Systematisierung von Unternehmen anhand ihres Verhältnisses zu Immobilien Auf der Basis der im vorherigen Abschnitt getroffenen Unterscheidung der Rollen von

Im-mobilien können die Begriffe „ImIm-mobilienunternehmen" (synonym: Property Company) und

„Nicht-Immobilienunternehmen"476 (synonym: Non-Property Company) näher erläutert wer-den. Einen ersten Ansatz für eine Definition liefert BONE-WINKEL, der nach dem Kriterium des Geschäftsgegenstands Immobilienunternehmen als diejenigen Unternehmen auffaßt,

„deren wesentlicher Geschäftsgegenstand die Vermittlung, die Projektentwicklung, die Verwaltung, die Finanzierung, der Erwerb und Verkauf von Immobilien oder die Er-bringung von immobilienbezogenen Dienstleistungen umfaßt."477

Nach dieser Definition richten Immobilienunternehmen ihre Tätigkeit primär auf die Erbrin-gung extem gerichteter immobilienwirtschaftlicher Leistungen aus,478 während Non-Property Companies negativ als diejenigen Unternehmen abzugrenzen sind, die Dritten kein immobili-enwirtschaftliches Leistungsprogramm anbieten,479 aber Immobilien zur Befriedigung ihres Bedarfs als Produktionsfaktor einsetzen und so immobilienwirtschaftliche Leistungen als in-tern gerichtete Sekundärleistungen erbringen.480

Diese Definitionen weisen zwar auf wesentliche Unterschiede in der Bedeutung von Immobi-lien bei Unternehmen hin, allerdings lassen sich einige Kritikpunkte anfuhren: Aufgrund der Breite der Definition werden sehr unterschiedliche Unternehmen zu einer äußerst heterogenen Gruppe unzweckmäßig zusammengefaßt. So gehören nach dieser Definition Kreditinstitute ebenso zur Gruppe der Immobilienuntemehmen wie Bauunternehmen, Reinigungsunterneh-men und offene Immobilienfonds. Die UnternehReinigungsunterneh-men sind überwiegend auf unterschiedlichen Märkten und Geschäftsfeldern tätig. Daher stehen die Aktivitäten der hier gruppierten Unter-nehmen überwiegend in keiner systematischen Beziehung zueinander. Folglich weisen die Geschäftsfelder so auch zumeist völlig unterschiedliche Merkmale hinsichtlich z. B. Produkt-Markt-Strategien, Ressourcenanforderungen und Risikopositionen auf.481 Die Zugehörigkeit

475 Vgl. Pierschke, Management, S. 283 f.

476 Schäfers, Management, S. 16.

477 Bone-Winkel, Management, S. 25 f.

478 Vgl. Bone-Winkel, Management, S. 25 f.; Schäfers, Management, S. 16 f.; Schulte et al., Betrachtungs-gegenstand, S. 45.

4 7 9 Vgl. Schäfers, Management, S. 16 f.

480 Vgl. Schulte et al., Betrachtungsgegenstand, S. 44 f.

481 In diesem Sinne räumt auch Bone-Winkel ein, daß aufgrund der Heterogenität der Unternehmen, die der Immobilienwirtschaft zugerechnet werden, eine allgemeingültige Definition auf dieser Grundlage nicht er-folgen kann. Vgl. Bone-Winkel, Management, S. 25 f.

zur Immobilienwirtschaft im weitesten Sinne stellt somit kein geeignetes Ordnungskriterium für das Ziel dieser Arbeit dar, so daß es notwendig ist, eine präzisere Ordnung anhand der vorgestellten Unterscheidung der Rollen von Immobilien in Unternehmen zu entwickeln:

Unter Property Companies werden im folgenden diejenigen Unternehmen verstanden, die Dritten auf einem Markt Immobilien zur Nutzung bereitstellen und somit Immobilien als Pro-dukt betrachten.482 Darunter fallen die institutionellen Immobilieninvestoren483 wie Versiche-rungen, Pensionskassen, Immobilienaktiengesellschaften und Immobilienfonds484, aber auch Immobilienhändler und Projektentwickler.485

