Festlegung des Bezugspunkts der immobilienspezifischen Unternehmenswert- Unternehmenswert-rechnung

Un-ternehmen wie Körperschaft- und Gewerbeertragsteuer berücksichtigt. Weiterhin wird eine persönliche Einkommensteuer eines typischen Investors unterstellt, die wie im deutschen Steuersystem die vom Unternehmen gezahlte Körperschaftsteuer auf Ausschüttungen auf dem Wege des Anrechnungssystems als Vorauszahlung behandelt. Sonstige Steuern werden ver-einfacht als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung behandelt und nicht explizit aufge-führt. Bei den immobilienspezifischen Steuern wie z. B. der Grundsteuer erfolgt aufgrund ihres vergleichsweise geringen Einflusses auf den Untemehmensgesamtwert auf Unterneh-mensebene ebenfalls keine explizite Berücksichtigung. Die Grunderwerbsteuer ist allerdings aufgrund des bedeutsamen Einflusses bei immobilienspezifischen Transaktionen zu berück-sichtigten.

3.2.1.5 Festlegung des Bezugspunkts der immobilienspezifischen Unternehmenswert-rechnung

Um der Zielfunktion der Marktwertmaximierung gerecht zu werden, ist der maximal zu errei-chende Marktwert zu bestimmen. Dies ist jedoch mit Problemen behaftet: Zum einen ist der Marktwert eine von den subjektiven Erwartungen des Bewertenden geprägte Größe und stellt somit keinen objektiven Maßstab dar. Zum anderen muß auch eine objektive Bestimmung der

6 0 0 Zu den betrieblichen Steuerarten siehe z. B. Biergans, Steuerarten, Sp. 4 0 0 4 - 4 0 1 6 .

601 Vgl. Drukarczyk, Theorie, S. 151; Drukarczyk, Untemehmensbewertung, S. 21; Franke/Hax, Finanzwirt-schaft, S. 2 0 5 - 2 1 5 ; Heinhold/Pasch, Steuern, Sp. 1786. Die zwingende Notwendigkeit der Einbeziehung von Steuern in das Investitionskalkül wird seit langem betont. Vgl. Ballwieser, Steuern, S. 17 ff. m. w. N. Grund-sätzlich zu den Problemen der Berücksichtigung von Steuern im Investitionskalkül siehe z. B. Blohm/Lüder, Investition, S. 120-129; Kraschwitz, Investitionsrechnung, S. 98-149. Umfassend dazu siehe Schneider, In-vestition, S. 173-426.

602 Zur Tendenz der Vernachlässigung der Steuern in allgemeinen betriebswirtschaftlichen Problemstellungen vgl. Wagner, Steuersystem, S. 7 5 - 7 7 .

maximalen Ausprägung des Marktwertes als unmöglich gelten,604 da ein Modell nicht sämtli-che zukünftigen Umweltzustände und Reaktionsketten der Unternehmensführung abbilden kann. Der im Modell berechnete Marktwert des Eigenkapitals stellt so vielmehr ein zustands-abhängiges Potential dar,605 dessen Wert durch die Qualität der Aktivitäten der im Unterneh-men handelnden Personen bestimmt wird. Aussagen über die Maximierung des Marktwertes sind daher weder objektiv noch allgemeingültig, sondern sie werden als subjektiv, situations-abhängig und zeitpunktbezogen charakterisiert.606

Zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Strategie muß aber ein objektivierter und nach-vollziehbarer Vergleichsmaßstab bzw. Bezugspunkt bestimmt werden, mit dem eine Wert-steigerung bzw. eine Wertreduktion gemessen werden kann. In den Ansätzen der markt-wertorientierten Unternehmensführung fungiert der aktuelle Marktwert des Eigenkapitals als Bezugspunkt für eine Unternehmenswertrechnung.607 RAPPAPORT unterscheidet so beispiels-weise zwischen einem Prestrategy- und Poststrategy-Value, um mit der Differenz die strate-giebedingte Wertsteigerung abzubilden.608 Darüber hinaus werden aber auch die Marktkapita-lisierung und der Buchwert des investierten Kapitals als mögliche Vergleichsmaßstäbe be-trachtet.609

