Dieses Kapitel reflektiert die Ergebnisse aus der Recherche und den Befragungen und fasst diese zusammen. Es soll außerdem ein Ausblick auf weiteren Forschungsbedarf gegeben wer-den.
Die Branche der Immobilienverwaltung ist weitgehend beständig, wie sich auch während der COVID 19 Krise zeigt. Das Wohnbedürfnis beschäftigt uns anhaltend. Hausverwalterinnen und Hausverwalter sind gefordert, auf eine breite Maße von individuellen Eigentümerinnen und Ei-gentümern mit unterschiedlichen Bedürfnissen einzugehen und in die Verwaltung mit einzu-binden. Erfreulich ist, dass Hausverwaltungen mit Absicht auf die Kundengewinnung und Kun-denbindung ihre Dienstleistungen laufend ausbauen und erweitern. Ziel ist es, bei der Legung der Abrechnung sich mit Transparenz bei den Eigentümerinnen und Eigentümern beliebt zu machen. Durch die Befragungen der Expertinnen und Experten wurde deutlich, dass sich zu-nehmend mehr Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer mit der Abrechnung auseinandersetzen und diese kritisch hinterfragen, was zur Folge hat, dass die Qualität der Dienstleistung im Wohnungseigentumsbereich schon in den letzten Jahren zugenommen hat und dies vermutlich auch weiterhin tun wird.
75 Es konnte in Erfahrung gebracht werden, dass durch umfangreichere Regelungen in den neue-ren Wohnungseigentümerverträgen bereits viele Streitigkeiten über die Verteilung der Aufwen-dungen verhindert werden können. Daher bleibt zu beobachten, wie Verträge in Zukunft an die Gegebenheiten der Zeit angepasst werden, ähnliches betrifft auch das Wohnungseigentumsge-setz. Hier wird sich zeigen, wie dieses in Zukunft an den technischen Fortschritt in Hinsicht auf beispielsweise die Digitalisierung und bauliche Möglichkeiten angenähert wird.
In dieser Arbeit konnten die Meinungen der Expertinnen und Experten dargelegt werden, es bleibt offen, wie Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer die Thematiken der Abrechnung beurteilen. Es bedarf weiterer Forschung, was aus Sicht der Betroffenen notwendig ist, um Abrechnungen verständlicher zu gestalten und welche Wünsche diese an ihre Verwal-terin oder ihren Verwalter in Bezug auf die Abrechnungen haben.
Deutlich wurde in der Ausarbeitung, dass es nur zu Änderungen kommen kann, wenn sich Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer für diese stark machen und diese einfor-dern, unabhängig davon, ob es um die einzelnen Abrechnungen von Wohnungseigentümerge-meinschaften durch Hausverwaltungen geht oder um die verbindlichen Vorgaben in Bezug auf die Abrechnungen.
Eine Novellierung des österreichischen Wohnungseigentumsgesetzes ist laut Expertinnen und Experten abzusehen, es stellt sich nur die Frage, wann es soweit sein wird. Spannend ist zu beobachten, wie Deutschland die derzeitige Reform seines Wohnungseigentumsgesetzes um-setzen wird. Es kann beobachtet werden, wie Themen der Beschlussfassung in Wohnungsei-gentümergemeinschaften oder Sanierung und Modernisierung der heutigen Zeit angepasst wer-den. Die Rechte welche einer einzelnen Wohnungseigentümerin oder einem einzelnen Woh-nungseigentümer zur individuellen Modernisierung seines Wohnungseigentumsobjekt zuge-sprochen werden, könnten auch Österreich als Vorlage dienen. Vor allem der Einbau von La-demöglichkeiten für Elektroautos oder ähnliche Modernisierungen ist derzeit ein umstrittenes Thema sowohl in Deutschland als auch in Österreich. Vielleicht dient die deutsche WEG-Re-form Österreich als Anstoß, Veränderungen und Modernisierungen im Wohnungseigentum in die Wege zu leiten.
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https://www.imv.co.at/
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Anhang
Interviewleitfaden
Immobilienverwaltung: Herausforderungen der pflichtgemäßen Erfüllung einer ord-nungsgemäßen Abrechnung von Wohnungseigentumsgemeinschaften
Das Interview wird ca. 1 Stunde dauern. Es wird mit einem digitalen Diktiergerät aufgezeich-net. Ist diese Aufzeichnung für Sie in Ordnung?
Gerät einschalten und Zeit zum Interview-Beginn erwähnen.
Bitte stellen Sie sich kurz vor und erzählen Sie Ihren beruflichen Werdegang.
A) Einleitende Fragen zu den Aufgaben einer Immobilienverwaltung
1. Wo sehen Sie aktuell die größten Herausforderungen in der Immobilienverwaltung des Wohnungseigentums?
2. Die Abrechnungserstellung ist als wesentliche Aufgabe einer Verwalterin oder eines walters im WEG 2002 definiert. Wie sehen Sie die Stellung der Abrechnungen im Ver-gleich zu den anderen Aufgaben und Befugnissen einer Verwalterin oder eines Verwalters?
3. Ihrer Erfahrung nach, wie wichtig ist die pflichtgemäße Erfüllung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftungskosten- und Rücklagenabrechnung für die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer?
B) Ist-Status der ordnungsgemäßen Abrechnung und Auswirkungen der offenen Geset-zesformulierung
1. In der facheinschlägigen Literatur wird immer wieder bemängelt, dass das WEG 2002 of-fenlässt, was eine Abrechnung zu enthalten hat. Wie sehen Sie diese Tatsache?
2. In Ihrer Tätigkeit als Verwalterin/Verwalter haben Sie schon viele unterschiedliche Ab-rechnungen gesehen. Wann erachten Sie eine Abrechnung als ordnungsgemäß und richtig?
3. Vor dem Hintergrund, dass eine Abrechnung den Wohnungseigentümerinnen und Woh-nungseigentümern als Kontrolle über die Verwaltertätigkeiten dienen soll, welche Erfah-rungen haben Sie in diesem Zusammenhang mit den Wohnungseigentümerinnen und Woh-nungseigentümern gemacht?
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- Inwiefern Sie den Eindruck, dass die Abrechnungen den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern immer verständlich sind?
- Wo sehen Sie in diesem Zusammenhang ein Verbesserungspotenzial?
4. Welche gesetzlichen Faktoren, aus dem WEG, MRG oder Steuerrecht, fließen für Sie in die Abrechnungserstellung mit ein?
5. Die ÖNORM A4000 liefert konkrete, wenn auch nicht bindende Empfehlungen, wie eine korrekte Abrechnung aussehen soll. Welche Vor- oder Nachteile sehen Sie, sich für die Gestaltung der Abrechnung an die Norm zu halten?
6. Wie und in welchem Umfang halten Sie sich mit den gesetzlichen Abrechnungs-anforde-rungen (z.B.: im Hinblick auf OGH-Urteile) auf dem Laufenden?
7. Der OGH hat sich zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung im Woh-nungseigentum so geäußert, dass diese eine Gegenüberstellung der Solleinnahmen, also der Vorschreibungen, mit den tatsächlichen Zahlungseingängen zu enthalten hat. Somit sollen in der Abrechnung etwaige Rückstände von Wohnungseigentümerinnen und Woh-nungseigentümern für alle erkennbar sein. Warum meinen Sie wird dieses Urteil des OGH nur selten umgesetzt?
- Sehen Sie es als problematisch und als Konfliktpotenzial an, wenn eine Hausverwal-terin oder ein Hausverwalter ihrer oder seiner Pflicht nachkommt, Beitragsrückstände in der Abrechnung für jede Wohnungseigentümerin und jeden Wohnungseigentümer auszuweisen?
8. Welche Vor- oder Nachteile sehen Sie für Verwalterinnen oder Verwalter in der offenen Gesetzesformulierung im Hinblick auf die Abrechnungserstellung?
9. Was sollte eine richtige und ordentliche Abrechnung des Wohnungseigentums Ihrer Mei-nung nach enthalten?
C) Möglichkeiten und Herausforderungen für die Zukunft der Immobilienverwaltung 1. Welchen Handlungsbedarf sehen Sie im Hinblick auf die Vorgaben für die
Abrechnungs-erstellung für Wohnungseigentumsobjekte?
2. Die letzte Änderung des WEG erfolgte 2002, seitdem wurden viele Urteile des OGH in Bezug auf die Auslegung einer ordentlichen und richtigen Abrechnung gefällt. Welche
83 Verbesserungsvorschläge haben Sie diesbezüglich an die Gesetzgeberin beziehungsweise den Gesetzgeber?
3. Welche Vorteile würden Sie im Erlass einer Verordnung für eine Abrechnungs-ÖNORM (durch den Bundesminister für Justiz) sehen?
4. Möchten Sie noch ein Thema in Bezug auf die Abrechnungen im Wohnungseigentum an-sprechen bzw. sonstige Ergänzungen für die Zukunft der Immobilienverwaltung anführen?
Vielen Dank, dass Sie sich Zeit für dieses Interview genommen haben.
Zeit zum Interview-Ende erwähnen und Aufnahmegerät ausschalten.
Kategorienschema
HK 1 Herausforderungen UK 1.1 Allgemein in der Branche UK 1.2 Wichtigkeit der Abrechnung
HK 2 Abrechnung
UK 2.1 Ordnungsmäßigkeit und Richtigkeit UK 2.2 Kontrolle über Verwaltertätigkeit UK 2.3 ÖNORM A 4000
UK 2.4 Beitragsrückstände
HK 3 Gesetz
UK 3.1 Vor- und Nachteile UK 3.2 Handlungsbedarf
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Auswertungsbeispiel
Zitat Paraphrasierung Generalisierung Reduktion
Also ich würde und jeder der sich mit dem Thema