Vorzüge und Grenzen der marktwertorientierten Unternehmensführung Das Konzept der marktwertorientierten Unternehmensführung stellt eine Weiterentwicklung

der bisherigen Ansätze zur strategischen Unternehmensführung dar. Durch die Verbindung mit der Finanzierungstheorie wird ein System der Strategiefindung und quantitativen Bewer-tung der Alternativen entwickelt, das einen objektivierten und in monetären Einheiten

meßba-427 Vgl. Steinmann/Schreyögg, Management, S. 2 3 3 f. Vgl. auch Nuber, Kontrolle, S. 5 6 - 5 9 .

428 Vgl. Kreikebaum, Untemehmensplanung, S. 91.

4 2 9 Die nachfolgenden Ausfuhrungen gehen auf Steinmann/Schreyögg zurück. Vgl. Steinmann/Schreyögg, Ma-nagement, S. 233-238.

4 3 0 Vgl. Steinmann/Schreyögg, Management, S. 237. Vgl. auch Hardtmann, Wertsteigerungsanalyse, S. 219 ff.;

Nuber, Kontrolle, S. 145-159.

431 Vgl. auch Hahn, Kontrolle, S. 858 ff.; Nuber, Kontrolle, S. 134-145.

432 Vgl. Hardtmann, Wertsteigerungsanalyse, S. 220; Herter, Management, S. 181.

433 Vgl. Steinmann/Schreyögg, Management, S. 2 3 6 f. Vgl. auch Hahn, Kontrolle, S. 854 ff.; Hardtmann, Wert-steigerungsanalyse, S. 220; Nuber, Kontrolle, S. 120-134.

ren Vergleich von Strategiealternativen vor dem Hintergrund der Zielfunktion Marktwertma-ximierung unter Berücksichtigung des Risikos ermöglicht,434 wobei die Interdependenzen zwischen dem leistungs- bzw. güterwirtschaftlichen und dem finanzwirtschaftlichen Bereich abgebildet werden. Durch die Operationalisierung des zentralen und einheitlichen Maßstabes

„Marktwert des Eigenkapitals" im Rahmen der Konkretisierung strategischer Pläne erfolgt femer eine inhaltliche und formale Verknüpfung der Strategien mit den Maßnahmenbündeln der operativen Planung.

Durch die Einheitlichkeit von quantitativen Planungs-, Steuerungs- und Kontrollgrößen stellt so die marktwertorientierte Unternehmensführung ein in sich geschlossenes, konsistentes Sy-stem zum Management der Unternehmensaktivitäten dar, das Einblicke in die Entschei-dungslogik bringt und die Vorteilhaftigkeit der Aktivitäten im Unternehmen transparent macht. Darüber hinaus schafft dieser Ansatz für den Anleger die Voraussetzung für eine ak-tionärsorientierte objektivierte Performancemessung des Unternehmens, auf dessen Basis An-reizsysteme für das Management installiert werden können.435

Der marktwertorientierten Unternehmensführung sind theoretische und praktische Grenzen gesetzt: Mit der Ausrichtung auf die Interessen der Eigentümer werden andere, nicht kapital-geleitete Unternehmensformen a priori ausgeblendet. Femer abstrahiert die marktwertorien-tierte Unternehmensführung von anderen, nichtfinanziellen Zielen der Anteilseigner. Mit we-sentlichen methodischen Problemen behaftet stellt sich hier außerdem die Bestimmung der Rendite der Kapitalgeber als Kapitalkostensatz dar.436 Mit dem CAPM und der APT liegen zwar zwei alternative operable Verfahren vor, die sich von den heuristischen Ansätzen zur Bestimmung der Renditeforderung der Eigenkapitalgeber durch eine solide theoretische Basis abheben, aber aufgrund der restriktiven Annahmenkränze der Grundmodelle nicht unerhebli-che Anwendungsprobleme bergen. Mit dem Marktwert des Eigenkapitals wird dem Entsunerhebli-chei- Entschei-dungsträger ein eindeutig quantifizierter Maßstab geliefert. Allerdings wird in einem solchen Kalkül i. d. R. die nur schwer zu quantifizierende, aber wertvolle Flexibilität, also der Hand-lungsspielraum, den der Entscheidungsträger nach der Wahl einer Alternative noch ausnutzen

434 Vgl. Günther, Controlling, S. 323.

435 Vgl. Brune, Instrument, S. 173.

4 6 Vgl. Abschnitt 2.1.3.3, Kritische Würdigung der kapitalmarkttheoretischen Methoden zur Bestimmung der Renditeforderung der Anteilseigner, S. 38.

kann, vernachlässigt.437 Diese Realoptionen bzw. Passiva-Optionen können mit Hilfe der Op-tionspreismodelle einer komplexen Bewertung zugeführt werden.438

Generell gilt das Bewertungskalkül der Unternehmenswertrechnung aufgrund der zu beach-tenden Details als komplex und mit Unsicherheit behaftet. Dieser Einschätzung ist zuzustim-men, sie mindert aber die Vorzüge des Ansatzes nicht:439 Der Entscheidungsträger kann bei Festlegung des Modellrahmens selbst bestimmen, wieviel Komplexität reduziert werden soll.

