Lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevad

Eriliseks müüja kohustuse rikkumise liigiks võib pidada müüja poolt lepingu eelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumist. Pooltele lepingueelsetest läbi-rääkimistest tulenevad üldised kohustused on sätestatud VÕS §-des 14–15.⁶⁰¹ Tegemist on kohustustega, mis erinevad oma eesmärgilt ja sisult klassikalistest lepingu listest sooritus- ja kõrvalkohustustest ning mille peamine sisu (üldistatuna) on kohustus mõistlikult arvestada üksteise huvide ja õigustega ning teavitada teist poolt lepingu sõlmimisega seotud olulistest asjaoludest.⁶⁰² Nii peab VÕS § 14 lg 2 kohaselt lepingu-eelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama (VÕS § 14 lg 2 ls 2). Millistest asjaoludest tuleb lepingu sõlmimisel teisele poolele teavitada, tuleb hinnata koosmõjus TsÜS §-ga 95.⁶⁰³

601 VÕS §-des 14–15 sätestatud üldistest lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevatest kohus-tustest tuleb eristada spetsiifilisi lepingueelseid informatsioonikohustusi, nagu nt väljaspool äri-ruumi sõlmitavate lepingute puhul (VÕS § 48 jj), sidevahendi abil sõlmitud lepingute (VÕS § 52 jj), tarbijakrediidilepingute (VÕS § 402 jj) sõlmimisel jms; vt ka RKTKo 3-2-1-168-14, p 12; vt ka Käerdi (2008), p 209 ff. Lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste kohta põhja-likult: RKTKo 3-2-1-168-14, p 12 jj; RKTKo 3-2-1-50-15, p 17 jj; RKTKo 3-2-1-62-13, p 15 jj;

VÕS Komm I (2016)/Kull, § 14 ja § 15 kommentaarid; Kull/Parrest, lk 213 jj; Kull/Käerdi/Kõve, lk 79–86; samuti võrdlevalt Lahe (2004), lk 681 jj; Tampuu (2002), lk 230 jj.

602 Lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste kohta täpsemalt vt Parrest ; Kull/

Käerdi/Kõve, lk 79 jj; samuti RKTKo lahendid 3-2-1-89-06, p 14 jj; RKTKo 3-2-1-50-15, p 17 jj;

RKTKo 3-2-1-171-14, p 12; RKTKo 3-2-1-62-13, p 15 jj.

603 Vt nt RKTKo 3-2-1-50-15, p 18; RKTKo 3-2-1-17-12, p 15.

Viidatud sätte järgi tuleb lepingu sõlmimisel teavitamiskohustuse juures arvestada eel-kõige sellega, kas vastav asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused.

Müüja teavitamiskohustuse ulatuse osas on Riigikohus märkinud järgmist:

VÕS § 14 lg 2 kohaldamisel tuleb arvestada sellega, kas ostja võinuks saada and-meid (mh avastada puudusi) temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt müügieset ja müüja esitatud andmeid üle vaadates ehk kas puudused, mida ostja oleks saanud ise avastada, olid varjatud puudused või mitte.⁶⁰⁴ Sealjuures kannab varjatud puudustest tulenevat müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse riski müüja, st asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui ka müüja puudustest ei teadnud. Lahendis 3-2-1-62-13 on Riigikohus leidnud, et VÕS § 14 lg 1 või 2 nimetatud kohustuste rikkumiseks on vähemalt eelduslikult see, kui potentsiaalsele ostjale ei teatata asjaoludest, mis võivad takistada müüjal müügileping täita, mh anda üle müügiesemeks oleva asja valdus või omand. Valduse üleandmine ja omandi ülemineku võimaldamine on VÕS § 208 lg 1 järgi müüja põhikohustused, mille täitmise vastu on ostjal eelduslikult alati oluline huvi. Seega on ostjal ka huvi saada teavet asjaolude kohta, mis võivad takistada müüjat neid kohustusi täitmast.⁶⁰⁵

