Werkstatt: Praxis Heft 68
Investitionsprozesse im Wohnungsbestand
der 70er und 80er Jahre
Ein Projekt des Forschungsprogramms „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) betreut vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR).
ISSN 1436 – 0063
(Schriftenreihe)
ISBN 978-3-87994-968-7
In der Schriftenreihe Werkstatt: Praxis veröffentlicht das Bundes-ministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) aus-gewählte, praxisorientierte Ergebnisse aus der Ressortforschung.
Werkstatt: Praxis Heft 68
Berlin 2010
Die vom Auftragnehmer vertretene Auffassung ist nicht unbedingt mit der des Herausgebers identisch.
IMPRESSUM
Herausgeber
Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Berlin
Wissenschaftliche Begleitung
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), Bonn
Bearbeitung
Analyse & Konzepte, Hamburg (Auftragnehmer) Matthias Klupp
Jens Töpper Tanja Tribian
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Bonn Wolfgang Neußer
Matthias Waltersbacher
Druck
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn
Bestellungen
forschung.wohnen@bbr.bund.de Stichwort: Werkstatt: Praxis Heft 68
Nachdruck und Vervielfältigung
Alle Rechte vorbehalten
Nachdruck nur mit genauer Quellenangabe gestattet. Bitte senden Sie uns zwei Belegexemplare zu.
Inhalt
Kurzfassung
1Summary
51 Einleitung
91.1 Ziel des Forschungsprojektes 9
1.2 Untersuchungsdesign 9
2 Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre – Grundlagen
122.1 Wohnungsbautätigkeit in Ost- und Westdeutschland 12
Wohnungsbau in Westdeutschland 12
Wohnungsbau in Ostdeutschland 12
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Ost- und Westdeutschland 13
2.2 Wohnungspolitische Einflüsse auf das Angebot 14
Wohnungsbauförderung in der Bundesrepublik 14
Bestandsorientierung 16
Frei finanzierter Wohnungsbau 16
Eigentumsbildung 16
2.3 Strukturtypen des Wohnungs- und Städtebaus 18
Großwohnsiedlungen 18
Blockrandbebauung und innerstädtische Wohnsiedlungen 21
2.4 Bauliche Probleme an Wohngebäuden der 70er und 80er Jahre 23
2.5 Sekundärdatenanalyse 24
Bautätigkeit in den Ländern 24
Kleinräumige Betrachtung der Wohnungsbestände in Mehrfamilienhäusern 24
Reflexion Sekundärdatenanalyse 27
Datenlage in den Ländern 28
2.6 Entwicklungen seit 1990 31
Quantitative und qualitative Veränderungen des Wohnungsbestandes 31
Veränderungen der Eigentümerstruktur 34
3 Marktstellung und Investitionen – Empirische Ergebnisse
363.1 Eigentümerbefragung 36
Erhebungsmethode 36
Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen 43
Wohnungsbestände in kleineren Wohnsiedlungen 55
Fazit Eigentümerbefragung 66 3.2 Bewohnerbefragung 67 Erhebungsmethode 67 Wohnungsstruktur 68 Haushaltsstruktur 69 Instandhaltungsmaßnahmen 69 Miethöhe 70
Wohnzufriedenheit und Nachbarschaft 70
Fazit Bewohnerbefragung 73
Verteilung der Wohnungsbestände auf die Markttypen 77
4.2 Investitionsstrategien und Förderungen 78
Investitionen nach Baualtersklassen 78
Investitionsmaßnahmen im Bestand der 70er und 80er Jahre 78
Eigentümer im Vergleich 82
4.3 Typisierung der Bestände 83
5 Zusammenfassung und Empfehlungen
946 Ansätze zur Entwicklung eines Monitoring
996.1 Beurteilung der vorhandenen Datenbasis 99
6.2 Referenzbestand und Datenabfrage 99
Abfrage der Bestandsstruktur 100
Abfrage der baulichen Investitionen 101
Literaturverzeichnis
102Abbildungs-/Tabellenverzeichnis
Abbildung 1 Forschungsdimensionen 10
Abbildung 2 Untersuchungsdesign 11
Abbildung 3 Fertig gestellte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in West- und Ostdeutschland 13
Abbildung 4 Bewilligungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau 1970 bis 1989 (alte Länder) 15
Abbildung 5 Neubau Eigentums- und Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern 17
Abbildung 6 WBS 70: Sektionsgrundriss 2.–5. Geschoss und Grundriss einer 4-Raum-Wohnung 20
Abbildung 7 Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 1969/70 bis 1989 25
Abbildung 8 Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 1969/70 bis 1989 je 1.000 Einwohner 25
Abbildung 9 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1969/70 bis 1990 26
Abbildung 10 Anteile Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 1969/70 bis 1990 an
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2005 insgesamt 27
Abbildung 11 Entwicklung der Wohnungsbauinvestitionen 33
Abbildung 12 Befragungs- und Fallstudienorte 37
Abbildung 13 Gründe für Absagen 39
Abbildung 14 Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen nach Baualter
und Ost- und Westdeutschland 43
Abbildung 15 Marktsituation in Großwohnsiedlungen 44
Abbildung 16 Marktsituation in Großwohnsiedlungen 45
Abbildung 17 Mietniveau der Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen 45
Abbildung 18 Gründe für Leerstand in Großwohnsiedlungen 46
Abbildung 19 Einschätzung der Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen 48
Abbildung 20 Investitionen in die Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen 49
Abbildung 21 Gründe für Investitionen in Großwohnsiedlungen 49
Abbildung 22 Durchgeführte und geplante Modernisierungsmaßnahmen in Großwohnsiedlungen 51
Abbildung 23 Aktuelle Mieterstruktur in Großwohnsiedlungen 53
Abbildung 24 Zukünftige Mieterstruktur in Großwohnsiedlungen 54
Abbildung 25 Wohnungsbestände in kleineren Wohnsiedlungen getrennt
nach Baualter und Ost- und Westdeutschland 56
Abbildung 26 Marktsituation aktuell und zukünftig in kleineren Wohnsiedlungen 56
Abbildung 27 Mietniveau der Wohnungsbestände in kleineren Wohnsiedlungen 57
