E. Sama valdkonna teadustööd ja kasutatud allikad
3. OSTJA ÕIGUS NÕUDA KAHJU HÜVITAMIST TÄITMISE ASEMEL MÜÜJA
3.2 Ostja õigus nõuda kahju hüvitamist täitmise asemel
3.2.1 Asja lepingutingimustele mittevastavus ja lepingueelsetest
3.2.1.1 Asja lepingutingimustele mittevastavus
Müüja kohustuste mittetäitmisest ja osalisest täitmisest tuleb eristada spetsiifi list müüja kohustuste rikkumise liiki, milleks on asja lepingutingimustele mittevastavus (VÕS § 217). Selline eristamise vajadus on tingitud asjaolust, et VÕS-i müügilepingu regulatsioon näeb müüja poolt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmises seisneva rikkumise puhuks ette mitu erinormi, millel on vahetu mõju ostja õigus-tele ja kohustusõigus-tele.584 Alljärgnevalt käsitletakse lühidalt asja lepingutingimustele mittevastavuse mõistet ehk selgitatakse koosseise, millistel puhkudel müügilepingu eriregulatsioon kohaldamisele kuulub.585
Asja lepingutingimustele mittevastavuse olemusest tuleneb, et tegemist on sellise kohustuse rikkumisega, kus müüja on küll müügieseme ostjale VÕS § 209 tähendu-ses üle andnud ja reeglina võimaldanud ostjale ka omandiõiguse tekkimise,586 kuid müügiese ei vasta VÕS § 217 sätestatud kvaliteedi- ja kvantiteedinõuetele. Õigus-kirjanduses märgitu kohaselt ei ole asja lepingutingimustele vastavuse tagamise näol tegemist asja üleandmise kohustuse ja ostjale asja suhtes omandiõiguse
võimalda-580 Näidete kohta vt ptk 1.3.2, põhjalikult ptk 2.4, asendustehingu kulude hüvitamise kohta vt ka ptk 5.
581 Vt ptk 3.2.4.
582 Vt ka ptk 1.3.2, ptk 2.4. ja ptk 3.2.4.
583 Vt selle kohta ptk 2.4 ja ptk 3.1.1.
584 Vt ka VÕS KommII/Käerdi, Sissejuhatus §-de 217–218 juurde, lk 31 jj, lk 33 jj; vt ka ptk 3.2.2–3.2.4 ja ptk 3.2.6.
585 Kuna töö eesmärk ei ole asja lepingutingimustele mittevastavuse detailne analüüs, piirdutakse asja lepingutingimustele mittevastavuse mõiste üldise piiritlemisega.
586 Peamine erand on seotud omandireservatsiooniga, kus müüja on küll täitnud omapoolsed kohustused, kuid omandiõigus asjale tekib täiendava tingimuse, eelkõige kogu ostuhinna tasumise järgselt, VÕS § 233.
mise kohustuse kõrval müüja täiendava põhikohustusega.587 Riigikohtu seisukoht asja lepingutingimustele vastavuse tagamise kohustuse tähendusest on mõneti ebaselge.
Nii on Riigikohus märkinud, et müüja poolt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisel on ostjal õigus kasutada kinnipidamisõigust VÕS § 111 järgi.588 VÕS
§ 111 kohaldamine eeldab aga võlgniku (müüja) poolt vastastikuse kohustuse rikku-mist, millena reeglina tulevad kõne alla üksnes poolte vastassuunalised põhikohustu-sed.589 Selles osas on Riigikohus märkinud, et ostja ostuhinna tasumise kohustusega on vastastikune müüja kohustus anda ostjale üle müügieseme valdus ja võimaldada talle omandiõiguse tekkimine.590 Seega peaks ostjal olema õigus kasutada VÕS § 111 alusel kinnipidamisõigust üksnes juhul, kui müüja on jätnud müügieseme üle andmata või ei ole võimaldanud ostjale müügieseme suhtes omandiõigust. Siiski on Riigikohus sama lahendi, milles määratles müüja ja ostja vastastikused kohustused, järgmises lauses märkinud, et ostjal on VÕS § 111 lg-te 1 ja 3 järgi õigus keelduda ostuhinna tasumisest, kuni müüdud ese ei ole talle üle antud või kui see on üle antud oluliste puudustega.
