Nutzungskonzeption

Das Leistungsmodul Nutzungskonzeption umfasst die Elemente Projektidee, funktionales Konzept, Planungskonzept sowie Realisierungskonzept und ist eng mit der Machbarkeitsstudie und deren Analyseergebnissen verzahnt, dargestellt in Abbildung 45.

Abbildung 45: Elemente des Moduls Nutzungskonzeption⁴⁶⁸

Darüber hinaus bestehen Wechselwirkungen mit dem Modul Grundstücksak-quisition (ggf. durchzuführende Arrondierungsmaßnahmen), dem Modul Baurechtschaffung (Genehmigungsplanung für die Erteilung der

468 Eigene Darstellung.

gung), dem Modul Projektrealisierung und der Vermarktung. Im Rahmen der Nutzungskonzeption werden über die rein konzeptionellen Bestandteile hinaus-gehend Maßnahmen operativ umgesetzt und somit das Projekt vorangetrieben.

Inhalt des Nutzungskonzeptes ist die Transformation der noch grob umrissenen Projektidee in ein Konzept, dass sowohl den standort- und marktseitigen Anfor-derungen als auch den Projekt- und Planungszielen des Auftraggebers Rech-nung trägt und als Grundlage der Baurechtschaffung und der Projektrealisie-rung fungiert. Hierzu sind die Planungs- und Projektziele des Auftraggebers zu erheben und in das Nutzungskonzept zu integrieren.⁴⁶⁹ Zu nennen sind hier:

• Budget und Renditeanforderungen,

• Planungskennwerte,

• Analyse des quantitativen und qualitativen Raum- und Flächenbedarfs (bei Eigennutzung des Auftraggebers),

• zeitliche Vorgaben des Auftraggebers (Baubeginn und Fertigstellung).

3.3.2.1 Projektidee

Die Ideengenerierung bei der Projektentwicklung als Dienstleistung beinhaltet die „frühzeitige Entwicklung einer marktgängigen Nutzungskonzeption“⁴⁷⁰ für das Objekt des Auftraggebers. Nach Von Nell/Emenlauer basiert eine Projekt-idee zum einen auf analytisch erhobenen Fakten, zum anderen auf der Fähig-keit des Projektentwicklers zu Kreativität und visionärem Denken.⁴⁷¹

Auf Ebene der Fakten ist neben der Berücksichtigung der projektbezogenen Ergebnisse der Machbarkeitsstudie (insbesondere Voruntersuchung) vor allem das Wissen des Projektentwicklers hinsichtlich aktueller Trends, Nutzeranforde-rungen und Immobilienzyklus als erfolgskritisch zu beurteilen. Die Integration der Ebene von Inspiration und Visionen und damit die Generierung einer

469 Die konkreten Vorgaben können in Abhängigkeit vom Auftraggeber und Beauftragungsum-fang von bloßen Kennzahlen bis hin zu detaillierten Planungsvorgaben, insbesondere bei ganz- oder teilweiser Eigennutzung durch den Auftraggeber, reichen.

470 Von Nell/Emenlauer (2002), S. 116.

471 Vgl. Von Nell/Emenlauer (2002), S. 118.

zigartigen Projektidee ist jedoch letztendlich eine Frage des Projektentwickler-Talents.⁴⁷²

Zur Ideengenerierung können ergänzend Workshops veranstaltet werden oder Kreativitätstechniken (Brainstorming, Morphologischer Kasten, etc.) zur Anwen-dung kommen. Im Falle der Projektentwicklung als Dienstleistung ist für die Formulierung einer Projektidee jedoch davon auszugehen, dass der visionäre Anteil zu Gunsten des analytischen Anteils in den Hintergrund tritt und ggf. die konzeptionellen Vorgaben des Auftraggebers bzw. dessen standortbezogene Zielvorstellungen zu berücksichtigen sind.⁴⁷³

3.3.2.2 Funktionales Konzept

Das funktionale Konzept wird vom Projektentwickler unter Berücksichtigung der Ergebnisse der StoMa sowie der auftraggeberseitigen Vorgaben erstellt und beinhaltet das so genannte Nutzerbedarfsprogramm (NBP).

Dessen Ziel ist die eindeutige Definition und somit Festlegung der tatsächlichen und voraussichtlichen Nutzeranforderungen.⁴⁷⁴ Es übernimmt eine Referenz-funktion dergestalt, dass sämtliche nachfolgenden Planungs- und Ausführungs-leistungen anhand des Nutzerbedarfsprogramms auf die Erfüllung der Projekt-ziele hin überprüft und Abweichungen festgestellt werden können.⁴⁷⁵ In diesem Sinn hat der Projektentwickler folgende Leistungen zu erbringen.⁴⁷⁶

• Ermittlung des Flächenbedarfs bei vorgesehener Eigennutzung,

• Erstellung eines Raum-, Funktions- und Ausstattungsprogramms für den ggf. vorhandenen Eigennutzeranteil,

• Erarbeitung eines zielgruppenorientierten Nutzungskonzeptes,

472 Vgl. Bone-Winkel/Isenhöfer/Hofmann (2004), S. 244.

473 Eine darüber hinausgehende, allgemeine Auflistung von Leistungsbestandteilen für die Generierung einer Projektidee ist kaum möglich.

474 Vgl. zu den Anforderungen an moderne Büroimmobilien ausführlich Lammel (2005), S. 443-480.

475 Vgl. Diederichs (2004b), S. 31.

476 Als Orientierung bei der Erarbeitung eines NBP kann die DIN 18205 (Bedarfsplanung) he-rangezogen werden. In der Realität sind derartige detaillierte Vorgaben gemäß der DIN 18205 allerdings die Ausnahme. Vielmehr werden grobe Vorgaben gemacht, die sich mit fortschreitender Planung konkretisieren und erst vor Ausschreibung festgesetzt werden.

• Entwicklung einer Nutzerstruktur mit zielgruppenorientiertem Branchen- und Belegungskonzept (Handel),

• Ermittlung der optimalen Nutzungsstruktur,

• Ermittlung des optimalen Mietermix,

• Erstellung eines Raum-, Funktions- und Ausstattungsprogramms für den zu vermarktenden Anteil,

• Abgleich und Berücksichtigung der Ergebnisse aus der Analyse des Nut-zungskonzeptes.

Die Erstellung des Nutzerbedarfsprogramms wird vom Projektentwickler gelei-tet, oftmals wird zusätzlich ein externer Projektsteuerer beauftragt, in das Ent-wicklungsteam integriert und mit der operativen Umsetzung der Parameter des funktionalen Konzeptes in das Planungskonzept betraut.⁴⁷⁷

3.3.2.3 Planungskonzept

Ziel des Planungskonzeptes ist es grundsätzlich, die Vorgaben des funktionalen Konzeptes in detaillierte Nutzungskonzeptvarianten umzusetzen und dabei den vorgegebenen Rahmen der Projektziele nicht zu verlassen. Dabei ist es Aufga-be des Developers, ein geeignetes Planungsteam zusammenzustellen, dieses zu führen und insbesondere zu koordinieren. Für die Projektentwicklung als Dienstleistung im Rahmen dieser Arbeit wird davon ausgegangen, dass die Planungsleistungen nur bis zur HOAI-Phase 4 (Genehmigungsplanung) inklusi-ve Erstellung von Leitdetails und Baubeschreibung an den Architekten direkt vergeben werden (vgl. Punkt 3.3.6.1) und darüber hinausgehende Planungs-leistungen (Ausführungsplanung) vom Generalunternehmer bzw. unter dessen Leitung durchgeführt werden.⁴⁷⁸ Die Planungsleistungen werden stufenweise gemäß der HOAI-Phasen 2 bis 4 (Leistungsphasen Vor- und Entwurfsplanung

477 Vgl. Eschenbruch (2003), S. 256.

478 Vgl. Kapellmann (2003), S. 8; Weiss (2002), S. 361-364.

sowie als Grundlage für das Modul Baurechtschaffung die Leistungsphase Ge-nehmigungsplanung) erbracht.

