Die Abrechnung über die Bewirtschaftungskosten ist den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu übermitteln. Die Abrechnung muss den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentü-mern an ihre Anschrift übermittelt werden. Die Langfassung muss durch Aushang an einer ge-eigneten Stelle des Hauses für alle Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer sicht-bar gemacht werden.
5.3.1 Allgemeines zur Aufteilung und Vorschreibung
Die Kosten für die Aufwendungen einer Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Die Mit-eigentumsanteile sind im Grundbuch eingetragen. Wenn bei Begründung des Wohnungseigen-tums jedoch bereits ein Mietverhältnis an einem WohnungseigenWohnungseigen-tumsobjekt besteht, müssen die Aufwendungen der Bewirtschaftungskosten nach dem Aufteilungsschlüssel des Mietver-hältnisses aufgeteilt werden. In der Regel erfolgt die Aufteilung in diesem Fall nach dem Ver-hältnis der Nutzflächen. (Tschütscher, 2017, S. 167-168) Die Nutzfläche ist nach § 2 Absatz 7 des WEG als die gesamte Bodenfläche eines Objektes definiert, dazu zählt auch die Fläche unterhalb von Treppen, Loggia und durch Zwischendecken geschaffene, begehbare Räume.
Ebenfalls zur Nutzfläche zählen Flächen mit Dachschräge. Nicht zur Nutzfläche zählen die Wandstärke und Durchbrechungen im Verlauf der Wände, Balkone, Terrassen, Gartenflächen, Keller- und Dachbodenräume und Treppen. (Richter, 2017, S. 139-140)
Somit ist es von Eigentumsgemeinschaft zu Eigentumsgemeinschaft unterschiedlich, ob die Bewirtschaftungskosten nach Nutzfläche oder nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen sind. Des Weiteren ist es möglich, dass alle Wohnungseigentümerinnen und Woh-nungseigentümer schriftlich eine andere Aufteilung vereinbaren. So kommt es vor, dass die Aufwendungen beispielsweise nach dem Verhältnis der unterschiedlichen Nutzungsmöglich-keiten aufgeteilt werden. Die Einheiten im Erdgeschoß sind beispielsweise von den Kosten des Aufzugs ausgenommen, weil diese den Aufzug nicht nutzen. Es kommt auch vor, dass die Auf-wände nach Hausteilen oder Stiegen geteilt werden. Wenn Strom, Reinigung, Verwaltung und
41 dergleichen den unterschiedlichen Stiegen zugeordnet werden kann, können dadurch die Kos-ten gerechter an die einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer verrech-net werden. All diese Maßnahmen bedürfen jedoch einer schriftlichen Vereinbarung aller Mit-eigentümerinnen und Miteigentümer. Dies setzt somit Einstimmigkeit voraus und erlaubt kei-nen Mehrheitsbeschluss. (Tschütscher, 2017, S. 169-171)
Eine verbrauchsabhängige Aufteilung von Aufwendungen für beispielsweise Wasser, ist eben-falls möglich. Diese bedarf einer Mehrheit von zwei Drittel der Anteile. Das bedeutet, dass nicht die Anzahl der Bestandsobjekte ausschlaggebend ist, sondern die bücherlichen Anteile.
Damit kann es selbst einer einzelnen Wohnungseigentümerin oder einem einzelnen Wohnungs-eigentümer gelingen, die Vereinbarung zu verhindern, vorausgesetzt, sie oder er verfügt über die entsprechenden Anteile. (Kothbauer, 2017, S. 554)
Um für die laufenden Aufwendungen aufkommen zu können, werden den Wohnungseigentü-merinnen und Wohnungseigentümern im Namen der Eigentümergemeinschaft Vorauszahlun-gen vorgeschrieben. Diese sind jeweils zum fünften eines jeden Kalendermonats fällig. Die Vorauszahlungen werden unabhängig von einer erfolgten ordnungsgemäßen Rechnungslegung durch die Verwalterin oder den Verwalter fällig, sie sind essentiell für die Liquidität der Woh-nungseigentümergemeinschaft. Zur Bewältigung von Liquiditätskrisen kann es auch zu Son-dervorschreibungen kommen. (Hausmann, 2017, S. 860)
5.3.2 Abrechnung der Betriebskosten
Eine richtige Betriebskostenabrechnung hat den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen zu entsprechen, sie ist streng liegenschaftsbezogen. Die Abrechnung muss so gestaltet sein, dass die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ihr entnehmen können, ob die Auf-teilungsgrundsätze, welche gegebenenfalls dem Wohnungseigentumsvertrag zu entnehmen sind, beachtet wurden. Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterschiedliche Ab-rechnungseinheiten oder -kreise zur Anwendung kommen, hat jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf eine Abrechnung der Gesamtaufwendungen und auf die Abrechnungen der betroffenen Abrechnungseinheiten oder -kreise. (Kothbauer, 2014, S. 117)
Die Aufwände einer Abrechnungsperiode werden den entsprechenden Vorauszahlungen gegen-übergestellt, dies erfolgt netto, somit ohne Umsatzsteuer. Aus dem Saldo ergibt sich ein Gutha-ben oder eine Nachzahlung für die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer. Eine
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Nachzahlung haben die jeweiligen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer in-nerhalb von zwei Monaten nach Rechnungslegung nachzuzahlen. Ein Guthaben ist, sofern nichts anderes vereinbart oder beschlossen wurde, der jeweiligen Miteigentümerin oder dem jeweiligen Miteigentümer auf deren oder dessen künftige Vorauszahlungen gutzuschreiben.