Autori hinnangul on selline Riigikohtu argumentatsioon ebajärjepidev ja vastu-oluline: kui esmalt Riigikohus kinnitab, et ostja ostuhinna tasumise kohustusega on vastastikuses suhtes üksnes müüja asja üleandmise ja ostjale omandiõiguse võimalda-mise kohustus, siis järgvõimalda-misena leitakse, et ostja võib VÕS § 111 järgi keelduda ostu-hinna tasumisest ka müügieseme oluliste puuduste korral. Selline Riigikohtu seisukoht ei vasta loogika reeglitele. Kas sellest võib järeldada, et asja lepingutingimustele vastavuse tagamise kohustuse näol on Riigikohtu hinnangul tegemist müüja põhi-kohustusega, on samuti ebaselge. Samas näib, et just sellist tulemust on Riigikohus möönnud. Võrdlusena on kohane välja tuua, et VÕS § 208 lg 1 regulatsiooni kõige vahetum eeskujusäte591 BGB § 433 loeb asja lepingutingimustele vastavuse taga-mise müüja põhikohustuseks.592 Kuna Eesti õiguses puudub ühtne seisukoht, kas asja lepingutingimustele vastavuse tagamise kohustuse näol on tegemist müüja põhi- või kõrval kohustusega, samuti ei ole küsimus leidnud suuremat analüüsi õiguskirjan-duses, lähtub autor doktoritöö kontekstis sellest, et asja lepingutingimustele vastavuse tagamise kohustuse näol ei ole tegemist müüja põhikohustusega.593
Asja lepingutingimustele vastavuse kriteeriumid sätestab VÕS § 217, mille esi-mese lõike kohaselt peab asi vastama lepingutingimustele eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid (lg 2). 594 Kuna seadus kasutab lepingutingimustele
mitte-587 Vt VÕS Komm II/Käerdi, § 208, lk 3–6.
588 Vt RKTKo 3-2-1-42-12, p 11, samuti vrdl RKTKo 3-2-1-80-08, p 33.
589 VÕS Komm I/Kõve, § 111, lk 365; VÕS Komm I (2016)/Kõve, § 111, lk 533; vt ka RKTKo 3-2-1-50-06, p 15: „Ostuhinna tasumise kohustus on vastastikune (sünallagmaatiline) kohustus hageja kohustusega anda müüjana kostjale I kui ostjale üle nii müüdud eseme (praegusel juhul uste) valdus kui ka omand.”
590 RKTKo 3-2-1-50-06, p 15.
591 VÕS Komm II/Käerdi, § 208, lk 2.
592 Vt ka Jauernig/Berger, § 433, Rn 20-21; Palandt/Weidenkaff, § 433, Rn 1–2; Schulze/Saenger,
§ 433, Rn 10; Riehm, § 433, Rn 296.
593 Selline seisukoht on kahtlemata vaieldav.
594 Asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta täpsemalt vt VÕS Komm II/Käerdi, § 217 kom-mentaarid.
vastavuse kriteeriumide kirjeldamisel konstruktsiooni eelkõige (s.o ennekõike, eriti), siis võib asja lepingutingimustele mittevastavus seisneda ka muude kriteeriumide rikkumises, eelkõige kui pooled on selles selgesõnaliselt kokku leppinud või tuleneb see lepingu olemusest või eesmärgist, samuti lepingu sõlmimise asjaoludest vms.
Müügiese ei vasta lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses ka juhul, kui müüja kohustuse täitmine seisneb kvantiteedipuuduses ehk ebapiisavas koguses.595 Aliud-soorituse ehk mittetäitmise ning asja lepingutingimustele mittevastavuses seisneva rikkumise eristamisel kehtib reegel, et aliud-soorituseks saab pidada üksnes sellise asja üleandmist, mis erineb kokkulepitust niivõrd oluliselt, et ostjale üleantut tuleb pidada kokkulepituga võrreldes muuks asjaks.596
Asja lepingutingimustele mittevastavuseks saab seega (teatud mööndustega) lugeda sellised juhtumid, kui asi ei vasta kvaliteeditingimustele.597 Asja kvaliteedi-nõuetele vastavuse alla kuuluvad asja vastavus lepingutingimustele liigi, kirjelduse, pakendi ja dokumentatsiooni osas (VÕS § 217 lg 1).598 VÕS § 217 lg 2 määrab ära, millal müüdud asi ei vasta lepingutingimustele.599 Nii ei vasta üleantud asi lepingu-tingimustele, kui sellel ei ole:
• kokkulepitud omadusi (p 1);