Sofern die Planungsleistungen nicht an einen Generalplaner vergeben werden, kann ein externer Projektsteuerer in das Planungsteam integriert und mit der Steuerung des Planungsteams (Architekt und Fachplaner) hinsichtlich Kosten, Terminen und Qualität beauftragt werden. Gegebenenfalls unterstützt durch diesen Akteur erbringt der Projektentwickler im Rahmen des Planungskonzep-tes die folgenden Leistungen.

• Auswahl eines Architekten (Direktbeauftragung) oder Durchführung und Be-gleitung eines Architektenwettbewerbs, Gutachterverfahrens oder Work-shops,

• Auswahl und ggf. Beauftragung der weiteren Planungsbeteiligten⁴⁷⁹ (Defini-tion von Leistungsbildern, Einholung und Verhandlung von Angeboten, Emp-fehlungen),

• Definition der Anforderungen an die Architekten und die weiteren Planungs-beteiligten,

• Integration der Ergebnisse aus der Analyse des Nutzungskonzeptes (vgl.

Punkt 3.3.1.5) in die Planung,

• Teilnahme an Planungssitzungen und laufende Optimierung der Planungs-konzeption unter Berücksichtigung der Aspekte Wirtschaftlichkeit, Funktio-nalität der Gebäudekonzeption, Flexibilität der Nutzung und Gebäudeeffi-zienz. Hierzu gehören im Einzelnen:

Optimierung bei der Erarbeitung des Erschließungskonzeptes (Anbin-dung ÖPNV, Anlieferung, Parkplätze, etc.),⁴⁸⁰

Optimierung der Entwurfsplanung unter Berücksichtigung der laufen-den Bauleitplanung (vgl. Punkt 3.3.4.1),

Auswahl der Realisierungsvariante und laufende Optimierung der Entwurfsplanung zur Realisierungsvariante,

479 Sofern keine Generalplaner- oder Generalunternehmermodelle gewählt werden gehören hierzu u. a. die Fach- und Planungsingenieure (Haustechniker, Tragwerksplaner, Brand-schutzgutachter, Vermesser, Verkehrsplaner, Schallschutzgutachter).

480 Vgl. zur Erschließung Jacobitz (2005), S. 235-253; Retzko (2005), S. 223-229.

Optimierung der Genehmigungsplanung für die Realisierungsvariante unter Berücksichtigung des Baugenehmigungsverfahrens (vgl. Punkt 3.3.4.2).

3.3.2.4 Realisierungskonzept

Ziel des Realisierungskonzeptes als Element des Moduls Nutzungskonzeption ist es, die Parameter für die eigentliche Projektrealisierung (vgl. Punkt 3.3.6) festzulegen und dabei die Vorgaben des funktionalen Konzeptes sowie des Planungskonzeptes zu berücksichtigen. Insofern werden mit dem Realisie-rungskonzept die Voraussetzungen für die Bearbeitung und die anschließende Umsetzung des Nutzungskonzeptes im Rahmen des Moduls Projektrealisierung geschaffen. Hierzu sind vom Projektentwickler die folgenden Leistungen zu erbringen:

• Festlegung der Aufbauorganisation (Regelung der Kompetenzen, Entschei-dungsstrukturen, Aufgabenverteilung) und der Ablauforganisation des Pro-jektes (Regelabläufe),

• Festlegung der Kommunikations- und Informationsstruktur (Berichtswesen, Besprechungsregelungen) innerhalb des Projektteams,

• Aufstellen einer Rahmenterminplanung (Meilensteinplan),

• Auswahl eines Realisierungsmodells und ggf. Ausarbeitung einer Ausschrei-bungs- und Vergabestrategie für Leistungen der Bauausführung (vgl. hierzu Punkt 3.3.6.1),

• Auswahl und Beauftragung technischer Projektsteuerungs- oder General-planungsleistungen in den Handlungsbereichen Kosten, Termine und Quali-tät,

• Auswahl und ggf. Beauftragung des juristischen Projektmanagements.