Ausgewählte Entwicklungen in Standortdynamik und Immobilienwirtschaft

Trends in der Standortentwicklung

Die Prozesse des räumlichen Strukturwandels stellen für das städtebauliche Handeln wichtige Rahmenbedingungen dar. Für den privaten Investor sind sie Ausdruck spezifischer Standort-präferenzen von Unternehmen, Betrieben, Arbeitnehmern und Wohnbevölkerung, für die kommunalen Planer sind sie der Ausgangspunkt raumordnerischer Entwicklungs- und Entlastungsstrategien.

In der Regel haben die Städte entweder ein Planungs- oder ein Stadtentwicklungsamt; Angabe von Herrn

4 4 Norbert Bensch, Stadtplanungsamt Mannheim, Gespräch am 10. Februar 1995 in Mannheim.

4 5 Vgl. hierzu auch die Ausführungen über das kommunale Projektmanagement im sechsten Kapitel, C III.

Übereinstimmende Aussage mehrerer Gesprächspartner, u. a. Herrn Dr. Berge, Stadtentwicklungsamt

4 6 Frankfurt a. M., Gespräch am 14. Juni 1994 in Frankfurt a. M.

Scheuch, Erwin K.; Scheuch, Ute: Cliquen, Klüngel und Karrieren; Über den Verfall der politischen Parteien, (Rowohlt) Reinbek bei Hamburg 1992, S. 74.

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In den Leitkonzepten des aktuellen Strukturwandels - Delegation, Externalisierung, Kooperation, lean production u. ä. - deutet sich bereits an, daß Dezentralisierung zum Organisationsanspruch und damit auch zum Standortfaktor wird.47 Mit steigender Leistungsfähigkeit der Informations- und Kommunikationstechnologie sinkt auch die Abhängigkeit von agglomerierten Standorten; mit zunehmender Bedeutung des Straßen-gegenüber dem Schienentransport kann den Anforderungen an die Transportgunst auch vom Umland entsprochen werden, zumal die Bodenpreise dort wesentlich günstiger sind.48 Im Gegenzug spielen jedoch für eine Vielzahl von Unternehmen Faktoren wie die Kooperationsmöglichkeiten mit anderen Betrieben am Standort, die erweiterten Liefer-, Verkehrs- und Kommunikationstechnologie-Qualitäten und das 'anregungsreiche' Umge-bungsmilieu die ausschlaggebende Rolle bei der Standortwahl. Im expandierenden Sektor der Dienstleistungsunternehmen ist die Affinität zu 'Fühlungsvorteilen' besonders häufig gegeben. Die Nachfrage nach einer neuen Generation innerstädtischer Büroimmobilien und Geschäftszentren steigt an.49

Mit dem wirtschaftlichen Strukturwandel geht das Brachfallen großer Areale wie Industrieflächen, Hafenanlagen, Güterbahnhöfe, zentral gelegene Flughäfen u. ä. einher. Hier eröffnet sich ein großes Potential für Maßnahmen des Flächenrecyclings. So weist beispielsweise die aktuelle Brachflächenstatistik des Kommunalverbandes Ruhrgebiet für die angehörigen Städte und Kreise einen Bestand von rund 16.000 ha Flächen auf, wobei davon auszugehen ist, daß der tatsächliche Bestand noch deutlich größer ist.50 Hinzu kommen militärische Flächen, die als Militärflughäfen, Truppenübungsplätze oder für Kasernen genutzt wurden. Insgesamt sind dies in West- und Ostdeutschland ca. 970.000 ha, von denen bisher rund 286.000 ha - eine Fläche größer als das Saarland - offiziell vom Militär verlassen wurden.51 Probleme beim Flächenrecycling bereiten regelmäßig die (vermuteten) Altlasten sowie die Buchwerte bestehender Gebäude, die für eine andere Nutzung ungeeignet sind und daher abgeschrieben werden müssen. In den neuen Bundesländern war es in der Vergangenheit insbesondere die Restitutionsbelastung von Grundstücken, die

Erneuerungs-Vgl. Brake, Klaus: Dezentrale Konzentration, Zum Verhältnis von Leitbild und Standorttendenzen, in:

Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (Hrsg.): Informationen zur Raumentwicklung,

4 8 Heft 7/8 1994: Dezentrale Konzentration, S. 481-488, hier S. 486.

Vgl. Irmen, Eleonore; Blach, Antonia: Räumlicher Strukturwandel - Konzentration, Dekonzentration und Dispersion, in: Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (Hrsg.): Informationen zur

4 9 Raumentwicklung, Heft 7/8 1994: Dezentrale Konzentration, S. 445-464, hier S. 4 4 8 f.