Die Unsicherheit läßt sich mit keinem Modell der Unternehmensfuhrung verringern, da sie ein, wenn nicht das konstituierende Merkmal der realen Umwelt ist. Wesentlich für eine zweckdienliche Nutzung des Ansatzes ist die Abkehr vom häufig implizit und dogmatisch verfolgten Glauben an die Richtigkeit von Empfehlungen, die - wie hier - auf eindimensio-nalen Werten basieren.440 Nicht übersehen werden darf, daß die Modellbildung nur durch Komplexitätsreduktion möglich ist und folglich auch nur „komplexitätsreduzierte" Ergebnisse liefern kann, die im Regelfall der Mehrwertigkeit realer Entscheidungssituationen nur bedingt gerecht werden. Entscheidend für die sachgerechte Anwendung der Unternehmenswert-rechnung zur Steuerung des Unternehmens ist daher die laufende kritische Prüfung aller in das Modell eingehenden Daten, Vorsicht bei der Interpretation der Ergebnisse und die vorbe-haltlose Kontrolle der Realisierung der Wertsteigerungspotentiale.44'

Insgesamt betrachtet stellt das Konzept der marktwertorientierten Unternehmensführung ein belastbares System zur Unterstützung von Entscheidungsträgem bei der Ausrichtung, Pla-nung, Steuerung und Kontrolle der Unternehmensaktivitäten eines kapitalgeleiteten Unter-nehmens dar. Im weiteren ist nun zu untersuchen, welche Stellung das betriebliche Immobili-enmanagement im Rahmen der marktwertorientierten Unternehmensführung einnehmen und mit welchem System eine marktwertmaximale Gestaltung der Immobilienfunktion erreicht werden kann.

437 Einführend zur Bewertung der Flexibilität im Rahmen der Untemehmenswertrechnung vgl.

Copeland/Koller/Murrin, Unternehmenswert, S. 4 5 7 - 4 8 5 ; Herter, Management, S. 8 2 - 8 7 .

438 Vgl. z. B. Herter, Optionen, S. 3 2 0 - 3 2 7 . A u f g m n d der Komplexität der Berechnungsalgorithmen empfehlen Copeland/Koller/Murrin dem praktischen Anwender die Beauftragung eines Beratungsdienstleisters. Vgl.

Copeland/Koller/Murrin, Untemehmenswert, S. 485.

4 3 9 Vgl. Herter, Management, S. 79 f.

4 4 0 Vgl. Hachmeister, Untemehmenswertsteigerung, S. 90 f.

441 Vgl. auch Herter, Management, S. 80.

3 Konzeption eines marktwertorientierten betrieblichen Immobilienma-nagements

Nachdem im vorherigen Kapitel das Konzept der marktwertorientierten Unternehmens-führung in den Grundzügen vorgestellt wurde, gilt es nun im folgenden, das betriebliche Im-mobilienmanagement in die marktwertorientierte Unternehmensführung zu integrieren und ein Modell zur Bewertung von immobilienspezifischen Wertsteigerungsstrategien zu entwik-keln. Zunächst werden die Begriffe „Unternehmensimmobilien", „Immobilienunternehmen"

und „betriebliches Immobilienmanagement" geklärt und inhaltlich erläutert. Darauf aufbau-end wird eine immobilienspezifische Unternehmenswertrechnung entworfen. Im dritten Ab-schnitt wird ein Zielsystem und ein System zur Planung, Steuerung und Kontrolle des markt-wertorientierten betrieblichen Immobilienmanagements entwickelt.

3.1 Unternehmensimmobilien und betriebliches Immobilienmanagement

In diesem Abschnitt werden zunächst die Charakteristika der Unternehmensimmobilien und ihre Bedeutung für Unternehmen dargelegt. Daran schließt sich eine kurze Darstellung der wesentlichen Ansatzpunkte des traditionellen Verständnisses des Immobilienmanagements und des strategischen Managements von Unternehmensimmobilien an. Dabei gilt es, bisherige Konzeptionen kritisch zu würdigen und die Stoßrichtung für die Weiterentwicklung zu einem Konzept des marktwertorientierten Managements von Unternehmensimmobilien aufzuzeigen.

