Fallbeispiel 1: Siedlungserweiterung Fliederstraße und Fossenhofstraße

Das Planungsvorhaben umfasst zwei räumlich getrennte Teilgebiete in der Gemeinde Frei-stadt, die etwa 200 Meter voneinander entfernt sind (vgl. Abbildung 9)

Abbildung 9: Lage der Planungsgebiete

Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: mandl raumplanung

Aufgrund ihrer Nähe zueinander und der gleichzeitigen Neuplanung als Siedlungserweite-rungsgebiet werden die beiden Teilgebiete als ein einziges Fallbeispiel betrachtet.

Lage im Raum

Die beiden Neuplanungsgebiete befinden sich etwa 1 km westlich des Stadtgebiets von Frei-stadt im Ortsteil St. Peter. Teilgebiet A mit einer Fläche von etwa 2,5 Hektar liegt direkt

nörd-lich an der B38 (Sternwaldstraße bzw. Böhmerwald Bundesstraße) und in etwa 500 m Ent-fernung vom Bahnhof Freistadt. Weiters ist das Gebiet mit dem Citybus vom Stadtzentrum aus mit öffentlichen Verkehrsmitteln mehrmals täglich erreichbar, schließt im Norden und Osten an einen bereits bestehenden Siedlungssplitter an und wird zurzeit landwirtschaftlich genutzt.

Topographisch gesehen erstreckt sich das Gebiet über einen südwestlich geneigten Hang und wird durch eine Böschung in zwei ungleich große Bereiche geteilt, wobei der untere Be-reich eine durchschnittliche Neigung von etwa 6° aufweist, der obere mit etwa 10° deutlich steiler ist (vgl. Anhang C). Direkt unterhalb der Geländekante befindet sich zudem ein land-wirtschaftlicher Ziehweg mit Wegebenützungsrechten. Im Westen wird das Planungsgebiet von einer sich in Fallrichtung erstreckenden muldenförmigen Rinne und einem kleinen Wald-stück begrenzt.

Das ca. 1,7 ha große Teilgebiet B befindet sich nur etwa 200 Meter nordöstlich von Teilge-biet A und liegt direkt an der Fossenhofstraße, von der es im Osten begrenzt wird. Das be-plante Areal liegt an einem mit ca. 7° mehrheitlich nach Osten geneigten Hang, wird im Nor-den von Waldstück und im Westen von landwirtschaftlich genutzter Fläche begrenzt und schließt im Süden nahe an eine an der Schwandterstraße gelegenen Häuserzeile an (vgl.

Abbildung 9).

Planungsmaßnahmen

Der vom Ortsplaner vorgelegte Planungsentwurf umfasst für das Teilgebiet A 26 Parzellen mit einer Fläche von 338 bis maximal 1130 m² (siehe Anhang C). Im unteren und flacheren Teil des Planungsgebietes sind die 13 Parzellen mit einer durchschnittlichen Fläche von 470 m² durchwegs kleiner und sollen überwiegend in gekuppelter Bauweise bebaut werden. Die-ser Bereich ist zudem durch einen 8 m breiten Lärmschutzwall von der B 38 abgegrenzt. Als ergänzende Maßnahme sollen für die der Bundesstraße am nächsten gelegenen Häuser im ersten Stock Lärmschutzfenster vorgeschrieben werden. Die das Gebiet trennende Gelän-dekante bleibt in dem Erschließungskonzept als öffentlicher und bespielbarer Freiraum erhal-ten. Die 13 Parzellen im oberen Bereich von Teilgebiet A sind aufgrund der Steilheit des Hanges mit einer durchschnittlichen Fläche von 875 m² fast doppelt so groß wie diejenigen im unteren Bereich, weshalb hier auch eine freistehende Bauweise vorgesehen ist.

Die technische Infrastruktur hat für die Wasserver- und -entsorgung laut Erschließungskon-zept über das geplante öffentliche Kanal- und Wassernetz zu erfolgen, die Energieversor-gung über das bereits vorhandene Elektrizitätsnetz. Über Formen der WärmeversorEnergieversor-gung wurden keine Planungsüberlegungen angestellt, jedoch befindet sich in unmittelbarer Nähe der beiden Teilgebiete ein Gasnetz.