4 8 2 D i e s e engere anglo-amerikanisch ausgerichtete A u f f a s s u n g d e s I m m o b i l i e n u n t e r n e h m e n s orientiert sich an d e r Definition der L o n d o n Stock E x c h a n g e : D i e s e d e f i n i e r t im C h a p t e r 18 d e s Y e l l o w B o o k eine P r o p e r t y C o m p a n y als „a Company primarily e n g a g e d in p r o p e r t y activities w h i c h include: (i) the h o l d i n g o f properties a n d d e v e l o p m e n t of properties for letting and r e t e n t i o n as investments; or (ii) the p u r c h a s e or d e v e l o p m e n t o f p r o p e r t i e s for subsequent sale, or b o t h . " Vgl. L o n d o n Stock E x c h a n g e , Y e l l o w B o o k , C h a p t e r 18, Section 18.2 a. Vgl. auch G e r b i c h / L e v i s / V e n m o r e - R o w l a n d , P r o p e r t y , p. 42.

4 8 3 F ü r einen Überblick über die institutionellen I m m o b i l i e n a n l e g e r siehe S c h u l t e et al., B e t r a c h t u n g s g e g e n -stand, S. 3 8 f.

4 8 4 G e s c h l o s s e n e I m m o b i l i e n f o n d s firmieren ü b l i c h e r w e i s e in der R e c h t s f o r m d e r G e s e l l s c h a f t bürgerlichen R e c h t s oder der K o m m a n d i t g e s e l l s c h a f t u n d sind d a h e r f o r m a l als U n t e r n e h m e n a n z u s e h e n , die I m m o b i l i e n Dritten zur V e r f ü g u n g stellen. F ü r die Z u r e c h n u n g zur G r u p p e der institutionellen Investoren sollen aber hier nicht Rechts o d e r Vertragsform, sondern vor allem ö k o n o m i s c h e Faktoren w i e A n l a g e s t r a t e g i e d e s M a n a g e -m e n t s , G r ö ß e und Struktur d e s I -m -m o b i l i e n v e r -m ö g e n s und Verhalten als A n b i e t e r auf d e -m V e r -m i e t e r -m a r k t h e r a n g e z o g e n werden. Die Z u z ä h l u n g der g e s c h l o s s e n e n I m m o b i l i e n f o n d s zu den institutionellen A n l e g e r n ist d a h e r nicht angezeigt, da diese sich v o n den institutionellen Investoren insb. d a d u r c h unterscheiden, d a ß d a s M a n a g e m e n t (i. d. R. T r e u h ä n d e r ) von g e s c h l o s s e n e n F o n d s keine E n t s c h e i d u n g e n ü b e r N e u a n l a g e n treff e n und daß die Fondvolumina i. d. R . nicht an d i e j e n i g e n institutioneller I n v e s t o r e n heranreichen. G e s c h l o s s e n e F o n d s gelten als eine direkte Kapitalanlage eines I n v e s t o r s u n d sind d a h e r d e n privaten I m m o b i l i e n i n -v e s t o r e n zuzurechnen und folglich nicht als P r o p e r t y C o m p a n i e s zu b e z e i c h n e n . O f f e n e I m m o b i l i e n f o n d s w e r d e n hier dieser Gruppe a u f g r u n d der E r f ü l l u n g d e r o b i g e n Kriterien z u g e r e c h n e t , o b w o h l diese ein durch e i n e Kapitalanlagegesellschaft v e r w a l t e t e s S o n d e r v e r m ö g e n und f o r m a l n i c h t ein U n t e r n e h m e n darstellen.

F ü r e i n e n Überblick über die Charakteristika dieser indirekten A n l a g e f o r m e n in I m m o b i l i e n siehe B o n e -W i n k e l , I m m o b i l i e n a n l a g e p r o d u k t e , S. 6 7 0 - 6 7 7 .

4 8 5 I m m o b i l i e n h ä n d l e r und Projektentwickler, die E i g e n t ü m e r der von ihnen e n t w i c k e l t e n I m m o b i l i e sind, w e r -d e n zu -dieser Gruppe gezählt, -d a es a u s k a p i t a l m a r k t t h e o r e t i s c h e r Sicht bei A n n a h m e eines vollstän-digen M a r k t e s grundsätzlich unerheblich ist, o b die zur N u t z u n g durch Dritte v o r b e r e i t e t e I m m o b i l i e gehalten o d e r z u m M a r k t w e r t veräußert wird. Bei Vorliegen eines v o l l s t ä n d i g e n M a r k t e s sind alle Risiken, die d a s Halten d e r Immobilien im Vergleich zur V e r ä u ß e r u n g mit sich bringen, im M a r k t p r e i s e n t s p r e c h e n d reflektiert.

Unternehmen

Property Companies Non Property

Companies i.w.S.

Abbildung 5: Systematisierung von Unternehmen hinsichtlich ihres Verhältnisses zu Unternehmensimmobilien

Als Non-Property Companies i. w. S. werden Unternehmen verstanden, die Immobilien aus-schließlich als Produktionsfaktor oder als Objekt der betrieblichen Leistungserstellung

be-trachten, wobei im folgenden diejenigen Unternehmen, bei denen die Nutzung der Immobilien als Produktionsfaktor im Vordergrund steht, als Non-Property Companies i. e. S und diejeni-gen, deren Geschäftsobjekt Immobilien sind, hier als Property Related Companies bezeichnet werden. Bei den Non-Property Companies i. e. S. lassen sich wiederum zwei Untergruppen von Unternehmen identifizieren. Bei der einen Gruppe der Non-Property Companies i. e. S.

sind Immobilien Gegenstand von intern gerichteten Erfolgspotentialen, deren Nutzenstiftung für den Kunden nicht erfahrbar ist.485 Bei der anderen Gruppe der Non-Property Companies i. e. S. werden Immobilien direkt zum Aufbau extern marktgerichteter Erfolgspotentiale ge-nutzt.487

Vorteilhaft an dieser dichotomischen Trennung ist die klare Unterscheidung von professio-nellen Immobilienanbietern und -nachfragem. Insbesondere in der Gruppe der Property Com-panies ermöglicht dies eine homogene Ordnung der Unternehmen hinsichtlich strategischer Ziele und Risikoeigenschaften der Geschäftsfelder. Kritisch angemerkt werden könnte jedoch, daß die Definition nicht vollständig überschneidungsfrei ist, da grundsätzlich alle Unterneh-men Immobilien als Produktionsfaktor zur Deckung ihres eigenen Immobilienbedarfs nut-zen.488 Dieser Einwand steht der Verwendung dieser Ordnung nicht entgegen, da hier jeweils die im Vordergrund stehende Rolle der Immobilien im Unternehmen für die Systematisierung herangezogen werden soll. Selbstverständlich nutzen auch Property Companies Unterneh-mensimmobilien als Produktionsfaktor, diese Rolle tritt aber in ihrer strategischen Bedeutung weit hinter die Rolle als Produkt zurück.

486 Wenn Non-Property Companies im Rahmen von Diversifikationsstrategien entscheiden, die Bereitstellung von Immobilien als Geschäftsfeld langfristig zu besetzen und am Markt als Anbieter von Immobilien aufzu-treten, dann sind sie in der vorliegenden Interpretation immer als Immobilienunternehmen zu klassifizieren.

Dies erfolgt unabhängig davon, welchen Stellenwert das immobilienspezifische Geschäftsfeld im Ge-samtuntemehmen innehat und aus welchen Gründen die Gesellschaft diese Entscheidung getroffen hat. Ent-scheidend für die Einordnung soll hier ausschließlich die strategische Sichtweise der Immobilie als Produkt sein. Unternehmen, die über einen erheblichen Immobilienbestand verfügen und beabsichtigen, diesen zu veräußern und für die Verwertung auch z. B. organisatorische Maßnahmen ergreifen, sind solange keine Im-mobilienunternehmen, wie sie die Bereitstellung von Immobilien nicht als strategisches Geschäftsfeld be-handeln. Eine trennscharfe Gliederung gelingt jedoch d e m externen Betrachter nur dann, wenn die langfristi-gen Absichten des betreffenden Unternehmens bekannt sind. In der hier verfolgten Interpretation gehört bei Non-Property Companies die marktgerichtete Bereitstellung von Immobilien ex definitione nie z u m originä-ren Unternehmenszweck.

487 Diese Gruppe umfaßt z. B. Hotels und Altenheime, die die Immobilien und deren Eigenschaften als einen für den Kunden erfahrbaren Teilnutzen des umfassenderen Produktes „Beherbergung" einsetzen.

488 Dies gilt unabhängig von neueren Konzepten wie virtuelle Bürolandschaften, Telearbeit und andere, auf Entwicklungen der modernen Telekommunikation basierende Arbeitsorganisationsstrukturen. Vgl. zu diesen Konzepten z. B. Sims/Joroff/Becker, Workplace.