Planungs- und Baubeteiligte

Ein Planungs- und Bauvorhaben kann auch als arbeitsteilige Zusammenarbeit vieler Personen dargestellt werden, die im Auftrag des Bauherrn erfolgt. Alle Beteiligten streben dabei ein optimales Ergebnis an, das jedoch, je nach Stand-punkt des Betrachters, verschieden definiert werden kann. Aus den unter-schiedlichen Interessenlagen ergeben sich Konfliktpotentiale, die das Gelingen des Bauvorhabens gefährden können. Die in der Regel am Planungs- und Bau-prozess von Gewerbeimmobilien Beteiligten werden im folgenden kurz darge-stellt.102

Bauherr

Der Bauherr103 ist ein unerlässlicher Entscheidungsträger innerhalb des Pla-nungs- und Bauprozesses. Durch seinen Bauwillen gerät der PlaPla-nungs- und Bauprozess erst in Gang. Der Bauherr soll den gesamten Prozess in tech-nischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht koordinieren, steuern und überwachen. Aufgrund der zunehmenden Komplexität steigen dabei die

Anfor-99 Kalusche, Bauüberwachung, S. 97; Seil, Verfahren, S. 130f.

100 Die Bauherren-Architekten-Beziehung ist praktisch nach der Abnahme nicht mehr relevant und reduziert sich weitestgehend auf die Honorarzahlung und die evtl. Durchsetzung von Haftungsansprüchen. Zudem würde eine Einbeziehung der Nutzungsphase die ange-strebte Tiefe der Betrachtung gefährden.

101 Ausführlich zum Facilities Management vgl. Schulte/Pierschke (Hrsg.), Facilities Management; Pierschke, Management, S. 275-315; Pfeiffer, Management, S. 113-116;

Naber, Architektur, S. 764-767.

102 Diese Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Baubetreuer und Pro-jektsteuerer werden in der vorliegenden Darstellung als Bauherrenvertreter betrachtet. Für eine ausführlichere Angabe der Planungs- und Baubeteiligten vgl. Möller, Planungs- und Bauökonomie, S. 32.

103 Vgl. hierzu die ausführliche Definition des gewerblichen Bauherren unter Punkt 2.2.1.

derungen an ihn mit wachsendem Bauvolumen.104 Indem er die Verantwortung für bestimmte Leistungen auf andere überträgt, kann er jedoch seinen Leis-tungsumfang variieren.

Anbieter von Bauherrenleistunqen

Als Anbieter von Bauherrenleistungen105 treten insbesondere der Baubetreuer sowie der Projektsteuerer in Erscheinung.106 Der Baubetreuer errichtet im Na-men des Bauherrn und auf dessen Rechnung auf einem Grundstück des Bau-herrn ein Gebäude. Dieser beschränkt sich auf die Mittelbeschaffung und die Billigung der Pläne. Der Umfang der Baubetreuung kann dabei variieren. Teil-betreuungen, beschränkt auf den planerisch-technischen oder wirtschaftlich-finanziellen Bereich kommen sogar sehr häufig vor.107 Der Projektsteuerer über-nimmt für die Dauer des Projektes die originären Bauherrenaufgaben, wie Be-auftragung, Koordinierung und Kontrolle der Baubeteiligten, sofern der Bauherr diese an ihn delegiert.108 Die Leistungen der Projektsteuerung sind in der HOAI

§ 31 als zusätzliche Leistungen aufgeführt. Damit werden diese Leistungen nicht durch das Architektenhonorar nach § 16 der HOAI abgegolten.109 Den-noch kommt es zu Überschneidungen mit dem Leistungsbild des Architekten und die Projektsteuerer treten vermehrt in Konkurrenz zu diesen.110

104 Piepmeier, Bauprojektsteuerung, S. 68.

105 In der weiteren Betrachtung werden die Beziehung der Bauherrenvertreter zu den Architek-ten nicht gesondert betrachtet. Indem sie Bauherrenaufgaben wahrnehmen, vertreArchitek-ten sie diesen auch gegenüber dem Architekten. Die Zieldivergenzen und die daraus folgenden Interessenkonflikte zwischen Bauherr und Architekt sind daher annahmegemäß identisch.

