Allgemeine Versorgungssituation

Ausreichender und bezahlbarer Wohnraum ist wichtig für die Menschen, erfüllt ein elementares Bedürfnis und be-stimmt wesentlich ihre Lebensqualität. Die Wohnungsver-sorgung in Deutschland hat sich in den letzten Jahrzehnten stetig verbessert und nach der Überwindung der zwi-schenzeitlichen Wohnungsmarktengpässe in den Jahren 1989 bis 1993 einen Stand erreicht, bei dem die breiten Schichten der Bevölkerung gut bis sehr gut mit Wohnraum versorgt sind. Allerdings gibt es auch unter diesen günsti-gen Rahmenbedingungünsti-gen Haushalte, die Schwierigkeiten haben, sich aus eigener Kraft am allgemeinen Wohnungs-markt angemessen mit Wohnraum zu versorgen.

Die allgemeine Wohnungsversorgungssituation in Deutsch-land unter Berücksichtigung ihrer Entwicklung im Zeit-raum 1978 bis 1998 (neue Länder: 1993 bis 1998) ist wie folgt zu beschreiben:

VI.1.1 Struktur des Wohnungsbestandes

1998 gab es in Deutschland 36,6 Mio. Wohnungen, davon 29,3 Mio. im früheren Bundesgebiet und 7,3 Mio. in den neuen Ländern.⁹⁸Gut die Hälfte dieser Wohnungen

be-fand sich in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit drei und mehr Wohneinheiten); in den neuen Ländern war der An-teil aufgrund der DDR-Wohnungsbaupolitik höher (65,8 %) als im früheren Bundesgebiet (52,1 %) (siehe Anhangtabelle VI.1). Umgekehrt wiesen die neuen Län-der in Gebäuden mit ein und zwei Wohneinheiten (über-wiegend Eigenheime) in den Jahren 1949 bis 1990 eine deutliche Lücke auf: Während der Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern im früheren Bundesge-biet 31,6 % betrug, belief er sich in den neuen Ländern nur auf 8,0 % des gesamten Wohnungsbestandes. Demge-genüber war hier der Geschosswohnungsbau der 80er-Jahre überproportional besetzt (fast ausschließlich indu-striell vorgefertigte Plattenbauweise).

Die durchschnittliche Größe einer Wohnung betrug in Deutschland 86,9 qm; vom Eigentümer selbstgenutzte Wohnungen waren mit 113 qm wesentlich größer als ver-mietete Wohnungen (68,9 qm). Damit korrespondierten entsprechende Größenunterschiede zwischen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern einerseits und Wohnun-gen in Mehrfamilienhäusern andererseits (siehe Anhang-tabelle VI.2). Im früheren Bundesgebiet hat sich die durchschnittliche Wohnungsgröße seit 1978 (81,0 qm) um gut 10 % erhöht. Während z. B. die Wohnungen in Ein-und Zweifamilienhäusern aus den Jahren 1949 bis 1978 rund 110 qm groß waren, verfügten die in den 80er- und 90er-Jahren errichteten Wohnungen in diesem Gebäu-detyp über rund 126 qm Wohnfläche. In den neuen Län-dern betrug die durchschnittliche Wohnfläche nur 73,4 qm, sowohl die Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Zusammenfassung

Die Teilhabe an der Erwerbsarbeitsgesellschaft und das dadurch erzielbare Einkommen bestimmen die Lebenssi-tuation der Erwerbspersonen wesentlich. Arbeitslosigkeit, vor allem über einen längeren Zeitraum, bedeutet Ein-kommensverlust. Sie kann zu Unterversorgungslagen und langfristig zur sozialen Ausgrenzung der Betroffenen und ihrer Familien führen.