• asi ei sobi eesmärgipäraseks kasutamiseks ja otstarbeks (lg 2 p 2);600
595 Vt selle kohta ptk 3.1.1.
596 Vt 2.1.3; samuti VÕS Komm II/Käerdi, Sissejuhatus §-de 217–228 juurde, lk 31.
597 Selline jaotus on kahtlemata tinglik ja kannab üksnes lugemise hõlbustamise eesmärki. Kvali-teeditingimustele mittevastavuse võib omakorda jagada asja faktilisteks puudusteks ja õiguslikeks puudusteks. Asja lepingutingimuste mittevastavuse erijuhtum on müüja poolt kvantitatiivse mitte-täieliku soorituse tegemine (n-ö osaline sooritus), vt selle kohta ptk 3.1.1.
598 Riigikohus on asja juurde kuuluvateks dokumentideks pidanud näiteks müüdud veoki kasutus juhendit. Riigikohtu hinnangul on tegemist dokumendiga, mis on mõistlikult vajalik veoki eesmärgi päraseks ja ohutuks kasutamiseks (vt RKTKo 3-2-1-171-14, p 12); otsuses 3-2-1-84-06, p 14 jj on Riigikohus märkinud, et korteriomandi esmamüügi korral võib ostja nõuda kaasomandit ja hoonet kui tervikut puudutavate dokumentide üleandmist.
599 VÕS Komm II/Käerdi, § 217, lk 42.
600 Nt on Riigikohus leidnud, et eluruumi eesmärgipärane kasutatavus eeldab mõistlikku võima-lust see soojaks kütta, samuti peab korter olema mõistlikult soojapidav. Kui korterit ei saa selle amortiseerunud küttekolde tõttu soojaks kütta, tuleb see lugeda müügieseme lepingutingimustele mittevastavuseks § 217 lg 2 p 2 tähenduses (vt RKTKo 115-04, p 21). Lahendis 3-2-1-129-12 on Riigikohus leidnud, et eluruum ei vasta lepingutingimustele, kui selles ei ole tagatud elamiseks vajalikud elementaarsed tingimused. Uusehitiste puhul hõlmavad sellised elementaar-sed tingimuelementaar-sed veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsiva olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. See peaks kehtima üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uue korteriga samaväärset kvaliteeti (vt otsuse p 23). Vt VÕS § 217 lg 2 p 2 järgse praktika kohta ka RKTKo 3-2-1-5-12, p 29; RKTKo 3-2-1-131-05, p 11 jj. Kasutatud asjade puhul tuleb Riigikohtu hinnangul arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (vt RKTKo 3-2-1-23-10, p 12). Sarnasele tule-musele on Riigikohus jõudnud otsuses 3-2-1-32-00.
• asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, kui müüja seda lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (lg 2 p 3);
• kolmandal isikul on asja suhtes maksmapandav nõue või muu õigus (lg 2 p 4, lg 4);
• tarbijalemüügi korral ei vasta asi tavapärasele mõistlikult eeldatavale kvaliteedile (lg 2 p 6, lg 3).
Asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui see on tingitud ebaõigest paigaldamisest ja kui asja paigaldas müüja või tehti seda tema vastutusel, samuti kui asja paigaldas ostja ja ebaõige paigaldamine tulenes müüja poolt antud puudulikust teabest asja paigaldamise kohta (VÕS § 217 lg 5). Millised peavad olema asja omadused ning millistele tingimustele peab müügiese vastama, on pooled reeglina vabad kokku lep-pima. Nii prevaleerib asja lepingutingimustele vastavuse hindamisel poolte kokkulepe muude asja lepingutingimustele vastavuse hindamise kriteeriumide üle (lg 1, lg 2 p 1). Teisisõnu, kui nt pooled on kokku leppinud, et vallasasi ei pea olema pakitud tavapäraselt eeldataval viisil või ostja ostabki puudusega asja, ei saa ostja hiljem müüjale ette heita, et müügiese ei vasta lepingutingimustele VÕS § 217 järgi (vrdl VÕS § 217 lg 1, lg 1 p 2, p 5 ja p 6).
3.2.1.2 Lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevad