Ein Überblick

In der Projektentwicklung stellt die Finanzierung häufig den Engpaß eines Vorhabens dar, mit dem seine Realisierungsmöglichkeit steht oder fällt. Daher werden alle Entscheidungen grundsätzlich an den Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung und der Sicherung der Liquidität ausgerichtet. Die Kapitalsummen, die für den Kauf von Grundstücken, für Erschließungs- und Baumaßnahmen aufgebracht werden müssen, sind enorm, und die Gefahr von Fehlinvestitionen ist besonders bei Gewerbeimmobilien nicht zu unterschätzen.

Im Rahmen einer PPP-Projekt-Finanzierung werden in der Regel Kapitalmittel von den Projektbeteiligten des öffentlichen und privaten Sektors sowie von verschiedenen externen Kapitalgebern akquiriert und miteinander kombiniert. Die Abwicklung der Finanzierung erfolgt dabei meist über spezielle Projektgesellschaften. Je nach Beteiligtenstruktur und Art des Projektes ergeben sich sehr unterschiedliche Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung:29

Übersicht 5.3: Ein Überblick über die Finanzierungsinstrumente

P P P - P r o j e k t f i n a n z i e r u n g

Die T y p o l o g i e wurde speziell für das hier untersuchte Forschungsfeld entwickelt. D i e klassische Einteilung der Finanzierungsinstrumente ist die nach Eigen- und Fremdfinanzierung einerseits und nach Innen- und Außenfinanzierung andererseits; vgl. Wöhe, Günter: Einführung in die allgemeine Betriebswirtschafts-lehre, 18., Überarb. Aufl., (Vahlen) München 1993, S. 784-792; vgl. auch Tietz, Bruno: Der Handels-betrieb, 2., neubearb. Aufl., (Vahlen) München 1993, S. 817-821.

Kapitel 5: Die Leistungsprogrammstratepien von PPP Seite 151

Angesichts der hohen Kapitalbeträge kommt der Finanzierung über den Kapitalmarkt die größte Bedeutung zu. Nach der Rechtsstellung der Kapitalgeber ist zu unterscheiden zwischen:

- der Eigenkapitalfinanzierung durch die Akquisition von Anlagekapital, - der Fremdkapitalfinanzierung durch die Aufnahme von Krediten.

Mit dieser Unterscheidung wird auch die Berücksichtigung unterschiedlicher Fristigkeiten der Kapitalbereitstellung relevant. Die Gesamtfinanzierung eines Projektes läßt sich unter-teilen in:

- die Zwischenfinanzierung, d. i. die Projektfinanzierung i. e. S., - die Endfinanzierung.

Die Zwischenfinanzierung bezieht sich auf die Kapitalbereitstellung während der Reifezeit einer Investition, vom Grundstückserwerb über die Planung bis zur endgültigen Fertig-stellung des Projektes. Die Endfinanzierung ist auf das fiktive Lebensende einer Immobilieninvestition ausgerichtet, üblicherweise ein Zeitraum von etwa 10 Jahren.30

Werden die entwickelten Grundstücke oder Immobilien nach Fertigstellung nicht an die späteren Nutzer oder an Einzelinvestoren verkauft, so werden sie in der Regel als lang-fristige Wertanlage am Kapitalmarkt angeboten. Für die Projektfinanzierung i. e. S. sind die Formen der Kapitalanlage interessant, die bereits zu einem frühen Planungszeitpunkt die Akquisition von Anlagekapital ermöglichen, d. s. sog. Bauherrenmodelle.

Der Grundgedanke aller Bauherrenmodelle besteht darin, daß ein Bauinteressent nicht als Käufer, sondern als Bauherr von Immobilien auftritt. Dies führt zu steuerlich unterschied-lichen Belastungen, was sich auf die Einkommenssteuer, die Mehrwertsteuer und die Grunderwerbssteuer auswirkt.31 Auf dem Immobilienmarkt haben sich im Laufe der Zeit mehrere in ihrem Aufbau verschiedene Bauherrenmodelle entwickelt.32 Für die hier

30

Der Zwischenfinanzierungsbegriff wird auch allgemein für die Uberbrückung eines engpasses benutzt; vgl. zur Terminologie Kirchhoff, Ulrich; Müller-Godeffroy, Heinrich: Finanzierungs-modelle für kommunale Investitionen, 5..überarb. u. erg. Aufl., (Deutscher Sparkassenverlag) Bonn 1994, S. 7 2 f. Spitzkopf unterscheidet in diesem Zusammenhang zwischen zwischenfinanzierenden und endfinanzierenden Banken; vgl. Spitzkopf, Horst-Alexander: Konventionelle Finanzierung von Gewerbeimmobilien, in: Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien, 6., Überarb. Aufl., (Moderne Industrie)

3 1 Landsberg/Lech 1994, S. 473-497, hier S. 481.