Bezüglich der Gebäudehöhen wurde laut Erschließungskonzept festgelegt, dass talseitig maximal 2 Geschosse in Erscheinung treten dürfen. Für bergseitig erschlossene Parzellen gilt zusätzlich als maximal zulässige Bauhöhe ein Vollgeschoss mit einer bergseitigen Fas-sadenhöhe von maximal 4,5 m. Bei der Dachform (Flach-, Pult-, Walm- oder Satteldach) wurden keine Vorschriften gemacht, zu berücksichtigen ist in jedem Fall jedoch eine hangpa-rallele Ausrichtung. Die Dachneigung muss bei Pultdächern bergseitig ansteigen und darf

maximal 9°, bei Satteldächern maximal 45° betragen. Weiters wurden für jede Wohneinheit mindestens zwei voneinander unabhängig nutzbare PKW-Abstellplätze und deren Straßen-fluchtlinien geregelt und für die je nach Topographie bedarfsmäßige Abtreppung des Gelän-des Maximalhöhen von Stützmauern festgelegt. Die nicht überbauten Flächen sind laut Er-schließungskonzept als öffentliche Freiräume zu nutzen und dürfen nur mit standortgerech-ten und klein- bis mittelwüchsigen Laubbäumen bepflanzt werden.

Teilgebiet B an der Fossenhofstraße ist in einen unteren und oberen Bereich untergliedert, deren insgesamt 20 Parzellen in zwei Phasen jeweils für freistehende Einfamilienhäuser er-schlossen werden sollen. Die 9 Parzellen des unteren Bereiches sind in der ersten Phase zu veräußern und weisen eine durchschnittliche Fläche von 800 m² auf. Die weiteren 11 Parzel-len haben eine durchschnittliche Fläche von 950 m². Für Teilgebiet B wurden bisher noch keine schriftlichen Festlegungen bezüglich Erschließung mit Infrastruktur, Bauhöhen etc.

gemacht.

Planungsverlauf

Teilgebiet A wurde vor etwa 13 Jahren von der Stadtgemeinde Freistadt angekauft. Nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen Spekulationsfrist wurde im Zuge der „Baulandoffen-sive Freistadt“ der Ortsplaner von Freistadt mit der Erstellung eines Erschließungskonzeptes betraut, wobei als oberstes Planungsziel eine Siedlungserweiterung angestrebt wurde. Auf-grund vorangegangener Vereinbarungen im Gemeinderat konnte erst mit der Planung be-gonnen werden, wenn gleichzeitig auch das sich in Privatbesitz befindliche Teilgebiet B mit einbezogen wurde, für das ebenfalls ein Erschließungskonzept mit den gleichen Prämissen ausgearbeitet wurde.

Die Parzellen sollten auf Wunsch der Gemeinde eher klein sein und vor allem für junge Fa-milien eine preisgünstige Möglichkeit zur Niederlassung in Freistadt darstellen. Die im Hin-tergrund dazu stehenden Überlegungen der Stadtgemeinde Freistadt bestanden darin, einer in den letzten Jahren zu beobachtenden Abwanderung entgegenzuwirken. Während der Planungsphase wurden die Entwürfe wiederholt dem Bauausschuss zur Begutachtung vor-gelegt und auch die Landesregierung als Aufsichtsbehörde informiert. Dabei wurden allfällige Einwendungen des Bauausschusses (Festlegung von Bauhöhen etc.), der BürgerInnen mit Parteienstellung oder des Landes (Lärmschutz, Oberflächenwasserabfluss etc) behandelt und in die Planung miteinbezogen.

Letztendlich wurde im Juni 2009 in der letzten Bauausschusssitzung der damaligen Legisla-turperiode das Erschließungskonzept für die beiden Teilgebiete einstimmig angenommen und in weiterer Folge dem Gemeinderat vorgelegt. In diesem Gremium konnte jedoch keine Mehrheit für das Projekt gefunden werden, da sich die politischen Fraktionen nicht einigen konnten, ob der Verkauf der Grundstücke direkt über die Gemeinde oder über eine Bank erfolgen sollte. Aus diesem Grund wurden die beiden Projekte ruhend gestellt. Erst nach der Gemeinderatswahl im September 2009 konnte eine Einigung erzielt und mit dem Verkauf der Grundstücke begonnen werden. Zum Zeitpunkt der Berichterstellung waren etwa zwei Drittel der Grundstücke verkauft. Anzumerken ist jedoch, dass manche Käufer im unteren Bereich von Teilgebiet A anstatt einer gleich zwei der kleinen Parzellen kauften.