3.1.1 Unternehmensimmobilien als Objekt des betrieblichen Immobilienmanagements 3.1.1.1 Betrachtungsperspektiven von Immobilien in Unternehmen

Um Klarheit über den Gegenstand der folgenden Ausführungen und eine einheitliche termi-nologische Basis herzustellen, wird der vielfaltig genutzte Begriff „Immobilie"442 anhand des juristischen Verständnisses konkretisiert.443 In den Rechtsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland ist keine Legaldefinition des Immobilienbegriffs vorgesehen.444 Im bürgerlichen

442 Synonym zum Immobilienbegriff werden im allgemeinen Sprachgebrauch z. B. die Begriffe „Grundstück",

„Grund und Boden", „Liegenschaft", „Gebäude" oder „Grundvermögen" verwendet. Vgl. Bone-Winkel, Ma-nagement, S. 20; Schulte et al., Betrachtungsgegenstand, S. 15; Thomas, Immobilienindex, S. 18.

443 Vgl. Schulte et al., Betrachtungsgegenstand, S. 15. Vgl. auch Abromeit-Kremser, Immobilieninvestment-fonds, S. 2 7 - 3 0 ; Bone-Winkel, Management, S. 20 ff.; Schäfers, Management, S. 13.

444 Im deutschen Rechtssystem existiert kein originäres Immobilienrecht. Immobilien sind vielmehr Gegenstand einzelner Regelungen unterschiedlicher Rechtsbereiche, wie z. B. bürgerliches Recht, Einkommensteuer-recht, WohneigentumsEinkommensteuer-recht, ErbbauEinkommensteuer-recht, sowie der Wertermittlungsverordnung und des Bewertungsgeset-zes. Wesentliche Rechtsgrundlage für Grundstücke sind insb. §§ 9 3 - 9 7 B G B . Vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, S. 5 6 - 6 6 . Vgl. auch Bone-Winkel, Management, S. 20 f.; Falk, Immobilien-Handbuch, Teil II, Kap. 5.3, S. 1 f.

Recht wird das Grundstück als ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche definiert,⁴⁴⁵ der eine wirtschaftliche Einheit aus den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks,446 dem Zubehör und den mit d e m Eigentum an dem Grundstück verbundenen Rechten⁴⁴⁷ bildet.⁴⁴⁸ Während das BGB das Grundstück mit den genannten Sachen und Rechten als eine rechtliche Identität interpretiert, sieht das Steuer- und Handelsrecht eine getrennte Behandlung von Grundstück und Gebäuden vor,⁴⁴⁹ die aus der Notwendigkeit der Berücksichtigung der unter-schiedlichen ökonomischen Eigenschaften der Vermögensgegenstände resultiert.450 Für die weitere Untersuchung wird im folgenden unter dem Begriff „Immobilie" das Grundstück und die eventuell aufstehenden Gebäude grundsätzlich als Einheit verstanden. Es ist aufgrund der intendierten Berücksichtigung Steuer- und handelsrechtlicher Normen aber zuweilen notwen-dig, die Immobilie in die handelsrechtlichen Bestandteile Grundstück und aufstehende Ge-bäude zu zerlegen. Der Begriff des bebauten Grundstücks entfällt, da dieser mit dem Begriff der Immobilie bereits erfaßt ist.

Die Betrachtung der Immobilie sowohl aus einer physischen als auch aus einer ökonomischen Perspektive erlaubt eine vertiefende Präzisierung des Immobilienbegriffs.^{4 5}' Die physische Perspektive stellt die materiellen Eigenschaften von Immobilien und damit eine substanzori-entierte Sichtweise des Gebäudes in den Vordergrund.452 Demnach sind Immobilien dreidi-mensionale Gebilde, die durch eine stoffliche Struktur einen Teil der Erdoberfläche und einen

4 4 5 Formaljuristisch entsteht ein G r u n d s t ü c k in S i n n e d e s B G B u n d der G B O mit der E i n t r a g u n g der a b g e g r e n z -ten O b e r f l ä c h e im B e s t a n d s v e r z e i c h n i s eines g e s o n d e r t e n G r u n d b u c h b l a t t e s unter einer bestimm-ten N u m m e r in d a s G r u n d b u c h . Vgl. P a l a n d t - B a s s e n g e , B G B , S. 1065 f.

