4.1 Wohnungseigentumsgesetz 2002
4.1.5 ÖNORMEN
Eine ÖNORM könnte als Regelwerk Form und Inhalt sämtlicher Abrechnungen rund um die Immobilienbewirtschaftung definieren und brächte mittels Muster und Beispielen übersichtli-che und klar strukturierte Vorgaben. (Brichard, Fuhrmann, Gutmann, Klinger, Kopic, Lang, Krenauer & Lagler, 2016, S. 299) Von der Verordnungsermächtigung in Absatz 5 ÖNORMEN zu bezeichnen, hat die Bundesministerin oder der Bundesminister für Justiz bislang noch keinen Gebrauch gemacht. Selbst wenn eine entsprechende Verordnung erlassen werden sollte, wären Abrechnungen dadurch nicht zwingend ÖNORM-gerecht zu gestalten, da Absatz 5 ausschließ-lich eine Verordnungsermächtigung enthält und keine darüberhinausgehende Anordnung.
(Hausmann, 2017, S. 900) 4.2 Mietrechtsgesetz
Das Mietrechtsgesetz ist dahingehend für die Abrechnungen im Wohnungseigentum von Be-deutung, da zu den Kosten, die mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Liegenschaft verbunden sind, jedenfalls die im Mietrecht § 21 zusammengefassten Ausgaben gehören. In der Verwalterpraxis sowie in der Literatur und den Rechtsprechungen wird der Begriff „Betriebs-kosten“ häufig für den Bereich des Wohnungseigentums angewendet, obwohl dieser als Fach-ausdruck eine auf den Vollanwendungsbereich des MRG beschränkte Erscheinung ist. (Haus-mann, 2017, S. 839)
Unter Betriebskosten werden in der Regel jene variablen Kosten verstanden, die anfallen, um ein Haus „in Betrieb“ zu halten. Eine Definition des Begriffs Betriebskosten existiert nur im Vollanwendungsbereich des MRG. (Richter, 2017, S. 135)
Zu den Betriebskosten zählen dem MRG § 21 nach:
• Wasserversorgungskosten
• die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
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• Rauchfangkehrerkosten
• Kanalräumung
• Unratabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses
• angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden
• angemessene Haftpflichtversicherung
• Versicherung gegen Leitungswasserschäden
• angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden
• Verwaltungsauslagen
• Hausbetreuungskosten wie Reinigung, Wartung, Schneeräumung
• öffentliche Abgaben, insbesondere die Grundsteuer
Dem MRG kommt insbesondere Bedeutung für die Abrechnungen des Wohnungseigentums zu, wenn vor der Wohnungseigentumsbegründung ein abgeschlossener Hauptmiet- oder Nut-zungsvertrag nach diesem Zeitpunkt weiter besteht. Dadurch werden nur die Rücklage sowie die Kosten der Erhaltung und Verbesserung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer aufgeteilt. Die übrigen Aufwendungen werden jedoch nach dem Aufteilungsschlüssel, der für das vor der Wohnungseigentumsbegrün-dung eingegangene Hauptmiet- oder Nutzungsverhältnis maßgeblich ist, verteilt. Das bedeutet, dass in diesem Fall die Aufwände der Bewirtschaftungskosten der Regel nach im Verhältnis der Nutzfläche aufgeteilt werden. Der Grund für diese Regelung liegt darin, dass der Mieterin oder dem Mieter einer Eigentumswohnung die Betriebskosten nicht nach Anteilen verrechnet werden dürfen. Um eine vermietende Eigentümerin oder einen vermietenden Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes daher nicht zu benachteiligen, werden die Bewirtschaftungskos-ten in diesem Fall nach § 17 des MRG aufgeteilt. Die Wohnungseigentümerin als Vermieterin oder der Wohnungseigentümer als Vermieter kann ihre oder seine Bewirtschaftungskostenab-rechnung ohne Änderungen ihrer oder seiner Mieterin oder ihrem oder seinem Mieter direkt weiterverrechnen. Für die Erhaltungs- und Verbesserungskosten ist dies nicht maßgeblich, da diese nach MRG nicht an eine Mieterin oder einen Mieter verrechnet werden dürfen. (Koth-bauer, 2017, S. 532)
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4.3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch
Im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch ist der Begriff des Eigentums geregelt, welcher aus-schlaggebend für das Wohnungseigentum ist, außerdem ist der Erwerb von Eigentum, das Mit-eigentum sowie die Rechte und Beschränkungen einer Eigentümerin oder eines Eigentümers festgelegt. In Paragraph 361 ist das Miteigentum beschrieben, dies ist entscheidend für die Wohnungseigentumsgemeinschaft.