Vgl. Brake, Klaus: Dezentrale Konzentration, Zum Verhältnis von Leitbild und Standorttendenzen, in:

Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (Hrsg.): Informationen zur Raumentwicklung,

s o Heft 7/8 1994: Dezentrale Konzentration, S. 481-488, hier S. 4 8 2 f.

Die Brachflächen setzen sich zusammen aus Wohnbaubrachen (2.134 ha), gewerblichen und industriellen Brachflächen (2.735 ha), nichtgenutzten Flächen der Land- und Forstwirtschaft (7.091 ha), Zechenbrachen (701 ha), Verkehrsbrachen (424 ha) und Halden (2.500 ha); Zahlenmaterial des Kommunalverbandes

Ruhr-51 gebiet, Essen, Telefonat mit und Faxnachricht von Frau Broll am 21. Mai 1996.

Vgl. Pinzler, Petra: Kampf um Kasernen, in: Die Zeit, Nr. 44, 28. Oktober 1994, S. 29.

maßnahmen verhinderte; heute treten verstärkt Probleme aufgrund der Überlastung der Katasterämter hinzu.52

Impulse für die Umwidmung und Neunutzung von Flächen gehen dabei immer häufiger von den Grundstückseigentümern aus. Die Wirtschaftsentwicklung zwingt Unternehmen dazu, neue Liquiditäts- oder Kostensenkungspotentiale zu mobilisieren; auch schlagen sich die umfangreichen Rationalisierungsmaßnahmen in einem Abbau betriebsnotwendiger Flächen nieder.53 Im Zuge von Privatisierungsmaßnahmen stehen beispielsweise Deutsche Bahn und Telekom beträchtlich unter Druck, unternehmerisch zu agieren und maximale Profite aus ihrem Eigentum zu ziehen.54

Trends in der Immobilienwirtschaft

Die Globalisierung, die in allen Bereichen eine Tendenz zu ähnlicher Entwicklung befördert, wirkt sich auf den bislang vorwiegend national und regional orientierten deutschen Immobilienmarkt spürbar aus. Immobilientransaktionen verlaufen mit steigender Tendenz nationenübergreifend; ausländische Unternehmen erobern mit neuen Marktbearbeitungs-konzepten einheimische Märkte. Die Bemühungen um eine verbesserte Wettbewerbsfähigkeit, um eine Professionalisierung von Branchen und Firmen setzen an der Entwicklung neuer Produkte, an der Eroberung neuer Märkte, an der Neugestaltung von Geschäftsprozessen und dem Reengineering von Wertschöpfungsketten an. In den wesentlichen Segmenten hat sich der Markt für Immobilien und angegliederte Dienstleistungen von einem Anbieter- zu einem Käufermarkt entwickelt, in dem sich die Leistungsfähigkeit eines Angebotes am Nutzwert für den Kunden mißt. "In der deutschen Bauindustrie hat sich ein grundlegender Strukturwandel vom 'Bereitstellungsgewerbe' zum 'Anbieter von Problemlösungen' vollzogen."55

In Zusammenhang mit dieser Entwicklung hat die Projektentwicklung als Summe aller Untersuchungen, Planungen und bauvorbereitenden Maßnahmen im Vorfeld einer Grundstücksbebauung in den letzten Jahren einen geradezu revolutionären

Bedeutungs-Angaben von Herrn Hermann Laistner, Geschäftsführer der Ingenieurgesellschaft für Projektsteuerung, Ökologische Entwicklungsplanung und Technologietransfer mbH (POET), Gespräche u. a. am 05. Mai 1994

5 3 in Lauchheim und am 08. Februar 1995 in Bonn.

Vgl. Gop, Rebecca: Corporate Real Estate Management - Bilanzkur mit Flächendiät, in: Immobilien-Manager,

M o. Jg., 1994, Nr. 2, S. 6-14.

Vgl. zur Flächen- und Immobilienstrategie der deutschen Bundesbahn: Netzel, Ulf Roman: Kommunales Planen und Handeln bei Flächen und Anlagen der Deutschen Bundesbahn, Diss., (Dortmunder Vertrieb für

5 5 Bau- und Planungsliteratur) Dortmund 1993, S. 27-33.

Bartholomä, Ulrike: Konjunkturlokomotive verliert Dampf, in: Immobilien-Manager, o. Jg., 1995, Nr. 5, S. 6-10, hier S. 10.

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aufschwung erfahren.56 Professionelle "Developer", die die Projektentwicklung entweder auf Eigenrisiko, als Auftragnehmer oder Geschäftsbesorger durchführen,57 haben sich zunächst auf dem amerikanischen, später auch auf dem deutschen Immobilienmarkt erfolgreich etabliert, vor allem in Verbindung mit der Realisierung baulicher Großprojekte.58 Jede dritte neue Immobilie wurde 1993 in Deutschland von einem professionellen Developer erstellt.