Für die Marktkapitalisierung als Bezugspunkt spricht die im Zentrum der marktwertorientier-ten Unternehmensführung stehende Forderung nach der Erfüllung der Interessen der Aktionä-re: Wird die Marktkapitalisierung bei gegebenen Bedingungen maximiert, können Eigentümer durch Verkauf der Anteile ihren Konsumeinkommensstrom entsprechend ihrer Präferenzen gestalten. Da der Kurs der Aktie alle zukünftigen Erfolge bewertet, scheint ein markteffizien-ter Maßstab vorzuliegen, der es erlaubt, die Strategien und die Managementleistung zu be-werten.610 Die Auffassung, einen aktuellen Marktpreis für eine fungible Einheit des Grundka-pitals am Unternehmen als Bezugspunkt für die Strategiebewertung in der marktwertorien-tierten Unternehmensführung postulieren zu können, ist aber auch Gegenstand der Kritik: So

603 Für eine Übersicht über die wesentlichen Merkmale des deutschen Steuersystems siehe Drukarczyk, Unter-nehmensbewertung, S. 2 8 - 3 4 ; Kupsch, Steuersystem, S. 2 2 1 - 2 7 9 .

604 Vgl. Richter, Konzeption, S. 136.

605 Vgl. Bretzke, Untemehmensbewertung, S. 45.

606 Vgl. Richter, Konzeption, S. 137.

607 Vgl. Rappaport, Shareholder Value, p. 49. Vgl. auch Hachmeister, Unternehmenswertsteigerung, S. 38.

Vgl. Rappaport, Shareholder Value, p. 72. Für den Fall, daß der Liquidationswert den Marktwert übersteigt, sollte nach Rappaport dieser verwendet werden. Vgl. Rappaport, Shareholder Value, p. 51.

609 Vgl. Günther, Controlling, S. 2 4 5 - 2 5 0 ; Hachmeister, Untemehmenswertsteigerung, S. 38—19; Richter, Kon-zeption, S. 137-140.

weichen der Marktwert des Unternehmens und die Marktkapitalisierung aufgrund von Mark-tunvollkommenheiten wie z. B. unvollständige Information, hohe Komplexität von Entschei-dungen und Irrationalität von EntscheiEntschei-dungen der Marktteilnehmer sowie aufgrund nicht fun-damentaler Börsenbewertung zum Teil erheblich voneinander ab,6" was eine Nutzung des Kurses der Aktie als Steuerungsgröße generell fragwürdig erscheinen läßt.612 Weiterhin kann die Marktkapitalisierung ausschließlich bei börsennotierten Unternehmen als Bezugspunkt dienen.613 Darüber hinaus kann vom Kurs einer Aktie nicht auf den gesamten Marktpreis des Unternehmens geschlossen werden.614 Trotz dieser berechtigten Kritikpunkte bleibt festzu-halten, daß sich die Marktkapitalisierung zwar nicht als Maßstab zur Beurteilung von Wert-steigerungsstrategien eignet, aber im Vergleich mit dem fundamentalen Marktwert wertvolle Hinweise für die Unternehmensführung liefert.

Nach RICHTER kann auch der Buchwert des investierten Kapitals als Bezugspunkt für die be-trachtete Periode dienen,615 sofern in der Vergangenheit sämtliche Residualgewinne genau den zu verrechnenden Kapitalkosten auf Buchwertbasis entsprachen.616 In einem solchen Fall gleicht der Untemehmensgesamtwert dem Buchwert des investierten Kapitals, so daß positive (negative) Residualgewinne Wertsteigerungen(-reduktionen) in der betrachteten Periode an-zeigen. Der Buchwert des investierten Kapitals als Vergleichsmaßstab gilt allerdings i. d. R.

als wenig hilfreich, da die obengenannten Prämissen nur in Ausnahmefallen erfüllt sein dürf-ten.

Die in Abbildung 7 dargestellte und hier favorisierte Konzeption stellt eine Modifikation des Pentagon-Konzepts von COPELAND/KOLLER/MURRIN dar, das verschiedene, aufeinander

auf-610 Vgl. Hachmeister, Untemehmenswertsteigerung, S. 38.