Der sich in vielen Branchen vollziehende Strukturwandel, die Herausbildung neuer Berufsfelder, die veränderte Be-schäftigungsstruktur sowie die im Zuge der deutschen Einheit in den neuen Ländern wegbrechenden Wirtschafts-strukturen und die daraus resultierende Arbeitslosigkeit führten bis 1998 zu tiefgreifenden Veränderungen am Ar-beitsmarkt. In der Folge stieg die Arbeitslosigkeit von 1973 bis 1998 von rd. 220 000 auf rd. 4,3 Mio. im Jahresdurchschnitt an. Die andauernde hohe Arbeitslosigkeit zog einen wachsenden Anteil von Langzeitarbeitslosen (1998: rd. 1,5 Mio.) nach sich. Menschen ohne oder mit nur geringer beruflicher Qualifikation waren deutlich über-durchschnittlich von Arbeitslosigkeit betroffen. Für viele junge Menschen war der Einstieg ins Berufsleben durch un-zureichende Angebote des Ausbildungsmarkts vielfach erschwert. War auch der Anteil von Jugendlichen mit jahres-durchschnittlich 472 000 Personen an der Arbeitslosigkeit unterjahres-durchschnittlich, stellte die Jugendarbeitslosigkeit und die von 1996 bis 1998 verstärkt festzustellende Lehrstellenknappheit, vor allem mit Blick auf den weiteren Lebens-weg der Betroffenen, ein ernstzunehmendes Problem dar. Dem zunehmenden Wunsch von Frauen, ihr Recht auf Er-werbsarbeit in Anspruch zu nehmen, standen keine ausreichenden Angebote auf dem Arbeitsmarkt zur Vereinbarkeit von Familie und Beruf, zur Teilzeitarbeit und zur Integration von Frauen ins Arbeitsleben gegenüber.

Die Zahl von Erwerbstätigen mit niedrigen und sehr niedrigen Verdiensten war seit Mitte der 80er-Jahre relativ konstant und konzentrierte sich vor allem auf sonstige Beschäftigungsformen und Selbstständige bzw. mithelfende Familienangehörige. Die Gruppe der Arbeitslosen war überproportional von schwierigen Einkommenslagen be-troffen. Ein besonderes Risiko trugen Arbeitslosenhaushalte, bei denen beide Haushaltsvorstände arbeitslos wa-ren. Im früheren Bundesgebiet waren vor allem arbeitslose Paarhaushalte mit Kindern überdurchschnittlich durch Armut gefährdet, in den neuen Ländern dagegen eher Eineltern- und Singlehaushalte.

98 Die Zahlenangaben von 1998 in Kap. VI.1 und VI.2 basieren auf dem Mikrozensus 1998. Angaben für die Jahre 1978 und 1993 basieren auf den seinerzeitigen Wohnungsstichproben.

als auch die Geschosswohnungen waren jeweils 15 % kleiner als im früheren Bundesgebiet. Ganz besonders auffällig war die geringe Wohnungsgröße der zu Zeiten der DDR errichteten Geschosswohnungen (57,5 qm).

Abgesehen von den deutlichen Unterschieden zwischen alten und neuen Ländern verfügte Deutschland über eine insgesamt ausgewogene Wohnungsgrößenstruktur.

VI.1.2 Quantitative Wohnungsversorgung 1998 verfügte in Deutschland jeder Einwohner im Schnitt über 39,3 qm Wohnfläche. Dabei bestand zwischen Ei-gentümern (44,9 qm) und Mietern (34,7 qm) ein großer Unterschied.

Die Wohneigentumsbildung ist wegen des selbstbestimm-ten Wohnens, der Vermögensbildung und der Alterssiche-rung eine wichtige wohnungspolitische Zielsetzung. Bis auf die Einpersonenhaushalte lebte 1998 im früheren Bundesgebiet bereits mehr als die Hälfte der Haushalte in der eigenen Wohnung (siehe Anhangtabelle VI.3). In den neuen Ländern lag die Eigentumsquote mit 31,6 % deut-lich niedriger. Seit 1993 war jedoch eine überproportio-nale Zunahme zu verzeichnen.

Sowohl bei den Eigentümern als auch bei den Mietern nahm die Wohnungsgröße mit der Zahl der Personen im Haushalt zu (siehe Anhangtabelle VI.4), allerdings nicht proportional, sodass den 1-Personen-Haushalten pro Per-son wesentlich mehr Fläche zur Verfügung stand als den größeren Haushalten. Ein allein stehender Mieter be-wohnte z. B. durchschnittlich 57,2 qm, während ein 4-Per-sonen-Mieterhaushalt über 88,4 qm verfügte (also pro Person 22,1 qm). Vor allem die Eigentümerhaushalte der alten Länder hatten in den vergangenen 20 Jahren eine starke Zunahme der Wohnungsgrößen zu verzeichnen (2-Personen-Haushalte um rund 19 qm), während der Zu-wachs bei den Mietern jeweils nur ungefähr die Hälfte be-trug.

