Masterlehrgang der FHWien der WKW MSc Bilanzbuchhaltung (Berufsakademie)
Immobilienverwaltung: Herausforderungen der pflichtgemäßen Erfüllung einer ordnungsgemäßen Abrechnung von
Wohnungseigentumsgemeinschaften
Angestrebter akademischer Grad:
Master of Sciences MSc
Verfasst von: Michaela Steindl Matrikelnummer: 51911681
Abschlussjahr: 2020
Betreut von: Mag. Dr. Wilfried Drexler, MBA Lehrgangsort: Eisenstadt
Lehrgangsstart: WS 2019
Ich versichere hiermit,
• diese Arbeit selbständig verfasst, keine anderen als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel be- nutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient zu haben,
• diese Arbeit bisher weder im In- noch Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt zu haben,
• die Übereinstimmung dieser Arbeit mit jener Version, die der Betreuung vorgelegt und zur Plagi- atsprüfung hochgeladen wurde,
• mit der Veröffentlichung dieser Arbeit durch die Bibliothek der FHWien der WKW einverstanden zu sein, die auch im Fall einer Sperre nach Ablauf der genehmigten Frist erfolgt.
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Ort, Datum Unterschrift VerfasserIn
Ich stimme der Veröffentlichung samt Upload der elektronischen Version meiner Masterarbeit durch die Bibliothek der FHWien der WKW in deren Online-Katalog zu. Im Fall einer Sperre der Masterarbeit erfolgt die Veröffentlichung samt Upload erst nach Ablauf der genehmigten Sperrfrist. Diese Zustim- mungserklärung kann ich jederzeit schriftlich widerrufen.
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Ort, Datum Unterschrift VerfasserIn
Abstract
Die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften stellt eine diffizile Aufgabe dar.
Zentrale Bedeutung hat dabei die ordnungsgemäße und richtige Abrechnung der laufenden Kosten einer solchen Gemeinschaft, wobei dies üblicherweise von einer Immobilientreuhände- rin oder einem Immobilientreuhänder übernommen wird. Die Verwalterin beziehungsweise der Verwalter ist verpflichtet, die angefallenen Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach gesetzlichen oder vertraglichen Bestimmungen auf alle Eigentümerinnen und Eigentümer zu verteilen und ihnen dem Gesetz nach, eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen.
Im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz 2002 fehlt jedoch die konkrete Definition der Begriffe der Ordnungsmäßigkeit und Richtigkeit. Vielmehr wurden diese Begrifflichkeiten durch unterschiedliche Vorschriften und OGH-Urteile über die vergangenen Jahre dargelegt, sodass in der Praxis Verwalterinnen und Verwalter mit vielfältigen Herausforderungen kon- frontiert sind. Ziel dieser Arbeit ist die kritische Auseinandersetzung mit den sich daraus erge- benden aktuellen und zukünftigen Anforderungen.
Auf Grundlage der theoretischen Literatur- und Gesetzesrecherche, welche insbesondere die existierenden Einflussfaktoren betreffend der Erstellung einer korrekten Abrechnung analy- siert, wird im darauffolgenden Teil die Masterthesis um die praxisbezogenen Sichtweisen im Rahmen der Empirie ergänzt. Dafür werden Expertinnen und Experten aus der österreichischen Immobilienbranche anhand einer qualitativen Befragung über ihre Meinungen zur offenen Ge- setzesformulierung sowie den Möglichkeiten und Herausforderungen in Bezug auf die Abrech- nungserstellung befragt.
Im Ergebnis zeigt sich, dass die Mehrheit der Verwalterinnen und Verwalter über ihren Gestal- tungsspielraum erfreut sind und keine weitere Konkretisierung durch das Gesetz als notwendig erachten. Sohin ist es möglich die Kommunikation, den Informationsgehalt, die Transparenz, das Design frei zu gestalten und Hausverwaltungen können sich als kundenindividuelle Dienst- leister profilieren. Dies gibt ihnen die Möglichkeit die Bedürfnisse und Interessen ihrer Woh- nungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer eigenen unternehmenspo- litischen Zielsetzungen abzudecken.
Die Expertinnen und Experten sind sich nicht einig darüber, ob momentan eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes erforderlich ist. Mit dem Fortschritt der Digitalisierung und der neuen Möglichkeiten der Sanierung und Modernisierung von Bauobjekten ist eine Novellierung langfristig jedoch unabwendbar.
Offen bleibt die Beantwortung dieser Fragen aus Sicht der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, sodass hier für die Zukunft weiterer Forschungsbedarf besteht.
I
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ... IV Abbildungsverzeichnis ... V Tabellenverzeichnis ... V
1 Einleitung ... 1
1.1 Problemstellung ... 2
1.2 Zielsetzung ... 3
1.3 Forschungsfragen ... 4
1.3.1 Hauptforschungsfrage ... 4
1.3.2 Theoretische Subforschungsfragen... 4
1.3.3 Empirische Subforschungsfragen ... 4
1.4 Methodologie, Erhebungsmethode, Auswertungsmethode und Sampling ... 4
1.5 Aufbau der Arbeit ... 5
2 Begriffsabgrenzungen und -definitionen ... 7
2.1 Immobilienverwaltung ... 7
2.2 Wohnungseigentum und die Wohnungseigentumsgemeinschaft ... 8
2.3 Bewirtschaftungskosten ... 10
2.4 Rücklage ... 11
3 Immobilienverwaltungsbranche in Österreich ... 13
3.1 Gewerbe der Immobilientreuhänder ... 14
3.2 Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften ... 16
3.3 Überblick der größten Immobilienverwaltungen in Österreichs ... 18
4 Gesetzeslage in Österreich... 20
4.1 Wohnungseigentumsgesetz 2002 ... 20
4.1.1 Abrechnungsverpflichtung ... 21
4.1.2 Abrechnungsperiode ... 22
II
4.1.3 Anspruch auf Rechnungslegung ... 22
4.1.4 Ergebnis der Abrechnung... 23
4.1.5 ÖNORMEN ... 24
4.2 Mietrechtsgesetz... 24
4.3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch ... 26
4.4 Steuerrecht ... 26
5 Abrechnungen im Wohnungseigentum ... 29
5.1 Ordentliche Abrechnung ... 29
5.1.1 ÖNORM A 4000 ... 32
5.1.2 Rückstandsausweis in der Abrechnung... 36
5.1.3 Vorzugspfandrecht ... 36
5.2 „Richtige“ Abrechnung ... 37
5.2.1 Erstmalige Definition von Richtigkeit ... 38
5.2.2 Wohnungseigentumsvertrag... 39
5.3 Bewirtschaftungskostenabrechnung... 40
5.3.1 Allgemeines zur Aufteilung und Vorschreibung ... 40
5.3.2 Abrechnung der Betriebskosten ... 41
5.4 Rücklagenabrechnung ... 44
5.4.1 Allgemeines ... 44
5.4.2 Höhe und Angemessenheit ... 44
5.4.3 Fruchtbringende Anlage ... 46
5.4.4 Besteuerung ... 48
5.4.5 Abrechnung ... 49
6 Beantwortung der theoretischen Subforschungsfragen ... 50
7 Empirische Analyse ... 54
7.1 Methodik ... 54
7.2 Qualitätssicherung ... 55
III
7.3 Expertinnen und Experten ... 55
8 Darstellung der empirischen Ergebnisse ... 58
8.1 Herausforderungen der Immobilienverwaltung... 58
8.2 Stellung der Abrechnung ... 59
8.3 Ordnungsgemäße und richtige Abrechnung ... 61
8.4 Abrechnung als Kontrolle über die Verwaltertätigkeit... 62
8.5 ÖNORM A 4000 ... 63
8.6 Ausweis der Beitragsrückstände in der Abrechnung ... 64
8.7 Vor- und Nachteile der offenen Gesetzesformulierung ... 65
8.8 Handlungsbedarf in Hinsicht auf die aktuelle Gesetzeslage ... 66
9 Beantwortung der empirischen Subforschungsfragen ... 68
10 Conclusio und Ausblick... 72
10.1 Beantwortung der Hauptforschungsfrage ... 72
10.2 Ausblick und Limitation ... 74
Literaturverzeichnis ... 76
Anhang ... 81
IV
Abkürzungsverzeichnis
ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch
Abs. Absatz
AG Aktiengesellschaft
Aufl. Auflage
BMJ Bundesministerium für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz
bzw. beziehungsweise
ca. circa
DVR Datenverarbeitungsregister
et al und andere
etc. et cetera
GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung
HK Hauptkategorie
Hrsg. Herausgeber
IP Interviewpartnerin/Interviewpartner
iSd im Sinne des
kA keine Angabe
m² Quadratmeter
MRG Mietrechtsgesetz
OGH Oberster Gerichtshof ÖNORM Österreichische Norm
S. Seite
Top Nutzungseinheit
UK Unterkategorie
USt Umsatzsteuer
UStG Umsatzsteuergesetz
usw. und so weiter
WE Wohnungseigentümer
WEG Wohnungseigentumsgesetz
WKO Wirtschaftskammer Österreich
§ Paragraph
€ Euro
V
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1. Hauptwohnsitzwohnungen in Österreich nach Rechtsverhältnis im Jahr 2018. ... 1
Abbildung 2. Vom schlichten Miteigentum zum Wohnungseigentum... 9
Abbildung 3. Immobilientreuhänder am Schnittpunkt von Wirtschaft, Technik und Recht. ... 15