611 Vgl. Hachmeister, Untemehmenswertsteigerung, S. 39. Für einen Überblick über Anomalien auf den Kapi-talmärkten vgl. z. B. Krahnen, Finanzwirtschaftslehre, S. 800 ff.

612 Vgl. auch Krahnen, Finanzwirtschaftslehre, S. 803.

613 Vgl. Hachmeister, Untemehmenswertsteigerung, S. 49.

614 Vgl. Ballwieser, Komplexitätsreduktion, S. 165; Ballwieser, Steuern, S. 17; Hachmeister, Unternehmens-wertsteigerung, S. 48 m. w. N.; Schneider, Investition, S. 5 2 0 - 5 2 3 .

615 In der Literatur zum Shareholder Value-Ansatz finden sich mehrfach Hinweise auf die Nutzung des inve-stierten Kapitals als Bezugsgröße. Rappaport z. B. setzte in frühen Aufsätzen zur Berechnung des „Value Retum on Investment" den Shareholder Value in Verhältnis zum investierten Kapital. Vgl. Rappaport, Se-lecting, pp. 144 f. Insb. auch Stewart favorisiert den „economic book value of the capital committed to the business" als Bezugsgröße für die Berechnung der quasi-pagatorischen Kapitalkosten. Vgl. Stewart, Value, p. 136; Stewart, Fact, pp. 78 f. Lewis und Lehmann berechnen einen inflationsangepaßten Wert für das inve-stierte Kapital, die sogenannte Bruttoinvestitionsbasis, mit deren Hilfe sie die buchwertbasierte Rentabilitäts-kennziffer „Cash-flow Retum von Investment" berechnen. Vgl. Lewis, Total-value-Management, S. 4 0 - 4 6 ; Lehmann, Ertragswertmodell, S. 8 9 - 1 1 6 ; Lewis/Lehmann, Investitionsentscheidungen, S. 9 ff.

616 Vgl. Richter, Konzeption, S. 140 f.

bauende Bezugsgrößen in eine systematische Ordnung bringt.617 Der Marktwert des Unter-nehmens im gegenwärtigen Zustand wird mit der aktuellen Marktkapitalisierung verglichen, um bestehende Bewertungsdifferenzen zwischen den Erwartungen des Marktes und des Ma-nagements zu identifizieren.618

Abbildung 7; Immobilienspezifisches Pentagon-Konzept

In einem immobilienspezifischen Ansatz liefert dieser Vergleich insbesondere auch Informa-tionen darüber, wie der Kapitalmarkt die Immobilien im Unternehmenseigentum bewertet.

Unter der Voraussetzung, daß das Unternehmen die vorhandenen Immobilien selbst

bestmög-617 Vgl. Copeland/Koller/Murrin, Unternehmenswert, S. 68 und S. 332 ff.

618 Vgl. Copeland/Koller/Murrin, Unternehmenswert, S. 3 3 4 - 3 5 4 .

lieh einsetzen kann, verdeutlicht der potentielle Marktwert nach internen Verbesserungen in einem zweiten Analyseschritt die Wertsteigerungspotentiale von strategischen und operativen nach innen gerichteten Maßnahmen wie z. B. verbessertes Flächen- und Energiemanagement etc. im Vergleich zum aktuellen Marktwert. Im dritten Schritt wird der Marktwert nach exter-nen Verbesserungen ermittelt. Als externe Verbesserung sind alle nach außen gerichteten im-mobilienbezogenen Maßnahmen wie z. B. Outsourcing von Gebäudedienstleistungen und immobilienspezifische Refinanzierungen etc. zu verstehen., die eine Erhöhung der Effizienz des Einsatzes der Immobilien im Unternehmen erreichen. Die internen und externen Verbes-serungen werden in der vorliegenden Arbeit als traditionelle Immobilienstrategien bezeichnet, da bei diesen davon ausgegangen wird, daß die Immobilien im Unternehmen verbleiben.619 Im Gegensatz zu diesen wird bei den revolutionären Strategien ein institutionelle Trennung der Immobilien von den anderen Geschäftsaktivitäten des Unternehmens erreicht. Diese institu-tionellen Separation kann durch Veräußerung oder durch Verbriefung der Immobilien in Be-teiligungspapiere erfolgen.620 Mit dieser Analyse kann untersucht werden, ob die Immobilien im Eigentum eines anderen einen höheren Wert realisieren.621 Die Summe aller einzelnen Po-tentiale bildet das gesamte Wertsteigerungspotential und damit den maximal zu erzielenden Marktwert des Eigenkapitals ab.