4 4 6 Z u den w e s e n t l i c h e n B e s t a n d t e i l e n g e h ö r e n g e m ä ß § 94 B G B die mit d e m G r u n d u n d B o d e n f e s t v e r b u n d e nen und nicht o h n e w e s e n t l i c h e V e r ä n d e r u n g a b t r e n n b a r e n Sachen wie G e b ä u d e und Erzeugnisse des G r u n d -stücks. Vgl. a u c h P a l a n d t - H e i n r i c h s , B G B , S. 6 0 f. Ein G e b ä u d e ist „ein B a u w e r k auf eigenem oder f r e m d e m G r u n d und B o d e n , d a s M e n s c h e n o d e r S a c h e n durch r ä u m l i c h e U m s c h l i e ß u n g S c h u t z gegen äußere Einflüs-se gewährt, den A u f e n t h a l t v o n M e n s c h e n gestattet, fest mit d e m G r u n d und B o d e n v e r b u n d e n ist, v o n eini-ger B e s t ä n d i g k e i t und standfest ist." Vgl. B F H - U r t e i l v o m 2 4 . 0 5 . 1 9 6 3 .

4 4 7 Z u den mit e i n e m G r u n d s t ü c k v e r b u n d e n e n R e c h t e n sind z. B. G r u n d d i e n s t b a r k e i t e n , Reallasten etc. zu z ä h -len. Vgl. v e r t i e f e n d d a z u P a l a n d t - B a s s e n g e , B G B , S. 1 0 6 5 - 1 0 9 6 , S. 1 1 2 7 - 1 1 3 2 und S. 1 1 8 6 - 1 2 9 7 .

4 4 8 Vgl. dazu § 7 0 I und II B e w G . W e i t e r h i n gehören g e m ä ß § 9 7 B G B auch in G e b ä u d e eingebrachte b e w e g l i -che Sa-chen z u m G r u n d s t ü c k . N i c h t z u m G r u n d s t ü c k g e h ö r e n d sind die nur zu e i n e m v o r ü b e r g e h e n d e n Z w e c k mit G r u n d u n d B o d e n v e r b u n d e n e Scheinbestandteile wie z. B . B a r a c k e n und Wohncontainer. Vgl.

vertiefend d a z u P a l a n d t - H e i n r i c h s , B G B , S. 6 0 - 6 5 .

4 4 9 Vgl. auch R o p e t e r , I n v e s t i t i o n s a n a l y s e , S. 65 f.

4 5 0 Für B e s o n d e r h e i t e n d e r Steuer- und h a n d e l s r e c h t l i c h e n B e h a n d l u n g von G r u n d und B o d e n und G e b ä u d e n vgl. A b s c h n i t t 3.2.1.4, B e r ü c k s i c h t i g u n g d e r steuerrechtlichen R a h m e n b e d i n g u n g e n , S. 105.

4 5 1 A u f die E i g e n s c h a f t e n der I m m o b i l i e n als W i r t s c h a f t s g u t u n d d e n resultierenden M e r k m a l e n des I m m o b i l i -e n m a r k t -e s w i r d hi-er nicht -e i n g -e g a n g -e n . V g l . dazu g r u n d l -e g -e n d B o n -e - W i n k -e l , M a n a g -e m -e n t , S. 2 7 - 3 2 ; D u c k w o r t h , D i m e n s i o n , p. 4 9 5 .

4 5 2 Vgl. Schulte et al., B e t r a c h t u n g s g e g e n s t a n d , S. 16.

Luftraum künstlich abgrenzen.453 Eine Immobilie als dreidimensionales Gebilde generiert je-doch, wie andere Ressourcen auch,454 eo ipso keinen ökonomischen Wert.455 Ausschließlich die Bereitstellung des Nutzenpotentials, das aus der Nutzung der Immobilie realisierbar und Dritten nicht frei verfügbar zugänglich ist, stellt ein knappes Gut dar. Somit erfährt die drei-dimensionale physische Sichtweise der Immobilie eine Erweiterung um die Dimension Zeit.456

Immobilien ermöglichen die Nutzung des umbauten Raums für einen bestimmten Zeitraum.457

Vor diesem Hintergrund lassen sich drei unterschiedliche ökonomische Rollen der Immobilie identifizieren:

1.) Die Immobilie als Produkt

2.) Die Immobilie als Produktionsfaktor und Ressourcenpotential 3.) Die Immobilie als Objekt der betrieblichen Tätigkeit