Abbildung 28 Gründe für Leerstand in kleineren Wohnsiedlungen 58
Abbildung 29 Einschätzung der Wohnungsbestände in kleineren Wohnsiedlungen 59
Abbildung 30 Investitionen in die Wohnungsbestände in kleineren Wohnsiedlungen 60
Abbildung 31 Gründe für Investitionen in kleineren Wohnsiedlungen 60
Abbildung 32 Gründe für nicht durchgeführte Investitionen in kleineren Wohnsiedlungen 61
Abbildung 33 Durchgeführte und geplante Modernisierungsmaßnahmen
in kleineren Wohnsiedlungen 62
Abbildung 34 Aktuelle Mieterstruktur in kleineren Wohnsiedlungen 66
Abbildung 35 Zukünftige Mieterstruktur in kleineren Wohnsiedlungen 66
Abbildung 36 Zufriedenheit nach Aspekten der Wohnung 71
Abbildung 37 Zufriedenheit nach Aspekten des Wohnhauses 71
Abbildung 38 Zufriedenheit nach Aspekten der Umgebung 72
Abbildung 39 Strukturtypen des Wohnungsbaus der 70er/80er Jahre 76
Abbildung 40 Geplante Investitionen 2008 bis 2012 78
Abbildung 41 Geplante Investitionen 2008 bis 2012 pro Wohnung 78
Abbildung 42 Inanspruchnahme von Beratungsleistungen der Energieagenturen 81
Abbildung 43 Inanspruchnahme von Fördermitteln 81
Abbildung 44 Bestandsstrategietypen 83
Tabelle 1 Eckpunkte deutscher Wohnungspolitik und Auswirkungen auf das Wohnungsangebot 18
Tabelle 2 Datenlage in den Ländern 28
Tabelle 3 Abgänge ganzer Wohngebäude 32
Tabelle 4 Auswahl Kommunen: Matrix 36
Tabelle 5 Ausgangsstichprobe 38
Tabelle 6 Rücklauf nach Eigentümerstruktur 40
Tabelle 7 Eigentümer nach Anzahl der Wohneinheiten insgesamt 41
Tabelle 8 Eigentümer nach Anzahl der Wohneinheiten am Standort 41
Tabelle 9 Anzahl Wohneinheiten nach Eigentümern 42
Tabelle 10 Anzahl Wohneinheiten nach Markttypen 42
Tabelle 11 Auslaufen der Belegungs- und Mietpreisbindungen 44
der Großwohnsiedlungen – Gesamt 50
Tabelle 15 Investitionen in die Wohnungsbestände
der Großwohnsiedlungen – Unternehmenskategorien 50
Tabelle 16 Investitionen in die Wohnungsbestände
der Großwohnsiedlungen – Wohnungsmarkttypen 51
Tabelle 17 Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen
der Großwohnsiedlungen – Gesamt 52
Tabelle 18 Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen
der Großwohnsiedlungen – Unternehmenskategorien 53
Tabelle 19 Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen
der Großwohnsiedlungen – Wohnungsmarkttypen 54
Tabelle 20 Auslaufen der Belegungs- und Mietpreisbindungen in kleineren Wohnsiedlungen 56
Tabelle 21 Markteinschätzung in kleineren Wohnsiedlungen nach Wohnungsmarkttypen 57
Tabelle 22 Leerstandsquoten in kleineren Wohnsiedlungen nach Wohnungsmarkttypen
und Ost- und Westdeutschland 58
Tabelle 23 Einschätzung der Wohnungsbestände in kleineren Wohnsiedlungen 59
Tabelle 24 Investitionen in die Wohnungsbestände der kleineren Wohnsiedlungen – Gesamt 61
Tabelle 25 Investitionen in die Wohnungsbestände der kleineren
Wohnsiedlungen – Unternehmenskategorien 63
Tabelle 26 Investitionen in die Wohnungsbestände der kleineren
Wohnsiedlungen – Wohnungsmarkttypen 63
Tabelle 27 Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen der kleineren
Wohnsiedlungen – Gesamt 64
Tabelle 28 Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen der kleineren
Wohnsiedlungen – Unternehmenskategorien 64
Tabelle 29 Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen der kleineren
Wohnsiedlungen – Wohnungsmarkttypen 65
Tabelle 30 Wohndauer 68
Tabelle 31 Wohnungsgröße 68
Tabelle 32 Wie viele Zimmer hat Ihre Wohnung? 68
Tabelle 33 Haushaltsgröße 68
Tabelle 34 Anzahl der Kinder 69
Tabelle 35 Von Geburt an erlernte Sprache 69
Tabelle 36 Durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen 69
Tabelle 37 Gewünschte Instandhaltungsmaßnahmen 70
Tabelle 38 Subjektive Mietpreise 70
Tabelle 39 Wie zufrieden sind Sie mit Ihrer Wohnsituation? 70
Tabelle 40 Nachbarschaftsverhältnis 73
Tabelle 41 Veränderungen des Nachbarschaftsverhältnisses 73
Tabelle 42 Gründe für einen Umzug 73
Tabelle 43 Umzugsziel 73
Tabelle 44 Anforderungen an das neue Umfeld 73
Tabelle 45 Wohnungsbestand 77
Tabelle 46 Investitionen in die Wohnungsbestände der 70er/80er Jahre – Gesamtbestand
nach Wohnungsmarkttypen 79
Tabelle 47 Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungsbeständen der
70er/80er Jahre – Wohnungsmarkttypen 80
1
Kurzfassung
Die Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre spielen eine bedeutende Rolle bei der Wohnraumversorgung in Deutschland, denn rund ein Viertel der Wohnungen in Mehr- familienhäusern ist in dieser Zeit entstanden. Um die Bestände auch zukünftig marktgän-gig zu halten, sind Investitionen notwendig, deren Realisierung jedoch in hohem Maße von der jeweiligen Marktsituation und den Eigentümerzielen abhängt. Vor diesem Hin-tergrund sind die Investitionsprozesse der unterschiedlichen Eigentümergruppen für die Wohnungs- und Stadtentwicklungspoli-tik von zunehmendem Interesse.
Die vorliegende Untersuchung der Woh-nungsbestände der 70er und 80er Jahre bildet einen Baustein eines Bestandsmo-nitorings, das als Basis für Prognosen und
wohnungspolitische
Handlungsempfeh-lungen dienen kann. Für dessen Entwick-lung hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) inzwischen mehrere Untersuchungen vorgenommen. Ziel ist es, eine räumliche und methodi-sche Strukturierung der betreffenden Woh-nungsbestände nach Eigentümergruppen zu ermöglichen. Auf dieser Basis sollen die Marktprozesse und die unterschiedlichen Bestandsstrategien und Ziele der Akteurs-gruppen analysiert werden, um daraus Rück-schlüsse für die zukünftige Entwicklung des Wohnungsbestandes und daraus resultie-rende wohnungspolitische Implikationen zu ziehen.