(Krenauer & Klinger, 2017, S. 132)
„Eine Abrechnung ist ordentlich, wenn sie eine systematische, übersichtliche und einer Nach-prüfung leicht zugängliche Gliederung der Einnahmen und Ausgaben enthält“ (Arthold, 2014, S. 217). Die Betriebskostenabrechnung gliedert sich in eine Langfassung, eine Kurzfassung und eine Belegsammlung. In der Langfassung müssen alle Positionen der Abrechnung durch infor-mative Kurzaussagen über den Gegenstand der Buchung so individualisiert werden, dass eine eindeutige Zuordnung zu den jeweiligen Belegen möglich ist. Es werden die Gesamtaufwände der Liegenschaft dargestellt. Wohingegen in der Kurzfassung die Ausgaben nach Verwen-dungszweck zusammengefasst dargestellt werden und die einzelne Wohnungseigentümerin und der einzelne Wohnungseigentümer kann ihren oder seinen Anteil an den Kosten entnehmen.
Weiters hat die Abrechnung Informationen darüber zu enthalten, wie es um die Bewirtschaf-tungskostenbeiträge der Gemeinschaftsmitglieder steht. In Fällen der solidarischen Haftung hat nämlich jede einzelne Wohnungseigentümerin und jeder einzelne Wohnungseigentümer ein In-teresse daran, dass sämtliche Verbindlichkeiten ordnungsgemäß beglichen werden. (Arthold, 2014, S. 218)
43 Abbildung 9 zeigt ein Beispiel einer Kurzfassung der Bewirtschaftungskostenabrechnung nach ÖNORM A 4000, welche mit 01.04.2008 ausgegeben wurde. Die Abbildung soll die zuvor ge-nannten Beispiel verdeutlichen.
Kurzfassung Bewirtschaftungskosten (WEG 2002) Max HAUSVERWALTUNG namens der Eigentümergemeinschaft
1234 Wien, Verwaltungsplatz 1 - Tel. 55 56 66 DVR 1234567
ABRECHNUNG VON BETRIEBSKOSTEN, BESONDEREN AUFWENDUNGEN UND SONSTIGEN KOSTEN DER BEWIRTSCHAFTUNG
KURZFASSUNG für die Abrechnungseinheit: Liegenschaft 1234 Wien, Hausgasse 1 von 1.Jan. 2007 bis 31.Dez. 2007
für das Nutzungsobjekt: TOP 7 - Rosa Miteigentümer
AUFTEILUNGSSCHLÜSSEL Gesamt Ihr Anteil
I. ALLGEMEINE AUFTEILUNG 3.006,75 m² 3,47%
II. ABWEICHENDE AUFTEILUNG - Lift 2.104,82 m² 4,96%
KOSTENAUFSTELLUNG Gesamt Ihr Anteil (EURO)
I. KOSTEN - ALLGEMEINE AUFTEILUNG A) Betriebskosten
SUMME KOSTEN - ALLGEMEINE AUFTEILUNG 52.155,42 1.809,79 II. KOSTEN - ABWEICHENDE AUFTEILUNG
Liftwartung 3.327,35 165,04
GESAMTAUFWAND NETTO 1.974,83
Ihre Vorschreibungen an Betriebskosten, besonderen Aufwendungen
und sonstigen Kosten der Bewirtschaftung (netto) -1999,17
GUTSCHRIFT (NETTO) -24,34
HINWEIS: Nähere Details entnehmen Sie der Langfassung und der Belegsammlung.
In der Beilage kann (Ort, Zeitraum) Einsicht genommen werden.
Abbildung 9. Kurzfassung Bewirtschaftungskosten. (ÖNORM A 4000:2008)
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