Leistungsbreite von Projektentwicklern

Immobilien lassen sich anhand ihrer Funktion nach den vier Gruppen Wohn-, Gewerbe-, Sonder- und Industrieimmobilien klassifizieren, dargestellt in Abbildung 10. Jedoch sind nur wenige Developer in der Lage, sämtliche Immo-bilienarten zu entwickeln und somit die gesamte Leistungsbreite abzudecken.

Für die Mehrzahl der Akteure ist dagegen eine Spezialisierung zu beobachten, wie im Folgenden anhand der wichtigsten Immobilienarten gezeigt wird.¹⁰²

Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Industrieimmobilien Sonderimmobilien

Abbildung 10: Typologisierung nach Immobilienart¹⁰³

102 Schulten/Rometsch/Brunner haben anlässlich der Studie ‚Strukturmerkmale und Organisa-tion der Projektentwickler in Deutschland’ Projektentwickler nach ihren Betätigungsfeldern befragt, mit dem folgenden Ergebnis: Büroimmobilien (59%), Wohnimmobilien (46%), Ein-zelhandel (42%), Hotels und Freizeitanlagen (18%), Seniorenwohnen (14%), Andere (15%). Vgl. Schulten/Rometsch/Brunner (2005), S. 3. Die Studie wurde nach 2001 (Vgl.

Schulten/Rometsch (2002), S. 535-545) zum zweiten Mal im Frühjahr 2005 im Auftrag der BulwienGesa AG und der Bernd Heuer Dialog Düsseldorf GmbH durchgeführt. Basis bilde-te beides Mal das Adressenverzeichnis der Bernd Heuer Dialog Düsseldorf GmbH, die Be-teiligungsquote lag 2001 bei 7,2% (112 von 1.600 Fragebögen), 2005 bei nur 4,9% (78 von 1.600 Fragebögen).

103 In Anlehnung an Walzel (2004), S. 120.

Die Gruppe Wohnimmobilien umfasst alle Immobilien, bei denen die reine Wohnfunktion im Vordergrund steht, unerheblich, ob die Nutzung durch den Eigentümer selbst oder durch einen Mieter erfolgt.¹⁰⁴ Die Projektentwicklung von Wohnimmobilien wird sowohl von privatwirtschaftlichen Akteuren als auch von Entwicklungsgesellschaften durchgeführt. Auf privatwirtschaftlicher Ebene sind zum einen lokal agierende Bauträger¹⁰⁵ zu nennen, die vornehmlich mit der Entwicklung von Neubaugebieten und dem anschließenden Verkauf von Objek-ten (Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, Geschosswohnungsbau) beschäftigt sind.

Eine weitere Gruppe stellen Wohnungsunternehmen dar, deren Fokus auf der Entwicklung und der anschließenden Vermietung von Wohnungen in zusam-menhängenden Wohnanlagen (Geschosswohnungsbau) liegt.¹⁰⁶ Diese Akteure stehen in Konkurrenz zu Entwicklungsgesellschaften bzw. gemeinnützigen Wohnungsunternehmen der Kommunen, Kreise und Länder, deren Zielsetzung die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum ist.

Für den Begriff Gewerbeimmobilie existiert bislang keine allgemein anerkannte Definition.¹⁰⁷ Bei den nachfolgend aufgeführten Gewerbeimmobilien handelt es sich im Wesentlichen um so genannte Renditeimmobilien, die besitzerunab-hängige Renditen erwirtschaften.¹⁰⁸

• Die Entwicklung von Büroimmobilien bildet trotz der anhaltend schwachen Entwicklung (vgl. hierzu Punkt 2.1.3.2) nach wie vor ein Hauptbetätigungs-feld für die privatwirtschaftlichen Akteure der Projektentwicklung. Büroim-mobilien stellen ein aus Nutzersicht relativ homogenes Produkt dar, dessen wesentliche Unterscheidungsmerkmale Standort und Mietpreis darstellen.

Die Bedeutung dieser beiden Merkmale für den Erfolg ermöglicht einer gro-

104 Vgl. Walzel (2004), S. 120.

105 Bauträger sind auf Wohnimmobilien spezialisierte Projektentwickler, die gewerbsmäßig im eigenen Namen und auf eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereiten oder durchführen. Vgl. Falk (2004), S. 122.

106 Als Teil von Großprojekten mit Mischnutzung realisieren darüber hinaus auch auf Gewerbe-immobilien spezialisierte Projektentwickler WohnGewerbe-immobilien.

107 Aufgrund der Vielzahl unterschiedlicher Ausprägungen schlägt Bone-Winkel eine Negativ-abgrenzung dergestalt vor, dass sämtliche Immobilien, die „nicht der Befriedigung des un-mittelbaren Wohnbedürfnisses dienen“, als Gewerbeimmobilien eingeordnet werden kön-nen. Vgl. Bone-Winkel (1994), S. 24f.

108 Vgl. Falk (2004), S. 371.

ßen Zahl von Akteuren ein Engagement im Segment Büroimmobilien, vor-ausgesetzt sie sind im Besitz eines geeigneten Grundstücks. Unzureichende Kenntnisse bei der Konzeptionierung von Büroimmobilien machen sich je-doch spätestens dann bemerkbar, wenn die Objekte nach Ablauf der Miet-dauer erneut am Markt platziert werden müssen, nicht oder nur noch unzu-reichend den aktuellen Nutzeranforderungen angepasst werden können und daher nicht mehr vermietbar sind. Diese Objekte bilden den so genannten

‚Sockelleerstand’, der beispielsweise in Frankfurt am Main einen erheblichen Anteil am Gesamtleerstand ausmacht.

• Handelsimmobilien dienen allgemein der Erzielung von Umsatz mit Kunden.

Während einfach strukturierte Handelsimmobilien¹⁰⁹ von einer großen Zahl verschiedener privatwirtschaftlicher Akteure erstellt werden, verfügen nur wenige Projektentwickler über das Spezialwissen für die Entwicklung kom-plexer Handelsimmobilien, bei denen es sich im Gegensatz zu Büroobjekten um Managementimmobilien handelt.¹¹⁰

• Gewerbeparks sind planmäßig konzipierte Gewerbegebiete an verkehrs-günstigen Standorten, in denen Hallen-, Service- und Büroflächen möglichst flexibel kombiniert werden.¹¹¹ Die Projektentwicklung von Gewerbeparks wird meist von spezialisierten privatwirtschaftlichen Projektentwicklern im ei-genen Risiko durchgeführt. Es handelt sich bislang fast ausschließlich um spekulative Projektentwicklungen, dementsprechend ist die Flexibilität der Gebäude wesentlicher Erfolgsfaktor für die Vermietung und den anschlie-ßenden Verkauf.¹¹²

• Logistikimmobilien werden für die Lagerung, den Umschlag und die Kommissionierung von speziellen Waren und Gütern an Standorten mit

109 Dabei handelt es sich beispielsweise um Fachgeschäfte, Supermärkte und Fachmarktzent-ren. Für eine Darstellung vgl. Falk/Falk (2006a), S. 83-92.

110 Darunter fallen beispielsweise überregionale und regionale Shopping Center sowie Gale-rien und Passagen. Für eine Darstellung vgl. Falk/Falk (2006b), S. 95-111.

111 Gewerbeparks haben sich in Deutschland seit ihrer ‚Geburt’ vor ca. 30 Jahren zu einer eigenständigen Immobilienklasse entwickelt, die von institutionellen Investoren vermehrt nachgefragt wird. Gewerbeparks verfügen über ein Gesamtmanagement und einen einheit-lichen Namen. Vgl. Falk (2004), S. 371-374.

112 Vgl. Sonntag (2002), S. 889-901.

hervorragender Verkehrsinfrastruktur individuell konzipiert.¹¹³ Ähnlich wie bei den Handelsimmobilien werden insbesondere kleinere Logistikimmo-bilien von einer Vielzahl regionaler Akteure entwickelt. Dagegen bedingt die Projektentwicklung von großen Logistikimmobilien und Logistikparks erhebliches Spezialwissen hinsichtlich Standortauswahl und Projekt-konzeption und wird in Deutschland nur von einigen wenigen überregional bzw. international agierenden Akteuren betrieben.¹¹⁴

Industrieimmobilien sind für eine bestimmte Nutzungsart, meist für Produktions-zwecke maßgeschneidert.¹¹⁵ Nach dem Grad ihrer Drittverwendungsfähigkeit lassen sie sich in zwei Gruppen unterteilen. Die erste Gruppe hat den Charakter von Produktionsanlagen inne, die von spezialisierten Fabrikplanungsbüros im Auftrag von Industrieunternehmen für eine bestimmte Nutzung erstellt werden und nicht als drittverwendungsfähig einzustufen sind. Bei der zweiten Gruppe handelt es sich um mehrfunktional nutzbare Industrieimmobilien und Industrie-parks. Letztere werden nur zu einem geringen Teil von privatwirtschaftlichen Akteuren, zum weitaus größeren Teil von Entwicklungsgesellschaften entwi-ckelt, die eine struktur- und regionalpolitische Zielsetzung verfolgen.¹¹⁶ Ein be-sonderes Segment stellen in diesem Zusammenhang innerstädtische Industrie-objekte dar, die von Unternehmen im Zuge des Strukturwandels aufgeben wur-den und durch Entwickler einer neuen Nutzung zugeführt werwur-den.

Unter dem Begriff Sonderimmobilien werden Immobilientypen zusammenge-fasst, die einer sehr spezifischen, nicht industriellen Nutzung dienen.¹¹⁷ Sie las-sen sich zunächst dahingehend unterscheiden, ob erwerbswirtschaftliche Zwe-cke verfolgt werden oder ob die Immobilien gemeinnützigen Charakter¹¹⁸ auf-weisen.

113 Vgl. Falk (2004), S. 567-570.

114 Vgl. Börner-Kleindienst (2006), S. 469.

115 Vgl. Walzel (2004), S. 137.

116 Vgl. Falk (2004), S. 476-477.

117 Vgl. Walzel (2004), S. 137.

118 Dabei handelt es sich um Verkehrs-, Infrastruktur-, und Kulturimmobilien, auf die im Fol-genden nicht näher eingegangen wird.

• Die Projektentwicklung von Hotelimmobilien erfordert in hohem Maße spe-zielle Markt- und Produktkenntnis.¹¹⁹ Neben spezialisierten Developern wer-den in der Hotelprojektentwicklung verstärkt Akteure tätig, die sich bislang auf andere Immobilientypen konzentriert haben.¹²⁰ Da sie nicht über die nö-tigen Kenntnisse verfügen, integrieren sie spezialisierte Dienstleister, so ge-nannte Hotelconsultants, ins Entwicklungsteam.¹²¹

• Die gestiegene gesellschaftliche und ökonomische Bedeutung des Gutes Freizeit in den vergangenen Jahren hat dazu geführt, dass Freizeitimmobi-lien als Geschäftsfeld für Projektentwickler zunehmend interessant wer-den.¹²² Da aufgrund der speziellen Charakteristika von Freizeitimmobilien Finanzierungszusagen jedoch selbst bei Vorhandensein eines erfahrenen Betreibers nur dann getroffen werden, wenn der Entwickler erhebliche Ei-genkapitalmittel aufbringt, stellt die Projektentwicklung von Freizeitimmobi-lien ein Spezialgeschäft dar.¹²³

• Für den Begriff der Sozialimmobilien existiert aufgrund der Vielzahl an Sub-kategorien keine einheitliche Definition.¹²⁴ Aus Sicht der privatwirtschaftli-chen Akteure hervorzuheben sind insbesondere die Seniorenimmobilien, bei denen aufgrund der demographischen Entwicklung und der finanzkräftigen Zielgruppe hohe Ertragspotentiale vermutet werden.¹²⁵ Einige wenige spezi-alisierte Projektentwickler sind überregional mit der Realisierung von Senio-renresidenzen für eine einkommensstarke Zielgruppe tätig. Kleinere Einzel-

119 Vgl. Niemeyer (2002), S. 797.

120 Vgl. Härle/Haller (2006), S. 277.

121 Vgl. Joachim (1998), S. 22.

122 Vgl. Wenzel/Frechen/Koineke (2006), S. 286-326. Der Markt für Freizeitimmobilien umfasst eine Fülle unterschiedlicher Immobilientypen. Häufige Formen sind Urban Entertainment Center, Multiplex Kinos, Science Center, Fitness- und Wellnessimmobilien, Freizeit- und Themenparks sowie Stadien und Arenen.

123 Die Funktionsgebundenheit der Immobilienart sowie die Schnelllebigkeit und extremen Zyklusverläufe des Freizeitimmobilienmarktes führen dazu, dass Freizeitimmobilien über eine sehr kurze Lebensdauer verfügen. Darüber hinaus ist für den Erfolg von Freizeitimmo-bilien weniger die immoFreizeitimmo-bilienökonomische Konzeption als vielmehr die unternehmerische Idee entscheidend. Vgl. Froelich (1994), S. 145.

124 Gemeinsam ist ihnen die Beherbergung von Einrichtungen, die im weitesten Sinne soziale Funktionen innehaben. Dazu gehören Seniorenimmobilien, Krankenhäuser, Rehabilitati-onskliniken und -zentren sowie sonstige Immobilien, die karitativen Zwecken dienen oder sozialen Charakter haben. Vgl. Falk (2004), S. 782.

125 Vgl. Busz (2003), S. 32-40.

objekte werden überwiegend von lokalen Wohnungsbauunternehmen und mittelständischen Bauträgern realisiert. Des Weiteren treten Betreiber von Sozialimmobilien als Entwickler auf, deren Motivation die Gewährleistung ih-rer spezifischen Ansprüche darstellt.¹²⁶

Im Mittelpunkt der nachfolgenden Untersuchung sollen Gewerbeimmobilien stehen. Eine ausschließliche Betrachtung dieser Immobilientypen ist aber an-gesichts der Tatsache, dass in der Praxis bei innerstädtischen Projekten über-wiegend Mischformen mit Wohnanteil und Sondernutzungen realisiert werden, nicht zielführend.