Das Untersuchungsdesign setzt sich aus fünf übergeordneten Bausteinen zusammen. In einem ersten Arbeitsschritt erfolgte eine Sekundärdatenanalyse. Dabei wurde eine Bestandsaufnahme der vorhandenen statis-tischen Daten und sonstigen qualitativen In-formationen zu den Beständen der 70er und 80er Jahre vorgenommen. Mithilfe einer bundesweiten Eigentümerbefragung wur-den weitere Hinweise zu der aktuellen Situ-ation sowie den zukünftigen Entwicklungs-tendenzen bei der Investitionstätigkeit in den 70er und 80er-Jahre-Beständen generiert. Die Sicht der Bewohner wurde im Rahmen einer Bewohnerbefragung erfasst. Ein weiterer wesentlicher Baustein des Forschungskon-zeptes war die Durchführung von Fallstu-dien an ausgewählten Referenzstandorten. Ziel war es, die standardisierte Eigentümer-befragung fundiert um qualitative
Informa-tionen zu ergänzen. Neben Expertengesprä-chen wurde hierzu ein übergreifendes Werk-stattgespräch durchgeführt, bei dem einzelne Aspekte der Entwicklung der 70er und 80er-Jahre-Bestände vertieft und daraus resultie-rende Konsequenzen und Anforderungen diskutiert wurden. Im Anschluss an die Em-pirie wurden die Teilergebnisse der einzelnen Arbeitsschritte zusammengeführt, um so die Ergebnisse im Gesamtzusammenhang inter-pretieren zu können. Darüber hinaus wur-den im Zuge der Gesamtauswertung Emp-fehlungen über die Weiterentwicklung des Wohnungsbestandsmonitorings in inhalt-licher und methodischer Hinsicht gegeben. Abschließend wurden aus den Gesamtergeb-nissen Handlungsempfehlungen für die Aus-gestaltung einer zukünftigen Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik und den Umgang mit den Wohnungsbeständen abgeleitet. Im Ergebnis der empirischen Untersuchungs-schritte wurden verschiedene Bestandsstra-tegietypen gebildet. Die Typisierung erfolg-te nach den Kaerfolg-tegorien, die bereits in der Sekundäranalyse und der Eigentümerbefra-gung verwendet worden sind:
die Region: Ost- und Westdeutschland •
der Markttyp: wachsend/strukturstark und •
schrumpfend/stagnierend
der Bestandstyp: Großwohnsiedlung und •
kleinere Siedlungstypen
die Eigentümergruppe: kommunal, genos-•
senschaftlich, privat bzw. institutionell Anhand dieser Kriterien wurden acht Stra-tegietypen gebildet. Dabei haben sich deut-liche Unterschiede aber auch Gemeinsam-keiten zwischen Ost- und Westdeutschland herauskristallisiert. Im Wesentlichen lassen sich folgende Ergebnisse formulieren:
Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre haben eine wichtige Versorgungsfunktion
Bei einer rein quantitativen Betrachtung muss zwischen Ost- und Westdeutschland unterschieden werden. Die höchste Bautä-tigkeit im Mehrfamilienhausbereich hat im Verhältnis zu der Einwohnerdichte in der damaligen DDR stattgefunden. In den Re-gionen im Osten Deutschlands gibt es An-teile von 30 % und mehr am gesamten Woh-nungsbestand. In Westdeutschland fand Wohnungsbau in den 70er und 80er Jahren
in Mehrfamilienhäusern insbesondere in den Agglomerationsräumen mit seinen Kern-städten und den verdichteten Kreisen statt. Die Anteile überschreiten in den Regionen jedoch nur selten die 30 %-Grenze.
Es hat sich gezeigt, dass die untersuch-ten Wohnungsbestände eine große Be-deutung für die Wohnungsmärkte und die Wohnungsversorgung haben. Die Anteile einkommensschwacher Haushalte sind vor allem in den Großwohnsiedlungen vielfach überdurchschnittlich. Diese Situation wird sich zukünftig weiter verfestigen. Insbeson-dere in westdeutschen Großwohnsiedlun-gen in Märkten mit einer hohen Wohnungs-nachfrage übernehmen sie eine wichtige Versorgungsfunktion für einkommensschwa-che Haushalte. Dort sind die Anteile miet-preis- und belegungsgebundener Wohnun-gen am höchsten.
Die Marktfähigkeit ist in der Regel gut, in Abhängigkeit von der Lage und der baulichen Qualität
Die Konkurrenzfähigkeit der Wohnungsbe-stände der 70er und 80er Jahre hängt in erster Linie von der jeweiligen lokalen Marktsitua-tion und der Lage im Stadtgebiet ab. Insbe-sondere die ostdeutschen Bestände befinden sich oft in einer ungünstigen Nachfragesitu-ation. Verstärkt wird die ungünstige Nach-fragesituation durch strukturelle Mängel der Baustruktur und des Wohnumfeldes der grö-ßeren Siedlungen, die sowohl im Osten als auch im Westen zu Benachteiligungen füh-ren und Auswirkungen auf die Zusammen-setzung der Wohnbevölkerung haben. Insgesamt ist die Vermietung in guten Markt-situationen aber in der Regel unproblema-tisch. Handlungserfordernisse gibt es hier insbesondere bei der Steuerung der So- zialstruktur. In Märkten mit hoher Nach-frage zeigt sich eine hohe Abhängigkeit von der kleinräumigen Lage. Im Osten Deutsch-lands ist in schrumpfenden Märkten auch zukünftig weiterhin mit Nachfragerückgang und weiteren Segregationsprozessen zu rech-nen. Insgesamt ist die Wohnzufriedenheit bei den Bewohnern jedoch positiv.
Energetische und altersgerechte Maßnahmen werden zukünftig an Bedeutung gewinnen
Mehr als die Hälfte der befragten Eigentü-mer hat in den vergangenen fünf Jahren Mo-dernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die wichtigsten Handlungsbereiche
umfas-sen hierbei Maßnahmen an der Gebäude- hülle, wie Wärmedämmungen an Dächern und Fassaden sowie den Austausch von Fens-tern. Insgesamt betrifft dies aber nur rund 10 % der Wohnungsbestände. Ein Groß-teil der Bestandsinvestitionen fließt derzeit noch in die Wohnungsbestände der 50er und 60er Jahre.
Die Analysen haben deutlich gemacht, dass der Handlungsbedarf bei den untersuchten Beständen im Hinblick auf Energie einspa-rende Maßnahmen noch relativ gering ist. In der Regel weisen die Bestände vergleichs-weise gute Verbrauchskennwerte auf. Um-fangreichere Maßnahmen sind daher viel-fach erst in den nächsten Jahren zu erwarten. Der Handlungsdruck ist dabei den Bestän-den der 70er Jahre deutlich spürbarer als bei den Beständen der 80er Jahre, die bisher noch nicht so stark im Fokus der Bestandsentwick-lung stehen.
Auch altengerechte Modernisierungen spie-len bei den untersuchten Beständen bis-her eine untergeordnete Rolle. Dies hängt u. a. damit zusammen, dass die Altersstruk-tur häufig noch keine Überalterung auf-weist. Weitere Maßnahmen im Bestand, wie Grundrissveränderungen, spielen bisher keine bedeutende Rolle und werden es auch zukünftig nicht tun. Der Wohnungsrückbau spielt im Untersuchungszusammenhang im Westen bisher praktisch keine Rolle. Aller-dings deutet die Marktsituation an einigen Standorten bereits auf nachhaltige Nachfra-gerückgänge hin, die Rückbaumaßnahmen zukünftig notwendig machen können.
