4 Standardisierung zur detaillierten Festlegung des Bauinhalts
4.2 Entwicklung von Standardräumen
4.2.2 Standardräume von Büroimmobilien
Die Anwendung des Verfahrens zur Erstellung und Festlegung von Standardräumen zur Men-genermittlung ist grundsätzlich für jedes Bauwerk und jede Nutzungsart geeignet. Für den wei-teren Verlauf dieser Arbeit soll das Verfahren am Beispiel von Büroimmobilien aufgezeigt wer-den. Ansätze für die Festlegung von Standardräumen für die Nutzungsart Wohnen sind in
542 Vgl. DIN Deutsches Institut für Normung e.V.: DIN 277-2 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 2: Gliederung der Netto-Grundfläche (Nutzflächen, Technische Funktionsflächen und Verkehrsflä-chen). Ausgabe Februar 2005, S. 4-7.
543 Vgl. ebenda, S. 4-7.
544 Vgl. ebenda, S. 4-7.
Nutzung Bezeichnung Nutzung spezifische Nutzung Bezeichnung spezifische Nutzung Beispiele (siehe DIN 277-2) 50 Herrichten und Erschließen
51 Baugrube
52 Baustelleneinrichtung
53 Rohbau z. B. Gründung, Bodenplatte, Außen- und Innenwände, Decken, Stützen
54 Ausbau z. B. Trockenbauwände
55 Fassade
56 Dach
57 Außenanlagen
70 Vertikale Versorgung z. B. Schächte, Schlitze
71 Horizontale Versorgung
72 Übergeordnete Versorgung z. B. Grundleitungen
01 Wohnen 01 Wohnen und Aufenthalt z. B. Wohn-, Gemeinschafts-, Pausen-, Warte-, Speise- oder Hafträume
02 Büro 02 Büroarbeit
z. B. Büroräume, Großraumbüros, Besprechungs-, Konstruktions-, Schalter-, Bedienungs-, Aufsichts- oder Bürotechnikräume, sonstige Büroflächen
03 Hotel 03 Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
z. B. Werkhallen, Werkstätten, technologische, physikalische, physikalisch-technische, elektrotechnische, chemische, bakteriologische, morphologische Labors, Räume für Tierhaltung, Räume für Pflanzenzucht, Küchen, Sonderarbeitsräume
04 Einzelhandel 04 Lagern, Verteilen und Verkaufen
z. B. Lagerräume, Archive, Sammlungsräume, Kühl-, Annahme-, Ausgabe-, Verkaufs-, Ausstellungs- und sonstige Lagerräume
05 … 05 Bildung, Unterricht und Kultur
z. B. Unterrichtsräume mit festem Gestühl, allgemeine und besondere Unterrichts- und Übungsräume ohne festes Gestühl, Bibliotheks-, Sport-, Versammlungs-, Bühnen-, Studio-, Schau- und Sakralräume
06 Heilen und Pflegen
z. B. Räume mit allgemeiner und besonderer medizinischer Ausstattung, Räume für operative Eingriffe, Endoskopien, Entbindungen, Räume für Strahlendiagnostik und Strahlentherapie, Räume für Physiotherapie und Rehabilitation, Bettenräume mit allgemeiner und besonderer Ausstattung in Krankenhäusern, Pflegeheimen, Heil- und Pflegeanstalten, sonstige Pflegeräume
07 Sonstige Nutzflächen
z. B. Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Fahrzeugabstellflächen, Fahrgastflächen, Räume für zentrale Technik, Schutzräume, sonstige Räume
08 Technische Anlagen
z. B. Abwasseraufbereitung und -Beseitigung, Wasserversorgung, Gase (außer für Heizzwecke) und Flüssigkeiten, Heizung und Brauchwassererwärmung, Raumlufttechnische Anlagen, Elektrische Stromversorgung, Fernmeldetechnik, Aufzugs- und Förderanlagen, sonstige betriebstechnische Anlagen
09 Verkehrserschließung und -sicherung
z. B. Flure, Hallen, Treppen, Schächte für Förderanlagen, Fahrzeugverkehrsflächen, sonstige Verkehrsflächen
00 Übergeordnete Standardraumstrukturen
FRANK545 und ZIEGEL546, für die Nutzungsart Hotel in HILGARTNER547 und GHASSIMI548 so-wie für Einzelhandelsimmobilien in KAMINARIS549 zu finden.
Büroimmobilien werden durch die spezifische Nutzung Büro charakterisiert. Als Gebäude für Verwaltungs- und Dienstleistungsaufgaben stellen sie Büroarbeitsplätze zur Verfügung. Für Büroarbeitsplätze gelten sowohl die Arbeitsstättenverordnung ArbStättV550 als auch die Techni-schen Regeln für Arbeitsstätten ASR551 und weitere Normen, Regelungen und Verordnungen.