Korteriomandi müüjale lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva ostja teavita-miskohustuse ulatust on Riigikohus aga laiendanud niivõrd kaugele, et müüjal ei tule lepingu sõlmimise eelselt teavitada ostjat mitte üksnes korteriomandi reaalosa ja kaas omandi mõttelise osaga seotud puudustest ja olulistest asjaoludest, vaid müü-jal tuleb ostjat teavitada ka korteriomandiga seotud elukeskkonnast tervikuna, mini-maalselt aga korterelamu lähiümbrusega seotud asjaoludest. Nii tuleb Riigikohtu hinnangul müüjal teavitada ostjat ka naaberkorteris või korterelamu aias toimuvatest sagedastest kärarikastest pidudest, valjust muusika kuulamisest, elamus võõrastele isikutele majutusteenuse pakkumisest, samuti sellest, kas korteriühistu toimib ning kas sellel on probleeme võlglastega (jne).⁶⁰⁶

Lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise tagajärjed ja rikkumisega seotud vastutus sõltub sellest, kas pooled on läbirääkimiste tulemusena jõudnud lepingu sõlmimiseni või ei.⁶⁰⁷ Kui pooled lepingu sõlmimiseni ei jõua, puu-duvad võlausaldajal (ostja) võlgniku (müüja) suhtes lepingulised õiguskaitsevahendid.

Nii ei saa ostja sellisel juhul nõuda nt lepingu täitmist, alandada hinda ega lepingust taganeda, kuna see oleks vastuolus lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohus-tuste olemusega. Sellisel juhul on võlausaldaja peamine õiguskaitsevahend kahju hüvitamise nõue ja hüvitamisele kuuluv kahju usalduskahju.⁶⁰⁸ Selline usalduskahju hüvitamise nõue erineb reeglina aga oluliselt lepingulise täitmishuvi realiseerimisele suunatud kahju hüvitamise nõudest, kuivõrd sellistel nõuetel on erinev eesmärk, samuti on lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevatel kohustustel lepingulistest

604 Vt ka RKTKo 3-2-1-50-06, p 19.

605 RKTKo 3-2-1-62-13, p 15.

606 RKTKo 3-2-1-43-15, p 22.

607 Vt ka Käerdi (2008), p 214 ff.

608 RKTKo 3-2-1-89-06, p 16 jj; vt ka RKTKo 3-2-1-168-14, p 11–15; Käerdi (2008), p 211–213.

kohustustest erinev kaitse-eesmärk. Nii on Riigikohus märkinud, et võlgniku poolt VÕS §-s 14 lg 3 ja §-s 15 lg 1 sätestatud kohustuste rikkumisel ei saa võlausaldajat (kahjustatud isikut) asetada kahju hüvitamisel olukorda, milles ta oleks olnud, kui läbirääkimised oleksid lõppenud tulemuslikult ning pooled oleksid sõlminud kehtiva lepingu ja selle täitnud. Nii ei saa näiteks kahjustatud isik nõuda läbi rääkimiste ese-meks olnud kinnistu hinna ja sama kinnistu turuhinna vahe hüvitamist.⁶⁰⁹ Teisisõnu ei saa lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumisel võlausaldaja reeglina nõuda lepingu sõlmimisega silmas peetud täitmishuvi hüvitamist ning tal tuleb piirduda usalduskahju kompenseerimisega.

Olukord on märkimisväärselt erinev, kui müüja ja ostja on jõudnud lepingu sõlmi-miseni ja müüja kohustuste rikkumine selgub alles hiljem. Sellisel juhul tuleb poolte-vahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist.⁶¹⁰ Seega on lepingueelsete läbirääkimiste kohustuste rikkumine sellisel juhul käsitletav müüja lepinguliste kohustuste rikkumisena, mis annab ühtlasi ostjale õiguse kasutada lepingulisi õiguskaitsevahendeid.⁶¹¹

Millist õiguskaitsevahendit ostja müüja poolt lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumisel kasutada saab, sõltub rikutud kohustuse iseloomust.

Riigikohus on märkinud, et ka VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud lepingueel-setest läbirääkimistest tulenevate kohustuse rikkumine – kohustus mõistlikult arves-tada teise poole huvidega – võib anda lepingupoolele õiguse lepingust taganeda ja võlausaldaja ei pea piirduma üksnes kahju hüvitamise nõudega.⁶¹² Mida selline Riigi-kohtu deklaratsioon tähendab ja millistel tingimustel on ostjal õigus lepingust taga-neda või nõuda kahju hüvitamist täitmise asemel, Riigikohtu otsusest paraku ei selgu.