Geringes Mieterhöhungspotenzial ist zentrales Investitionshemmnis
Es gibt eine Vielzahl an Gründen, keine Mo-dernisierungen durchzuführen. Dies hängt auch von den unterschiedlichen unterneh-merischen Strategien ab. Investitionen wer-den z. T. von wer-den Unternehmen nur in sehr geringem Umfang getätigt und die Kosten möglichst gering gehalten. Einzelne Bei-spiele zeigen, dass auch in schwachen Märk-ten dies eine Strategie sein kann, sofern die Vermietung gesichert ist. Dies erfolgt dann durch Preisnachlässe, Investitionszurück-haltung und eine geringe Steuerung der Mieterauswahl.
Hinzu kommt, dass Investitionen durch un-terschiedliche Förderpraktiken gehemmt werden können. Das zentrale Hemmnis für Modernisierungsmaßnahmen sind jedoch in der Regel zu enge Spielräume bei der
Miet-3 Kurzfassung
preisgestaltung. Gerade in Märkten mit An-gebotsüberhängen reagieren die Mieter sehr preissensibel. Bei Beständen im preiswerten Segment ist häufig kein Spielraum nach oben vorhanden. Weitere Hemmnisse können die baulichen Anforderungen in Form von Richt-linien darstellen, wie sie die Energieein-sparverordnung (EnEV 2007, 2009) und die DIN 18025 für barrierefreies Bauen darstel-len. Insbesondere mit der Energieeinspar-verordnung 2009 wird die Befürchtung ver-bunden, dass diese sich ungünstig auf die Investitionstätigkeiten auswirken wird. Eine besondere Herausforderung stellen für die Wohnungseigentümer zudem die Anfor-derungen an den Brandschutz dar. Gerade die Bestände der 70er und 80er Jahre verfü-gen häufig über große Gebäudehöhen, was bei Modernisierungsmaßnahmen hohe Kos-ten zur Folge haben kann. Hierbei besteht die Gefahr, dass aufgrund der umfangreichen Investitionen entsprechende Mittel für an-dere Maßnahmen nicht mehr zur Verfügung stehen.
Bestandsentwicklung als Konsequenz aus Eigentümerstrategien
Inwieweit sich der Wohnungsbestand ver-ändern wird, hängt auch ganz wesentlich von den unternehmerischen Strategien ab. Die unterschiedlichen Strategien führen je nach Eigentümer und je nach Konstella- tion der Eigentümerstruktur vor Ort zu sehr unterschiedlichen Entwicklungen. Als grobe Unterscheidung lassen sich zum einen die so genannten „Verwalter“ beschreiben, die eine Vollvermietung bei möglichst geringem Aufwand in der technischen Gebäudeunter-haltung und -anpassung anstreben. Strategi-sche Überlegungen in Bezug auf die Mieter-struktur spielen eine geringere Rolle als bei anderen Vermietern. Investitionen werden z. T. von den Unternehmen nur in sehr gerin-gem Umfang getätigt, um die Kosten mög-lichst gering zu halten. Beispiele zeigen, dass auch in schwachen Märkten dies eine Strate-gie sein kann, sofern dennoch die Vermietung gesichert wird. Die Vermietung wird dann un-terstützt durch Preisnachlässe und Investiti-onszurückhaltung. Zum anderen gibt es die „Bestandsentwickler“, die verstärkt Wert auf eine zielgruppengerechte Bestandsentwick-lung legen. Gesichtspunkte der Steuerung der Sozialstruktur spielen hier bei der Auswahl der Mieter eine größere Rolle.
Entscheidend für eine erfolgreiche Be-standsentwicklung im Quartier sind die Eigentümer und die Kooperationen zwi-schen ihnen und mit der Kommune. Hier wird sich in unterschiedlichen Konstella-tionen vor Ort zeigen, welche Potenziale in den Quartieren genutzt werden können. Wichtig sind insbesondere die zielgerich-tete Entwicklung der Infrastruktur sowie Wohnumfeldaufwertungen.
Hilfreich sind hierbei Programme, wie die „Soziale Stadt“ oder Stadtumbau-Pro- gramme, die die Entwicklung der Quar- tiere durch ihre Förderkulissen unterstützen und Investitionen anregen. Zum Teil werden hierdurch Maßnahmen ermöglicht, die sonst nicht durchgeführt würden. Wichtiger noch ist der kooperative Charakter dieser Pro- gramme, die eine Basis für eine Zusammen-arbeit zwischen den einzelnen Wohnungs- eigentümern und der Stadtverwaltung liefern.
Regional sind unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten
Der Wohnungsbestand der 70er und 80er Jahre ist regional durch unterschiedliche Entwicklungen geprägt. In prosperierenden Märkten wird es auch weiterhin eine stabile Nachfrage geben. Insbesondere die Bestände in den größeren Wohnsiedlungen werden ein quantitativ bedeutendes Angebot im preis-werten Wohnungsmarktsegment darstellen. In Märkten mit geringerer Nachfrage werden diese Bestände aber auch zunehmend von Leerstand bedroht sein.
Dort, wo ein Wohnungsüberangebot be-steht, werden die Wohnungsbestände in den Großwohnsiedlungen eine ungünstigere Perspektive haben als 50er/60er Jahre-Be-stände, da jene in der Regel eine bessere Lage haben und vielfach bereits weiter entwickelt sind. Damit hängen auch die Problemberei-che der 70er Jahre Bestände zusammen, viel-fach handelt es sich dabei um segregierte Gebiete mit den typischen Problemberei-chen hinsichtlich baulicher Mängel und Nachbarschaftsproblemen.
Bei der Weiterentwicklung der untersuchten Wohnungsbestände handelt es sich um ei-nen langfristigen Prozess. Im Gegensatz zu den 50er und 60er Jahre-Beständen befin-den sich die Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre noch in einer „Vorlaufphase“, die
Weichen für eine Erneuerung dieser Bestän-de werBestän-den jedoch bereits gestellt. In West-deutschland wird der Handlungsschwer-punkt in näherer Zukunft vor allem bei den 70er Jahre-Beständen liegen, insbesondere auch bei denen, die im Rahmen des Sozia-len Wohnungsbaus entstanden sind. Auslau-fende Belegungsbindungen, die Entwicklung kommunaler Finanzhaushalte und die Be-wirtschaftungskosten solcher Quartiere las-sen Perspektiven offen.
Aus der vorliegenden Untersuchung gehen keine näheren Erkenntnisse hervor, dass zu-künftig mit weiteren größeren Veräußerun-gen zu rechnen ist. Jedoch ist hierbei zu be-rücksichtigen, dass entsprechende Pläne ent-weder nicht bekannt sind oder der Verkauf als strategische Maßnahme nicht öffentlich gemacht wird. Auch Mieterprivatisierungen dürften in den untersuchten Beständen kaum eine Rolle spielen.
5
Summary
Housing stock built in the 1970s and 1980s plays an important role in the housing sup-ply in Germany because roughly one quar-ter of the flats in multiple dwellings was built during that period. In order to keep this stock marketable in the future there is a need for investment, the implementation of which depends very much on the individual mar-ket situation and owner objectives. Against this backdrop the investment processes of the different owner groups are of increasing interest for housing and urban development politics.