3.2.2 Auswirkung der Unternehmensimmobilien auf die Berechnungskomponenten des Unterneh menswertes

Für die Entwicklung einer immobilienspezifischen Untemehmenswertrechnung ist die Wir-kung der Immobilien auf die wertbestimmenden Faktoren des Marktwertes des Unternehmens bzw. des Eigenkapitals zu klären.622 In einem kapitalmarkttheoretischen Modell entspricht der Marktwert des Unternehmens dem Barwert der mit dem Kapitalkostensatz diskontierten Zahlungsströme. Dieser einfachen Berechnungsform folgend werden im weiteren zunächst der Einfluß der Immobilien und unterschiedlichen Immobilienstrategien auf den Zahlungs-strom erläutert. Anschließend werden Hypothesen über den Einfluß der Immobilien auf den Kapitalkostensatz formuliert,623 wobei die steuerlichen Wirkungen der Immobilien im direkten

619 Vgl. auch Abschnitt 3.3.2.3, Aufstellung eines marktwertorientierten immobilienspezifischen Gesamtplans, S. 178.

6 2 0 Vgl. Abschnitt 4.2, Separation durch Veräußerung der Immobilien, S. 211 und Abschnitt 4.3, Separation durch Verbriefung der Immobilien in Beteiligungspapieren, S. 226.

621 Vgl. Copeland/Koller/Murrin, Unternehmenswert, S. 3 5 4 - 3 5 9 .

622 Vgl. auch Miles/Pringle/W ebb, Decision, p. 355.

623 Während Zahlungsströme i. d. R. eindeutig zu identifizieren sind, können Auswirkungen auf die Kapitalko-sten nur in Hypothesen formuliert werden, da bislang weder Reaktionsfunktionen zwischen der

Renditefor-Zusammenhang mit den jeweiligen Immobilienstrategien erörtert werden.624

3.2.2.1 Immobilienstrategien und induzierte Zahlungsströme 3.2.2.1.1 Immobilienbereitstellung

Grundsätzlich können Immobilien dem Unternehmen auf verschiedene Arten bereitgestellt werden, die jeweils unterschiedliche Zahlungsströme bedingen.625 Als grundlegende Bereit-stellungsstrategien sind der Kauf, die Eigenerstellung als Projektentwicklung, die Miete und das Leasing zu nennen, die im folgenden näher erläutert werden.626

• Kauf

Beim Kaufeiner Immobilie erwirbt das Unternehmen gegen Entgelt das absolute Verfügungs-recht über diese Immobilie.627 Für die Übertragung des Eigentumsrechts entrichtet das Unter-nehmen einen Kauf- bzw. Anschaffungspreis, der zuzüglich der anfallenden Nebenkosten der Anschaffung628, wie z. B. Grunderwerbsteuer629, Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten, und der nachträglichen Anschaffungskosten und abzüglich der Anschaffungsminderungen als

derung von Eigentümer und Fremdkapitalgeber und den Immobilien als ein fundamentaler Risikofaktor auf-gestellt noch empirisch verifiziert werden konnten. Vertiefend dazu siehe Abschnitt 3.2.2.2, Einfluß der Im-mobilien auf die Kapitalkosten des Unternehmens, S. 117.

624 Die detaillierte Darstellung der Wirkung von Immobilien im Betriebsvermögen auf die Ertragsteuern des Unternehmens (Körperschaftsteuer, Gewerbeertragsteuer) erfolgt im Abschnitt 3.2.3.3, Prognose der Zah-lungsströme des Unternehmens, S. 129.