3 2 Vgl. Tietz, Bruno: Der Handelsbetrieb, 2., überarb. Aufl., (Vahlen) München 1993, S. 837.

In den meisten davon erwirbt der Immobilienanleger Gesellschafteranteile an einer Personengesellschaft, die entweder eine BGB- oder Kommanditgesellschaft mit einer natürlichen Person als Komplementär ist und deren jeweilige Tätigkeit auf reine Vermögensverwaltung beschränkt ist; vgl. Jagdfeld, Anno August;

Schünemann, Jürgen: Geschlossene Immobilienfonds, in: Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien, 6., überarb. Aufl., (Moderne Industrie) Landsberg/Lech 1994, S. 3 3 1 - 3 6 8 , hier S. 333.

untersuchten Typen von Projekten sind geschlossene Immobilienfonds und Anleger-gesellschaften "verbundener"33 Unternehmen und Privatpersonen die bedeutendsten Bauherrenmodelle.

Bei den geschlossenen Immobilienfonds fungiert eine eigens für die Erstellung einer speziellen Immobilie errichtete Kommanditgesellschaft als Objektträger. Die Finanzie-rungsmittel zur Durchführung der Investition setzen sich aus langfristigen Bankdarlehen und breit gestreutem Anlegerkapital zusammen.34 Die Auflage geschlossener Fonds ist vor allem bei solchen Großprojekten verbreitet, bei denen die zukünftigen Mieteinnahmen im Vorfeld der Projektrealisierung bekannt und gesichert sind, so im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die großdimensionierte Wohnanlage Karow in Berlin-Weißensee wird über mehrere geschlossene Immobilienfonds finanziert.

In anderen Bauherrenmodellen werden die Anteile nicht anonym am Kapitalmarkt angeboten, sondern es beteiligen sich verbundene Unternehmen und persönlich bekannte Einzelpersonen an den Finanzierungsgesellschaften. Die ECE Projektmanagement, Hamburg, gründet für jedes von ihr zu entwickelnde Shopping-Center eine eigene Objekt-bzw. Eigentümergesellschaft in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. An ihr beteiligen sich - jeweils in unterschiedlicher Zusammensetzung - zahlreiche Unternehmen aus dem Konzern-Verbund der Otto-Gruppe, Hamburg. Durch die Beteiligung an mehreren Projekten können die Unternehmen Verluste aus den Anfangsjahren der Projekte mit Erträgen aus weiter fortgeschrittenen Projekten verrechnen.35

Die langfristige Fremdkapitalfinanzierung ist die mit Abstand wichtigste Finanzierungs-form der Projektentwicklung. Je nach Art des Projektes und des Projektträgers verlassen sich die Finanzierungsinstitute als Sicherheit für die Rückzahlung des Kredites entweder auf die Bonität der Gebietskörperschaften, auf die Bonität der Unternehmen, d. s. Kapital-gesellschaften oder Einzelunternehmer, oder auf die Projekt- bzw. Objektbonität, d. s. der

Der Begriff "verbunden" wurde in Anführungszeichen gesetzt, da hiermit nicht nur kapitalmäßige Verflechtungen, sondern auch freundschaftliche Beziehungen erfaßt werden sollen.

Vgl. zu den geschlossenen Fonds: Falk, Bernd (Hrsg.): Immobilien-Handbuch: Wirtschaft, Recht, Bewertung, Grundwerk, 3. Aufl. 1992 incl. Ergänzungslieferungen, (Moderne Industrie) Landsberg/Lech 1994, Teil Wirtschaft, Kap. 11.4; vgl. auch Jagdfeld, Anno August; Schünemann, Jürgen: Geschlossene Immobilienfonds, in: Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien, 6., Überarb. Aufl., (Moderne Industrie) Landsberg/Lech 1994, S. 3 3 1 - 3 6 8 ; vgl. weiter Görlich, Wolfgang: Grundlagen des offenen und des geschlossenen Immobilienfonds, Sonderdruck aus: Neue Wirtschafts-Briefe, Heft 37 vom 13. September 1993, (Neue Wirtschafts-Briefe) Herne, Berlin 1993; vgl. weiter Rohrbach, Wilhelm; Wundrack, Jürgen:

Zur Rentabilität von Gewerbeimmobilien; in: Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien, 6., Überarb. Aufl.,

3 5 (Moderne Industrie) Landsberg/Lech 1994, S. 4 5 7 - 4 7 2 , hier S. 4 7 0 ff.