Zwischen dem Bauherren und seinen Vertretern existierende Prinzipal-Agenten-Konflikte werden nur insoweit betrachtet, wie sie für die Bauherren-Architekten-Beziehung relevant sind.

106 Der Projektentwickler steht dagegen selbständig neben dem Bauherren und arbeitet zu-meist auf eigene Rechnung. Vgl. Falk (Hrsg.), Immobilienwirtschaft, S. 501 u. 511;

Diederichs, Projektentwicklung, S. 17-80.

107 Schulte et al., Betrachtungsgegenstand, S. 41 f.

108 Falk (Hrsg.), Immobilienwirtschaft, S. 509f.

109 Amelung, Gewerbeimmobilien, S. 125f.; Eschenbruch, Projektsteuerung, S. 63f.

110 Wittfoht, Ruder, S. 124; Wagner, Projektsteuerung, S. 212; Diederichs, Bauherrenaufga-ben, S. 207.

Anbieter von Planunqsleistunqen

Der Architekt überträgt die Vorstellungen des Bauherrn in einen baubaren Ent-wurf und überwacht dessen Umsetzung. Sofern er auf einzelnen Fachgebieten die erforderlichen Sachkenntnisse nicht besitzt, muss er Fachplaner hinzuzie-hen. Dazu zählen: Tragwerksplaner, Haustechniker, Bodengutachter, Land-schaftsplaner, usw. Sie erbringen ihre Leistungen parallel zu den Planungs-leistungen des Architekten. Dieser muss die Ergebnisse ihrer Arbeit in den Pla-nungsprozess integrieren.111 Zu den Anforderungen an Architekten, ihren Tätig-keitsbereichen und detaillierten Aufgaben siehe Punkt 2.3.2.

Generalplaner

Der Generalplaner erbringt entweder in eigener Regie oder durch Dritte in sei-nem Namen die erforderlichen Planungs- und Bauüberwachungsleistungen für den Bauherrn.112 Mit der Übernahme der gesamten Planungskoordination durch den Generalplaner sind die Vorteile einer schnelleren und reibungsloseren Pla-nung sowie einer klaren PlaPla-nungshaftung verbunden.113 Die Abgrenzung zu Projektentwicklern kann darin gesehen werden, dass die Generalplaner kein finanzielles Risiko tragen und nur im Auftrag eines Kunden tätig werden.114

Ausführende Unternehmen

Die ausführenden Unternehmen sind laut Landesbauordnung die Auftragneh-mer von Bauleistungen.115 Dies können Fachfirmen, die für die einzelnen Ge-werke beauftragt werden oder GeGe-werke-Gruppen sein.116 Aus Kosten- und Haf-tungsgründen werden jedoch häufig die gesamten Bauleistungen einem Ge-neralunternehmer übertragen. Als GeGe-neralunternehmer werden hier Bauunter-nehmen verstanden, die die Bauausführung schlüsselfertig anbieten und dabei sowohl Kosten- und Termingarantien als auch die Gewährleistung übernehmen.

Einen Großteil der Leistungen erbringen sie selbst, die restlichen werden an

Möller, Planungs- und Bauökonomie, S. 38.

112 Pfarr, Bauwirtschaft, S. 270.

113 Kemper/Demko, Generalplaner, S. 659; Volkmann, Generalplaner, S. 545f.

114 Amelung, Gewerbeimmobilien, S. 99f.

115 Vgl. u.a. Hessische Bauordnung, § 58.

116 Gralla, Bauwirtschaft, S. 37f.

Subunternehmer weitergegeben.117 Im Gegensatz dazu erbringt der Generalübernehmer keine eigenen Leistungen. Als reiner Dienstleister delegiert er zumeist sämtliche Aufgaben an Subunternehmer.

Immobilienfinanzierer

Unter Immobilienfinanzierern werden, in Abgrenzung zu den Immobilieninvesto-ren, die Fremdkapitalgeber verstanden.118 Dabei kann entsprechend der Dar-lehenslaufzeit und den Beleihungsrisiken in kurzfristige und langfristige Finan-ciers unterteilt werden. Zu den Immobilienfinanzierern zählen insbesondere Ge-schäfts- und Hypothekenbanken.119