„Wenn eine noch ungeteilte Sache mehreren Personen zugleich gehört, so entsteht ein gemeinschaftliches Eigentum. In Beziehung auf das Ganze werden die Miteigentümer für eine einzige Person angesehen, insoweit ihnen aber gewisse, obgleich unabgeson-derte Teile angewiesen sind, hat jeder Miteigentümer das vollständige Eigentum des ihm gehörigen Teiles.“
Primär ist das Wohnungseigentum somit eine Sonderform des im ABGB geregelten Miteigen-tums (Holzapfel, 2017, S. 30). Denn in diesem Gesetzestext wird erklärt, dass bei Miteigentum jeder Miteigentümerin und jedem Miteigentümer ein ideeller Teil des Eigentumsrechts an einer im Übrigen ungeteilten Sache, in diesem Fall einem Wohnhaus, zusteht. Miteigentümerinnen und Miteigentümer können nur gemeinsam ihre Eigentümerrechte ausüben. Eine Wohnung kann jedoch einzelnen Personen im Eigentum als angewiesener Teil obliegen. Für eine Woh-nung selbst kann wiederum auch Miteigentum begründet werden, in diesem Fall müssen auch die Eigentumsrechte für die Wohnung gemeinsam ausgeübt werden, die Wohnung selbst bleibt eine unteilbare Sache. (Eccher & Riss, 2017, S. 365)
4.4 Steuerrecht
Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit. Nach § 2 Absatz 1 des Umsatzsteuergesetzes erfüllt sie den Unternehmerbegriff, denn sie erbringt im Rahmen der Verwaltung der Liegenschaft Leistungen an die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungsei-gentümer. Durch die laufende Vereinnahmung der Vorschreibungen kommt ihr das Merkmal der nachhaltigen Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen zu, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt. Die Eigentümergemeinschaft ist daher ein Steuersubjekt in Hinsicht auf die Umsatzsteuer. Auch die Eigentümergemeinschaft fällt bei Umsätzen unter 30.000 Euro jähr-lich, in die Kleinunternehmerregelung des § 6 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz jedoch ist die Option zur Regelbesteuerung möglich. Basis für die Umsatzbesteuerung sind die Vorschreibungen an die Eigentümerinnen und Eigentümer. Laut § 32 Abs. 10 des WEG 2002 hat jede Eigentümerin und jeder Eigentümer die auf sein Wohnungseigentumsobjekt nach der jeweiligen Nutzungsart entfallende Umsatzsteuer zu entrichten. Hier ist nicht die Widmung des Objektes ausschlagge-bend, sondern die tatsächliche Nutzung. (Kothbauer, 2017, S. 562-563)
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Abbildung 5. Die Steuern der Wohnungseigentümergemeinschaft. (Stingl, 2007, S. 207)
Abbildung 5 zeigt die Lieferungen und Leistungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
An die Wohnungseigentümergemeinschaft verrechnete Leistungen werden üblicherweise mit Umsatzsteuer ausgestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erhält den Vorsteuerabzug, insofern diese regelbesteuert wird. Die Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Betragsleistungen der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, sind im Fall der Regelbesteuerung, der Umsatzsteuer zu unterwerfen.