Autori hinnangul tuleb ostja õiguskaitsevahendite sisu ja tagajärgede osas eris-tada, millise iseloomuga lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevat kohustust müüja on rikkunud. Sellest sõltub ka müüja vastutuse sisu ja ulatus. Teisisõnu on küsimus selles, millised täiendavad õigused kaasnevad ostjale seoses asjaoluga, et müüja rikku-mised kvalifi tseeruvad lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikku-miseks. Nt kui müüja rikkumine seisneb selles, et ta ei teavitanud lepingu sõlmimise eelselt ostjat asjaoludest, mis võivad tal takistada ostja ees põhikohustuste täitmist,⁶¹³ võib lepingu sõlmimise järgselt pidada müüjat küll lepingueelsetest läbirääkimis-test tulenevaid kohustusi rikkunuks, kuid mingit täiendavat kaitset või ulatuslikumat kahjunõuet see reeglina ostjale ei anna. Sellise kohustuse rikkumise lõpptagajärg on, et müüja ei ole võimeline täitma talle müügilepingust tulenevaid põhikohustusi

609 RKTKo 3-2-1-89-06, p 16; vrdl aga ka RKTKo 3-2-1-168-14, p 15: „…kuigi üldjuhul tuleb usalduskahjuna hüvitada läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutused (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulu, lepinguprojektide koostamise kulu jms), võib kohustuse rikkumise asjaoludest tulenevalt käsitletava kahju hüvitamise nõue hõlmata ka lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi.”

610 RKTKo 3-2-1-50-15, p 17; RKTKo 3-2-1-43-15, p 14; RKTKo 3-2-1-171-14, p 12; RKTKo 3-2-1-62-13, p 14; RKTKo 3-2-1-111-07, p 14.

611 Vt ka RKTKo 3-2-1-50-15, p 17; RKTKo 3-2-1-43-15, p 14.

612 RKTKo 3-2-1-43-15, p 14.

613 Vrdl RKTKo 3-2-1-62-13, p 15.

(anda ostjale üle müügieseme valdus ja võimaldada sellele omandiõigus) ja rikub oluliselt lepingut (VÕS § 116 lg 2 p 1). Müüja kohustuste mittetäitmisel (sh täitmi-sega viivita misel) on ostja õigused aga tagatud tulenevalt VÕS §-st 116 lg 2 p 5 ja

§ 115 lg-test 1–3 niikuinii. St ostja võib müüja kohustuste olulisel rikkumisel lepingust taganeda ja nõuda kahju hüvitamist kogu täitmise asemel (VÕS § 116 lg 2 p 5 ja VÕS

§ 115 lg 2–3), samuti võib ta nõuda asendustehingule kantud kulude või hinnavahe hüvitamist.⁶¹⁴ Seega on äärmiselt küsitav, millist täiendavat lisandväärtust annab ostjale teadmine, et müüja on lisaks põhikohustuste olulisele rikkumisele jätnud täitmata ka lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevad kohustused. Seda enam, et täitmishuvist hõlmatud kahju hüvitamisele on ostjal müüja põhikohustuste rikkumisel igal juhul õigus.⁶¹⁵