The present analysis of the housing stock built in the 1970s and 1980s is one module of a stock monitoring system that can serve as a basis of forecasts and action recommen-dations in housing policy. The Federal Insti- tute for Building, Urban and Regional Re-search (BBSR) has in the meantime comple-ted several investigations to develop it further. The objective is to allow a regional and me-thodical classification of the housing stock according to owner groups. This is going to be the basis for analysing the market proces-ses and the different stock management stra-tegies and objectives of the groups of agents. Then statements on the future development of the housing stock and on the resulting im-plications for housing policy will be derived. The structure of the study consists of five high-level blocks. The first step is a secon-dary data analysis. It is about taking stock of the available statistical data and other qua-litative information on the stock built in the 1970s and 1980s. In a nation-wide owner sur-vey further evidence was generated regarding the current situation and the future develop-ment trends in investdevelop-ment into stock built in the 1970s and 1980s. A resident survey was used to capture the views of the residents. Another key building block of the research concept was the implementation of case stu-dies in selected reference sites. The objec- tive was to add well-founded qualitative in-formation to the standardised owner survey. In addition to expert talks this involved an overarching workshop talk with an in-depth discussion on individual aspects of the deve-lopment of the stock built in the 1970s and 1980s as well as on the resulting consequen-ces and requirements. Following this empi-rical phase the partial results of the indivi- dual work steps were brought together so that the results could be interpreted in the
over-all context. Beyond this the overover-all evaluation led to recommendations on the further de-velopment of the housing stock monitoring scheme in terms of content and methods. The last step was to derive from such over-all results the action recommendations for shaping the future housing and urban deve-lopment policy and for handling the housing stock.
As a result of the empirical analysis steps va-rious stock management strategy types were established. The types were established along the categories that had already been used in the secondary data analysis and in the ow-ner survey:
the region: east and west Germany; •
the market type: growing/structurally •
strong and shrinking/stagnating;
the housing stock type: large residential •
settlements and smaller settlement types; the owner group: municipal, cooperative, •
private and institutional.
Based on these criteria eight strategy types were established. In this process clear diffe-rences, but also common features between east and west Germany were identified. The main results are as follows:
Housing stock built in the 1970s and 1980s has an important supply function
In a purely quantitative analysis a distinction between east and west Germany is neces- sary. The most intensive multiple dwelling building activity relative to the population density took place in the former GDR. In the east German regions multiple dwellings ac-count for 30 % of the overall number of units, and even more. In west Germany of the 1970s and 1980s multiple dwellings were mainly built in the agglomeration areas with its core cities and densely populated districts. Howe-ver, in the regions their share hardly ever went beyond the 30 % level.
It turned out that the analysed housing stock is of major importance for the housing mar-kets and for housing supply. The share of low-income households in major residential sett-lements is often higher than average. This si-tuation will remain unchanged in the future. Especially in west Germany large settlements in markets with a high demand for housing have an important supply function for
low-income households. That is where the share of residential units with price control and occupancy regulations is the highest.
Marketability is good in general, depending on location and building quality
The competitiveness of housing stock built in the 1970s and 1980s depends in the first line on the local market situation and on the location in the city. Especially for the east German stock the demand situation is often unfavourable. The unfavourable demand si-tuation is compounded by structural flaws of the building structures and in the living environment of larger settlements, which create disadvantages in the east and west alike and which have an influence on the tenant structure.
All in all renting flats in a good market situa-tion is usually unproblematic. The main need for action is in controlling the social struc-ture. In markets with high demand a lot de-pends on the micro-location. In shrinking markets in the east of Germany we expect a further decline in demand and further segre-gation processes. However, the general level of residents‘ satisfaction with their housing situation is positive.
Energy efficiency measures and adaptation to ageing residents will gain more
importance in future
More than half the owners covered by the sur-vey have conducted modernisation measu-res in the past five years. The most important activities include measures on the building skin, such as thermal insulation of roofs and facades as well as the replacement of win-dows. However, that applies only to about 10 % of the housing stock. The bulk of stock investment is currently still going into the stock built in the 1950s and 1960s.
The analyses have shown that the need for action regarding energy efficiency measures is relatively small in the analysed housing stock. Usually the buildings feature relatively good energy consumption values. So large- scale measures are not to be expected in ge-neral until in a few years. The pressure to act is clearly more evident in stock built in the 1970s than in the 1980s stock, which has so far not been a strong focus of attention for housing stock development.
For the stock analysed so far the role of mo-dernisation for the needs of ageing residents has been rather subordinate. One reason is that the residents are not over-ageing yet.
Further measures on the housing stock, such as changing the floor plans, have not played any important role so far, neither will they in the future. In the context of the study resi-dential unit demolition has played virtually no role in the west so far. However, the mar-ket situation in several sites already indica-tes a lasting decline in demand, which might make demolition measures necessary in the future.
Low rent increase potential is a central obstacle to investment
There are manifold reasons why modernisa-tion measures are not carried out. That also depends on various entrepreneurial strate-gies. Partly the enterprises make very little in-vestment and keep the costs as low as possi-ble. Individual examples show that this can indeed be a strategy in weak markets as long as occupancy is ensured. This includes price discounts, conservative investment and little control of the tenant selection.
In addition the investment obstacles may also include various subsidisation practices. But usually the central obstacle in the way of mo-dernisation measures is too little room for manoeuvre with rent prices. It is especially in markets with excess supply that tenants res-pond with much sensitivity to price. In the low-price segment there is often no poten- tial for a rent increase. Further obstacles in-clude building regulations and directives such as the Energy Efficiency Ordinance (EnEV 2007, 2009) and DIN 18025 for barrier-free building. Especially the 2009 Energy Efficiency Ordinance has led to concerns that it may have an unfavourable effect on invest-ment activity.
Another special challenge for flat owners includes the fire protection requirements. Especially the housing stock built in the 1970s and 1980s often includes fairly high buildings, which may entail high costs for modernisa- tion measures. The risk is that due to such ex-tensive investment the according funds may no longer be available for other measures.
Stock development as a result of owners‘ strategies
The change of the housing stock depends very much on entrepreneurial strategies. De-pending on the owner and on the constella-tion of the local ownership structure the dif-ferent strategies can lead to totally difdif-ferent development routes. A rough classification is that on the one hand there are the
‚mana-7 Summary
gers‘, who aim at full occupancy with a mini-mum of effort and cost for technical building maintenance and adaptation. Strategic consi-derations regarding the tenant structure play a lesser role that they do for other landlords. Such enterprises partly minimise investment in order to keep the costs as low as poss- ible. Examples have shown that this can also be a strategy in weak markets as far as oc-cupancy is nevertheless ensured. Full occu-pancy is supported by rent discounts and investment restriction. On the other hand there are the ‚stock developers‘, who attach more importance to developing the housing stock for their target group. Aspects like con-trolling the social structure play a larger role for tenant selection.
The decisive factors for successful housing stock development in a quarter include the owners, cooperation between them and cooperation with the municipality. Here the different local constellations will show what potential can be utilised in the urban quar-ters. Especially important points are the tar-geted development of the infrastructure and improvement of the living environment. Help can come from programs such as ‚So-ziale Stadt‘ (social city) or urban redevelop-ment programs that provide subsidies in or-der to support the development of urban quarters and stimulate investment. Partly this makes measures possible which would not be taken otherwise. An even more im-portant point is the character of such pro-grams which form the basis of cooperation between the individual flat owners and the city administration.
Regional variation of developments can be expected
The housing stock built in the 1970s and 1980s is characterised by differences in re-gional developments. In prospering markets there will be further stable demand in the fu-ture. Especially housing in larger residential settlements will make up a significant quan-tity of the supply in the low-price residen- tial market segment. However, in markets with less demand such housing stock will be increasingly threatened with vacancies.
Where housing supply exceeds demand the prospects for housing stock in large residen-tial settlements will be more unfavourable that for stock from the 1950s and 1960s be-cause the latter units are usually in better lo-cations and are already further developed. That also relates to the problem areas of the stock built in the 1970s. In many cases these are segregated areas with the typical difficul-ties regarding building flaws and neighbour-hood problems.
The development of the analysed housing stock is a long-term process. Other than the 1950s and 1960s stock the housing stock built in the 1970s and 1980s is still in the ‚prepa-ration‘ phase, but the direction for renova-ting the stock is already being defined. In west Germany the focus of action in the near future will be mainly on the 1970s stock, especially on projects that were built as coun-cil housing. The expiry of occupancy regu-lation, the development of municipal bud-gets and the costs of managing such quarters leave the prospects open.
The present investigations do not result in any findings that further major unit sales can be expected in the future. However, it should be taken into account that such plans are either not known or that the sale may be kept out of the public as a strategic measure. Tenant privatisation will hardly play a role for the stocks analysed here.
9
1 Einleitung
1.1 Ziel des Forschungsprojektes
Die Bestände der 70er und 80er Jahre spielen eine bedeutende Rolle bei der Wohnraum-versorgung in Deutschland. Rund ein Viertel der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist in dieser Zeit entstanden. Um die Bestände auch zukünftig marktgängig zu halten, sind Investitionen notwendig. Die Realisierung der zu erwartenden Investitionen hängt je-doch in hohem Maße von unterschiedlichen Marktsituationen und Eigentümerzielen ab. Gleichzeitig ist die Eigentümerlandschaft bei den 70er und 80er Jahre-Beständen inzwi-schen sehr breit gefächert und es werden ver-mehrt Bestände von – oftmals ausländischen – Fonds aus anlagestrategischen Gründen er-worben, wodurch im Zusammenspiel mit sehr unterschiedlichen Entwicklungen auf den lokalen Märkten eine stark differen- zierte Angebotsstruktur entsteht.Vor diesem Hintergrund sind die Investiti-onsprozesse der unterschiedlichen Eigentü-mer für die Wohnungspolitik und -forschung von zunehmendem Interesse. Daher soll ein Bestandsmonitoring entwickelt werden, das als Basis für Prognosen und wohnungspoliti-sche Handlungsempfehlungen dienen kann. Für deren Entwicklung hat das Bundesins-titut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) inzwischen mehrere Untersuchun-gen vorUntersuchun-genommen, wie z.B. das Wohnungs-bestandspanel für die neuen Bundesländer, die Studien „Perspektiven der Wohnungsbau-investitionen in den neuen Bundesländern“, „Investitionsprozesse im privaten Mehrfami-lienhausbestand“, „Investitionsprozesse im Bestand der 50er und 60 Jahre“ sowie letztlich auch das Wohnungsmarktbeobachtungssys-tem des BBSR.
Im Rahmen dieser Forschungen werden u. a. folgende Ziele verfolgt:
Räumliche Strukturierung der zu unter-•
suchenden Wohnungsbestände nach Eigentümergruppen
Betrachtung der Marktprozesse sowie der •
unterschiedlichen Bestandsstrategien und Ziele der Akteursgruppen
Untersuchung der Bestandsinvestitio-•
nen im Hinblick auf baualtersspezifische Tendenzen
Bestandsinvestitionen und Marktperspek-•
tiven der Bestände in den unterschiedli-chen Marktregionen in Abhängigkeit von den verschiedenen Wohnungs- und Eigentümertypen
Auswirkungen wohnungs- und städtebau-•
politischer Instrumente, wie z.B. soziale Wohnraumförderung und Städtebauför-derung auf die Investitionen
Identifizierung möglicher
Hemm-•
faktoren für Investitionen in den Wohnungsbestand
Untersuchung der energetischen Quali-•
tät der Wohnungsbestände und Ermitt-lung aktueller und zukünftig zu erwarten-der Maßnahmen sowie erwarten-der Potenziale zur Minderung der Emissionen
Ermittlung der Standards und Potenzi-•
ale im Hinblick auf das altengerechte Wohnen.
Mit diesem Forschungsvorhaben kann nun ein Baustein durch die Darstellung der Inves-titionsprozesse in den Mietwohnungsbestän-den der 70er und 80er Jahre mit ihren spezi-fischen Strukturen hinzugefügt werden. Analyse & Konzepte wurde Ende Januar 2007 mit der Bearbeitung der Studie zum „Bestandsmonitoring zur dauerhaften Beo-bachtung von Investitionsprozessen im Woh-nungsbestand unter besonderer Berücksich-tigung der 70er und 80er Jahre-Bestände“ beauftragt.
1.2 Untersuchungsdesign
Das Untersuchungsdesign setzt sich insge-samt aus fünf übergeordneten Bausteinen zusammen:
Sekundärdatenanalyse
Im ersten Arbeitsschritt erfolgte eine Sekun-därdatenanalyse. In diesem Rahmen wur-de eine Bestandsaufnahme wur-der erfassbaren Daten zu den Beständen der 70er und 80er Jahre der statistischen Ämter sowie Erkennt-nissen aus Forschungsprojekten vorgenom-men (vgl. Kap. 2.5). Ziel der Bestandsaufnah-me war es, einen Überblick über die vorhan-dene Daten- und Informationslage über den Bestand der 70er und 80er Jahre und dem
investiven Umgang mit ihm zu erstellen. Es wurde eine erste Systematisierung erarbei- tet und Forschungslücken deutlich gemacht sowie erste Hypothesen zur Bestandsent-wicklung entwickelt, die in der weiteren Un-tersuchung überprüft wurden.
Eigentümerbefragung
Primäres Ziel der Befragung war es, ein aus-sagekräftiges Bild der aktuellen Situation so-wie den zukünftigen Entwicklungstenden-zen der Wohnungsbauinvestitionen bei den 70er und 80er-Jahre-Beständen zu zeichnen (vgl. Kap. 3.1). Hierfür waren unterschiedli-che unternehmerisunterschiedli-che Strategien zu erwar-ten, z. B. im Hinblick auf die Langfristigkeit des Engagements oder die Zielrichtungen der Bestandsentwicklung.