625 Im folgenden werden die in der Praxis und im Handels- und Steuerrecht so benannten Begriffe wie z. B.

„Kosten" und „Erträge" auch hier übernommen, obwohl diese nach betriebswirtschaftlicher A u f f a s s u n g Aus-zahlungen oder Ausgaben bzw. Einnahmen und EinAus-zahlungen darstellen. Die hier konzipierte Unter-nehmenswertrechnung berücksichtigt ausschließlich die korrespondierenden Zahlungsströme. Vgl. für eine ähnliche Vorgehensweise Ropeter, Investitionsanalyse, S. 245. Z u m Verhältnis des Kostenverständnisses der nichtbetriebswirtschaftlichen immobilienspezifischen Literatur und der betriebswirtschaftlichen siehe z. B.

Kalusche, Gebäudeplanung, S. 21.

626 Vgl. Schäfers, Management, S. 151-164.

627 Zu den Rechtsvorschriften der Übertragung des Eigentums an Grundstücke und Gebäuden siehe §§ 4 3 3 -514 BGB i. V. m. §§ 8 7 3 , 9 2 5 und ergänzend §§ 3 7 3 - 3 8 2 HGB. Vgl. vertiefend dazu Flehmghaus, Gestaltungsmöglichkeiten, S. 4 6 7 - 4 7 8 ; Köhler, Immobilienkaufvertragsrecht, S. 465—193.

628 Zu den Nebenkosten der Anschaffung zählen weiterhin z. B. die Grundbuchgebühren und Kosten für die Herrichtung des Grundstücks etc. Zu den Anschaffungskosten sind weiterhin übernommene Verbindlichkei-ten und RenVerbindlichkei-tenverpflichtungen hinzuzurechnen. Vertiefend und erweiternd zu den zu aktivierenden KosVerbindlichkei-ten siehe Eisner, Bilanzielle Aspekte, S. 447; Ropeter, Investitionsanalyse, S. 247 f.

629 Die Grunderwerbsteuer besteuert gemäß § 1 GrEStG als Rechtsverkehrsteuer den Umsatz mit Immobilien, der durch den Wechsel des Rechtsträgers begründet wird. Der Steuersatz beträgt gemäß § 11 GrEStG 3,5 % der Bemessungsgrundlage, die sich am gemeinen Wert (§ 9 B e w G ) bzw. an der geldwerten Gegenleistung orientiert. Obgleich gemäß § 13 GrEStG Erwerber und Veräußerer Steuerschuldner sind, wird die GrESt in praxi überwiegend vom Erwerber getragen, der diese dann in den Anschaffungskosten der Immobilien akti-vieren kann. Vertiefend dazu vgl. Birle, Grunderwerbsteuer, Kap. 2, insb. Rz. 2 - 3 und Rz. 75; Köhler, Im-mobilieninvestitionen, S. 437 ff.

Anschaffungskosten im Anlagevermögen630 bilanziert wird.631 Darüber hinaus ist auch der anschaffungsnahe Aufwand zu aktivieren, d. h. wesentliche Kosten für Reparatur- oder Mo-dernisierungsmaßnahmen, die in enger zeitlicher Nähe zur Anschaffung stehen.632 Da der Grund und Boden im Gegensatz zu Gebäuden zu den nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern zählt, sind die Anschaffungskosten für Grund und Boden und Gebäude getrennt zu erfassen und die aktivierbaren Nebenkosten diesen entsprechend aufzuteilen.633 Die gesamten zah-lungswirksamen Anschaffungskosten stellen die Investitionsauszahlungen für eine Immobilie dar.634

• Projektentwicklung

Im Rahmen der Projektentwicklung635 stellt die Non-Property Company als Nutzer Immobili-en zur Befriedigung des ImmobiliImmobili-enbedarfs selbst bereit, indem sie die Immobilie unter Ein-satz eigener finanzieller, materieller und personeller Ressourcen in Eigenregie erstellt.636 Bei der Projektentwicklung müssen für die Bereitstellung des Grundstücks die Anschaffungsko-sten entrichtet werden.637 Darüber hinaus können Kosten für die Erschließung des Grund-stücks anfallen. Bei der Errichtung des Gebäudes fallen neben den Baukosten für die Baukon-struktion und für die technischen Anlagen auch Kosten für die Außenanlagen und die

Aus-6 3 0 Bei Non-Property Companies ist davon auszugehen, daß Immobilien nicht zu Handelszwecken angeschafft werden und so eine Bilanzierung im Umlaufvermögen grundsätzlich nicht angezeigt ist. Vgl. dazu Oho/Schelnberger, Steuerfolgen, S. 1148.