Da die endgültige Trägerstruktur zu Beginn einer Projektierung noch nicht feststeht, ist in den Grundstückskaufverträgen eine Klausel vermerkt, die einen späteren Eigentumsübergang auf die gegründete Gesellschaft ermöglicht. Im Unternehmensverbund des Otto-Konzerns handelt die ECE als Geschäftsbesorger für die j e w e i l i g e Eigentümergesellschaft; Angaben von Herrn Schnermann, ECE Projektmanagement GmbH, Hamburg, Gespräch am 13. Dezember 1994 in Hamburg.

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projektbezogene Cash-Flow und die objektbezogenen Besicherungsmöglichkeiten.36 Das klassische kommunale Finanzierungsinstrument ist der Kommunalkredit. Er bietet günstigere Marktzinssätze als die gewerbliche Fremdftnanzierung, da aufgrund der Bonität der kommunalen Kreditnehmer entsprechende Risikozuschläge im Zinssatz unterbleiben.37

Das klassische Instrument der privaten Grundstücksentwicklungs- und Immobilien-finanzierung ist das Hypotheken- oder Grundschulddarlehen. Die Beleihungsgrenze eines Realkredites ist dabei durch das Hypothekenbankgesetz auf 6/10 des Grundstücks-wertes begrenzt.38 Übersteigt der Kredit die 6/10-Grenze, so fällt er unter die Personal-kreditvorschriften und unterliegt diversen formalen Anforderungen des Kreditwesen-gesetzes. Die konventionelle Finanzierungsformel für eine Gewerbe-Immobilie lautet:

60 % Realkredit - 20 % Personalkredit - 20 % Eigenkapital.39

Die kurzfristige Fremdfinanzierung dient der Überbrückung von Liquiditätsengpässen. Ein wichtiges Finanzierungsinstrument ist das sog. Factoring, bei dem eine Projekt-entwicklungsgesellschaft bestehende Forderungen an ein Kreditinstitut verkauft, welches sie bis zur Fälligkeit bevorschußt.40

Bei der Marktpartnerfinanzierung gewähren die Marktpartner Zahlungsstundungen für Grundstücks- oder Dienstleistungsverkäufe. In der PPP-Projektentwicklung kommt der Stundung von Grundstückskaufpreisen eine herausragende Bedeutung als Finanzierungs-instrument zu, ggf. auch kombiniert mit Wertsteigerungsverkäufen (Verkauf mit Besserungsschein), d. i. die Beteiligung der Alteigentümer am Projekterfolg. Den Grundstücksvergabe-Strategien ist ein spezieller Abschnitt (B III) im siebten Kapitel gewidmet.

Die Gesellschafterfinanzierung ist eine Form der Beteiligungsfinanzierung, bei der die an einer Projektentwicklungsgesellschaft beteiligten Personen/Unternehmen Kapital zur

Vgl. Schwegmann, Klaus: Advanced Communal Finance, in: Kommunalwirtschaft, Heft 12, 1994,

3 7 abgedruckt in: Pressespiegel der Landesbank Berlin, Berlin 1995, S. 1-15, hier S. 3 f.

Die Aufnahme eines Kommunalkredites ist grundsätzlich für Investitionen, Investitionsfördermaßnahmen und zur Umschuldung zulässig und dann möglich, wenn alle übrigen Einnahmequellen der Kommune ausgeschöpft sind; vgl. zum Kommunalkredit Kirchhoff, Ulrich; Müller-Godeffroy, Heinrich:

Finanzierungsmodelle für kommunale Investitionen, 5., überarb. u. erg. Aufl., (Deutscher Sparkassen-verlag) Bonn 1994, S. 37-41; vgl. auch Junkenheinrich, Martin: Privatisierung der kommunalen Infrastrukturfinanzierung, Überlegungen zur ökonomischen Vorteilhaftigkeit eines instrumentellen Hoffnungsträgers, in: Ipsen, Jörn (Hrsg.): Privatisierung öffentlicher Aufgaben, 4. Bad Iburger Gespräche, Symposium des Instituts für Kommunalrecht der Universität Osnabrück am 15. Dezember 1993,

3 8 Osnabrücker rechts wissenschaftliche Abhandlungen, Band 44, (Heymanns) Osnabrück 1994, S. 155-179.

Vgl. hierzu Spitzkopf, Horst-Alexander: Konventionelle Finanzierung von Gewerbeimmobilien, in: Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien, 6., überarb. Aufl., (Moderne Industrie) Landsberg/Lech 1994, S.