Kui müüja rikkumine seisneb selles, et müüja ei ole lepingu sõlmimise eelselt teavitanud ostjat müügieseme omadustest (puudustest), realiseerub müüja rikkumine ostja jaoks asja lepingutingimustele mittevastavuses (VÕS § 217). Seega sõltumata sellest, kas lugeda müüja täiendavalt ka lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevaid nõudeid rikkunuks, vastutab müüja lõppastmes ostja ees asja lepingutingimustele mitte vastavuse sätete järgi. Ka siin ei anna autori hinnangul müüjale lepingu eelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise etteheitmine ostjale mingit täien-davat kaitset ega laienda tema õigusi: ostja kahjunõude ulatus põhineb endiselt asja lepingu tingimustele mittevastavusel ning ka kahju tuleb ostjal arvestada sellest lähtuvalt (positiivse huvi hüvitamine) (VÕS § 115 lg 2–3, § 127). Sama kehtib ka ostja õiguse osas kasutada muid õiguskaitsevahendeid: ka õigus lepingust taganeda või hinda alandada põhineb sellisel juhul lõppastmes asja lepingutingi mustele mitte-vastavusel (VÕS § 223, § 116 lg 2 p 5, § 112). See, et müüja müügieseme omadusi varjas ja rikkus VÕS § 14 järgseid kohustusi, ei oma ostja õiguste reali seerimise osas lõppastmes mingit tähendust ja tema õigusi ning nõuete ulatust ei laienda.⁶¹⁶ Seega müügieseme puudusi varjanud müüjale tema ebaaus käitumine reeglina ulatuslikumat vastutust ei tekita. Seega on äärmiselt küsitav, millist lisandväärtust annab ostjale teadmine, et lisaks asja lepingutingimustele vastavuse tagamise kohustuse rikkumisele on müüja rikkunud ka lepingueelsetest läbirääki mistest tulenevaid kohustusi. Ka siin on ostja nõuded piisavalt tagatud VÕS § 115 lg 1–3, § 116 lg 2, § 217 ja § 223 koos-toimes. Küll aga võib müüja poolt ostja teavitamine müügieseme puudustest tähen-dada, et ostja ei saa sellistele asjaoludele tuginevalt edaspidi õiguskaitsevahendeid kasutada (VÕS § 217 lg 2 p 1, samuti § 218 lg 4).⁶¹⁷ Erandina võivad sellisel juhul kõne alla tulla üksnes garantiinõuded.

614 Vt täpsemalt ptk 5.

615 Vt ka ptk 2.5.2.

616 Vrdl ka RKTKo 3-2-1-171-14, kus Riigikohus arutles müüja lepingueelsete läbirääkimiste kohustuste rikkumise üle, kuid lõppastmes märkis ikkagi, et nõude õigustatust tuleb hinnata VÕS

§ 217 järgi (vt viidatud lahendi p 12–13).

617 Asja omadused (puudused), millest müüja on ostjat lepingu sõlmimise eelselt teavitanud, tuleks autori hinnangul lugeda kokkulepitud asja omadusteks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses, s.o sellisel juhul ei saa rääkida müüja poolt kohustuste rikkumisest. Alternatiivselt ei saa ostja tugineda nn puudusele, kuna ta sellest lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma VÕS § 218 lg 4 tähenduses. Täpne vahetegu on eelkõige teoreetilise tähendusega.

Eeltoodust tulenevalt saab pidada ostja peamiseks huviks seoses müüjale lepingu-eelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustustega, et müüja poolt müügieseme oma-duste suhtes antud kinnitused saaksid lepingu osaks. Teisisõnu, kui müügieseme üle-andmisel ilmneb, et müügiese ei vasta antud kinnitustele või lubadustele, peaks ostjal olema võimalus kasutada õiguskaitsevahendeid.⁶¹⁸ Nii ongi Riigikohus märkinud, et lepingueelsete läbirääkimiste raames müügieseme omaduste suhtes erinevate lubaduste või selgituste andmisel võivad need saada lepingu osaks ka siis, kui need sõlmitud lepingus eraldi ei kajastu.⁶¹⁹ Seda isegi kinnisasja müügi korral, kus kohustus tehing (müügileping) peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1).

Nii on Riigikohus lahendis 3-2-1-111-07 märkinud, et kinnisasja lepingutingimustele mittevastavus võib tuleneda ka sellest, et kinnisasi ei vasta omadustele, millisena seda ostjale pärast broneerimislepingu allkirjastamist ja enne müügilepingu sõlmimist tutvustati. Kui kohustustehingu sõlmimise eelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitu ei kajastu notariaalselt tõestatud müügilepingus, muutub see asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 119 lg 2 järgi kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.⁶²⁰

Autori hinnangul on ka viidatud juhul äärmiselt küsitav, millist täiendavat lisand-väärtust annab müüja tegevuse lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumiseks kvalifi tseerimine.⁶²¹ Ka viidatud näites oli lõppastmes küsimus selles, kas müügiese vastas lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses. Viimane on aga küsimus sellest, millistele omadustele peab müügiese poolte kokkuleppe kohaselt vastama, s.o tegemist on lepingu tõlgendamise küsimusega. Kuna VÕS § 29 lg 5 p 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel võtta mh arvesse lepingu sõlmimise asjaolud ja lepingueelsed läbirääkimised, siis on müügieseme mittevastavus kokkulepitud omadustele VÕS § 29 lg 5 p 1 ja § 217 järgi käsitletav müüja kohustuste rikkumisena. Sellises olukorras on autori hinnangul müüjale lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise etteheitmine ebavajalik ja lõppastmes sisutu: ostja ei saa sellest mingit täiendavat kaitset ei nõude aluse ega ulatuse osas. Teistsugusele järeldusele ei saa jõuda ka kehtiva kohtupraktika alusel.

