Hier scheiden sich die Meinungen der Expertinnen und Experten. Es konnte der Eindruck ge-wonnen werden, dass sich viele der Expertinnen und Experten mit der aktuellen Gesetzeslage abgefunden haben und diese nach ihren Vorstellungen auslegen. IP 5 erläutert dazu, dass ein Gesetz ein Grundgerüst bieten soll und das WEG 2002 tut dies. IP 1 betont, dass er keinen gesetzlichen Zwang möchte, eine Hausverwaltung braucht einen gewissen Handlungsfreiraum.
Als Hausverwaltung kann dieser Freiraum genutzt werden, um sich aus der Maße hervorzuhe-ben, erzählt IP 6. Es ist das Anliegen von IP 6 sich durch umfangreichere Dienstleistungen in der Branche zu profilieren. Die Gesetze könnten seiner Meinung nach umfangreicher werden, dadurch wären auch kleinere Hausverwaltungen gezwungen ein gewisses Maß an Leistungen zu erbringen. IP 6 und IP 7 berichten, dass es einige Hausverwaltungen am Markt gibt, die nicht richtig arbeiten können oder wollen. Durch Reglementierungen und Kontrollen, wie es in an-deren Branchen gehandhabt wird, würde der Markt bereinigt werden und davon würden in ers-ter Linie die Kunden profitieren. IP 2 wünscht sich in diesem Zusammenhang mehr Transpa-renz für die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer.
67 Das größte Begehr von Verwalterinnen und Verwalter im Bezug auf Gesetzesänderungen, ist der Wunsch nach Praxisbezug. Hier wurde im Speziellen der Entscheidungsfindungsprozess einer Wohnungseigentümergemeinschaft genannt. Dieser stellt in der Praxis einen großen Ar-beitsaufwand dar und oft stehen die Vorgaben des Gesetzgebers über einen einstimmigen oder einen mehrheitlichen Beschluss in keiner Relation zu dem Abstimmungssubjekt. Gewisse Vor-haben können durch die Negativstimme einer Einzelnen oder eines Einzelnen verhindert wer-den. Dadurch sind die restlichen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ge-zwungen ihr Anliegen bei Gericht einzubringen.
IP 1 und IP 8 sind sich einig, dass es Änderungen bezüglich der unechten Steuerbefreiung in Bezug auf Wohnungseigentum bedarf. Gerade für Abrechnungen ist es sehr schwierig und auf-wendig, wenn ein Teil der Aufwände eine Vorsteuerkorrektur, aufgrund der unechten Steuer-befreiung von einzelnen Wohnungseigentumsobjekten, mit sich bringt.
68
9 Beantwortung der empirischen Subforschungsfragen
Aus der Fachliteratur konnten alle Daten für eine ordnungsgemäße und richtige Abrechnung zusammengetragen werden. Was die Literatur offen lässt ist, warum es vielen Hausverwalte-rinnen und Hausverwaltern nicht gelingt, alle Vorgaben bei der Abrechnungserstellung umzu-setzen. Durch die Befragungen der Expertinnen und Experten konnten die Herausforderungen einer ordnungsgemäßen und richtigen Abrechnung besser beleuchtet werden.
Wie wird aktuell die offene Gesetzesformulierung des Wohnungseigentumsgesetzes bezüglich der Abrechnung von Verwalterinnen und Verwaltern umgesetzt?
Die Verwalterinnen und Verwalter nutzen die offene Gesetzesformulierung, um ihre Abrech-nungen frei zu gestalten. Ein Teil der befragten Expertinnen und Experten vertritt hierbei den Ansatz ihren Kundinnen und Kunden das Maximum an Information und Transparenz zur Ver-fügung zu stellen. Das Ziel ist, sich durch überdurchschnittliche Dienstleistung aus der Masse hervorzutun. Es fällt auf, dass diese Verwalterinnen und Verwalter es nicht als notwendig er-achten, die Offenheit des Gesetzes zu ändern.
Ein anderer Teil der Befragten übermittelt den Eigentümerinnen und Eigentümern, die Unter-lagen die aus ihrer Sicht essentiell sind. Es wird der Ansatz verfolgt, die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht mit zu viel Information zu überfordern. Betont wird allerdings, dass der inte-ressierten Wohnungseigentümerin oder dem inteinte-ressierten Wohnungseigentümer alle ge-wünschten Informationen auf Anfrage übermittelt werden.