Durch das Umsatzsteuergesetz ergeben sich für die Umsätze von Wohnungseigentümergemein-schaften daher folgende Besteuerungen:
Wohnobjekte unterliegen in der Regel dem ermäßigten Steuersatz von 10% für laufende Auf-wendungen und Erhaltung. Heizkosten müssen immer mit 20% versteuert werden. Wenn Woh-nungseigentumsobjekte nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, ist gemäß § 6 Absatz 1 Um-satzsteuergesetz keine Umsatzsteuer abzuführen. Somit sind sonstige selbständige Räumlich-keiten in der Regel unecht steuerfrei. Dies verursacht Vorsteuerverlust für die Wohnungseigen-tümergemeinschaft. Es kann daher gemäß § 6 Absatz 2 Umsatzsteuergesetz zum Normalsteu-ersatz optiert werden. Für Geschäftsräume, Lager, Magazine, Büros, Ordinationen und Ateliers, aber auch Garagen kommt dann der Umsatzsteuersatz von 20% zur Anwendung. Im Regelfall wird diese Option von Wohnungseigentümergemeinschaften genutzt. (Stingl, 2019, S. 35) Die Wohnungseigentumsgemeinschaft kann die gesamte auf den Unternehmensbereich entfal-lende Vorsteuer absetzen. Da die meisten Leistungen zur Erhaltung, zur Verwaltung und zum Betrieb mit 20% Umsatzsteuer besteuert sind und in den Fällen für Wohnobjekte nur mit 10%
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weiterverrechnet werden, ergibt sich für diese Wohnungseigentümerinnen und Wohnungsei-gentümer grundsätzlich ein Vorteil von 10%. Ein Errichtungs- bzw. Herstellungsaufwand un-terliegt bei den nicht zu Wohnzecken genutzten Wohnungseigentumsobjekten, wie auch bei solchen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, jedenfalls dem Normalsteuersatz von 20%.
(Portele & Portele, 2017, S. 50)
Die Vorschreibung der Rücklage stellt Beträge zur Ansparung dar und ist daher erst zum Zeit-punkt der Verausgabung der Umsatzsteuer zu unterwerfen. Werden Liegenschaftsaufwendun-gen fremdfinanziert, so ist der Leistungszeitpunkt maßgeblich, nicht der Zeitpunkt zu welchem die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ihre Zahlungen leisten. (Hausmann, 2017, S. 864)
Nachfolgende Tabelle 4 zeigt einen Auszug der Steuersätze bei einer umsatzsteuerpflichtigen Wohnungseigentümerschaft, welche die Option zur Normalbesteuerung in Anspruch genom-men hat.
Bemessungsgrundlage USt Anmerkung
Beiträge zur Rücklage keine USt Ansparungen daher nicht steuerbar Reparaturen (Erhaltung) 10%/20% Aufwand ist umsatzsteuerbar Verbesserungen (Herstellung) 20% kein begünstigter Steuersatz
Betriebskosten 10%/20% Stiegenlicht, Versicherungsprämien, Grundsteuer, Hausbesorgerkosten, etc.
Warmwasser 10%/20% bei gemeinsamer Heiz- und Warmwasserzentrale, Warmwasser laut Zähler oder Schätzung
Heizkosten 20% auch Hausbesorger-Heizungsbetreuung, Beleuchtung des Heizraumes etc.
Aufwandersatz für
Abstellplätze 20% auch für selbst nutzende Wohnungseigentümer, keine Nebenleistung
Tabelle 4. Umsatzsteuersätze einer steuerpflichtigen WEG mit Normalbesteuerung. (in Anlehnung an Stingl, 2019, S. 36)
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5 Abrechnungen im Wohnungseigentum
In diesem Kapitel wird auf die Eigenheit der Abrechnungen im Wohnungseigentum eingegan-gen, welche im Besonderen die Bewirtschaftungskosten- und Rücklagenabrechnung sind.
5.1 Ordentliche Abrechnung
Die Frage, was unter einer „ordentlichen Abrechnung“ zu verstehen ist, wurde im Bereich der Immobilienverwaltung sehr oft diskutiert. Der OGH hat sich immer wieder mit dieser Frage auseinandersetzen müssen und dadurch sind viele Entscheidungen zu diesem Thema ergangen.
(Brichard, Fuhrmann, Gutmann, Klinger, Kopic, Lang, Krenauer & Lagler, 2016, S. 292) Als ordentliche Abrechnung ist jene Abrechnung zu qualifizieren, welche eine systematische, übersichtliche und einer Nachprüfung leicht zugängliche Gliederung der Einnahmen und Aus-gaben enthält. Eine detaillierte Aufstellung ist erforderlich. Es müssen insbesondere der Zeit-punkt, der Verwendungszweck sowie der Empfänger der jeweiligen Zahlung hervorgehen. Die Belege müssen den jeweiligen Positionen leicht zuzuordnen sein, damit die Abrechnung leicht zu überprüfen ist. Daher entspricht eine Abrechnung dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn sie den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern ermöglicht, die Verwal-tertätigkeit zielführend zu kontrollieren. Durch die Abrechnung und die dazugehörigen Belege soll leicht erkennbar sein, was für das Objekt aufgewendet wurde und welche Erträge es abge-worfen hat. Dies soll ohne besonderes Fachwissen verständlich sein. Auch Abkürzungen müs-sen dem Durchschnittsbürger geläufig sein, allenfalls ist eine einmalige verständliche Erläute-rung zu geben, in welcher die Bedeutung der Abkürzungen erläutert wird. (Arthold, 2014, S. 217)
Krenauer und Klinger (2017, S. 131) fassen eine ordnungsgemäße Abrechnung mit folgenden Kriterien zusammen:
• übersichtlich, leicht verständlich, vollständig und rechnerisch schlüssig,
• detaillierte Ausweisung der Einnahmen und Ausgaben,
• die Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit der Verwaltungstätigkeit müssen mittels der Abrechnung geprüft werden können,
• jedes Geschäft ist durch Anführung der Vertragspartner und der Leistungen zu indivi-dualisieren,
• die Belege sind entsprechend zu bezeichnen,
• Abkürzungen sind zu erläutern und
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• jeder Wohnungseigentümerin und jedem Wohnungseigentümer ist eine Belegeinsicht sowie Kopien der Belege gegen Kostenersatz zu gewähren.
Tschütscher (2018, S. 183-184) ergänzt diese Aufzählung um folgende Punkte:
• Aufwendungen müssen streng liegenschaftsbezogen sein,
• Betriebskosten müssen nach einzelnen Positionen, wie Wasser- und Kanalgebühren, Kaminkehrer, Müllgebühren, Versicherungsprämien usw. aufgeschlüsselt werden,
• Erhaltungskosten sind detailliert aufzugliedern,
• Erträgnisse sind aufzuschlüsseln, von wem und wofür sie geleistet wurden,
• Verwaltungskosten sind detailliert nach Entgelt und Barauslagen anzuführen,
• bestehenden Darlehen sind nach Stand der Tilgung mit Zinsen anzugeben und
• Rücklagen sind detailliert nach Einnahmen, Aufwand, Zinsertrag und Stand auszuwei-sen.
ABRECHNUNGSMUSTER einer WEG Zeitraum: 01.01.20xx bis 31.12.20xx EINNAHMEN
Beleg/Bezeichnung Datum Zahlungsempfänger Betrag 001 Grundsteuer für 20xx 15.01.20xx Gemeinde € -2.000,00 002 Wasser für 20xx 20.02.20xx Wasserverband € -2.500,00
003 Strom für 20xx 30.06.20xx Energie AG € -1.000,00
004 Verwaltungsentgelt für 20xx 15.09.20xx Hausverwaltung € -1.000,00 005 Versicherung für 20xx 01.10.20xx Versicherungs AG € -2.000,00 006 Müllgebühr für 20xx 30.11.20xx Müllverband € -800,00 007 Rauchfangkehrer für 20xx 15.12.20xx Rauchfangkehrermeister € -500,00 008 Kontogebühren für 20xx 31.12.20xx Bank € -150,00
SUMME AUSGABEN € -9.950,00
SALDO ABRECHNUNGSERGEBNIS € 50,00
Abbildung 6. Vereinfachte Darstellung der Umsetzung einer ordentlichen Abrechnung. (eigene Darstellung 2020)
31 Die Abbildung 6 soll einige der zuvor genannten Punkte bildlich für ein besseres Verständnis darstellen. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass dies lediglich einen Teil einer vollständigen Abrechnung darstellen könnte. Ein vollständiges Muster einer Abrechnung wird in einem wei-teren Teil dargelegt.
Die Vollständigkeit und rechnerische Schlüssigkeit der zuvor genannten Kriterien sind wesent-lich für eine ordnungsgemäße Abrechnung. All diese Angaben sind so weit zu detaillieren, dass sie Kontrolle über die ziffernmäßige Richtigkeit der geforderten Beitragsleistungen ermögli-chen. Jedoch können geringfügige Einnahmen und Ausgaben auch als Summe ausgewiesen werden. (Tschütscher, 2018, S. 184)
Hausmann (2017, S. 883) schreibt zu dem Thema der ordnungsmäßigen Abrechnung, dass die Rechtsprechung die Grundsätze der Vollständigkeit, Übersichtlichkeit und Verständlichkeit als bloße Empfehlung ansieht. Die Jahresabrechnung muss vor allem auf den Einzelfall angepasst werden. Bei der Gestaltung müssen die Größe der Wohnungseigentumsanlage, die Anzahl der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, die Vielfalt der Abrechnungsposten so-wie die Überschaubarkeit der Geldbewegungen in Bedacht genommen werden. Eine gewisse Einarbeitung in eine Abrechnung ist selbst für Sachverständige erforderlich, das sagt daher noch nicht aus, dass es einer Abrechnung an Nachvollziehbarkeit oder Klarheit mangelt. Form der Abrechnung und Reihenfolge der einzelnen Positionen sind im Allgemeinen bedeutungslos, solange die erforderliche Übersichtlichkeit und Klarheit in der Form gewährleistet ist, dass die Abrechnung einer Wohnungseigentümerin oder einem Wohnungseigentümer von durchschnitt-licher Intelligenz und Bildung verständlich ist. Die Angabe der Umsatzsteuer von jeder einzel-nen Ausgabe ist nicht erforderlich, da diese aus den Belegen ersichtlich sein muss. Es ist daher ausreichend, wenn in der Abrechnung die vorsteuerentlasteten Ausgaben angeführt werden und die Umsatzsteuer nur als Summe angeführt wird. Wohnungseigentümerinnen und Wohnungs-eigentümer haben keinen Anspruch auf Überprüfung der Umsatzsteuerverrechnung und es stellt, wie bereits erwähnt, keinen Abrechnungsmangel dar, wenn die Umsatzsteuer in der Jah-resabrechnung nur pauschal ausgewiesen wird.
Weiters erläutert Hausmann (2017, S. 884), dass von den durch die Rechtsprechung aufgestell-ten Richtlinien für eine ordnungsgemäße Verwalterabrechnung im Einzelfall auch abgegangen werden kann, solange die Abrechnung verständlich, vollständig, übersichtlich und nachvoll-ziehbar bleibt. Jedenfalls ist eine Abrechnung so zu gestalten, dass die gesetzlichen oder ver-einbarten Aufteilungsgrundsätze erkennbar sind. „Die höchstgerichtlichen Judikatur geht
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grundsätzlich davon aus, dass die Anforderungen an eine Abrechnung sich aus ihrem Zweck ergeben“ (Hausmann, 2017, S. 885). Somit sind konkret von der Rechtsprechung gestellte An-forderungen nicht notwendigerweise verallgemeinerungsfähig.
Je nach Anzahl der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer können unterschied-liche Forderungen an die Verwalterin oder den Verwalter gewährt werden. Bei einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft könne durchaus gefordert werden, dass auch einnahmen-seitig alle Zahlungsflüsse detailliert in die Abrechnung aufgenommen werden können, wohin-gegen bei einer großen Wohnungseigentumsanlage die Abrechnung dadurch nur unnötig über-frachtet werden würde. Dadurch würden die Übersichtlichkeit und Verständlichkeit beeinträch-tigt werden. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn eine Verwalterin oder ein Verwalter das geläufige System der Sollabrechnung verwendet, bei welchem die vorgeschriebenen Beiträge als Einnahmen ausgewiesen und demgegenüber die rückständigen Beiträge angeführt werden.
Insbesondere genügt es, die Fehlbeträge der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Woh-nungseigentümer zum Zeitpunkt der Abrechnung auszuweisen. (Hausmann, 2017, S. 885) Der Grund für die Notwendigkeit des OGH sich mit dem Thema einer ordentlichen Abrechnung laufend zu beschäftigen, liegt wohl darin, dass die Kriterien einer ordentlichen Abrechnung noch immer nicht von allen Hausverwaltungen umgesetzt werden. Dies könnte auch der Grund dafür sein, dass große Hausverwaltungen immer stärker und größer werden, wohingegen klei-nere Hausverwaltungen schwinden. Die Anforderungen ordentliche und richtige Abrechnungen durchführen zu können, bedarf heutzutage einiger technischer Voraussetzungen, welche für kleinere Hausverwaltungen unter Umständen nicht rentabel sind, dadurch sind diese jedoch auch mit den großen Hausverwaltungen nicht mehr konkurrenzfähig.