Diese Strategien und Parameter werden je-weils stark durch den aktuellen baulichen Zustand des Wohnungsbestandes, die lo- kale Marktsituation und die dort zu erwarten-den Entwicklungstenerwarten-denzen sowie durch die politischen Rahmenbedingungen bestimmt. Vor diesem Hintergrund ging es in der Unter-suchung darum, ein differenziertes Bild der Gegenwart, insbesondere aber auch der mit-telfristigen Entwicklungen dieser Bestände zu zeichnen. Dabei sollten sowohl qualitative Aspekte als auch quantitative Größenordnun-gen herausgearbeitet werden, die eine fun-dierte Abschätzung der weiteren Entwicklun-gen in diesem Marktsegment ermöglichen.
Bewohnerbefragung
Um die aus den Investitionsprozessen resul-tierenden Folgen für die Bewohner in die Be-wertung einbeziehen zu können, wurde an vier ausgewählten Fallstudienstandorten eine qualitativ orientierte Bewohnerbefra-gung durchgeführt. Dabei wurden Aspekte, wie die Wohnzufriedenheit, die Bewertung durchgeführter baulicher und sozialer Maß-nahmen oder Umzugspläne abgefragt. In jedem der vier ausgewählten Fallstudienge-biete wurden 40 gültige telefonische Inter-views mit Bewohnern durchgeführt.
Fallstudien
In einem weiteren Arbeitsschritt wurden an Referenzstandorten Fallstudien durchge-führt mit dem Ziel, die standardisierte Eigen-tümerbefragung fundiert um qualitative In-formationen zu ergänzen (vgl. Kap. 3.3). Auf diese Weise sollten insbesondere die strate-gischen Ausrichtungen und Planungen der Wohnungseigentümer und die daraus resul-tierenden Investitions-, Kooperations- und Bewirtschaftungsaktivitäten deutlicher als in der standardisierten Befragung abgebil-det werden. Darüber hinaus wurden im Rah-men der Fallstudien neben den Eigentümern auch grundlegende Planungen, programma-tische Aktivitäten und Sichtweisen der Kom-munalverwaltungen (Wohnungs-, Sozial-, Planungsämter), der Bewohner sowie ande-rer lokaler Akteure einbezogen.
Durch diesen Arbeitsschritt können die durch die Eigentümer induzierten Investitions- bzw. auch Desinvestitionsprozesse mit ihren Folgen für die Stadtentwicklung identifiziert werden. Daraus konnten z.B. Erkenntnisse für den Umgang mit den entsprechenden Be-ständen aus Sicht der kommunalen Verwal-tung und somit Handlungsmöglichkeiten für die Wohnungs- bzw. Stadtentwicklungspoli-tik abgeleitet werden.
Neben Expertengesprächen wurde hierzu ein Werkstattgespräch durchgeführt, bei dem einzelne Aspekte der Entwicklung der 70er und 80er-Jahre-Bestände vertieft und daraus resultierende Konsequenzen und Anforde-rungen diskutiert wurden.
Zusammenfassende Analysen
In einem abschließenden Arbeitsschritt werden die Teilergebnisse der einzelnen Arbeitsschritte zusammengeführt, um so die
Abbildung 1 Forschungsdimensionen Inhaltliche Dimension Wohnungsbestand - Volumen - Wohnungstypen - Baustruktur - Siedlungstypen - Wohnungsmarkttypen Investitionsprozesse
- Art und Umfang - Entscheidungsgründe Bestandsstrategien Methodische Dimension - Datenlage/-qualität - Kompatibilität und - Fortschreibung - Bewertung der Daten
Gesamtauswertung und Ableitung von Thesen
Quelle: Eigene Darstellung11 Einleitung
Ergebnisse im Gesamtzusammenhang inter-pretieren zu können (vgl. Kap. 4). Methodisch kam es hierbei darauf an, die quantitativ ge-wonnenen Ergebnisse durch die qualitativen Erkenntnisse zueinander in Beziehung zu setzen, um so die Forschungsleitfragen abschließend zu beantworten.
Darüber hinaus werden mit der
Gesamtaus-wertung Empfehlungen über die
Weiterentwicklung des
Wohnungsbestands-monitorings des BBSR in inhaltlicher und methodischer Hinsicht gegeben. Abschlie-ßend werden aus den Gesamtergebnissen Handlungsempfehlungen für die Ausgestal-tung einer zukünftigen Wohnungs- und Stadt-entwicklungspolitik und den Umgang mit den Wohnungsbeständen gegeben.
Abbildung 2
Untersuchungsdesign
Projektphasen
Dokumentation/
Veranstaltungen
Vorbereitung Sekundäranalyse Vorbereitung Befragungen und Fallstudien Eigentümerbefragung Bewohnerbefragung Durchführung Auswertung Fallstudien Begleitende Beratung Dokumentation Auswertung Fallstudien Zusammenfassende Analysen 1. Sachstandsbericht 2. Sachstandsbericht 1. Zwischenbericht 2. Zwischenbericht Projektwerkstatt Endbericht Durchführung Auswertung Veröffentlichung 1. Hj. 2007 2. Hj. 2007 2. Hj. 2008 2. Hj. 2009 1. Hj. 2008 1. Hj. 2009 1. Hj. 2010
2 Wohnungsbestände der 70er und
80er Jahre – Grundlagen
Die Sekundärdatenanalyse stellt den ersten Arbeitsschritt des Forschungsprojektes dar. Gegenstand der Bestandsaufnahme ist die vorhandene Daten- und Informationsla-ge hinsichtlich des Wohnungsbestandes der 70er und 80er Jahre sowie die Ermittlung mög-licher Daten- und Forschungslücken. Des Weiteren wird die Wohnungsbautätigkeit in den Kontext der Wohnungspolitik der 70er und 80er Jahre gestellt sowie ihre Rolle für den Wohnungsmarkt und die Wohnungsver-sorgung aufgezeigt. Ebenso erfolgt ein kurzer Überblick über ihre städtebauliche und stadt-entwicklungspolitische Funktion.
2.1 Wohnungsbautätigkeit in
Ost- und Westdeutschland
Die Wohnungsbautätigkeit wird von konjunk-turellen Entwicklungen sowie politischen Vorgaben geprägt. In beiden Teilen Deutsch-lands gab es in den 70er und 80er Jahren an-gesichts der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutliche quantitative und qualitativeUnter-schiede in der Wohnungsbautätigkeit.1
Wohnungsbau in Westdeutschland
Im früheren Bundesgebiet war Anfang der 70er Jahre ein starker Anstieg der Bauleis-tungen zu verzeichnen, der 1973 mit mehr als 700.000 fertig gestellten Wohnungen sei-nen Höhepunkt fand. Anfang der 70er Jahre galt damit der kriegsbedingte Wiederaufbau als abgeschlossen. Der Bauboom bewirkte so-gar kurzfristig ein Überangebot insbesondere bei Eigentumswohnungen und im frei finan-zierten Mietwohnungsbestand.