Kui müüja on lepingueelsete läbirääkimiste raames andnud ostjale muid kui põhikohustuste täitmise või müügieseme lepingutingimustele vastavusega seotud selgitusi või lubadusi (nt kinnitusi), saab sellised lubadused ja kinnitused koosmõjus VÕS § 29 lg 5 p-ga 1 lugeda reeglina lepingu osaks ning sellised kokkulepped on käsitletavad müügilepinguliste kõrvalkokkulepetena (VÕS § 2 ja § 5). Kuna VÕS-i õiguskaitsevahendite süsteem lähtub ühtsest kohustuse rikkumise mõistest, mille üks tunnus on, et kõik rikkumised – sõltumata rikutud kohustuse iseloomust – loetakse olemuslikult võrdseks, siis saab ostja lepingust taganeda (ja nõuda kahju hüvitamist täitmise asemel) ka lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise tulemusena: kuna VÕS § 116 lg 2 p 5 lubab ostjal taganeda lepingust mh juhul, kui

618 Sarnaselt Käerdi (2008), p 214–215; VÕS Komm II/Käerdi, § 217, lk 42.

619 Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest võivad kokkulepped müügieseme omaduste osas olla reeglina ka suulised, vt TsÜS § 77, VÕS § 11, vrdl ka VÕS § 29 lg 5 p 2.

620 RKTKo 3-2-1-111-07, p 14.

621 Vrdl ka Käerdi (2008), p 214 ff.

müüja ei täida täiendava tähtaja jooksul ükskõik millist kohustust, siis on ostjal ka müüja kõrvalkohustuste täiendava tähtaja jooksul täitmata jätmisel (või mittekohasel täitmisel) õigus lepingust taganeda. Seda sõltumata sellest, kas rikkumine on oluline või ebaoluline.⁶²² Kuna müüja poolt tegelikkusele mittevastava kinnituse andmise tagajärg on reeglina, et müüja ei saa rikkumist täiendava tähtaja jooksul kõrval-dada (nt on müüja andnud ebaõiget infot auto väljalaskeaasta või läbisõidu kohta), on ostjal üldjuhul VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi õigus lepingust taganeda ka rikkumise kõrval damiseks täiendavat tähtaega määramata: kohustuse täitmise võimatuse korral on täiendava tähtaja määramine sisutühi ja seega ebavajalik.⁶²³ Lepingu sõlmimisel ebaõige kinnituse või lubaduse andmine õigustab reeglina ostjat lepingust taganema ka VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi, s.o selline müüja käitumine kujutab reeglina kohustuste tahtlikku või vähemasti raskest hooletusest tulenevat rikkumist.⁶²⁴

Eelnev seondub suuresti küsimusega sellest, millal saab lugeda müüjat (võlgnikku) oluliselt lepingut rikkunuks ja millistel tingimustel tekib ostjal (võlausaldajal) õigus täitmissuhe tervikuna lõpetada. On selge, et VÕS § 116 lg 2 p 5 regulatsioon, mis võimaldab võlausaldajal lepingust taganeda sõltumata sellest, milline on täiendava tähtaja jooksul täitmata jäänud kohustuse iseloom ja olulisus, on ebaõnnestunud ega võta piisavalt arvesse poolte huvide tasakaalustamise vajadust. Tegemist on aga õigus-poliitilise, mitte tõlgendusliku küsimusega: seadusandja tahe võimaldada võlausal-dajal lepingust taganeda juhul, kui võlgnik ei täida täiendava tähtaja jooksul ükskõik millist kohustust, on oma sõnastuses selge ja ühemõtteline. Kehtivast regulatsioonist möödavaatamine ja sellest küsitavate tõlgenduslike vahenditega kõrvalekaldumine ei tohiks aga õigusriigis lubatud olla.⁶²⁵

3.2.2 Nõude maksmapanekuga seotud erisused