5.1.1 ÖNORM A 4000
Die ÖNORM A 4000 über die Abrechnung von Bewirtschaftungskosten von Gebäuden mit Miet- und Wohnungseigentumsobjekten liefert konkrete, wenn auch nicht bindende Empfeh-lungen, wie eine korrekte Abrechnung aussehen soll. Es existieren keine zwingenden Vorschrif-ten, jedoch enthält die Norm Empfehlungen für Mindestinhalte für die Erstellung einer ord-nungsgemäßen Abrechnung durch die Rechnungslegerin oder den Rechnungsleger. Die Ab-rechnung ist in Anlehnung an die Bestimmungen des Heizkostengesetzes in drei Teile geglie-dert. Eine ordnungsgemäße Abrechnung besteht aus einer Kurzfassung, einer Langfassung und einer Belegsammlung, die aufeinander aufbauen. Die Kurzfassung wie in nachfolgender Ab-bildung 7 ersichtlich, liefert eine Übersicht über die Abrechnung sowie eine nach Sachkonten geordnete Aufstellung der summierten Kosten abzüglich der allfälligen Einnahmen. Sie gibt
33 außerdem Aufschluss über den Anteil, der sich für den jeweiligen Wohnungseigentumsteil ergibt. Weiters enthält die Kurzfassung eine Gegenüberstellung der vorgeschriebenen oder be-reits beglichenen Zahlungen.
Rechnungslegerin/Rechnungsleger Name
Adresse
ABRECHNUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN KURZFASSUNG
für die Abrechnungseinheit:
vom 1. Jan. 20xx bis 31. Dez. 20xx für das Nutzungsobjekt: TOP
AUFTEILUNGSSCHLÜSSEL Gesamt Ihr Anteil
Allgemeiner Aufteilungsschlüssel Abweichender Aufteilungsschlüssel
KOSTENAUFSTELLUNG Gesamt Ihr Anteil
Kosten mit allgemeinem Aufteilungsschlüssel Liste der summierten Kosten nach Sachkonten Summe der Kosten/Ausgaben
Summe der Vorschreibungen/Einnahmen
Saldo
Gesamt Ihr Anteil
Kosten mit abweichendem Aufteilungsschlüssel Liste der summierten Kosten nach Sachkonten Summe der Kosten/Ausgaben
Summe der Vorschreibungen/Einnahmen
Saldo
SALDENSUMME (NETTO)
ERTRÄGNISSE (NETTO)
GUTSCHRIFT/NACHFORDERUNG (NETTO)
Abbildung 7. Muster Betriebskostenabrechnung Kurzfassung laut ÖNORM A 4000. (in Anlehnung an ÖNORM A 4000:2008)
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Die Langfassung, wie in nachfolgender Abbildung 8 ersichtlich, enthält eine übersichtliche Aufstellung der Objektaufwendungen und der Objekteinnahmen. Dabei sind jeweils die Emp-fängerin oder der Empfänger und der Zweck der Zahlung anzuführen. Es sind alle Rechen-schritte darzustellen, die zum Saldo der Kurzfassung führen.
Max HAUSVERWALTER namens der WEG Musterstraße 1 Verwaltungsplatz 1
1234 Wien
ABRECHNUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN LANGFASSUNG
für die Abrechnungseinheit: WEG Musterstraße 1 1234 Wien vom 1. Jan. 20xx bis 31. Dez. 20xx
BEZEICHNUNG DATUM
ZAHLUNGS-EMPFÄNGER BETRAG KOSTEN - ALLGEMEINE AUFTEILUNG
Grundsteuer
1.Quartal 20xx 20xx-02-15 Magistrat 901,75
2.Quartal 20xx 20xx-05-15 Magistrat 901,75
3.Quartal 20xx 20xx-08-16 Magistrat 901,75
4.Quartal 20xx 20xx-11-15 Magistrat 901,75
Zwischensumme 3.607,00
Wasser
Akonto 01.20xx 20xx-01-10 Wasserwerke 355,24
Akonto 02.20xx 20xx-02-07 Wasserwerke 355,24
Abrechnung 20xx-03-16 Wasserwerke -91,37
Akonto 03.20xx 20xx-03-16 Wasserwerke 347,38
usw. …
Zwischensumme 3.784,83
alle weiteren Kosten… …
Abbildung 8. Beispiel Betriebskostenabrechnung Langfassung laut ÖNORM A 4000. (in Anlehnung an ÖNORM A 4000:2008)
Die Belegsammlung ist laut ÖNORM A 4000 die vollständige Sammlung aller der Abrechnung zugrunde liegenden Belege. Diese müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise zusam-mengestellt sein, sodass sie den Sachkonten eindeutig zugeordnet werden können. (Embacher, 2019, S. 71)
35 Bereits im Jahr 1993 fanden sich Vertreter des Justizministeriums, der Stadt Wien, der Bundes-kammer für Arbeiter und Angestellte, des Vereins für Konsumenteninformation, der Mieter-vereinigung Österreichs, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, des Österreichischen Verbandes der Immobilientreu-händer, des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen sowie des Bundes-ministeriums für Finanzen ein, um die ÖNORM vorzubereiten. Die Schwierigkeit bestand da-rin, die zum Teil unterschiedlichen Vorstellungen aller Beteiligten auf einen Nenner zu bringen.
