Müüja põhikohustused ja kohustuste mittetäitmine

2.1.1 Asja üleandmise kohustus

Müügilepingu mõiste sätestab VÕS § 208 lg 1, mille järgi kohustub müüja andma ost-jale üle asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostost-jale, ostja aga kohustub müüjale tasuma ostuhinna ja võtma asja vastu. Selliselt on müügilepingu peamine sisu kohustus võõrandada kokkulepitud ese tasu eest.²⁰⁷ Õiguskirjanduses märgitakse, et

205 Tulenevalt töö eesmärgist ei analüüsita töös lepingulise kahjunõude maksmapaneku üldisi eeldusi, nagu müügilepingu kehtivuse tingimused, kahju mõiste, põhjuslik seos kohustuse rikku-mise ning tekkinud kahju vahel jt. Kahju hüvitarikku-mise nõude üldiste eelduste kohta vt nt RKTKo 3-2-1-107-15, p 11; RKTKo3-2-1-173-12, p 15; RKTKo 3-2-1-5-12, p 27, samuti vt VÕS Komm I (2016)/Kõve, § 115 kommentaarid.

206 See tähendab, et peatükkides 2.2–2.8 käsitletavad küsimused ning nendega seotud kaalut lused on üle kantavad ka ostja kahju hüvitamise täitmise asemel nõudele müüja kohustuste osalisel täit-misel, asja mittevastavusel lepingutingimustele ja müüja kõrvalkohustuste rikkumisel.

207 Müügileping on võlaõiguslik leping, millest tuleb eristamispõhimõtte kohaselt eristada müügi-lepingu täitmiseks sõlmitud käsutustehinguid. TsÜS § 6 lg 3 kohaselt kehtib Eesti õiguses sarnaselt BGB-le üldine kohustus- ja käsutustehingute eristamise põhimõte; vt TsÜS Komm, § 6 kommen-taarid.

müüja põhikohustusteks on müüdud asja üleandmise kohustus ja ostjale müügieseme suhtes omandiõiguse võimaldamise kohustus.²⁰⁸

Asja üleandmise kohustuse sisu on müüja poolt selliste toimingute tegemine, mille tulemusena tekib ostjal võimalus täita omapoolne müügilepingust tulenev asja vastu võtmiskohustus ja saada asi oma valdusse. Asja üleandmiskohustuse täitmi-sega tagatakse müügieseme müüja mõjusfäärist ostja mõjusfääri ülekandmine ja asja valdus antakse üle ostjale või tehakse selle üleminek ostjale võimalikuks. Asja üle-andmiskohustuse sisu on reeglina seega toimingute tegemine, mille tulemusena peaks realiseeruma müügieseme faktiline üleandmine ostjale.²⁰⁹

Asja üleandmiskohustuse sisu sätestab VÕS § 209, mille järgi võib üleandmis-kohustus seisneda kas valmispanekuüleandmis-kohustuses (VÕS § 209 lg 1), kohaletoimeta-miskohustuses (VÕS § 209 lg 4 ls 1) või saatkohaletoimeta-miskohustuses (VÕS § 209 lg 4 ls 2).²¹⁰ VÕS § 209 sätestab asjaolud, mille täitmisel loetakse müüja üleandmiskohustus täi-detuks. Ühtlasi järeldub VÕS § 209 järgsetest üleandmiskohustuse täitmise viisidest, et üleandmiskohustuse täitmine ei ole võrdsustatav ostjale müügieseme suhtes otsese valduse tagamisega, vaid üksnes valmispaneku-, kohaletoimetamis- või saatmis-kohustuse täitmiseks vajalike toimingute tegemisega. Üleandmissaatmis-kohustuse täitmine võib kattuda ostjal müügieseme suhtes otsese valduse tekkimisega, kuid see ei ole nõutav üleandmiskohustuse kohaseks täitmiseks. Müüja poolt üleandmiskohustuse täitmise tulemusena ostjale asja suhtes otsese valduse üleandmine tuleb reeglina kõne alla üksnes müüja kohaletoimetamiskohustuse puhul (VÕS § 209 lg 4 ls 1), samuti kinnisasjade müügil.

Müüja asja üleandmiskohustuse toimingute sisu sõltub suuresti sellest, kas müügi-esemeks on vallas- või kinnisasi või mittekehaline ese. Nii ei saa nt kinnisasjade puhul rääkida saate- või kohaletoimetamiskohustusest, mittekehaliste esemete suhtes aga puudub võimalus teostada valdust klassikalises tähenduses. Oluline on, et võlaõigus-liku üleandmiskohustuse täitmine ja vallasasja osas omandiõiguse tekkimist eeldav asja üleandmine AÕS § 92 jj tähenduses ei ole kattuvad mõisted ega pruugi seega kokku langeda.²¹¹ Milline on müüja vallasasja üleandmiskohustuse viis üksikjuhtumil, sõltub eelkõige poolte kokkuleppest.

Kui müügiesemeks on kinnisasi, on valduse üleandmiseks reeglina piisav müüja ja ostja vaheline kokkulepe valduse üleandmise kohta. Täiendavalt võib vajalik olla kinnisasjal asuvate hoonetele-ehitistele ligipääsu tagavate väravapultide, võtmete, turvakoodide jms üleandmine, mis tagab kinnisasja üle tegeliku kasutusvõimaluse.

Kinnisasja üleandmine võib aset leida ka kinnisasja asukohas vastava üleandmise ja vastuvõtmise akti allkirjastamisega, millele eelneb reeglina kinnisasja ülevaatamine

208 Vt VÕS Komm II/Käerdi, § 208, lk 3–5. Sarnaselt on müüja põhikohustused reguleeritud ka BGB §-s 433, vt täpsemalt Looschelders (2012), Rn 22 ff; vt ka Jauernig/Faust, § 433, Rn 18 ff.

Küll aga on BGB järgi müüja põhikohustuseks tagada üleantud asja vastavus lepingutingimustele, vrdl Staudinger/Beckmann, § 433, Rn 103 ff; Jauernig/Berger, § 433 Rn 20–21; Palandt/Weiden-kaff, § 433, Rn 1-2; HK/Saenger, § 433, Rn 10; Riehm, Rn 296.

209 Vt ka VÕS Komm II/Käerdi, § 208, lk 3 ja § 209, lk 14–15.

210 Asja üleandmiskohustuse sisu kohta vt täpsemalt VÕS Komm II/Käerdi, § 209, lk 14 jj.

211 Vt asja üleandmise kohta ka AÕS Komm I/Kullerkupp, § 92 jj kommentaarid; vt ka VÕS Komm II/Käerdi, § 209, lk 14–15.

tavapärasel viisil. Selliselt on ostja jaoks tagatud võimalus keelduda kinnisasja vastu-võtmisest, kui ilmnevad olulised puudused.²¹²

2.1.2 Ostjale omandiõiguse võimaldamise kohustus

Müüja teine põhikohustus on ostjale müügieseme suhtes omandiõiguse võimaldamine (VÕS § 208 lg 1). Seadus ei kohusta müüjat tagama ostjale müügieseme omandi-õiguse tekkimist, vaid müüjal tuleb üksnes teha omandi üleminek ostjale võima-likuks.²¹³ Regulatsioon põhineb ideel, et müüja ei saa tagada ostjale müügieseme suhtes omandiõiguse tekkimist ilma ostjapoolsete vastavate toiminguteta, eelkõige tuleb ostjal teha tahteavaldus, mis on vajalik omandiõiguse ülemineku kokkuleppe (asjaõiguslepingu) sõlmimiseks. Selliste toimingute tegemine ja nende edukus ei sõltu müüjast.

Seega on müüja omandiõiguse võimaldamise kohustuse sisuks tagada kõigi selliste toimingute teostamine ja tingimuste täidetus, mis on vajalikud ostjale müügieseme suhtes omandõiguse tekkimiseks.²¹⁴ Müüja peab tagama tema enda või kolmanda isiku (kui müügiese ei kuulu müüjale) poolt kõigi vajalike tahteavalduste ja toimin-gute tegemise. Kuna omandiõigus tekib üksnes seaduses sätestatud tingimustel, peab müüja tagama, et ostjal oleks omapoolsete toimingute tegemise tulemusena võimalik saada müügieseme omanikuks.

Oluline ei ole, et müügiese kuuluks müüjale – müüjal tuleb üksnes võimaldada talle või kolmandale isikule kuuluva müügieseme omandiõiguse üleminek ostjale (või tema määratud kolmandale isikule).²¹⁵ Vallasasjade puhul tähendab see eelkõige, et müüja peab tagama asja omaniku (müüja ise või kolmas isik) poolt omandi ülemine-kuks vajaliku tahteavalduse tegemise ja ostjale asja suhtes otsese valduse (AÕS § 92) või väljanõudeõiguse tekkimise (AÕS § 93). Kinnisasjade puhul peab müüja tagama õigustatud isiku (asja omaniku) poolt notariaalselt tõestatud omandiõiguse ülemineku kokkuleppe (asjaõiguskokkuleppe) sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse andmise (AÕS

§ 64¹) ning nõusoleku õigustatud isiku kasuks kannete tegemiseks kinnistusraamatus (omaniku muutmise kanne) (KRS § 34¹). Ülejäänud toimingud, nagu omandiõiguse üleminekuks vajalik ostjapoolne tahteavaldus, müügieseme suhtes otsese valduse omandamiseks vajaliku asja hõivamise või kinnistusraamatu kande muutmise aval-duse (jms), peab tegema ostja või tema määratud kolmas isik.

Omandireservatsiooniga vallasasja müügi korral võib müüja poolt antud omandi-õiguse üleminekule suunatud käsutus olla ka tingimuslik. Sellisel juhul jääb müüja ka edaspidi kohustatuks hoiduma tegudest, mis võiksid väärata ostjal kokkulepitud

212 Asja vastuvõtmine on oluline, kuna vastuvõtmisega loetakse VÕS § 76 lg 4 järgi kohustuse täitmine täielikuks; vt RKTKo 3-2-1-80-08, p 21; RKTKo 3-2-1-93-15, p 11.

213 Vt ka VÕS Komm II/Käerdi, § 208, lk 3 jj.

214 Vt põhjalikult VÕS Komm II/Käerdi, § 208, lk 3–5.

215 Müüja omandiõiguse võimaldamise kohustus loetakse täidetuks ka juhul, kui ostja saab oma-nikuks müügieseme heauskse omandamise tulemusena, vt ka VÕS Komm II/Käerdi, § 209, lk 4;

sarnaselt Saksa õiguses Erman/Grunewald, § 433, Rn 19; Bamberger/Roth/Faust, § 433, Rn 37;

Staudinger/ Beckmann, § 433, Rn 120.

tingimustel müügieseme suhtes omandiõiguse tekkimise.²¹⁶ Seega kuulub müüja kohustuse võimaldada ostjale müügieseme omandiõiguse tekkimine hulka ka kohustus hoiduda toimingutest ja tegevusetusest, mis võiks omandiõiguse tekkimist takistada.²¹⁷

2.1.3 Kohustuste mittetäitmine

Müüja kohustuste rikkumise kaks kõige kesksemat juhtumit on kohustuste mitte-täitmine (kohustuste täitmata jätmine) ja üleantud müügieseme (asja) lepingu-tingimustele mittevastavus. Kuigi seaduse eksitavast sõnastusest võib jääda ebaõige mulje (vt VÕS § 100), siis täitmisega viivitamine ei ole käsitletav iseseisva kohus-tuse rikkumise liigina, kujutades üksnes algselt täitmata kohuskohus-tuse hilinenud täitmist.

Kas kohustuste mittetäitmine osutub viivitusega täitmiseks, selgub alles tagantjärele:

õiguskaitsevahendi kasutamise hetkel saab müüja kohustuste rikkumine seisneda reeg-lina kas mittetäitmises või asja lepingutingimustele mittevastavuses.²¹⁸ Olemuslikult ja tähenduselt eraldiseisva kohustuste rikkumise liigi moodustab põhikohustuste täitmist tagavate ja toetavate kõrvalkohustuste rikkumine.²¹⁹ Järgnevalt käsitletakse müüja kohustuste mittetäitmise mõistet ja selle tüüpilisi esinemisvorme.

Õiguskirjanduses märgitakse, et võlgniku poolt kohustuste mittetäitmisega on tegemist juhul, kui kohustus on jäänud täielikult täitmata.²²⁰ Mis põhjustel kohustus on jäänud täitmata, kohustuse rikkumise kui objektiivse kriteeriumi juures tähendust ei oma.²²¹ Samuti ei oma tähendust, kas rikkumise kõrvaldamine on võimalik või kas võlausaldaja võib rikkumise kõrvaldamist nõuda.²²² Saksa õiguskirjanduses loetakse mittetäitmiseks soorituse täielikku ärajäämist sõltumata sellest, kas see on ajutise või alalise iseloomuga.²²³ Osadeks jagatava kohustuse ja kvantitatiivse vähemtäitmise puhul räägitakse ka osalisest mittetäitmisest puudutavalt ärajäänud sooritust.²²⁴ See-juures märgitakse, et osaline täitmine erineb lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisest reeglina seeläbi, et osalise täitmise puhul saab rääkida ühe iseseisva täitmisele kuuluva soorituse ärajäämisest, asja lepingutingimustele mittevastavuse korral on aga enamasti tegemist kogu täitmist puudutava kvaliteedipuudusega.²²⁵

Müüja kohustuste mittetäitmise all peetakse silmas müüja poolt mõne müügilepin-gust tuleneva põhikohustuse täitmata jätmist: müüja jätab müügieseme üle andmata

216 Vrdl Saksa õiguses MüKo/Westermann, § 433, Rn 52, § 449, Rn 30.

217 Vt Saksa õiguses MüKo/Westermann, § 433, Rn 52.

218 Vrdl ka VÕS Komm II/Käerdi, Sissejuhatus §-de 217–228 juurde, lk 31 jj; Saksa õiguses on kohustuse täitmisega viivitamine üks mittetäitmise vorme, vt BeckOK/Unberath, § 280, Rn 16.

219 Vt müüja kõrvalkohustuste kohta täpsemalt ptk 3.3.1.

220 VÕS Komm I/Kõve, § 100, lk 313; VÕS Komm I (2016)/Kõve, § 100, lk 469.

221 VÕS komm I/Kõve, § 100, lk 312; VÕS Komm I (2016)/Kõve, § 100, lk 468; sarnaselt Saksa õiguses, vt Staudinger/Schwarze, § 281, Rn B 12; Palandt/Grüneberg, § 280, Rn 12–13.

222 Vt VÕS komm I/Kõve, § 108, lk 349–350; VÕS Komm I (2016)/Kõve, § 108, lk 511–512;

sarnaselt Saksa õiguses, Palandt/Grüneberg, § 280, Rn 12–13.

223 Brox, S. 201 ff.

224 Vt ka Soergel/Benicke/Hellwig, § 281, Rn 33; Schwarze, § 19, Rn 44.

225 Staudinger/Schwarze, § 281, Rn C 7; Soergel/Benicke/Hellwig, § 281, Rn 33.

või ei saa ostja müügieseme omanikuks.²²⁶ Väliskirjanduses loetakse mittetäitmiseks ka müügieseme üleandmise kohustuse täielikku või osalist täitmata jätmist.²²⁷ Mitte-täitmisega loetakse seejuures võrdsustatuks ka selliste dokumentide üleandmata jät-mine, mida ostja vajab müügieseme käsutamiseks (nt konossement, laokiri, CTO-dokument vms).²²⁸

Mittetäitmisega on tegu ka nn aliud-soorituse ehk müüja poolt kokkulepituga võrreldes oluliselt erineva asja üleandmisel. Mittetäitmise ja mittekohase täitmise erista misel tuleb võtta arvesse nii soorituse tüüpi, liigitunnuseid kui ka omadusi.²²⁹ Mittetäitmise ja asja lepingutingimustele mittevastavuse eristamine võib üksik juhtumil olla problemaatiline. Nii on näiteks Riigikohus leidnud, et müüja poolt välisuste asemel siseuste tarnimisele tuleb kohaldada asja lepingutingimustele mitte vastavuse sätteid.²³⁰ Seega selleks, et müüja poolt üleantut ei saaks pidada müügi lepingu täit-miseks, peab üleantud ese erinema kokkulepitust niivõrd oluliselt, et ostjale üleantut saaks pidada kokkulepituga võrreldes muuks asjaks.²³¹ Võrdlevõiguslikult väärib äramärkimist, et BGB-s on aliud-sooritus võrdsustatud mittekohase täitmisega ja seda nimelt põhjusel, et vältida sageli keerukaid mittetäitmise ja mittekohase täitmise piiritlemisprobleeme (vt BGB § 434 lg 3).²³²

Lõpetuseks tuleks mittetäitmiseks lugeda ka sellised juhtumid, kus ostja keeldub õigustatult lepingutingimustele mittevastava asja, kohustuste osalise täitmise või aliud-soorituse vastuvõtmisest,²³³ kuivõrd sellisel juhul ei saa rääkida müüja poolt ostja ees üleandmiskohustuse täitmisest.