Abbildung 4. Umsatz der Branche Immobilienverwaltung in Österreich von 2010 bis 2017 und Prognose bis zum Jahr 2022. ... 16
Abbildung 5. Die Steuern der Wohnungseigentümergemeinschaft. ... 27
Abbildung 6. Vereinfachte Darstellung der Umsetzung einer ordentlichen Abrechnung. ... 30
Abbildung 7. Muster Betriebskostenabrechnung Kurzfassung laut ÖNORM A 4000. ... 33
Abbildung 8. Beispiel Betriebskostenabrechnung Langfassung laut ÖNORM A 4000. ... 34
Abbildung 9. Kurzfassung Bewirtschaftungskosten. ... 43
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1. Berufsmitglieder der Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter 2019.. 13Tabelle 2. Berufsmitglieder der Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter 2009.. 13
Tabelle 3. Die beherrschenden Hausverwaltungen in Österreich... 18
Tabelle 4. Umsatzsteuersätze einer steuerpflichtigen WEG mit Normalbesteuerung. ... 28
1
1 Einleitung
Wohnen gilt allgemein als ein zentrales Grundbedürfnis des Menschen, weshalb die Immobili- enbranche Teil unseres Alltags ist. Statistische Zahlen belegen zudem, dass das Wohnen in einer Wohnung – anstatt in einem Haus – im Vordergrund steht. Im Jahr 2018 gab es in Öster- reich 3.916.100 Hauptwohnsitzwohnungen, von welchen 48% im Eigentum der Bewohner ste- hen, wie Abbildung 1 zeigt. (Statistik Austria, 2019, S. 19)
Abbildung 1. Hauptwohnsitzwohnungen in Österreich nach Rechtsverhältnis im Jahr 2018. (Statista, 2020)
Aus oben angeführter Abbildung kann zudem geschlossen werden, dass mehr als die Hälfte der Bevölkerung in einer Wohnung lebt. Das Leben in einer Wohnung zeichnet sich dadurch aus, dass mehrere Personen räumlich nahe beieinander wohnen. Die Wohnform als Wohnungsei- gentum haben nur 11% der 3.916.100 Hauptwohnsitzwohnungen. Dies erweitert die Gemein- schaft im rechtlichen Sinn zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dadurch kommen jeder Wohnungseigentümerin und jedem Wohnungseigentümer gewisse Rechte wie auch Pflichten zu. Um die Interessen aller Bewohner adäquat zu vertreten, werden in Österreich Wohnungen und Wohnhäuser oft von Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwaltern betreut. (Ro- sifka, 2017, S. 11)
37%
11%
18%
17%
7%
10%
Hauseigentum Wohnungseigentum Andere Hauptmiete Genossenschaftswohnung Gemeindewohnung Sonstige
2
Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Verwaltung von Wohnungseigentum, insbesondere aber mit der Abrechnung der damit verbundenen laufenden Kosten. Hier gilt es zu bedenken, dass dies nicht nur die rund 428.500 Menschen aus Abbildung 1 in Österreich betrifft, die in einer Eigentumswohnung leben, sondern auch diejenigen, welche Wohnungen zur Vorsorge oder als Geldanlage besitzen.
1.1 Problemstellung
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus mehreren Wohnungseigentumsobjekten, welche im Regelfall im Eigentum unterschiedlicher Personen stehen. Daher kommen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene Persönlichkeiten mit unterschiedlichen Zie- len und Ambitionen zusammen. Die diversen Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer auf einen Nenner zu bringen, erweist sich mitunter als schwierig, darum werden die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften von Hausverwalterinnen und Hausverwaltern betreut und vertreten. Zu den wesentlichen Aufgaben einer Verwalterin oder eines Verwalters zählt die Legung einer ordnungsgemäßen und richtigen Abrechnung. Ziel der Abrechnung ist es, die angefallenen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft gerecht auf alle Eigentümerinnen und Eigentümer zu verteilen. Bei der gerechten Aufteilung ist nicht nur auf die Anzahl der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte zu achten, sondern speziell auf deren grundbücherlichen Anteile, um die anfallenden Aufwände fair zu verteilen. Ein weiterer wichtiger Punkt der Ab- rechnungslegung liegt in den Aufteilungsschlüsseln, welche gegebenenfalls im Wohnungsei- gentumsvertrag festgelegt sind. Dadurch zeigt sich, dass es präzisem Fachwissen bedarf, um richtige Abrechnungen zu legen.
Das österreichische Wohnungseigentumsgesetz gibt vor, dass Abrechnungen ordnungsgemäß und richtig durch eine Verwalterin oder einen Verwalter gelegt werden müssen, lässt jedoch die Definition von ordnungsgemäß und richtig offen. Es werden zwar allgemeine Grundlagen, wie die Fälligkeit der Abrechnung und der Abrechnungszeitraum, festgelegt, aber der Inhalt und Umfang wird nicht vorgegeben. Diese offene Gesetzesformulierung stellt ein Problem dar, welches an den zahlreichen OGH Urteilen zum Thema einer ordnungsgemäßen und richtigen Abrechnung ersichtlich ist. Trotzdem kommt es, wenn es um die Abrechnungen geht, immer wieder zu Unstimmigkeiten zwischen den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentü- mern sowie ihrer Hausverwaltung.
Die Abrechnung stellt für die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht nur eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben der vergangenen Abrechnungsperiode dar, sondern soll auch als Kontrolle über die Verwaltertätigkeit dienen, wie mit dem anvertrauten Vermögen in einem
3 bestimmten Zeitraum gewirtschaftet wurde. Für gewerbliche Vermieter ist die Abrechnung zu- dem von steuerrechtlicher Bedeutung.
In dieser Arbeit soll aufgezeigt werden, inwieweit die geringe gesetzliche Verankerung der Ab- rechnung zu zahlreichen Verunsicherungen und deshalb zu gerichtlichen Urteilen geführt hat.
Es ist eine Tatsache, dass Abrechnungen bis heute noch nicht von allen Hausverwaltungen, aufgrund der offenen gesetzlichen Regelung, ordnungsgemäß und richtig gelegt werden. Die einzige Möglichkeit zur Überprüfung, welche Wohnungseigentümerinnen und Wohnungsei- gentümer haben, wenn sich die Hausverwaltung nicht kooperativ zeigt, ist dies bei Gericht ein- zufordern. Dieser Schritt stellt jedoch verständlicherweise für viele eine berechtigte Hürde, in der Einbringung, der Finanzierung, oder im Zeitaufwand, dar.
1.2 Zielsetzung
Wohnungseigentum hat eine nicht zu unterschätzende Bedeutung für viele, daher beschäftigt auch das Thema der Abrechnungen im Wohnungseigentum einen nicht unerheblichen Anteil der Bevölkerung. Ziel der Arbeit ist es daher, die Herausforderungen der Immobilienverwal- tung im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen und richtigen Abrechnung einer Wohnungs- eigentümergemeinschaft zu untersuchen. Die offene Gesetzesformulierung wird kritisch be- leuchtet und es stellt sich die Frage, wie Hausverwalterinnen und Hausverwalter die gegebenen Vorgaben beachten, deuten und umsetzen.
Es soll untersucht werden, wie eine ordnungsgemäße und richtige Abrechnung in der Literatur definiert wird. Zum Vergleich werden im empirischen Teil Expertinnen und Experten zu ihrer Vorstellung einer ordnungsgemäßen und richtigen Abrechnung befragt. Die Interviewpartner werden zu ihren Erfahrungen im Zusammenhang mit den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern befragt, welche Wichtigkeit die Bewirtschaftungskosten- und Rückla- genabrechnung für diese hat.
In dieser Arbeit wird die ÖNORM A 4000 behandelt und deren Relevanz für eine ordnungsge- mäße und richtige Abrechnung wird untersucht. Expertinnen und Experten werden zu ihrer Meinung über die ÖNORM A 4000 befragt. Das Erkenntnisinteresse bezieht sich hierbei auf die Frage, ob diese oder eine vergleichbare Norm als bindende Verordnung für alle Abrechnun- gen vorteilhaft für die Branche der Immobilienverwaltung wäre.
Abschließend soll in dieser Arbeit erörtert werden, wie die Zukunft der Immobilienverwaltung, im Besonderen die Abrechnungen des Wohnungseigentums, aussehen könnten.
4
1.3 Forschungsfragen
Infolge des offen formulierten Gesetzes zu den Abrechnungen im Wohnungseigentum und den daraus resultierenden Urteilen des Obersten Gerichtshofes lassen sich folgende Forschungsfra- gen aufstellen.
1.3.1 Hauptforschungsfrage
Welche Herausforderungen ergeben sich für eine Hausverwalterin oder einen Hausver- walter durch die unterschiedlichen Vorschriften bei der Erstellung von Abrechnungen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft?
1.3.2 Theoretische Subforschungsfragen
Welche Faktoren sind auf Basis der aktuellen Rechtslage für die Erstellung einer ord- nungsgemäßen und richtigen Abrechnung des Wohnungseigentums zu beachten?
Was sollte eine ordentliche und richtige Abrechnung einer Wohnungseigentümergemein- schaft nach den derzeitigen Gesetzen und Vorgaben beinhalten?
1.3.3 Empirische Subforschungsfragen
Wie wird aktuell die offene Gesetzesformulierung des Wohnungseigentumsgesetzes be- züglich der Abrechnung von Verwalterinnen und Verwaltern umgesetzt?
Welche Möglichkeiten beziehungsweise Herausforderungen haben sich Hausverwalterin- nen und Hausverwalter im Bezug auf die Legung der Bewirtschaftungskosten- und Rück- lagenabrechnung in Zukunft zu stellen?
Sind gesetzliche Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes für Abrechnungen im Wohnungseigentum erforderlich?
1.4 Methodologie, Erhebungsmethode, Auswertungsmethode und Sampling
Für den theoretischen Teil der Masterarbeit werden die derzeitigen Gesetze und Urteile des Verwaltungs- und Obersten Gerichtshofes zum Inhalt einer ordentlichen und richtigen Abrech- nung gesammelt und entsprechend der Forschungsfragen aufbereitet. Es wird an das bereits vorhandene wissenschaftliche Wissen angeknüpft und die aktuellen Wissensbestände werden analysiert und überprüft (Dohr, Fritz, Lerch, Reinthaler, Szivatz-Spatt, Winkler, 2018, S. 4).
Zur Unterstützung wird facheinschlägige Literatur einbezogen. Hierbei liegt das Augenmerk
5 auf aktuellen Rechtsmeinungen. Weiters wird nach neuen Erkenntnissen gesucht, was auch den Kern des wissenschaftlichen Arbeitens darstellt (Bänsch & Alewell, 2013, S. 1).
Zur Literaturrecherche wird vermehrt der Onlinekatalog der Bibliothek der FH Wien der WKW verwendet. Anhand von Literaturverweisen in Fachbüchern lässt sich auf weitere Fachquellen schließen, wobei auch vorhandene wissenschaftliche Arbeiten die rückwärtsgerichtete Suche nach Fachliteratur ermöglichen. Die Herausforderungen liegen hierbei in der Beschaffung von Fachbüchern und -zeitschriften, insbesondere deshalb, weil seit Mitte März 2020 Bibliotheken aufgrund der Pandemie COVID 19 geschlossen haben.
Für den empirischen Teil werden anhand eines ausgearbeiteten Interviewleitfadens, Interviews mit Expertinnen und Experten aus der Immobilienverwaltungsbranche geführt. Die Fragen wer- den offen formuliert, um Erfahrungen und Wissen zu ermitteln. Bei der Auswahl der Expertin- nen und Experten wird auf Vielfalt gesetzt, indem sowohl geschäftsführende Verwalterinnen und Verwalter größerer und kleinerer Hausverwaltungen befragt werden, als auch Mitarbeite- rinnen und Mitarbeiter dieser Unternehmen. Die Herausforderung hierbei liegt in den derzeiti- gen COVID 19 Verordnungen der Bundesregierung, denen nach, das Haus nur aus wichtigen Gründen verlassen werden darf. Die Interviews werden daher hauptsächlich telefonisch geführt und zur Qualitätssicherung aufgezeichnet. Zur Auswertung der Expertinnen- und Experten-In- terviews wird die qualitative Inhaltsanalyse nach Philipp Mayring angewendet. Dabei soll die vorliegende Masterarbeit dem aktuellen Stand der Wissenschaft und den Anforderungen der Praxis entsprechen (Berger-Grabner, 2016, S. 5).
1.5 Aufbau der Arbeit
Die vorliegende Masterthesis gliedert sich in 10 Kapitel:
Kapitel 1 dient als Einleitung und zeigt die aktuelle Problemstellung auf, erläutert das Ziel der Arbeit und stellt die Forschungsfragen vor. Im darauffolgenden Kapitel 2 werden die Begriffe abgegrenzt und definiert. Danach wird in Kapitel 3 die Immobilienbranche in Österreich ana- lysiert. Es werden das Gewerbe des Immobilientreuhänders und die Verwaltung von Woh- nungseigentümergemeinschaften vorgestellt. Die derzeitige Gesetzeslage für Abrechnungen des Wohnungseigentums wird in Kapitel 4 dargelegt. Hier wird insbesondere auf das WEG 2002 und das Steuerrecht eingegangen. Kapitel 5 beschäftigt sich mit den Abrechnungen des Wohnungseigentums und soll die Frage der Ordnungsmäßigkeit und Richtigkeit beantwor- ten. Außerdem werden die Bewirtschaftungskosten- sowie Rücklagenabrechnung beleuchtet.
Daraufhin beantwortet Kapitel 6 die theoretischen Subforschungsfragen. Die Auswahl und Be- schreibung der Expertinnen und Experten für die Interviews erfolgt in Kapitel 7. In Kapitel 8
6
erfolgt die Auswertung der Ergebnisse der empirischen Forschung, worauf die Beantwortung und Auseinandersetzung der empirischen Subforschungsfragen in Kapitel 9 erfolgen. Kapi- tel 10 liefert die zusammenfassende Betrachtung, sowie die Beantwortung der Hauptfor- schungsfrage und einen Ausblick auf einen weiteren Forschungsbedarf.
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2 Begriffsabgrenzungen und -definitionen
Im folgenden Kapitel werden der Terminus Immobilienverwaltung sowie die damit zusammen- hängenden Begriffe des Wohnungseigentums näher erläutert.
2.1 Immobilienverwaltung
Das Wort „Immobilie“ kommt aus dem Lateinischen im-mobilis, dies bedeutet „unbeweglich“.
Daher werden Gegenstände, die nicht beweglicher Natur sind, als Immobilien bezeichnet, zum Beispiel Grundstücke. (Kuhn, 1980, S. 103)
Unter einem „Grundstück“ wird ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eingetragen ist, verstanden. Zum Grundstück gehören auch die sogenannten wesentlichen Be- standteile, zum Beispiel darauf errichtete Gebäude. Um den Rechtsverkehr über Grund und Boden zu ermöglichen und überschaubar zu machen, ist eine Aufteilung in einzelne Grundstü- cke beziehungsweise Immobilien und ihre Registrierung im Grundbuch erfolgt. (Zerres, 2009, S. 34)
„Verwaltung“ betrifft allgemein alle Aufgaben, die den Betriebsablauf sicherstellen sollen.
Diese Aufgaben haben nicht direkt mit der Leistungserstellung und -vermarktung zu tun. Zur Verwaltung zählen in der Regel Organisation, Rechnungswesen, Finanzwirtschaft, Personal- verrechnung, sowie Anlagen- und Materialverwaltung. (Gabler Kompakt-Lexikon Wirtschaft, 2010, S. 468)
Somit wird unter „Immobilienverwaltung“ die Sicherstellung des Betriebsablaufes eines Ge- bäudes verstanden. Zu den Aufgaben einer Immobilienverwaltung zählen alle, welche der Er- haltung und Verwaltung des Gutes dienen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen und im Wesentlichen den Interessen aller Eigentümer dienen. (Richter, 2019)
Der „Verwalter“ oder die „Verwalterin einer Wohnungseigentumsgemeinschaft“ ist eine natür- liche oder juristische Person, die mittels Beschlusses der einfachen Mehrheit der Eigentüme- rinnen und Eigentümer oder durch das Gericht bestellt werden kann. Ihm oder ihr obliegt die Verwaltung der Liegenschaft. Nach außen hin ist die Verwalterin oder der Verwalter unbe- schränkter Vertreter mit eigener Rechtspersönlichkeit. Eine Bestellung ist nicht zwingend vor- geschrieben, kann jedoch auf bestimmte oder unbestimmte Zeit erfolgen. (Richter, 2019)
8
2.2 Wohnungseigentum und die Wohnungseigentumsgemeinschaft
Der Begriff des „Eigentums“ wird sowohl im rechtlichen Sinn als auch im allgemeinen Sprach- gebrauch verwendet. Er bezeichnet einerseits das Recht an bestimmten Sachen. Das ABGB definiert es als alles, was jemandem zugehört, alle seine körperlichen und unkörperlichen Sa- chen. Andererseits bezeichnet das Eigentum die Sachen selbst, die einem gehören. Hier defi- niert das AGBG in § 354 das Recht selbst, als ein Recht, Eigentum als Befugnis, mit der Sub- stanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen auszuschlie- ßen. Durch die Rechtsordnung erfährt dieses Recht manche Beschränkungen, die den Gebrauch des Rechts in einer Weise verhindern sollen, sodass dadurch andere beeinträchtigt werden. Im Kontext des Wohnungseigentums sind nicht die Sachen, die als Eigentum bezeichnet werden, sondern das Recht selbst von Bedeutung. Dieses Recht kann Alleineigentum oder Miteigentum sein. (Tschütscher, 2018, S. 1-2)
Beim sogenannten schlichten Miteigentum, wenn mehrere Personen Eigentümerinnen oder Ei- gentümer derselben ungeteilten Sache sind, erwerben diese Eigentum zu ideellen Anteilen und jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer ist Eigentümerin und Eigentümer seines ideel- len Anteils. Als solcher hat sie oder er das Recht, die gemeinsame Sache als Ganzes zu nutzen.
(Eberhardt, 2016, S. 324)
Wohnungseigentum jedoch ist das der Miteigentümerin oder dem Miteigentümer einer Liegen- schaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigen- tumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. So definiert das Woh- nungseigentumsgesetz 2002 den Begriff des „Wohnungseigentums“. Das bedeutet, dass beim schlichten Miteigentum den Miteigentümerinnen und Miteigentümern nur ein ideeller Anteil an einem Gebäude eingeräumt wird, wohingegen beim Wohnungseigentum das Gebäude in einzelne Wohnungseigentumsobjekte unterteilt wird, welche von der jeweiligen Eigentümerin oder von dem jeweiligen Eigentümer ausschließlich genutzt werden können. Die allgemeinen Teile, wie zum Beispiel ein Stiegenhaus, bleiben im Miteigentum und können daher von allen Eigentümerinnen und Eigentümern als Ganzes genutzt werden.
9
Abbildung 2. Vom schlichten Miteigentum zum Wohnungseigentum. (In Anlehnung an Stingl, 2019)
Abbildung 2 verdeutlicht nochmals den Unterschied zwischen schlichtem Miteigentum und dem Wohnungseigentum. Wo beim konkretisierten Wohnungseigentum die einzelnen Woh- nungseigentumsobjekte klar abgegrenzt und einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümern zu- geteilt sind, gibt es beim schlichten Miteigentum keine klaren Grenzen. Jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer hat einen ideellen Anteil am Gebäude.
Wenn von Wohnungseigentum die Rede ist, beschränkt sich die Definition nicht nur auf Woh- nungen, sondern auch auf selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, somit wohnungseigentumstauglichen Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung und eine sonstige selbständige Räumlichkeit sind baulich abgeschlosse- ner, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes. Wohnungen dienen ihrer Art und Größe nach der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen, wohingegen selbständigen Räumlichkeiten ihrer Art und Größe nach eine erhebliche wirt- schaftliche Bedeutung zukommt. Selbständige Räumlichkeiten sind etwa selbständige Ge- schäftsräume, Lager, Magazine, Büros, Ordinationen und Ateliers, aber auch Garagen. Ein Ab- stellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich dem Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet ist. (Stingl, 2019, S. 4)
Schlichtes Miteigentum konkretisiertes Wohnungseigentum
A
B
C
A
A B
B
C C
W o h n u n g sei g en tu m sb eg rü n d u n g
10
Alle Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegen- schaft die Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit, die allerdings auf die Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft be- schränkt ist. Daher kann sie nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, sowie klagen und geklagt werden. Es ist die Eigen- tümergemeinschaft und nicht die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Lie- genschaftsverwaltung Verträge abschließt, vertragliche Ansprüche geltend machen kann, ihrer- seits bei Nichterfüllung oder mangelhafter Erfüllung dieser Verträge in Anspruch genommen werden kann und etwa auch bei der Erbringung von Leistungen an die Wohnungseigentümer umsatzsteuerpflichtig ist. (Kothbauer, 2017, S. 250-251)
2.3 Bewirtschaftungskosten
Unter dem Begriff „bewirtschaften“ wird etwas zu betreiben und wirtschaftlich zu leiten ver- standen. „Bewirtschaften“ wird von dem Wort „wirtschaften“ abgeleitet, das sind menschliche Tätigkeiten, welche der Bedürfnisbefriedigung dienen. Die sinnvolle und wertschöpfende Nut- zung von vorhandenen Ressourcen ist daher die Bewirtschaftung. (Wöhe, 2013, S. 1)
Im Bezug auf die Bewirtschaftung von Immobilien kann somit die Verwaltung der Liegenschaft in Verbindung gebracht werden, alle Aufwendungen einer Liegenschaft, die notwendig sind, um die Liegenschaft in Betrieb zu halten.
Kosten werden in Wirtschaftslexika als Werteinsätze zur Leistungserstellung beschrieben. Zu den Kosten für die Bewirtschaftung einer Liegenschaft gehören jedenfalls die im Mietrecht unter dem Titel „Betriebskosten und öffentliche Abgaben“ zusammengefassten Ausgaben so- wie die Aufwendungen für die Hausbetreuung, das Verwaltungshonorar, die Kosten des Betrie- bes von Gemeinschaftsanlagen und auch Kosten für Erhaltungsarbeiten, ohne aber darauf be- schränkt zu sein (Hausmann, 2017, S. 839). Zusammenfassend können Betriebskosten als re- gelmäßig anfallende, liegenschaftsbezogene, verschuldungsunabhängige und ortsübliche Auf- wendungen bezeichnet werden (Sztatecsny, 2017, S. 74).
Der Begriff „Betriebskosten“, welcher in seinem Umfang und als Terminus technicus eine auf den Vollanwendungsbereich des MRG beschränkte Erscheinung ist, wird undifferenziert im Bereich des Wohnungseigentumsrechts verwendet, wie es nicht nur in der Verwalterpraxis, sondern auch in der Literatur und Rechtsprechung häufig geschieht (Hausmann, 2017, S. 839).
Kothbauer (2017, S. 528) zählt zu den Bewirtschaftungskosten einer Liegenschaft, im Sinne des § 32 Abs 1 WEG, die Erhaltungskosten der Liegenschaft, der darauf errichteten Gebäude
11 und der dort befindlichen Anlagen insoweit, als sich diese auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder gemeinschaftliche Anlagen beziehen und nicht unmittelbar der einzelnen Wohnungsei- gentümerin oder dem einzelnen Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Wartung sei- nes Objekts zuzuordnen sind.
2.4 Rücklage
Rücklagen sind Eigenkapitalbestandteile, welche eine Organisation zum Beispiel durch Einbe- halten von Überschüssen ansammeln kann. Dies ist jedoch die einzige Ähnlichkeit der Unter- nehmensrücklage zu den Instandhaltungsrücklagen der Wohnungseigentumsgemeinschaften.
Die Instandhaltungsrücklage ist eine vorsorgliche Rücklage für zu erwartende Instandhaltun- gen. Für Gebäude in Gemeinschaftseigentum ist dies gesetzlich vorgeschrieben, jedoch in der Höhe nicht explizit gesetzlich geregelt. (Keller, 2020)
Durch den Paragraphen 31 des Wohnungseigentumsgesetz 2002 wird festgelegt, dass Woh- nungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden haben. Das Wort „künftig“ soll verdeutlichen, dass die Rücklage nicht zur Abdeckung von Außenständen früherer Aufwendungen dienen soll. Die Rücklage ist als Vermögen der Eigentümergemeinschaft zu sehen, das heißt, nicht die einzelnen Teilhaber, sondern sämtliche Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit sind als Träger der Rücklage anzusehen. (Hausmann, 2017, S. 805, 815)
Kothbauer (2017, S 515) sieht die Rücklage als eine Besonderheit des Wohnungseigentums- rechts. Es handle sich dabei um eine Art „Zwangs-Ansparsystem“ für künftige Aufwendungen auf die Liegenschaft. Die Rücklage könne als Schutzvorschrift zu Gunsten der einzelnen Woh- nungseigentümerin und des einzelnen Wohnungseigentümers angesehen werden, um die Erhal- tung der Liegenschaft zu gewährleisten. Durch das „Ansparsystem“ sollen Zahlungsunfähig- keiten der einzelnen Wohnungseigentümerin und des einzelnen Wohnungseigentümers früh- zeitig erkannt werden und durch rechtzeitiges Eingreifen, etwa durch Klage, größere Zahlungs- ausfälle verhindert werden. Es sollen also stets ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sein, um nicht nur die alltäglichen Auslagen, sondern auch die zeitlichen nicht genau vorhersehbaren größeren Liegenschaftsaufwendungen bestreiten zu können. Darüber hinaus stelle die Rücklage den wichtigsten Haftungsfonds der Eigentümergemeinschaft dar und sei zugleich das primäre Exekutionsobjekt für deren Gläubiger.
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Das Gesetz sieht die Bildung einer angemessenen Rücklage vor, lässt jedoch die Angemessen- heit undefiniert. Somit liegt es jeder Wohnungseigentümerin und jedem Wohnungseigentümer frei dies für sich selbst zu definieren. Fest steht, dass bei der Festsetzung der Beiträge zur Bil- dung der Rücklage auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu neh- men ist. Des Weiteren sollten die laufenden Aufwendungen, in der Vergangenheit begründete Verbindlichkeiten sowie, auf die Gegebenheiten von in kürzeren oder längeren Abständen wie- derkehrenden Instandhaltungsarbeiten, aber auch auf beabsichtigte Verbesserungsinvestitionen und auf bereits angesparte Mittel Bedacht genommen werden. Die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ist dabei außer Acht zu lassen. (Haus- mann, 2017, S. 813-815)
Elena Richter (2019), Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Wohn- und Immobilienrecht, sieht die Rücklage als reales Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft, welches nicht im quo- tenmäßigen Miteigentum der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer steht und von deren Eigentum unabhängig ist. Die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer fließen daher ex lege widmungsunabhängig der Eigentümergemein- schaft zu. Selbst bei Ausscheiden einer Wohnungseigentümerin oder eines Wohnungseigentü- mers hat diese oder dieser keinen Anspruch auf Herausgabe seines Anteils.