Während der Markt für Nicht-Wohngebäude von konzerngebundenen Development-gesellschaften und großen unabhängigen Projektentwicklern dominiert wird, teilen sich den Wohnimmobilienmarkt neben Bautöchtern hauptsächlich mittelständische Baufirmen, kleinere Bauunternehmen und Architekten.59

Insgesamt haben die Gesellschafts- und Kapitalverflechtungen zwischen Unternehmen in der Bau- und Immobilienbranche in den letzten Jahren beträchtlich zugenommen; für die Zukunft werden weitere spektakuläre Zusammenschlüsse erwartet. Die klassische Trennung von Entwicklungs- und Bauträgern ist heute nicht mehr gegeben; Developergesellschaften sind häufig Tochterfirmen großer Baukonzerne; Bauträger gehören zu einem Großteil Banken und Versicherungen. Die bedeutendste Kooperationsstrategie im Entwicklungsbereich ist der gesellschaftsrechtliche Zusammenschluß mit Banken. Die Unternehmensgruppe Roland Ernst, die ihr erstes Bank-Joint-Venture bereits 1985 schloß, hat an mehr als der Hälfte ihrer derzeit 214 Objektgesellschaften Banken beteiligt, meist zu 50 %.60 Der Zusammenschluß mit anderen Developern wird in der Zukunft an Bedeutung gewinnen; die Philipp Holzmann AG realisierte bis 1993 bereits rund 2/3 ihres Projektentwicklungsgeschäftes gemeinsam mit anderen Developern.61 Kooperationsmotive sind u. a. die Vergrößerung des Finanzierungs-potentials, die Partizipation an Markt-Know-how, die Risikoteilung und die Entsprechung von Zielvorstellungen der öffentlichen Hand.

Die Beteiligung von Banken an Objekt- bzw. Finanzierungsgesellschaften ist auch in Zusammenhang mit den extrem hohen Kreditausfällen zu sehen, die die

Immobilien-Vgl. Schetter, Hans Helmut: Projektmanagement/Projektwirtschaft in der Bauindustrie, in: Motzel, Erhard (Hrsg.): Projektmanagement in der Baupraxis bei industriellen und gewerblichen Bauprojekten, (Ernst &

5 7 Sohn) Berlin 1993, S. 49-55, hier S. 51.

5 8 Vgl. hierzu die Ausführungen im vierten Kapitel, C II.

Eine Studie der SF-Bau, Köln, ergab, daß insgesamt rund 6 0 0 Projektentwicklungsunternehmen in Deutsch-land tätig sind, wobei die 2 0 bedeutendsten Developer fast ein Viertel des Gesamtmarktes, d. s. 10,7 Milliarden D M in 1993, auf sich verbuchen können. Das gesamte Projektentwicklungsvolumen betrug in Deutschland im Jahr 1993 ca. 44 Mrd. D M , wobei etwa 2 3 Mrd. D M auf den Wohnungsbereich und 21 Mrd.

D M auf den gewerblichen Markt entfielen; vgl. Falk, Bernd (Hrsg.): Immobilien-Handbuch: Wirtschaft, Recht, Bewertung, Grundwerk, 3. Aufl. 1992 incl. Ergänzungslieferungen, (Moderne Industrie)

Lands-5 9 berg/Lech 1994, Teil Wirtschaft, Kap. 11.7, S. 1.

Die Zahlen stammen ebenfalls aus der Studie der SF-Bau, Köln; vgl. Gop, Rebecca: Projektentwicklung in

m Deutschland, in: Immobilien-Manager, o. Jg., 1994, Nr. 4, S. 7-22, hier S. 20.

Angaben von Herrn Klaus Heidkamp, Mitglied der Geschäftsleitung Unternehmensgruppe Roland Ernst,

6 1 Gespräche am 26. Februar 1995 in Heidelberg und am 08./09. März in Berlin-Teltow.

Vgl. Gop, Rebecca: Projektentwicklung in Deutschland, in: Immobilien-Manager, o. Jg., 1994, Nr. 4, S. 7-22, hier S. 22.

Finanzierer derzeit verbuchen - die Schneider-Affäre stellt nur die Spitze eines Eisberges dar.62 Die exorbitanten Ausfälle als Folge der rezessiven Entwicklung vieler bundesdeutscher Standorte mit nie gekannten Leerstandsraten zeigen erst in zeitlicher Verzögerung, "daß die Methoden zur Kreditsicherung und -risikobegrenzung mit dem Wachstum und der Größenordnung der Kreditvergaben in zahlreichen Fällen nicht Schritt gehalten haben."63

Ertrags- und Kompetenzeinbußen führen derzeit zu einer ungewohnt restriktiven Kreditvergabe, unter der besonders Developer zu leiden haben, und zu verstärkten Controlling-Aktivitäten der Banken. Kreditinstitute wie beispielsweise die West LB und die Berliner Landesbank verfolgen dabei gezielt die Strategie der unternehmerischen Beteiligung an Projekten.64

Auch die institutionellen Immobilienanleger betreiben inzwischen in großem Ausmaß selbst Projektentwicklung; sie verfolgen die Strategie, aus möglichst allen Stufen des Erstellungsprozesses Wertschöpfungen zu realisieren.65 Die Anlagegesellschaften, vor allem Fonds und Versicherungsgesellschaften, verzeichnen derzeit einen derartigen Zuwachs an Anlagekapital, daß sie zunehmend Schwierigkeiten haben, genügend Investitionsobjekte zu finden. "Bundesweit herrscht Anlage-Notstand."66 Die Nutzung von Steuersparmöglichkeiten und Sonderabschreibungen, die Einführung der Zinsabschlagssteuer sowie unsichere Rentenmärkte und Inflationsängste lassen Sachwertinvestitionen für viele Kapitalanleger äußerst attraktiv erscheinen. Versuche, Projektentwicklungen bis zur rechtskräftigen Baugenehmigung über Gelder von Kapitalanlegern zu finanzieren, sind auf dem deutschen Markt jedoch bislang "an den psychologischen Barrieren des Vertriebes" gescheitert.67

Im Bestreben nach Kapazitätsauslastung bzw. Unternehmensexpansion sowie aus Gründen der Risikominimierung suchen viele Projektentwickler heute nach neuen Tätigkeitsfeldern; als besonders zukunftsträchtiges Segment gilt der Markt für öffentliche Spezialimmobilien.

Neben Bau und z. T. Betrieb von Schulen, Universitäten, Gefängnissen, Rathäusern u. a.

engagieren sich die privaten Unternehmen auch im Gesundheitssektor. So baute und betreibt die Unternehmensgruppe Roland Ernst mehrere Heil- und Gesundheitskliniken in Ostdeutsch-em

In Frankreich und Japan führten die extremen Markteinbrüche zu Beginn der neunziger Jahre sogar dazu, daß Banken von der Regierung gestützt werden mußten, um die Wertausfälle in mehrstelligen Millionenhöhen verkraften zu können; Angabe von Herrn Dr. Lutz Aengevelt, Aengevelt Immobilien KG, Düsseldorf, in seinem Vortrag "Konjunkturbericht Büroimmobilien Deutschland" anläßlich des Handelsblatt-Kongresses g3 "Immobilienmärkte in Bewegung" am 28. und 29. September 1995 in Hamburg.

Caspar Freiherr von Weichs, Unternehmensberater, München; zit. nach: Gop, Rebecca: Bremskurs, in:

6 4 Immobilien-Manager, o. Jg., 1995, Nr. 9, S. 8-14, hier S. 10.

Angaben von Herrn Klaus Heidkamp, Mitglied der Geschäftsleitung Unternehmensgruppe Roland Ernst,

6 5 Gespräche am 26. Februar 1995 in Heidelberg und am 08./09. März in Berlin-Teltow.

Vgl. Loipfinger, Stefan: Fonds unter Druck, Wohin mit dem Geld, in: Immobilien-Manager, o. Jg., 1995, Nr.

6 6 5, S. 26-29, hier S. 26.

6 7 Gop, Rebecca: Bremskurs, in: Immobilien-Manager, o. Jg., 1995, Nr. 9, S. 8-14, h i e r S . 8.

Vgl. Gop, Rebecca: Bremskurs, in: Immobilien-Manager, o. Jg., 1995, Nr. 9, S. 8-14, hier S. 8.

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land; darunter das Herz- und Kreislaufzentrum Dresden als eine der größten privaten Herzkliniken Deutschlands. Aufgrund der hohen, weitgehend risikofreien Gewinnmargen aus dem laufenden Managementgeschäft ist das Marktsegment ein ausgesprochen attraktives Geschäftsfeld.68 In Zusammenhang mit der 'Eroberung' des neuen Marktes gewinnt für Projektentwickler und Investoren die Beziehungspflege zu den öffentlichen Gebiets-körperschaften, die Imagepflege als vertrauenswürdiges, verantwortungsbewußtes Unternehmen und das Engagement in Public Private Partnerships an Bedeutung.69