Im früheren Bundesgebiet lag die Eigentümerquote der Haushalte mit Kindern mit 46,4 % über dem Durch-schnitt; dies galt auch für die Quote der Haushalte mit ei-nem Haushaltsvorstand von 65 Jahren und älter (49,9 %;

siehe Anhangtabelle VI.5). In den neuen Ländern war die Eigentümerquote der älteren Haushalte demgegenüber deutlich unterdurchschnittlich, da diese während ihrer Fa-milienphase zu Zeiten der DDR nur wenig Chancen zur Wohneigentumsbildung hatten und dies jetzt in weit ge-ringerem Maße nachholen als die jüngeren Familien.

Bei den Wohnungsgrößen übertrafen die Familien mit Kindern sowohl als Eigentümer als auch als Mieter deut-lich den jeweiligen Durchschnittswert. Ältere Haushalte lagen in Bezug auf die Wohnfläche unter dem Durch-schnitt; sie wohnten zwar häufiger im Eigentum als Fa-milien mit Kindern, die Fläche war allerdings um ein Drit-tel kleiner.

Allein Erziehende mit ihren Kindern lebten nur zu 20 %, d. h. deutlich unterdurchschnittlich, im Wohneigentum.

Im Gegensatz zu allen anderen Haushaltstypen gab es hier nur einen unwesentlichen Vorsprung der alten vor den

Ta b e l l e VI.1 Wohnungsausstattung

Quelle: Eigene Berechnungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bauen und Wohnen aus den Wohnungsstichproben 1978 und 1993

neuen Ländern. Die Wohnungsgröße lag zwar über dem Durchschnitt aller Haushalte, aber deutlich unter demje-nigen von Familien mit Kindern insgesamt.

VI.1.3 Qualitative Wohnungsversorgung

Die Ausstattung der Wohnungen hat sich im früheren Bundesgebiet durch Modernisierung des Bestandes und durch Neubau komplett ausgestatteter Wohnungen konti-nuierlich verbessert. In den neuen Ländern bestand 1990 ein großer Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, der zwischenzeitlich durch eine intensive Erneuerungstätig-keit zu großen Teilen abgebaut werden konnte. Defizite bei Bad/Dusche und WC wurden im früheren Bundesge-biet zwischen 1978 und 1993 fast vollständig beseitigt (siehe Tabelle VI.1).

Auch der Anteil von Wohnungen ohne Sammelheizung hat sich in diesen Jahren mehr als halbiert und ist bis 1998 weiter auf 12,1 % zurückgegangen (siehe Anhangtabelle VI.6). In den neuen Ländern waren 1993 noch 46 % der Wohnungen ohne Sammelheizung und 7,4 % ohne Bad/Dusche oder ohne WC. Der Modernisierungsfort-schritt lässt sich daran ablesen, dass der Anteil der be-wohnten Wohnungen ohne Sammelheizung bis 1998 auf 18,2 % zurückgegangen ist (in Bezug auf Bad/Dusche und WC liegen aus dem Mikrozensus keine Zahlen vor; es dürfte auch hier eine entsprechende Verbesserung zu un-terstellen sein). Das größte Ausstattungsdefizit bestand in den neuen Ländern noch bei den bis 1948 errichteten Mehrfamilienhäusern.

VI.1.4 Wohnkostenbelastung

Die Wohnungsmieten streuten in Deutschland breit um ei-nen Mittelwert von 10,90 DM/qm (Bruttokaltmiete;

siehe Anhangtabelle VI.7). Im früheren Bundesgebiet hat sich die Mietsteigerung mit 3,4 % pro Jahr im Zeitraum

1993 bis 1998 gegenüber jährlich 5,4 % im Zeitraum 1978 bis 1993 deutlich verlangsamt. In den neuen Ländern mussten die sehr niedrigen Mieten aus DDR-Zeiten an ein kostendeckendes Marktmietenniveau herangeführt wer-den, zusätzlich wirkten sich die umfangreichen Moderni-sierungen mietsteigernd aus. Mit durchschnittlich

9,43 DM/qm waren die Mieten in den neuen Ländern noch immer niedriger als im früheren Bundesgebiet (11,28 DM/qm), zumal der Anstieg aufgrund des sehr ent-spannten Marktes mit teilweise erheblichen Angebots-überhängen weitgehend zum Stillstand gekommen ist (siehe Anhangtabelle VI.8).

Ta b e l l e VI.2

Hohe Mietbelastung nach Haushaltsgröße

1 Bruttokaltmiete in % des Haushaltsnettoeinkommens

2 Aufgrund von Sprungeffekten und durch Erhöhung der Besetzungsdichten bei Annäherung des Grenzwertes an den Median kann die Zunahme der Mietbelastung durch diesen Indikator zum Teil überzeichnet werden. Zum Vergleich: im früheren Bundesgebiet stieg die durchschnittliche Mietbelastung von 21,1% im Jahr 1993 auf 24,5% im Jahr 1998, in den neuen Ländern von 12,7% auf 19,9% (bis 1995 erhöhte Mietsteigerun-gen im Zusammenhang mit der Einführung des sozialen Mietrechts) und in Deutschland insgesamt von 19,2% auf 23,5%.

Quelle: Eigene Berechnungen des Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Wohnen aus den Wohnungsstichproben 1978 und 1993 sowie der Zu-satzerhebung zum Mikrozensus 1998

Ta b e l l e VI.3

Hohe Mietbelastung von Familien und Senioren 1998

1 Bruttokaltmiete in % des Haushaltsnettoeinkommens

2 Kinder bis unter 18 Jahre

3 Wegen zu geringer Fallzahl keine Angaben möglich

Quelle: Eigene Berechnungen des Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Wohnen aus der Zusatzerhebung zum Mikrozensus 1998

Die durchschnittliche Mietbelastung in Deutschland be-lief sich 1998 auf 23,5 % (Bruttokaltmiete bezogen auf das Haushaltsnettoeinkommen). Sie war in den neuen Ländern mit 19,9 % deutlich niedriger als im früheren Bundesgebiet (24,5 %). In Deutschland insgesamt betrug die Mietbelastung bei 35,3 % aller Haushalte 30 % und mehr. In den neuen Ländern lag dieser Anteil nur bei 24,1 % gegenüber 38,7 % im früheren Bundesgebiet (siehe Tabelle VI.2). Im früheren Bundesgebiet zahlten 20 Jahre zuvor nur 9,4 % der Haushalte 30 % und mehr ihres Einkommens für die Miete.

1-Personen-Haushalte zahlten anteilsmäßig generell mehr für das Wohnen als größere Haushalte, hatten aber auch mehr Wohnfläche pro Person zur Verfügung. Bei den 1-Personen-Haushalten wiesen 48,4 % eine Mietbelas-tung von mehr als 30 % auf, bei den 4-Personen-Haus-halten waren es z. B. nur 26,3 %.

Die durchschnittliche Mietbelastung von Haushalten mit Kindern (24,0 %) entsprach etwa derjenigen aller Haus-halte, der Anteil mit hoher Mietbelastung lag sogar etwas darunter (34,3 %; siehe Tabelle VI.3). Im Vergleich zu al-len Mehrpersonenhaushalten, deren durchschnittliche Mietbelastung 21,6 % betrug und die nur zu 25,7 % eine Mietbelastung von mehr als 30 % aufwiesen, wird jedoch die besondere Situation von Mieterhaushalten mit Kin-dern deutlich. Ab dem dritten Kind mussten nochmals höhere Anteile des Einkommens für Miete verausgabt werden, die durchschnittliche Mietbelastung betrug 26,4 %. Von den allein Erziehenden zahlten zwei Drittel mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete, da der al-lein erziehende Elternteil insbesondere bei kal-leineren Kin-dern häufig nicht berufstätig sein konnte. Im früheren Bundesgebiet betrug dieser Prozentsatz sogar 71,9 %.

Ältere Menschen (Haushaltsvorstand ab 65 Jahre) wiesen eine überdurchschnittliche Mietbelastung (24,4 %) auf;

dies ist im Zusammenhang mit dem hohen Anteil von Einpersonenhaushalten und den im Verhältnis zur Haus-haltsgröße relativ großen Wohnungen zu sehen. Die durchschnittliche Miete lag bei den Senioren nicht zuletzt wegen der meist langen Wohndauer mit 9,96 DM je qm deutlich unter dem Gesamtwert.

VI.2 Wohnungsversorgung