Schließlich wurde das mit vielen Detailregelungen ausgestattete Heizkostenabrechnungsgesetz aus dem Jahr 1992 als Orientierung genutzt. Die inhaltlichen Strukturen wurden dahingehend übernommen, als es eine gehörig gelegte Abrechnung in drei Teile gliedert die jeweils aufei-nander aufbauen: die Belegsammlung, die Abrechnung und die Abrechnungsübersicht. Die Norm für Abrechnungen von Bewirtschaftungskosten von Gebäuden mit Miet- und Wohnungs-eigentumsobjekten konnte somit 1996 vom österreichischen Norminstitut ausgegeben werden.
(Jäger, 2003, S. 149)
Eine neue Fassung wurde im Sommer 2008 verlautbart. In dieser ist auch ausgedrückt, wie viel Anteil eine Eigentümerin oder ein Eigentümer an den zu bezahlenden Kostengruppen hat. Zu-meist wird dieser Anteil in einer Bruchzahl ausgedrückt, die die Angabe der Anteile des eigenen Wohnungseigentums im Verhältnis zu den Anteilen des gesamten Wohnungseigentumsobjekt darstellt. Die ÖNORM sollte es ermöglichen einzelne Abrechnungen miteinander vergleichbar zu machen. (Nemeth & Nemeth, 2019, S. 95-96)
Der Grund, weshalb die ÖNORM A 4000 nicht erlassen wurde, liegt darin, dass diese zum Zeitpunkt der Gesetzeslegung im Jahr 2002 nicht umsatzsteuerkompatibel war. Daher kommt dieser Norm auch heute noch allenfalls informelle Bedeutung, aber keinerlei Bindungswirkung zu. Würde die Bundesministerin oder der Bundesminister für Justiz eine entsprechende ÖNORM für Abrechnungen erlassen, wären Abrechnungen dennoch keinesfalls zwingend ÖNORM-gerecht zu gestalten, da Absatz 5 des WEG 2002 ausschließlich eine Verordnungser-mächtigung und keinerlei darüberhinausgehende Anordnung enthält. Vielmehr wären Abrech-nung, insoweit sie der vom Bundesministerium für Justiz bezeichneten ÖNORM entsprechen, nicht mehr weiter auf ihre formelle Ordnungsmäßigkeit zu prüfen. Der oder dem Abrechnungs-pflichtigen bliebe also die Gestaltung der Abrechnung wie bisher frei, soweit die Abrechnung den Kriterien der Rechtsprechung über die Ordnungsmäßigkeit entspricht. (Hausmann, 2017, S. 900)
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Dieser Meinung ist auch Jäger (2003, S. 149), wer sich an die Vorgaben der ÖNORM A 4000 hält, hat jedenfalls eine formal ordnungsgemäße Abrechnung gelegt. Diskussionspunkte sollten sich danach nur mehr auf den inhaltlichen Bereich beziehen.
5.1.2 Rückstandsausweis in der Abrechnung
Jede einzelne Wohnungseigentümerin und jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, zu erfahren, wie hoch die Erträge der Liegenschaft sind und in welchem Umfang jedes
Jede einzelne Wohnungseigentümerin und jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, zu erfahren, wie hoch die Erträge der Liegenschaft sind und in welchem Umfang jedes