631 Vgl. dazu auch § 255 I H G B . Vertiefend zur Ermittlung der Anschaffungskosten von Grund und Boden und Gebäuden siehe Eisner, Bilanzielle Aspekte, S. 4 4 4 - 4 4 9 . Im Modell wird angenommen, daß die Anschaf-fungskosten den Auszahlungen für den Erwerb entsprechen und vollständig in der Betrachtungsperiode an-fallen. Vgl. hierzu auch Schulte/Allendorf/Ropeter, Immobilieninvestition, S. 513.

632 In der Rechtsprechung wird als zeitliches Kriterium eine Zeitdauer von drei Jahren nach A n s c h a f f u n g veran-schlagt. Zur Erfüllung des materiellen Kriteriums müssen bei nach dem 01.01.94 angeschafften Immobilien die Modernisierungskosten über 20 % des Kaufpreises ausmachen. Vgl. dazu Penne/Weimar/Willitzer, Im-mobilienbesteuerung, S. 13-16.

633 Die getrennte Ermittlung von Anschaffüngskosten für Gebäude und Grund und Boden ergibt sich weiterhin aus dem Grundsatz der Einzelbewertung des § 252 I Nr. 3 H G B und den Möglichkeiten der Übertragung von Vermögensgegenständen gem. § 6 b EStG. Vgl. auch Eisner, Bilanzielle Aspekte, S. 449. Bei expliziten An-gaben zu den jeweiligen Anteilen im notariellen Kaufvertrag gelten diese, ansonsten müssen Teilwerte oder deren Verhältnisse zur Bestimmung des Grundstücksanteils herangezogen werden. Vgl. BFH vom

19.12.1972.

634 Vgl. auch Kalusche, Gebäudeplanung, S. 20 ff.; Ropeter, Investitionsanalyse, S. 247 ff.

635 Vertiefend zum Begriff der Projektentwicklung siehe insb. Isenhöfer, Projektentwicklungsunternehmen;

Isenhöfer/Väth, Projektentwicklung, S. 151 ff. Vgl. auch Bone-Winkel, Management, S. 40; Conzen, Deve-lopment, S. 10-14; Diederichs, Projektentwicklung, S. 345-382; Schäfers, Management, S. 151 f.

636 In der Praxis nutzen Non-Property Companies die Möglichkeit, in Kooperation mit professionellen Projekt-entwicklern die Aufgaben der Projektentwicklung gemeinsam zu bewältigen und so die Risiken der eigen-ständigen Projektentwicklung zu reduzieren bzw. gegen Gewährung einer Prämie auf Vertragspartner zu übertragen. Vgl. dazu Wilder/Rose, Ventures, pp. 14-22.

637 Vgl. Ropeter, Investitionsanalyse.

stattung sowie Baunebenkosten und Projektmanagementkosten an,638 die alle als Herstel-lungskosten zu aktivieren sind. Je nach Ausnutzung von handels- und steuerrechtlichen Wahl-rechten können unterschiedliche Bestandteile der Einzel- und Gemeinkosten bei der Bestim-mung der Herstellungskosten berücksichtigt werden.639 Neben diesen schwieriger zu ermit-telnden eigenen Leistungen sind weiterhin insbesondere Fremdleistungen von z. B. Bauunter-nehmen u. ä. sowie Kosten Für die Planung und Konstruktion aktivierungspflichtig.640 Die gesamten zahlungswirksamen Herstellungskosten sind wie beim Kauf als Investitionsauszah-lungen zu behandeln. Die Anschaffungskosten beim Kauf oder die Herstellungskosten bei der Projektentwicklung sind beide nicht als Betriebsausgaben direkt steuerlich abzugsfähig. Der nutzungsbedingte Wertverlust der Immobilien wird gemäß § 7 IV und V EStG durch Ab-schreibungen gewinn- und steuermindernd berücksichtigt. Bei Immobilien im Betriebsvermö-gen werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten im grundsätzlichen Fall linear mit ei-nem Abschreibungssatz von 4 % auf die gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt. Weiterhin kön-nen die die normale Abschreibung ersetzende erhöhten Absetzungen gemäß der §§ 7 c, 7 h und 7 i EStG wie auch zusätzliche Sonderabschreibungen nach FördG in Anspruch genom-men werden.641