Nach Definition und Abgrenzung der im Zusammenhang stehenden Begriffe des Wohnungsei- gentums, wird im folgenden Kapitel auf die Branche der Immobilienverwaltung in Österreich eingegangen.
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3 Immobilienverwaltungsbranche in Österreich
Der Berufszweig „Immobilienverwalter“ gehört der Berufsgruppe „Immobilien- und Vermö- genstreuhänder“ an. Nachfolgende Tabelle 1 zeigt die aktuelle Statistik der Wirtschaftskammer Österreich über die Anzahl der Berufsmitglieder der Immobilienverwalterinnen und Immobili- enverwalter.
Berufsmitglieder der Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter 2019
B K NÖ OÖ S St T V W Ö
Aktiv 34 88 189 146 95 225 143 57 779 1.756
Ruhend 15 14 62 44 24 32 25 7 247 470
Gesamt 49 102 251 190 119 257 168 64 1026 2.226
Tabelle 1. Berufsmitglieder der Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter 2019. (Wirtschaftskammer Österreich, 2020)
Im Jahr 2019 kann die Wirtschaftskammer österreichweit 1.756 aktive Berufsmitglieder ver- zeichnen, wobei Wien mit 779 aktiven Berufsmitgliedern als flächenmäßig kleinstes Bundes- land im Vergleich die meisten Immobilienverwalterinnen und Verwalter aufzeigt. Der Ver- gleich zum Jahr 2009 in Tabelle 2 zeigt einen deutlichen Zuwachs für diese Berufsgruppe.
Berufsmitglieder der Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter 2009
B K NÖ OÖ S St T V W Ö
Aktiv 27 80 145 103 78 167 113 44 692 1.449
Ruhend 12 12 46 41 25 29 14 6 242 427
Gesamt 39 92 191 144 103 196 127 50 934 1.876
Tabelle 2. Berufsmitglieder der Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter 2009. (Wirtschaftskammer Österreich, 2020)
Insgesamt sind die aktiven Berufsmitglieder in Österreich um 21,2% in den letzten 10 Jahren angestiegen. Den größten Zuwachs verzeichnet Oberösterreich mit 41,7% und den kleinsten mit nur 10% Kärnten. Wien hatte in den letzten 10 Jahren auch nur einen Zuwachs von 12,6%
der aktiven Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter, dieser verhältnismäßig ge- ringe Zuwachs ist darauf zurückzuführen, dass der Markt in Wien schon vor 10 Jahren überla- den war.
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Bei der Immobilienverwaltung handelt es sich um ein Treuhandgeschäft. Die Immobilienver- walterin oder der Immobilienverwalter hat daher treuhändig und verantwortungsvoll mit dem anvertrauten Vermögen umzugehen und die Immobilie zu verwalten, als wäre sie ihr oder sein eigenes. Es stehen die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit im Vordergrund. Die Immobilienverwalterin als Treuhänderin oder der Immobilienverwalter als Treuhänder haben im Sinne der Klienten zu handeln. Es werden nachhaltige und wirtschaftliche Entscheidungen über die fremden Vermögenswerte getroffen. Vertrauen ist daher ein wichtiger Bestandteil der Geschäftsbeziehung zwischen einer Immobilienverwalterin oder eines Immo- bilienverwalters und dessen Vertragspartner. (Gutmann, 2016, S. 1)
3.1 Gewerbe der Immobilientreuhänder
Das Gewerbe der Immobilientreuhänderin und des Immobilientreuhänders gemäß der österrei- chischen Gewerbeordnung ist kein freies Gewerbe. Es wird als reglementiertes Gewerbe defi- niert und bedeutet, dass ein Bildungsnachweis über die fachlichen und kaufmännischen Kennt- nisse, Fähigkeiten und Erfahrungen für die selbstständige Ausübung bei der Wirtschaftskam- mer Österreich erforderlich sind.
Abbildung 3 zeigt den Umfang an Wissen, welchen eine Immobilienverwalterin oder ein Im- mobilienverwalter vorzuweisen hat. Denn nicht nur die rechtlichen Aspekte des Wohnungsei- gentumsgesetzes, Mietrecht, Grundbuchrecht und allgemeines bürgerliches Recht sind von Be- deutung, auch wirtschaftliche und technische Fähigkeiten werden vorausgesetzt. Die Immobi- lienverwalterin oder der Immobilienverwalter müssen mit den Steuern für Immobilien, Ein- kommenssteuer, Umsatzsteuer und sonstigen Gebühren und Verkehrssteuern vertraut sein. Ein wichtiger Aspekt ist auch die Bauordnung, da eine Verwalterin oder ein Verwalter für Brand- schutz, Barrierefreiheit, Energieeinsparung sowie Wärmeschutz, Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz verantwortlich ist.
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Abbildung 3. Immobilientreuhänder am Schnittpunkt von Wirtschaft, Technik und Recht. (Gutmann, 2016, S 9)
Die Anforderungen an die Immobilienverwalterin oder den Immobilienverwalter haben sich laut Gutmann (2016, S. 9) in den letzten Jahrzehnten verändert. Die Zeiten, in denen eine Ver- walterin oder ein Verwalter alleine agiert hat, sind vorbei. In den großen Hausverwaltungen sind die Aufgaben bereits verteilt. Es gibt eine Abteilung für die Buchhaltung und oftmals eine eigene Rechtsabteilung. Die Verwalterin oder der Verwalter bringt idealerweise umfangreiches Wissen rund um die Immobilie ein, die buchhalterischen oder rechtlichen Anforderungen wer- den jedoch meist ausgelagert.
Wohnungseigentümer
TECHNIK
RECHT
IMMO
Wartungsfirma Baubehörde
Architekt SV
Schlichtungsstelle Notar
Gericht Rechtsanwalt
Mieter
KOMMUNIKATION
Handwerker
WIRTSCHAFT
Steuerberater Wirtschaftstreuhänder
Finanzamt
Lohnverrechner
SV SV
Hauseigentümer
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Durch die Urbanisierung, dem Wachstum von Städten, werden immer mehr Wohngebäude be- nötigt und daher gebaut. Aus diesem Grund überrascht es nicht, dass auch die Umsätze der Immobilienverwaltung, wie aus nachfolgender Abbildung 4 zu entnehmen ist, von Jahr zu Jahr steigen.
Abbildung 4. Umsatz der Branche Immobilienverwaltung in Österreich von 2010 bis 2017 und Prognose bis zum Jahr 2022. (Statista, 2018)
Während der Umsatz der Immobilienverwaltungen in Österreich 2010 bei 1.414 Millionen Euro lag, prognostiziert Statista einen Umsatz von knapp unter 2 Milliarden Euro im Jahr 2020. Das bedeutet einen Zuwachs von 40,38% in zehn Jahren.
3.2 Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften
Wenngleich das Wohnungseigentumsgesetz keine Pflicht enthält, eine Verwalterin oder einen Verwalter zu bestellen, ist es dennoch empfehlenswert, gerade für größere Anlagen, eine Person zu beauftragen, die sich um die Erledigung der Angelegenheiten kümmert. Dadurch wird er- möglicht, dass die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer nach außen hin durch eine Verwalterin oder einen Verwalter vertreten werden. Der Geschäftsverkehr wird verein- facht und es liegt in der Aufgabe einer Immobilientreuhänderin oder eines Immobilientreuhän- ders den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern Rechtssicherheit zu verschaf- fen. (Tschütscher, 2017, S. 73)
1 414 1 500
1 647 1 656 1 543
1 712 1 763 1 827 1 885 1 938 1 985 2 027 2 065
0 500 1 000 1 500 2 000 2 500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2019* 2020* 2021* 2022*
Umsatz in Millionen Euro
17 Wird eine Immobilienverwalterin oder ein Immobilienverwalter durch Liegenschaftseigentü- merinnen und Liegenschaftseigentümer mit der Verwaltung einer Immobilie betraut, muss ein Bevollmächtigungsvertrag unterzeichnet werden. Dieser besteht aus zwei Komponenten: Zum einen aus dem Auftrag, der das Innenverhältnis regelt und zum anderen aus der Vollmacht, die für das Außenverhältnis von Bedeutung ist. „Der Pflichtenkatalog des Verwalters erschließt sich somit aus der ‚Auftragskomponente‘ des Bevollmächtigungsvertrages, wobei Rechtspre- chung und Lehre von folgenden Pflichten ausgehen: Geschäftsbesorgungspflicht, Gehorsams- pflicht, Treuepflicht, Herausgabepflicht, Rechnungslegungspflicht“ (Kothbauer, 2013, S. 49).
Die Bevollmächtigung ist im ABGB geregelt. Demnach ist eine Verwalterin oder ein Verwalter dazu verpflichtet, das Geschäft emsig und redlich zu besorgen und allen aus dem Geschäft ent- springenden Nutzen dem Machtgeber, der Wohnungseigentümergemeinschaft, zu überlassen.
Sie oder er ist, obgleich eine beschränkte Vollmacht vorliegt, berechtigt, alle Mittel anzuwen- den, die mit der Natur des Geschäftes notwendig verbunden sind. Durch das Wohnungseigen- tumsgesetz wird die Verwalterin oder der Verwalter verpflichtet, die gemeinsamen Interessen aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzeswidrig sind. Dadurch lässt sich die Handlungsmacht einer Hausverwalterin oder eines Hausverwalters wie folgt zusammenfassen:
• Die Verwaltung muss sparsam, wirtschaftlich und zweckmäßig erfolgen,
• die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümerinnen und Woh- nungseigentümer sind zu wahren und
• Weisungen durch die Mehrheit sind zu befolgen.
Die Verwaltung umfasst die gesamte Betreuung, Bewirtschaftung und Erhaltung der Woh- nungseigentumsanlage. (Tschütscher, 2017, S. 77-78)
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienverwaltung eine stetig wachsende Branche mit umfangreichem Aufgabengebiet ist. Wenngleich für Wohnungseigentumsgemein- schaften keine Pflicht der Bestellung einer Verwalterin oder eines Verwalters besteht, ist dies doch meistens der Fall, um die Interessen aller Beteiligen zu bündeln. Durch die Urbanisierung sind in den vergangenen Jahrzehnten schon viele große Wohnhausanlagen entstanden. Die An- forderungen an eine Immobilienverwalterin oder einen Immobilienverwalter haben sich nicht nur durch das Wachstum über die vergangenen Jahre verändert, sondern auch unter anderem durch die Digitalisierung und Globalisierung. Es ist auch zu bedenken, dass die Anforderungen von Anlage zu Anlage unterschiedlich sind.
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3.3 Überblick der größten Immobilienverwaltungen in Österreichs
Das „Immobilien Magazin“ veröffentlichte 2017 ein Ranking der österreichischen Hausverwal- tungen. Es wurden die verwalteten Quadratmeter und die Honorarvolumina verglichen. In bei- den Fällen kristallisierte sich die IMV als stärkste Hausverwaltung heraus.
DIE BEHERRSCHENDEN HAUSVERWALTUNGEN IN ÖSTERREICH gemessen in m²
Unternehmen m² Umsatz 2016 Umsatz 2015
1 IMV Immobilienmanagement GmbH 3.504.502,92 € 10.537.254,60 kA 2 ÖRAG Österreichische Realitäten-AG 3.446.150,00 € 9.239.000,00 € 9.324.000,00
3 Arealis Liegenschaften GmbH 1.942.502,00 kA kA
4 EHL Immobilien Management GmbH 1.636.250,00 € 5.960.000,00 € 5.256.000,00
5 Sabo+Mandl&Tomaschek Immobilien 987.732,72 kA kA
6 AREV Immobilien GmbH 808.410,00 € 3.233.340,00 € 3.060.200,00 7 Brichard Immobilien GmbH 680.000,00 € 3.200.000,00 € 3.265.000,00
8 CBRE GmbH 639.576,00 € 2.011.696,00 € 1.365.600,00
9 Dr. Neller Immobilien Consulting GmbH 606.634,00 € 1.793.507,00 € 1.789.018,00 Tabelle 3. Die beherrschenden Hausverwaltungen in Österreich. (in Anlehnung an Steiner, 2017)
Wie Tabelle 3 zu entnehmen ist, hatte die IMV 2016 zum zweitplatzierten Unternehmen ÖRAG einen klaren Umsatzvorsprung. Bei den verwalteten Quadratmetern zeichnet sich erst zum dritt- platzierten Unternehmen ein deutlicher Vorsprung ab.
Die nach Quadratmetern und Umsatz größte Immobilienverwaltung Österreichs ist zurzeit die IMV Immobilienmanagement GmbH. Sie verwaltet 2020 ca. 3.550.000 m² Nutzfläche und ist in Österreich, Deutschland und Polen mit neun Standorten vertreten. Die IMV wurde 1993 unter dem Firmenwortlaut Immobilien Management und Verwaltung Ges.m.b.H. gegründet. (Will- kommen bei der IMV, 2020) Die ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH ist nicht nur auf die Immobilienverwaltung spezialisiert, sondern hat ihren Schwerpunkt auch in der Immobilien- vermittlung. Sie wurde bereits 1871 in Wien gegründet. (Das Unternehmen, 2020)
Die jüngste Hausverwaltung, dennoch in den Top drei, ist die Arealis Liegenschaftsmanage- ment GmbH. Sie wurde erst 2006 gegründet und ist ein Tochterunternehmen der Erste Group Immorent GmbH und der Wiener Städtischen Versicherung AG. (Über uns, 2020)
Eine Gemeinsamkeit der drei stärksten Immobilienverwaltungen ist, dass sie nicht nur die Ver- waltung von Immobilien anbieten, sondern auch Baumanagement sowie Facilitymanagement.
Die Tageszeitung „Der Standard“ berichtete schon 2007 über das starke Wachstum einzelner Hausverwaltungen. In diesem Zusammenhang wurde die IMV als größte Hausverwaltung mit
19 3 Millionen Quadratmetern genannt. Es wurde darauf hingewiesen, dass die IMV innerhalb von drei Jahren ihre verwaltenden Quadratmeter von 1,8 Millionen auf 3 Millionen erhöhen konnte.
Der Grund für das rasante Wachstum der großen Hausverwaltungen führt „der Standard“ darauf zurück, dass kleinere Hausverwaltungen vom Markt gedrängt wurden. (Hausverwaltungen wer- den immer größer, 2007)
Die Digitalisierung ist auch im Alltag von Immobilienverwaltungen bereits weit verbreitet.
Eine professionelle Verwaltung kommt nicht ohne ein spezifisches Hausverwaltungsprogramm aus. Das mitunter ist auch ein Grund dafür, dass kleinere Hausverwaltungen vom Markt ge- drängt werden und die Eintrittsbarrieren in die Branche der Immobilienverwalter größer wer- den. Die Kosten der Anschaffung und Wartung der entsprechenden Programme sind nicht un- erheblich. Viele Arbeitsschritte konnten jedoch durch die Digitalisierung bereits vollautomati- siert werden. Darunter fällt unter anderem die Erstellung der Abrechnungen für Wohnungsei- gentümergemeinschaften. Es ist hier jedoch entscheidend, dass die erforderlichen Daten präzise gepflegt werden. Nur wenn Daten im System korrekt angelegt und Rechnungen unterjährig richtig gebucht werden, können Abrechnungen weitgehend automatisch erstellt werden. (Tro- ger, 2019, S. 204)
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4 Gesetzeslage in Österreich
Im folgenden Kapitel wird auf die unterschiedlichen Gesetze in Österreich eingegangen, welche für die ordnungsgemäße und richtige Abrechnungserstellung im Wohnungseigentum wichtig sind.
4.1 Wohnungseigentumsgesetz 2002
Im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz 2002 wird die Abrechnung zum ersten Mal im
§ 20, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, erwähnt. In Absatz 3 des § 20 heißt es, die Verwalterin oder der Verwalter hat den Wohnungseigentümerinnen und den Wohnungseigen- tümern nach den Regelungen des § 34 eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen. So- mit ist § 34 des WEG 2002 ausschlaggebend für die gesetzliche Regelung der Abrechnungen.
Dieser lautet wie folgt:
„(1) Die Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungs- periode jedem Wohnungseigentümer an die in § 24 Abs. 5 bestimmte Anschrift zu übermitteln. Sodann ist den Wohnungseigentümern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege - zu gewähren.
Wenn ein Wohnungseigentümer dies verlangt, sind für ihn gegen Kostenersatz Kopien (weitere Ausdrucke) der Belege anzufertigen. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist.
(2) Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr. Eine davon abweichende Abrechnungs- periode kann entweder durch schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer o- der auf Antrag eines Wohnungseigentümers aus wichtigen Gründen durch das Gericht festgesetzt werden. Die vereinbarte Festsetzung ist frühestens ab der der Vereinbarung, die gerichtliche ab der der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirk- sam. Durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers wird die Abrechnungsperiode nicht berührt. Die abweichende Abrechnungsperiode ist bei Festsetzung durch das Ge- richt von Amts wegen, sonst, sofern die Unterschrift auch nur eines Wohnungseigentü- mers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses oder eines anderen Wohnungseigentü- mers im Grundbuch ersichtlich zu machen.
(3) Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht gewährt oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke der Belege trotz Kosten- erlags nicht angefertigt, so ist der Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro dazu zu verhalten.
Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag ungerechtfertigterweise nicht ent- sprochen wird; eine solche Geldstrafe kann auch wiederholt verhängt werden. Besteht der Mangel der Abrechnung nur in einer inhaltlichen Unrichtigkeit, so hat sich die ge- richtliche Entscheidung auf die Feststellung der Unrichtigkeit sowie des sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu beschränken.
(4) Soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen wird, ist ein sich aus der Abrech- nung zu Gunsten eines Wohnungseigentümers ergebender Überschussbetrag auf dessen künftige Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft gutzuschreiben.
Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten eines Wohnungseigentümers,
21 so hat dieser den Fehlbetrag innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen. Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit Wohnungseigentümer ist.