Es zeigt sich, dass die Form und der Inhalt der Abrechnungen stark von den persönlichen Ein-stellungen der Verwaltung abhängen. So wie sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch ihre verschiedenen, individuellen Charaktere auszeichnet, kann zu dem Schluss gekom-men werden, dass sich die Verwaltung der Wohnungseigentumsobjekte auch zum Teil stark in den persönlichen Standpunkten der Verwalterin oder des Verwalters differenziert. Auch werden zum Teil Unterschiede zwischen den Wohnungseigentümergemeinschaften gemacht, dies hängt vom Einsatz der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ab.
In vielen Fällen halten sich die Verwaltungen für die Legung der Abrechnung an das Gerüst der ÖNORM A 4000. Die genormte Abrechnung hält vor Gericht einer Prüfung auf Ordnungs-mäßigkeit statt und ermöglicht der Verwaltung sowie den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern die Vergleichbarkeit mit Abrechnungen anderer Liegenschaften oder
69 Bestandseinheiten. Darüber hinaus stellt die Kurzfassung als Einzelabrechnung gegenüber Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern eine umsatzsteuergerechte Rechnung dar, die den Erfordernissen des Umsatzsteuergesetzes gerecht wird und die Empfängerin oder den Empfänger daher zum Vorsteuerabzug berechtigt. (Brichard et al., 2016, S. 299)
Welche Möglichkeiten beziehungsweise Herausforderungen haben sich Hausver-walterinnen und Hausverwalter im Bezug auf die Legung der Bewirtschaftungskos-ten- und Rücklagenabrechnung in Zukunft zu stellen?
Die Herausforderung liegt bereits darin, dass keine Wohnungseigentümergemeinschaft einer anderen direkt gleicht, selbst wenn sich diese in der Größe und der Anzahl der Wohnungsei-gentumsobjekte ähnlich sind, ist trotzdem jede Abrechnung individuell zu sehen. Verwalterin-nen und Verwalter müssen die Abrechnungen nach den Gegebenheiten der einzelVerwalterin-nen Woh-nungseigentümergemeinschaften erstellen. Da es sich bei der Immobilienverwaltung um eine Dienstleistung handelt, sind auch die Wünsche und Anregungen der Eigentümerinnen und Ei-gentümer bei der Abrechnungserstellung in gewissem Maße in Betracht zu ziehen. Wie von den Expertinnen und Experten in Kapitel 8 beschrieben, bündelt eine Wohnungseigentümergemein-schaft jedoch zum Teil sehr unterschiedliche Interessen der einzelnen Wohnungseigentümerin-nen und Wohnungseigentümer.
Eine der größten Herausforderungen stellt die richtige Verteilung der Aufwände dar. In alten Wohnungseigentümerverträgen von vor etwa 40 Jahren, wurden keine Einzelheiten über die Verteilung der Aufwände getroffen. Hier muss sich eine Verwalterin oder ein Verwalter an die Vorgaben des WEG 2002 halten. Dies führt teilweise zu Unmut der einzelnen Wohnungseigen-tümerinnen und Wohnungseigentümer, weil ihnen auch anteilig Kosten verrechnet werden, welche sie nicht direkt betreffen. Um das zu ändern, bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer. Diese schriftliche Vereinbarung zu erstellen, stellt eine große Herausforderung dar, denn wenn einem Wohnungseigentumsob-jekt weniger Kosten zugeteilt werden, werden einem anderen mehr Kosten zugeteilt. Dadurch ist es schwierig alle Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer zu einer einstimmi-gen Vereinbarung, welche notwendig für die Festlegung ist, zu brineinstimmi-gen. Im Streitfall muss die Festsetzung über das Gericht erfolgen. Daraus lässt sich schließen, dass Verwalterinnen und Verwalter hier sehr gefordert sind, alle Interessen der Beteiligten adäquat zu vertreten. Bei neu-eren Wohnungseigentumsverträgen wurden bereits etliche Eventualitäten abgedeckt. Hier
müs-70
sen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer viele Kosten, welche ihr individu-elles Wohnungseigentumsobjekt betreffen, schon direkt tragen und nicht die Wohnungseigen-tümergemeinschaft.
Eine Möglichkeit aber auch Herausforderung bringt die Digitalisierung mit sich. Es ändert, wie Hausverwaltungen mit ihren Eigentümerinnen und Eigentümern kommunizieren. Vieles kann bereits über elektronische Kommunikation abgewickelt werden, jedoch, da das Spektrum der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer jede Altersklasse umfasst, ist es nicht von jeder Eigentümerin und jedem Eigentümer gewünscht, auf elektronischem Weg kontaktiert zu werden. Hier müssen alle Präferenzen der unterschiedlichen Kunden abgedeckt werden, vor allem da das Wohnungseigentumsgesetz dahingehen noch nicht an die fortgeschrittene Digita-lisierung angepasst wurde.