• Miete

Mit dem Abschluß eines Mietvertrags erhält das Unternehmen ein zeitlich begrenztes Recht zur Nutzung einer Immobilie oder eines Teils davon gegen Leistung eines Mietzinses.642 Da-bei werden neben der Miete auch die Nebenkosten vereinbart, die dem Unternehmen vom Vermieter für den Betrieb der Immobilien berechnet werden. Darüber hinaus können Anpas-sungsmodalitäten für die Miete, Nebenabreden wie z. B. mietfreie Zeiten, Sonderausbauten ohne Zahlung des Mieters und sonstige Vergünstigungen Bestandteil der

Vertragsbedingun-6 3 8 Vgl. Isenhöfer/Väth, Projektentwicklung, S. 189 und S. 196 f.

639 Während handelsrechtlich nur die Einzelkosten anzusetzen sind, sind steuerrechtlich auch gem. R 33 EStR die Einbeziehung von Gemeinkosten wie Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie Abschreibungen auf Fertigungsanlagen zu berücksichtigen. Vgl. für die Berechnung der Herstellungskosten bei Immobilien Eis-ner, Bilanzielle Aspekte, S. 449—153.

640 Darüber hinaus sind Vermessungskosten, Ablösekosten für Einstellplätze und überhöhte Herstellungskosten sowie unter bestimmten Bedingungen Abbruchkosten und Bauzeitzinsen aktivierungspflichtig. Vgl. vertie-fend dazu Eisner, Bilanzielle Aspekte, S. 4 4 9 - 4 5 2 ; Ropeter, Investitionsanalyse, S. 248 f.

641 Diese Abschreibungsmöglichkeiten sollen im einzelnen hier nicht erläutert werden. Vgl. ausführlich zu er-höhten Absetzungen und Sonderabschreibungen im Betriebsvermögen z. B. Penne/Weimar/Willitzer, Immo-bilienbesteuerung, S. 124-131.

642 Rechtliche Grundlagen für die Anmietung von Immobilien sind in §§ 535 ff., §§ 541 ff. und §§ 551 ff. B G B kodifiziert. Vgl. dazu Palandt-Putzo, BGB, S. 559-632. Zu den juristischen Gestaltungsmöglichkeiten bei Gewerbemietverträgen siehe z. B. Weber, Gewerbe-Immobilien, S. 755-784.

gen sein.643 Im Gegensatz zu den einmaligen Zahlungsströmen bei Kauf und Projekt-entwicklung sind bei der Miete periodische Auszahlungen, bestehend aus Miet- und Neben-kostenzahlungen, vom Unternehmen zu leisten. Mietzahlungen kürzen als Betriebsausgabe voll die Bemessungsgrenze der Gewerbe- und Körperschaftsteuer.

• Leasing

Beim Leasing sichert sich das Unternehmen als Leasingnehmer in einem Finanzierungslea-singvertrag vom Leasinggeber für die vereinbarte, unkündbare Grundmietzeit das Nutzungs-recht an einer Immobilie,644 wobei bei einem Teilamortisationsvertrag im Gegensatz zu einem Vollamortisationsvertrag in der Grundmietzeit nicht sämtliche Aufwendungen des Leasingge-bers für die Bereitstellung der Immobilie amortisiert werden.645 Nach Ablauf der Grund-mietzeit können dem Leasingnehmer, je nach Regelung bei Vertragsabschluß, Optionsrechte gewährt werden, die es ihm ermöglichen, eine Verlängerung der Mietzeit zu erwirken (Miet-verlängerungsoption) oder die Immobilie zu vorher vereinbarten Konditionen zu erwerben (Kaufoption).646 Die vom Leasingnehmer genutzte Immobilie steht bei erlaßkonformer Ge-staltung des Leasingvertrags im rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentum des Leasingge-bers,647 der diese aktiviert und die Abschreibung über die Nutzüngszeit als Betriebsausgabe absetzt.648

Für die Überlassung der Immobilie erhält der Leasinggeber vom Leasingnehmer eine steuer-lich als Betriebsausgabe voll abzugsfahige Leasinggebühr, die die Tilgung und risikoadäquate

643 Vgl. dazu z. B. Niesslein, Mietermarkt, S. 3 2 6 - 3 3 1 .

644 Vgl. Follak/Leopoldsberger, Finanzierung, S. 2 3 0 f.; Köhler, Immobilieninvestitionen, S. 453 f.; Rope-ter/Vaaßen, Wirtschaftlichkeitsanalyse, S. 161; Schulte et al., Immobilienfinanzierung, S. 474 f. Umfassend zum Immobilienleasing vgl. Vaaßen, Immobilienleasing.

645 Vgl. Köhler, Immobilieninvestitionen, S. 453; Ropeter/Vaaßen, Wirtschaftlichkeitsanalyse, S. 162 f.; Schulte et al., Immobilienfinanzierung, S. 4 7 7 f.

646 Vgl. Köhler, Immobilieninvestitionen, S. 453 f.; Ropeter/Vaaßen, Wirtschaftlichkeitsanalyse, S. 161; Schulte et al., Immobilienfinanzierung, S. 474 f.

64 Für die Zurechnung der Immobilie zum wirtschaftlichen Eigentum des Leasinggebers ist es bei den in der Praxis überwiegend vorliegenden Teilamortisationsverträgen gemäß dem Teilamortisationserlaß vom 23.12.91 notwendig, daß die Grundmietzeit maximal 9 0 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasingsobjektes nicht überschreitet, die Ausübung eventuell vereinbarter Kaufoptionen mindestens zum Restbuchwert erfolgen, Mietverlängerungsoptionen mindestens zu 75 % des nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbaren Mietpreises ausgestaltet sind oder Sonderverpflichtungen des Leasingnehmers wie z. B.

Übernahme des Untergangsrisikos vereinbart werden. Bei Spezialleasing ist die Immobilie grundsätzlich dem Leasingnehmer zuzuordnen. Vgl. zu den weiteren Kriterien vertiefend BMF-Schreiben v o m 23.12.91.

Für eine Übersicht über die Kriterien vgl. z. B. Drukarczyk, Theorie, S. 465 ff.; Wöhe, Bilanzierung, S. 241—

257, insb. S. 252. Vertiefend zur steuerlichen Behandlung des Immobilienleasings siehe auch Gabe-le/Dannenberg/Kroll, Immobilien-Leasing, S. 123-134; Haarmann/Busch, Steuerliche Aspekte, S. 4 1 1 - 4 1 6 ; Köhler, Immobilieninvestitionen, S. 454; Schulte et al., Immobilienfinanzierung, S. 481 f.

648 Vgl. Köhler, Immobilieninvestitionen, S. 4 5 3 f.; Ropeter/Vaaßen, Wirtschaftlichkeitsanalyse, S. 163.

Verzinsung der Investitionssumme sowie Verwaltungs- und Gewinnanteile des Leasinggebers abdeckt.649 Daneben entstehen wie im Falle der Miete auch Mietnebenkosten als objektbezo-gene Nebenkosten, die gesondert in Rechnung gestellt werden. Weiterhin können auch ein-malige Sonderzahlungen als Prozentsatz der Gesamtinvestitionssumme anfallen, die bei Ver-tragsabschluß für die vom Leasinggeber erbrachten Planungs- und Konzeptionsleistungen auflaufen.650 Darüber hinaus ist es möglich, daß der Leasingnehmer Mietvorauszahlungen an

Verzinsung der Investitionssumme sowie Verwaltungs- und Gewinnanteile des Leasinggebers abdeckt.649 Daneben entstehen wie im Falle der Miete auch Mietnebenkosten als objektbezo-gene Nebenkosten, die gesondert in Rechnung gestellt werden. Weiterhin können auch ein-malige Sonderzahlungen als Prozentsatz der Gesamtinvestitionssumme anfallen, die bei Ver-tragsabschluß für die vom Leasinggeber erbrachten Planungs- und Konzeptionsleistungen auflaufen.650 Darüber hinaus ist es möglich, daß der Leasingnehmer Mietvorauszahlungen an

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