(5) Der Bundesminister für Justiz kann durch Verordnung ÖNORMEN bezeichnen, die in besonderem Maß als Grund- und Vorlage für eine ordentliche Abrechnung geeignet sind.“
4.1.1 Abrechnungsverpflichtung
In Absatz 1 des § 34 ist das unabdingliche Individualrecht jeder Wohnungseigentümerin und jedes Wohnungseigentümers auf die Zusendung einer schriftlichen Abrechnung geregelt. Die Abrechnungsfrist beträgt sechs Monate und beginnt mit dem Ablauf der gesetzlichen oder ver- einbarten Abrechnungsperiode. Sie kann weder verkürzt noch verlängert werden. Die fertige Abrechnung muss innerhalb der Abrechnungsfrist an jede einzelne Wohnungseigentümerin und jeden einzelnen Wohnungseigentümer versendet werden. Hier bezieht sich das Gesetz auf den Paragraphen 24 Absatz 5, welcher festlegt, dass eine Versendung an die Wohnungseigentüme- rinnen und Wohnungseigentümer an die Anschrift ihres oder seines Wohnungseigentumsob- jektes oder an eine andere von ihr oder ihm bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu erfolgen hat.
Eine elektronische Übermittlung der Abrechnung findet im derzeitigen Gesetzestext keine De- ckung. Der Abschlussbericht trifft allerdings die Feststellung, dass eine Übersendung an die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer in elektronischer Form erfolgen kann, wenn dies zwischen der Verwalterin oder dem Verwalter und der jeweiligen Wohnungseigen- tümerin oder dem jeweiligen Wohnungseigentümer vereinbart wurde.
Des Weiteren regelt der erste Absatz die Belegeinsicht zur Kontrolle der Verwalterabrechnung.
Die Belege müssen in geeigneter Weise, etwa durch Auflage im Haus oder auch in der Verwal- tungskanzlei, vorgelegt werden. Das Recht auf Belegeinsicht umfasst auch das Recht der Woh- nungseigentümerin oder des Wohnungseigentümers, gegen Kostenersatz Kopien bzw. Neuaus- drucke der Belege ausgefolgt zu erhalten. Originalbelege müssen hingegen niemals versendet werden. Im letzten Satz des ersten Absatzes ist die Verjährung der Rechnungslegung geregelt.
Die Individualrechte der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer auf Rech- nungslegung unterliegen einer dreijährigen Verjährungsfrist. Es verjährt lediglich der Rech- nungslegungsanspruch einer bestimmten Abrechnungsperiode, wobei die Verjährung sechs Monate nach Ablauf einer Abrechnungsperiode beginnt. (Hausmann, 2017, S. 881-889)
22
4.1.2 Abrechnungsperiode
Die gesetzlich vorgesehene Abrechnungsperiode ist in Absatz 2 des § 34 auf das Kalenderjahr festgelegt, dauert daher vom 01. 01. bis 31. 12. . Eine davon abweichende Abrechnungsperiode kann durch eine schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungsei- gentümer festgelegt werden. Für die Antragstellung einer abweichenden Abrechnungsperiode durch eine einzelne Wohnungseigentümerin oder einen einzelnen Wohnungseigentümer bei Gericht braucht es einen wichtigen Grund. Eine abweichende Abrechnungsperiode muss sich nicht auf sämtliche Aufwendungen beziehen. Ein praktischer Anwendungsfall wäre zum Bei- spiel die Abrechnung der Heizkosten am Ende der Heizperiode. Die Vereinbarung einer abwei- chenden Abrechnungsperiode wird frühestens mit der nächsten Abrechnungsperiode wirksam.
(Tschütscher, 2018, S. 187)
4.1.3 Anspruch auf Rechnungslegung
Absatz 3 des § 34 bezieht sich auf den Anspruch der Rechnungslegung. Sollte eine Verwalterin oder ein Verwalter ihrer oder seiner Pflicht der Abrechnungslegung nicht innerhalb der gesetz- lich vorgesehenen Frist nachkommen, kann durch jede Wohnungseigentümerin oder jeden Wohnungseigentümer ein Antrag auf Rechnungslegung bei Gericht gestellt werden. Dem Ver- walter wird durch das Gericht aufgetragen, die Abrechnung binnen einer bestimmten Frist zu legen. Dieser Auftrag wird durch Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro unterstrichen.
Wenn die Verwalterin oder der Verwalter dem Auftrag weiterhin ungerechtfertigterweise nicht folgt, wird eine Geldstrafe verhängt. (Tschützscher, 2018, S. 185) Das Recht einer Wohnungs- eigentümerin oder eines Wohnungseigentümers eine dem Gesetz entsprechende Abrechnung zu fordern, besteht auch, wenn andere Mit- und Wohnungseigentümerinnen und Mit- und Woh- nungseigentümer die Abrechnung anerkannt haben. Da es sich bei der Rechnungslegung um ein Minderheitsrecht einer jeden Wohnungseigentümerin und eines jeden Wohnungseigentü- mers handelt, kann die Abrechnung nicht durch die Genehmigung von Rechnungsprüferinnen und Rechnungsprüfern oder durch Fassung von Mehrheitsbeschlüssen unanfechtbar werden.
(Abrechnung, 2015, S. 2)
Da es sich bei der Abrechnung um eine Verwalterpflicht handelt, bezieht sich Absatz 3 nur auf die Rechnungslegungspflicht einer Verwalterin oder eines Verwalters. Frau Eva Maria Haus- mann (2017, S. 894), Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Miet- und Wohnrecht, schreibt dazu, dass das WEG 2002 das Vorhandensein eines Verwalters als Normalfall ansieht, denn eine Durchsetzung der Abrechnungsverpflichtung, wenn keine Verwalterin oder kein Verwalter
23 bestellt ist, ist nicht ausdrücklich vorgesehen. Es sei daher unklar, wie der auch hier grundsätz- lich gegebene Rechnungslegungsanspruch bei der verwalterlosen Eigentümergemeinschaft durchzusetzen ist.
4.1.4 Ergebnis der Abrechnung
Wenn sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die betreffende Wohnungseigentümerin oder den betreffenden Wohnungseigentümer ergibt, so heißt es in Absatz 4, ist dieses Guthaben auf deren oder dessen künftige Vorschreibungen, Vorauszahlungen auf die Aufwendungen, für die Liegenschaft gutzuschreiben. Ergibt sich jedoch eine Nachzahlung, so ist dieser Saldo innerhalb von zwei Monaten ab Rechnungslegung zur Zahlung fällig. (Abrechnung, 2015, S. 5)
Mit diesem Absatz greift die Legislative eine gängige Praxis aus der Betriebskostenabrechnung des Mietrechts auf, die Bewirtschaftungskosten gewissermaßen gesondert abzurechnen. Die Gesetzgeberin oder der Gesetzgeber scheinen jedoch in ihrem Bestreben, die wohnrechtlichen Regelungen zu harmonisieren, übersehen zu haben, dass die Ausgangslage im Wohnungseigen- tumsrecht eine wesentlich andere ist, als jene im Mietrecht oder Heizkostenabrechnungsrecht.
Denn im Wohnungseigentumsrecht sind alle Aufwendungen von den Wohnungseigentümerin- nen und Wohnungseigentümern zu tragen, sodass grundsätzlich die Zuschreibung zu verschie- denen Verrechnungskreisen bedeutungslos ist. Außerdem fehlt es im Gesetzestext an eindeuti- gen Regelungen über die Zweckbindung der Vorauszahlungen und über den Inhalt des Bewirt- schaftungskostenbegriffes. Durch diese Gesetzeslücken bleibt unklar, wie das Guthaben oder der Fehlbetrag der Abrechnung zu bestimmen sind. (Hausmann, 2017, S. 898)
Joachim Tschütscher (2018, S. 186), Rechtsanwalt aus Innsbruck, ist überrascht, dass die bei- den Begriffe „vereinbaren“ und „beschließen“ undifferenziert und gleichwertig nebeneinander- stehen. Denn in der Regel erfordere eine Vereinbarung das Einverständnis sämtlicher Woh- nungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, während für einen Beschluss die Mehrheit genüge. Es sei daher unklar, welches Quorum erforderlich ist, um eine andere Regelung als die Anrechnung für künftige Akontierungen zu erreichen.
Auch der Fall eines Eigentümerinnen- oder Eigentümerwechsels wird im Absatz 4 erwähnt.
Eine etwaige Nachzahlung trifft die- oder denjenigen, welcher zum Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümerin oder Wohnungseigentümer ist. Die Zahlungspflicht richtet sich daher nicht danach, wer die Vorauszahlungen geleistet hat, sondern wer zwei Monate nach Rech- nungslegung im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist. (Tschütscher, 2018, S. 186) Oft kommt es im Kaufvertrag zwischen den Vertragspartnern zu anderen Rege-
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lungen. Diese Regelungen sind jedoch von der Verwalterin oder dem Verwalter nicht zu be- achten, denn diese gelten im Innenverhältnis zwischen den Vertragspartnerinnen oder Vertrags- partnern. Der Wohnungseigentumsgemeinschaft gegenüber ist diese Vereinbarung bedeutungs- los. (Abrechnung, 2015, S. 5)
Ungeklärt bleibt hier, ob im Fall eines Guthabens dieses jedenfalls auf die Vorauszahlungen zu verrechnen ist, gegebenenfalls auch auf die der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentü- mers (Hausmann, 2017, S. 899).