3 9 473-497, hier S. 479.

Angaben von Herrn Klaus Heidkamp, Mitglied der Geschäftsleitung Unternehmensgruppe Roland Ernst,

4 0 Gespräche am 26. Februar 1995 in Heidelberg und am 08./09. März in Berlin-Teltow.

Vgl. zum Factoring die Ausführungen unter II 2 (Projekt Schenkenberg).

Verfügung stellen. Für die meisten Projektentwicklungen werden Objekt-Gesellschaften in Rechtsform einer GmbH, seltener einer GmbH & Co. KG, gegründet, die in der Regel nur eine sehr geringe Eigenkapitalausstattung aufweisen. Üblich sind Beträge von 50.000 bis 100.000 DM oder wenig mehr. Weit verbreitet ist die Beteiligung von Finanzierungs-instituten als Minderheiten- oder Parigesellschafter an den Objektgesellschaften, die Fremdkapital für die Projektdurchführung zur Verfügung stellen oder Anlegerkapital beschaffen. Gesellschaftsinterne Finanzierungspotentiale erschließen sich auch dadurch, daß für Leistungsvergütungen der Gesellschafter Zahlungsstundungen gewährt werden.41

Die Gesellschaftsfinanzierung ist demgegenüber eine Selbstfinanzierung, bei der die während der Projektentwicklung erzielten Umsatzerlöse zur Finanzierung von Maßnahmen eingesetzt werden.42 Die Kapitalmittel, die der Gesellschaft beim Verkauf von Grund-stücken, Immobilien oder sonstigen Wertanlagen zufließen, werden für die Finanzierung von Folgemaßnahmen verwendet. Die Strategie der Step-by-step-Entwicklung, bei der ein Teilprojekt erst dann begonnen wird, wenn die Ausgaben aus den Einnahmen der davor durchgeführten Teilmaßnahmen bezahlt werden können, wird in nahezu allen untersuchten größeren Entwicklungsvorhaben praktiziert. Ein Spezialfall der Eigenkapital-erwirtschaftung ist die Vermietung von auf dem Gelände befindlichen Gebäuden bis zu einem Abriß bzw. Umbau.43

Staatliche Finanzierungshilfen und öffentliche Zuschüsse stellen für viele PPP-Projekte eine wichtige Ergänzung der üblichen Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen dar. Der Zuwendungsanteil ist zum Teil erheblich und kann bei öffentlichen Infrastruktur-maßnahmen bis zu 90 % der Investitionskosten betragen. Aufgrund ihres bedeutenden Stellenwertes ist den Fördeiprogramm-Strategien ein eigener Kapitelabschnitt (B II) im siebten Kapitel gewidmet.

Über die klassischen Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten hinausgehende Wege der Kapitalbeschaffung werden dort beschritten, wo private Institutionen und Wirtschafts-unternehmen, die nicht in die Projektentwicklung involviert sind, in die Finanzierungs-konzeption eingebunden werden. Je nach Art des geplanten Vorhabens ist es denkbar, Gelder von Fördervereinen oder Stiftungen, z. B. der Deutschen Stiftung Denkmalschutz,

41

4 2 Vgl. die Ausführungen zum Projekt Unterneustadt, Kassel, im sechsten Kapitel, C II 2.

Auf spezifische Möglichkeiten der Abschreibungsfinanzierung wird an dieser Stelle nicht eingegangen;

vgl. hierzu z. B. Bersziek, Heike: Steuerliches und betriebswirtschaftliches Gutachten zum Forschungsvor-haben Schenkenberg, unveröff. Studie im Rahmen des Bundesforschungsprogrammes ExWoSt, Forschungsfeld "Neue W e g e der privaten Finanzierung von Stadterneuerungs- und

Stadtentwicklungs-4 3 aufgaben", Berlin 1995.

Vgl. Kahnert, Rainer, Büro für Gewerbeplanung und Stadtentwicklung, Dortmund: D i e kommunale Praxis im Spiegelfeld des Forschungsfeldes "Städtebau und Wirtschaft", Vortrag anläßlich des Seminars

"Städtebau und Infrastruktur" am 09. und 10. Juni 1994 in Wachau, unveröff. Vortragsmanuskript, S. 2.

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zu akquirieren oder Unternehmen für Sponsoring-Aktivitäten zu gewinnen. So werden Kindergärten heute nicht mehr nur von Investoren im Rahmen großer Entwicklungs-vorhaben erstellt, sondern auch von anderen Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft. In München haben z. B. McDonalds und Bertelsmann auf eigene Rechnung Kindergärten gebaut, die sie selbst auch betreiben.44