So sind die Technischen Regeln für Arbeitsstätten bei der Planung und Ausführung von Büro-immobilien zu beachten, wie bspw. die ASR A1.2 - Raumabmessungen und Bewegungsflä-chen552, die ASR A1.3 - Sicherheits- und Gesundheitsschutzkennzeichnung553, die ASR A1,5/1,2 - Fußböden554, die ASR A1.6 - Fenster, Oberlichter, lichtdurchlässige Wände555, die ASR A3.4 - Beleuchtung556, die ASR A3.5 - Raumtemperaturen557 oder die ASR A4.1 - Sanitär-räume558. So beträgt die Grundfläche für einen Arbeitsraum mindestens 8 m² für einen Arbeits-platz. Für jeden weiteren Arbeitsplatz sind jeweils mindestens 6 m² hinzuzufügen. Der Richtwert für Büroarbeitsplätze liegt bei einem Flächenbedarf von 8-10 m² je Arbeitsplatz inklusive der Fläche für Möblierung und der anteiligen raumbezogenen Verkehrsfläche.559 Ebenfalls sind die
545 Vgl. Frank, Fabian: Ablaufplanung auf Grundlage von Standardraumstrukturen zur Realisierungsentscheidung im Hochbau - Wohnen. Masterarbeit am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung der Technischen Universität München. München. 2016.
546 Vgl. Ziegel, Christian: Entwicklung von Standardraumstrukturen zur Kostenermittlung von Wohnimmobilien. Mas-terarbeit am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung der Technischen Universität Mün-chen. MünMün-chen. 2015.
547 Vgl. Hilgartner, Christoph: Ablaufplanung auf Grundlage von Standardraumstrukturen zur Realisierungsentschei-dung im Hochbau - Hotel. Masterarbeit am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung der Technischen Universität München. München. 2016.
548 Vgl. Ghassimi, Shila: Entwicklung von Standardraumstrukturen zur Kostenermittlung von Hotelimmobilien. Mas-terarbeit am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung der Technischen Universität Mün-chen. MünMün-chen. 2015.
549 Vgl. Kaminaris, Alexander: Entwicklung von Standardraumstrukturen zur Kostenermittlung von Einzelhandelsim-mobilien. Masterarbeit am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung der Technischen Universität München. München. 2015.
550 Vgl. Verordnung über Arbeitsstätten (Arbeitsstättenverordnung - ArbStättV). Ausfertigungsdatum 12.08.2004, zuletzt geändert am 31.08.2015.
551 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten. Gemeinsames Ministerialblatt. 2007-2013.
552 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Raumabmessungen und Bewegungsflächen ASR A1.2. Ausgabe September 2013. Gemeinsames Ministerialblatt. 2013.
553 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Sicherheits- und Gesundheitsschutzkenn-zeichnung ASR A1.3. Ausgabe Februar 2013. Gemeinsames Ministerialblatt. 2013.
554 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Fußböden ASR A1.5/1,2. Ausgabe Februar 2013, geändert und ergänzt 2013. Gemeinsames Ministerialblatt. 2013.
555 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Fenster, Oberlichter, lichtdurchlässige Wän-de ASR A1.6. Januar 2012, zuletzt geänWän-dert 2014. Gemeinsames Ministerialblatt. 2012.
556 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Beleuchtung ASR A3.4. Ausgabe April 2011, zuletzt geändert 2014. Gemeinsames Ministerialblatt. 2011.
557 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Raumtemperatur ASR A3.5. Ausgabe Juni 2010, zuletzt geändert 2014. Gemeinsames Ministerialblatt. 2010.
558 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Sanitärräume ASR A4.1. Ausgabe Septem-ber 2013. Gemeinsames Ministerialblatt. 2013.
559 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Raumabmessungen und Bewegungsflächen ASR A1.2. Ausgabe September 2013. Gemeinsames Ministerialblatt. 2013.
Anforderungen an Verkehrswege, die Lüftung oder die barrierefreie Gestaltung von Arbeitsplät-zen in weiteren ASR abgebildet.
Bedingt durch die Arbeitsprozesse haben sich die innenliegenden Strukturen in Büroimmobilien in den letzten Jahrzehnten geändert und entwickelt. So sind unterschiedliche Bürokonzepte bzw. Büroorganisationsformen entstanden, die sich verschiedener Bürotypen bedienen. Neben Zellenbüros, die als Einzel- oder Mehrpersonenbüros ausgebildet werden können, sind Grup-pen-, Großraum- und Kombibüros sowie Business-Clubs und weitere Sonderformen der Bü-ronutzung anzutreffen. Jeder dieser Bürotypen hat unterschiedliche Vor- und Nachteile, so dass je nach Anforderungen und Bedürfnissen des Bauherren und der Büronutzer ein Bürokonzept mit entsprechenden Bürotypen geplant und erstellt werden muss. Durch die i. d. R. vergleichs-weise „Kurzlebigkeit“ der Büronutzung durch einen Nutzer / Mieter ergibt sich der Anspruch an eine Veränderbarkeit der inneren Struktur der Büroimmobilie bei Nutzerwechsel bzw. Wechsel des Bürokonzeptes, um den geänderten Bedürfnissen gerecht zu werden.560, 561 Diese Verän-derbarkeit der inneren Struktur der Büroimmobilie drückt sich in der Variabilität, d. h. der Nut-zungsänderung ohne räumlicher Veränderung, in der Flexibilität, d. h. der NutNut-zungsänderung durch räumliche Veränderung, in der Reversibilität, d. h. der Wandelbarkeit von Büroraumtypen, der Teilbarkeit und Erweiterbarkeit von Nutzungsflächen in Büroimmobilien aus. Bei der Teil-barkeit von Nutzungsflächen geht es um die Reduzierung von bestehenden Nutzungsflächen bspw. durch Teilung in zwei separate Bereiche. Bei der Erweiterbarkeit werden durch Neu- und Anbauten im Rahmen des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung die Nutzungsflächen in Büroimmobilien erweitert.562 Die Höhe von Büro- und Arbeitsräumen ist in der ASR A1.2 - Raumabmessungen und Bewegungsflächen563 geregelt. Abhängig von der Grundfläche eines Raumes ist die lichte Höhe als Mindestmaß zu wählen. Für Räume bis 50 m² Grundfläche muss die lichte Höhe des Raumes mindestens 2,50 m, bei einer Grundfläche von 51 - 100 m² mindes-tens 2,75 m, bei 101 - 2.000 m² mindesmindes-tens 3.00 m und bei einer Grundfläche über 2.000 m² muss die lichte Raumhöhe mindestens 3,25 m betragen.564
Neben den Räumen für die Büroarbeit gibt es weitere Räume und Flächen für die Erschließung sowie weitere Nutz- und Zusatzflächen. Die Tabelle 4-1 gibt eine Übersicht über die wesentli-chen sonstigen und zusätzliwesentli-chen Nutzungsfläwesentli-chen und Räume in einer Büroimmobilie. Für wei-tere Details der Konzeption, Konstruktion und Ausstattung von Büroimmobilien wird z. B. auf EISELE & STANIEK565, HEISEL566 oder NEUFERT ET AL.567 verwiesen.
560 Vgl. Heisel, Joachim P.: Planungsatlas. 4. überarb. und erw. Aufl. Beuth Verlag GmbH. Berlin, Wien, Zürich.
2016, S. 267-296.
561 Vgl. Eisele, Johann; Staniek, Bettina (Hrsg.): BürobauAtlas. Verlag Georg D.W. Callwey GmbH & Co. KG. Mün-chen. 2005, S. 54-67.
562 Vgl. Heisel, Joachim P.: Planungsatlas. 4. überarb. und erw. Aufl. Beuth Verlag GmbH. Berlin, Wien, Zürich.
2016, S. 276-277.
563 Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (Hrsg.); Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin - Ausschuss für Arbeitsstätten: Technische Regeln für Arbeitsstätten - Raumabmessungen und Bewegungsflächen ASR A1.2. Ausgabe September 2013. Gemeinsames Ministerialblatt. 2013, S. 11-12.
564 Vgl. ebenda, S. 11.
565 Vgl. Eisele, Johann; Staniek, Bettina (Hrsg.): BürobauAtlas. Verlag Georg D.W. Callwey GmbH & Co. KG. Mün-chen. 2005.
566 Vgl. Heisel, Joachim P.: Planungsatlas. 4. überarb. und erw. Aufl. Beuth Verlag GmbH. Berlin, Wien, Zürich.
2016, S. 267-296.
567 Neufert, Ernst; Kister, Johannes: Neufert Bauentwurfslehre. Grundlagen, Normen, Vorschriften über Anlage, Bau, Gestaltung, Raumbedarf, Raumbeziehungen, Maße für Gebäude, Räume, Einrichtungen, Geräte mit dem Men-schen als Maß und Ziel - Handbuch für den Baufachmann, Bauherrn, Lehrenden und Lernenden. 41., überarb.
und akt. Aufl. Springer Vieweg. Wiesbaden. 2016, S. 483-494.
Tabelle 4-1: Übersicht über die sonstigen und zusätzlichen Nutzungsflächen und Räume in einer Büro-immobilie568
Es können nachfolgend nur typische und ausgewählte Räume und Konstruktionen durch Stan-dardräume festgelegt werden. Da jedoch jeder Bauherr und Nutzer eigene Vorstellungen und Wünsche für die Gestaltung seiner Immobilie hat, können aufbauend auf dem Verfahren die Standardräume entsprechend modifiziert oder ergänzt werden. Es wird daher das allgemeine Vorgehen zur Festlegung von Standardräumen und Standardraumstrukturen in dieser Arbeit vorgestellt und beschrieben.