4.1.5 ÖNORMEN
Eine ÖNORM könnte als Regelwerk Form und Inhalt sämtlicher Abrechnungen rund um die Immobilienbewirtschaftung definieren und brächte mittels Muster und Beispielen übersichtli- che und klar strukturierte Vorgaben. (Brichard, Fuhrmann, Gutmann, Klinger, Kopic, Lang, Krenauer & Lagler, 2016, S. 299) Von der Verordnungsermächtigung in Absatz 5 ÖNORMEN zu bezeichnen, hat die Bundesministerin oder der Bundesminister für Justiz bislang noch keinen Gebrauch gemacht. Selbst wenn eine entsprechende Verordnung erlassen werden sollte, wären Abrechnungen dadurch nicht zwingend ÖNORM-gerecht zu gestalten, da Absatz 5 ausschließ- lich eine Verordnungsermächtigung enthält und keine darüberhinausgehende Anordnung.
(Hausmann, 2017, S. 900) 4.2 Mietrechtsgesetz
Das Mietrechtsgesetz ist dahingehend für die Abrechnungen im Wohnungseigentum von Be- deutung, da zu den Kosten, die mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Liegenschaft verbunden sind, jedenfalls die im Mietrecht § 21 zusammengefassten Ausgaben gehören. In der Verwalterpraxis sowie in der Literatur und den Rechtsprechungen wird der Begriff „Betriebs- kosten“ häufig für den Bereich des Wohnungseigentums angewendet, obwohl dieser als Fach- ausdruck eine auf den Vollanwendungsbereich des MRG beschränkte Erscheinung ist. (Haus- mann, 2017, S. 839)
Unter Betriebskosten werden in der Regel jene variablen Kosten verstanden, die anfallen, um ein Haus „in Betrieb“ zu halten. Eine Definition des Begriffs Betriebskosten existiert nur im Vollanwendungsbereich des MRG. (Richter, 2017, S. 135)
Zu den Betriebskosten zählen dem MRG § 21 nach:
• Wasserversorgungskosten
• die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
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• Rauchfangkehrerkosten
• Kanalräumung
• Unratabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses
• angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden
• angemessene Haftpflichtversicherung
• Versicherung gegen Leitungswasserschäden
• angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden
• Verwaltungsauslagen
• Hausbetreuungskosten wie Reinigung, Wartung, Schneeräumung
• öffentliche Abgaben, insbesondere die Grundsteuer
Dem MRG kommt insbesondere Bedeutung für die Abrechnungen des Wohnungseigentums zu, wenn vor der Wohnungseigentumsbegründung ein abgeschlossener Hauptmiet- oder Nut- zungsvertrag nach diesem Zeitpunkt weiter besteht. Dadurch werden nur die Rücklage sowie die Kosten der Erhaltung und Verbesserung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer aufgeteilt. Die übrigen Aufwendungen werden jedoch nach dem Aufteilungsschlüssel, der für das vor der Wohnungseigentumsbegrün- dung eingegangene Hauptmiet- oder Nutzungsverhältnis maßgeblich ist, verteilt. Das bedeutet, dass in diesem Fall die Aufwände der Bewirtschaftungskosten der Regel nach im Verhältnis der Nutzfläche aufgeteilt werden. Der Grund für diese Regelung liegt darin, dass der Mieterin oder dem Mieter einer Eigentumswohnung die Betriebskosten nicht nach Anteilen verrechnet werden dürfen. Um eine vermietende Eigentümerin oder einen vermietenden Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes daher nicht zu benachteiligen, werden die Bewirtschaftungskos- ten in diesem Fall nach § 17 des MRG aufgeteilt. Die Wohnungseigentümerin als Vermieterin oder der Wohnungseigentümer als Vermieter kann ihre oder seine Bewirtschaftungskostenab- rechnung ohne Änderungen ihrer oder seiner Mieterin oder ihrem oder seinem Mieter direkt weiterverrechnen. Für die Erhaltungs- und Verbesserungskosten ist dies nicht maßgeblich, da diese nach MRG nicht an eine Mieterin oder einen Mieter verrechnet werden dürfen. (Koth- bauer, 2017, S. 532)
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4.3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch
Im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch ist der Begriff des Eigentums geregelt, welcher aus- schlaggebend für das Wohnungseigentum ist, außerdem ist der Erwerb von Eigentum, das Mit- eigentum sowie die Rechte und Beschränkungen einer Eigentümerin oder eines Eigentümers festgelegt. In Paragraph 361 ist das Miteigentum beschrieben, dies ist entscheidend für die Wohnungseigentumsgemeinschaft.
„Wenn eine noch ungeteilte Sache mehreren Personen zugleich gehört, so entsteht ein gemeinschaftliches Eigentum. In Beziehung auf das Ganze werden die Miteigentümer für eine einzige Person angesehen, insoweit ihnen aber gewisse, obgleich unabgeson- derte Teile angewiesen sind, hat jeder Miteigentümer das vollständige Eigentum des ihm gehörigen Teiles.“
Primär ist das Wohnungseigentum somit eine Sonderform des im ABGB geregelten Miteigen- tums (Holzapfel, 2017, S. 30). Denn in diesem Gesetzestext wird erklärt, dass bei Miteigentum jeder Miteigentümerin und jedem Miteigentümer ein ideeller Teil des Eigentumsrechts an einer im Übrigen ungeteilten Sache, in diesem Fall einem Wohnhaus, zusteht. Miteigentümerinnen und Miteigentümer können nur gemeinsam ihre Eigentümerrechte ausüben. Eine Wohnung kann jedoch einzelnen Personen im Eigentum als angewiesener Teil obliegen. Für eine Woh- nung selbst kann wiederum auch Miteigentum begründet werden, in diesem Fall müssen auch die Eigentumsrechte für die Wohnung gemeinsam ausgeübt werden, die Wohnung selbst bleibt eine unteilbare Sache. (Eccher & Riss, 2017, S. 365)
4.4 Steuerrecht
Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit. Nach § 2 Absatz 1 des Umsatzsteuergesetzes erfüllt sie den Unternehmerbegriff, denn sie erbringt im Rahmen der Verwaltung der Liegenschaft Leistungen an die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungsei- gentümer. Durch die laufende Vereinnahmung der Vorschreibungen kommt ihr das Merkmal der nachhaltigen Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen zu, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt. Die Eigentümergemeinschaft ist daher ein Steuersubjekt in Hinsicht auf die Umsatzsteuer. Auch die Eigentümergemeinschaft fällt bei Umsätzen unter 30.000 Euro jähr- lich, in die Kleinunternehmerregelung des § 6 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz jedoch ist die Option zur Regelbesteuerung möglich. Basis für die Umsatzbesteuerung sind die Vorschreibungen an die Eigentümerinnen und Eigentümer. Laut § 32 Abs. 10 des WEG 2002 hat jede Eigentümerin und jeder Eigentümer die auf sein Wohnungseigentumsobjekt nach der jeweiligen Nutzungsart entfallende Umsatzsteuer zu entrichten. Hier ist nicht die Widmung des Objektes ausschlagge- bend, sondern die tatsächliche Nutzung. (Kothbauer, 2017, S. 562-563)
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Abbildung 5. Die Steuern der Wohnungseigentümergemeinschaft. (Stingl, 2007, S. 207)
Abbildung 5 zeigt die Lieferungen und Leistungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
An die Wohnungseigentümergemeinschaft verrechnete Leistungen werden üblicherweise mit Umsatzsteuer ausgestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erhält den Vorsteuerabzug, insofern diese regelbesteuert wird. Die Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Betragsleistungen der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, sind im Fall der Regelbesteuerung, der Umsatzsteuer zu unterwerfen.
Durch das Umsatzsteuergesetz ergeben sich für die Umsätze von Wohnungseigentümergemein- schaften daher folgende Besteuerungen:
Wohnobjekte unterliegen in der Regel dem ermäßigten Steuersatz von 10% für laufende Auf- wendungen und Erhaltung. Heizkosten müssen immer mit 20% versteuert werden. Wenn Woh- nungseigentumsobjekte nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, ist gemäß § 6 Absatz 1 Um- satzsteuergesetz keine Umsatzsteuer abzuführen. Somit sind sonstige selbständige Räumlich- keiten in der Regel unecht steuerfrei. Dies verursacht Vorsteuerverlust für die Wohnungseigen- tümergemeinschaft. Es kann daher gemäß § 6 Absatz 2 Umsatzsteuergesetz zum Normalsteu- ersatz optiert werden. Für Geschäftsräume, Lager, Magazine, Büros, Ordinationen und Ateliers, aber auch Garagen kommt dann der Umsatzsteuersatz von 20% zur Anwendung. Im Regelfall wird diese Option von Wohnungseigentümergemeinschaften genutzt. (Stingl, 2019, S. 35) Die Wohnungseigentumsgemeinschaft kann die gesamte auf den Unternehmensbereich entfal- lende Vorsteuer absetzen. Da die meisten Leistungen zur Erhaltung, zur Verwaltung und zum Betrieb mit 20% Umsatzsteuer besteuert sind und in den Fällen für Wohnobjekte nur mit 10%