Dennoch eröffnen sich mit der Digitalisierung immer neue Möglichkeiten. Abrechnungen kön-nen per E-Mail übermittelt werden. Einige Hausverwaltungen nutzen bereits die Möglichkeit der Online-Portale, in denen sie ihren Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern bereits umfangreiche Informationen zur Verfügung stellen. Das hat den Vorteil, dass Belege nicht mehr angefordert werden müssen, sondern diese bereits für die interessierte Wohnungs-eigentümerin oder den interessierten Wohnungseigentümer online zur Verfügung stehen. Ex-pertinnen und Experten berichten auch von dem elektronischen „schwarzen Brett“ für Woh-nungseigentümergemeinschaften. Informationen und Abrechnungen im Stiegenhaus eines Wohnhauses anzuschlagen, ist nicht mehr zeitkonform.
Sind gesetzliche Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes für Abrechnungen im Wohnungseigentum erforderlich?
Diese Frage kann nach Auswertung der Interviews nicht pauschal beantwortet werden. Ein Teil der Expertinnen und Experten möchte nicht durch das Gesetz in ihrer Tätigkeit eingeschränkt werden. Sie sehen darin einen Verlust oder eine Einschränkung ihrer Individualität. Es ergibt sich der Eindruck, dass sich größere Hausverwaltungen durch die Nachlässigkeit mancher an-deren, die das Gesetz zum Teil zulässt, profilieren möchten. Der Markt der Immobilienverwal-tung ist gerade in Wien sehr überladen, dadurch sehen Unternehmen die Chance, sich durch hervorragende Dienstleistung aus der Menge hervorzuheben. Die Frage stellt sich jedoch, ob durch Schärfung der Gesetze und Vorschriften nicht ohnehin eine Marktbereinigung stattfinden
71 würde, von der Hausverwaltungen, welche die gesetzlichen Vorgaben als Minimum an Leis-tung ansehen, profitieren würden.
Einen Vorteil in der Straffung der gesetzlichen Regelungen hätten die Wohnungseigentümerin-nen und Wohnungseigentümer selbst. Nicht alle WohnungseigentümerinWohnungseigentümerin-nen und Wohnungsei-gentümer sind mit ihren Rechten per se vertraut und wissen, dass ihnen beispielsweise, sowohl die Kurzfassung, Langfassung und Belegeinsicht zusteht, da das WEG 2002 die „ordnungsge-mäße und richtige Abrechnung“ nicht erklärt. Selbst wenn Eigentümerinnen und Eigentümer mit all ihren Rechten vertraut sind, stellt sich die Frage, wie sie diese durchsetzen können, denn eine Verwalterin oder ein Verwalter hat eine Kündigung nur durch die Mehrheit der Wohnungs-eigentümergemeinschaft zu befürchten. Als Einzelne oder Einzelner bleibt die Möglichkeit ei-gene Rechte im Außenstreitverfahren oder bei Gericht einzufordern, da es sich beim Rech-nungslegungsanspruch um ein Individualrecht jeder Eigentümerin und jedes Eigentümers han-delt. (Rosifka, 2017, S. 237) Den Antrag bei Gericht zu stellen, stellt jedoch unter Umständen eine Hürde dar, die von der Einzelnen oder dem Einzelnen nicht eingeleitet werden möchte.
Zwar sind die Begriffe der Ordnungsmäßigkeit und der Richtigkeit für eine Abrechnung schon weitgehend durchjudiziert, doch da sich der Inhalt noch nicht im WEG 2002 wiederfindet ist es für einen Laien mit viel Aufwand verbunden, sich dahingehend zu informieren. Durch die Befragungen konnte in Erfahrung gebracht werden, dass sich die Verwalterinnen und Verwalter an die Grundsätze der Vorgaben des WEG 2002 zu Abrechnungen halten, jedoch bei den De-finitionen des OGH, was eine ordentliche und richtige Abrechnung ausmacht, viel eigenes Er-messen der Verwalterin oder des Verwalters einfließt. Dies zeigt sich anhand der Ausführungen in Kapitel 8.6, in denen sich der OGH zu einem unverzichtbaren Inhalt der Abrechnung geäu-ßert hat, Verwaltungen dies jedoch nur selten aus den verschiedensten Gründen durchführen.
Deshalb sollte das WEG 2002 um die unverzichtbaren Inhalte einer ordentlichen und richtigen Abrechnung erweitert werden.
72
10 Conclusio und Ausblick
Zum Abschluss werden in diesem Kapitel die Forschungsergebnisse zum Thema der Masterar-beit dargelegt, die Hauptforschungsfrage wird beantwortet und es wird ein Ausblick zu den Abrechnungen im Wohnungseigentum gegeben.