Die Ursachen für den Bauboom Anfang der 70er Jahre lagen u. a. in hohen Inflationsraten und der allgemeinen Kapitalflucht in Immo-bilien sowie der umfangreichen Bereitstellung von Fördermitteln vonseiten des Bundes und der Länder. In der Folge sorgten jedoch die 1972 einsetzende Konjunkturkrise sowie stei-gende Zinsen und erhöhte Baukosten für einen raschen Rückgang der Baufertigstellun-gen. In der ersten Hälfte der 70er Jahre bra-chen die Fertigstellungszahlen im Geschoss-wohnungsbau geradezu ein. Bis 1984 wies dann der Wohnungsneubau ein gleichbleiben-des Niveau von unter 400.000 Wohnungen im Jahr auf, bevor im Jahr 1988 der Tiefpunkt mit
knapp über 200.000 fertig gestellten Wohnun-gen erreicht wurde. Besonders betroffen von diesem Rückgang war der Geschosswoh-nungsbau – 1979 wurde nur noch ein Viertel der Bauleistung aus dem Rekordjahr 1973 er-reicht. Aufgefangen wurde der zahlenmäßige Rückgang von der Bautätigkeit im Ein- und Zweifamilienhausbau, der 1976 erstmals und bis 1989 fast durchgängig einen höheren Anteil der jährlichen Bauleistung hatte als der Mehrfamilienhausbau. Von den rund 3,5 Mil-lionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die zwischen 1970 und 1990 in Westdeutsch-land errichtet wurden, entstand nur rund ein Drittel in den 80er Jahren (vgl. Abb. 3). Wohnungsbau in Ostdeutschland
Im Gegensatz zu den wirtschaftlichen Prozes-sen in der alten Bundesrepublik wurde der Wohnungsbau in der DDR auf der Grund- lage von Fünf-Jahresplänen zentral gesteu-ert und unterlag somit weniger konjunk-turellen Schwankungen als vielmehr sich verändernden politischen Vorgaben. Ein wesentlicher Einschnitt erfolgte durch die Aufstellung neuer Fünf-Jahrespläne mit Beginn der 70er Jahre.
Bereits Ende der 60er Jahre zeichnete sich ab, dass die Bauwirtschaft nicht den Bedarf an Neubauwohnungen erfüllen konnte. Wäh-rend in den 60er Jahren noch ein Schwer-punkt auf der Wiederherstellung der Innen-städte lag, liefen die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau dem Bedarf hinterher. Es folgte mit einem staatlichen Wohnungsbau-programm eine „gravierende baupolitische
Kurskorrektur“2. Zur Verbesserung der
Wohn-situation sollten in den 70er und 80er Jahren rund drei Millionen Wohnungen durch Neu-bau und Modernisierung fertig gestellt wer-den. Zwei Prämissen standen dabei im Zen-trum der Umsetzung:
• Senkung der Fertigungskosten • Schaffung von Mindeststandards
Da sich gezeigt hatte, dass durch das Bauen in den innerstädtischen Bereichen die quantita-tiven Effekte zu gering und die Kosten gleich-zeitig zu hoch waren, konnte angesichts der eingeschränkten wirtschaftlichen Gesamt-leistung der Bauwirtschaft dieses hochge-steckte Ziel nur durch den komplexen indus-triellen Wohnungsbau erreicht werden. Im (1)
Bundesminister für Raumord-nung, Bauwesen und Städtebau (Hrsg.): Wohnungspolitik nach dem 2. Weltkrieg. Schriften- reihe „Forschung“, Bonn 1990, S. 318.
(2)
13 Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre – Grundlagen
Ergebnis wurden rund 90 % des Wohnungs-baus der 70er und 80er Jahre in industriel-ler Bauweise geschaffen. In der gleichen Zeit wurde nur rund jede zehnte Wohnung als Ei-genheim erbaut. Damit hat allerdings das Eigenheim auch an Bedeutung gewonnen, denn während in den Jahren 1971 bis 1974 gerade mal 5 % der Wohnungen jährlich in Eigenheimen errichtet worden sind, waren es in den Jahren 1975 bis 1989 bereits 11 %. Mit dem industriellen Wohnungsbau sollte insbesondere auch moderner Wohnraum mit ausreichender Infrastruktur geschaffen wer-den. Denn die Wohnungsfrage wurde im Ver-ständnis der sozialistischen Ideologie auch als soziale Frage begriffen, die es zu lösen galt. Die Schaffung angemessener Wohnver-hältnisse sollte vor allem als Grundlage für die weitere Entwicklung der sozialistischen
Gesellschaft dienen.3 Insbesondere Familien
sollte Raum für Entfaltung gegeben werden. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Ost- und Westdeutschland
In ganz Deutschland wurden von 1970 bis 1989 insgesamt mehr als zehn Millionen Wohnungen errichtet. Damit wurden rund
30 % aller Wohnungen in dieser Zeit erbaut. Die Hälfte davon wurde im Geschosswoh-nungsbau realisiert.
In der nachfolgenden Abbildung sind die Baufertigstellungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen im Neubau darge-stellt. Nicht berücksichtigt sind Fertigstellun-gen durch Maßnahmen im Bestand, da der Fokus in der vorliegenden Untersuchung auf dem Neubau liegt. Außerdem nicht berück-sichtigt werden Fertigstellungen von Woh-nungen in Nichtwohngebäuden. In den 70er und 80er Jahren wurden jährlich zwischen 5.000 und 14.000 Wohnungen in Nichtwohn-gebäuden errichtet – rund 190.000 Wohnun-gen insgesamt. Dies macht einen Anteil von 5,5 % an den erstellten Wohnungen in Mehr-familienhäusern aus. Der geringe Anteil die-ser Wohnungen, die sich z. B. in Geschäfts- oder Verwaltungsgebäuden befinden (z. B. Hausmeisterwohnung), wird bei den weite-ren Betrachtungen vernachlässigt. Nicht zu-letzt auch, weil davon ausgegangen werden kann, dass die überwiegende Zahl der Eigen-tümer von Wohnungen in Nichtwohngebäu-den in der Regel die Wohnungsverwaltung nur als Nebengeschäft betrachten und unter
(3)
Junker 1973, S. 15.
Abbildung 3
Fertig gestellte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in West- und Ostdeutschland
1970 1975 1980 1985 1989 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000
Alte Bundesländer Neue Bundesländer Quelle: Eigene Darstellung
anderen Prämissen handeln als andere Woh-nungseigentümer und -vermieter.
Anhand der Abbildung zeigt sich deutlich die rege Bautätigkeit Anfang der 70er Jahre in den alten Bundesländern. In den neuen Ländern hingegen zeigt sich – mit geringeren Amp-lituden – ein Ansteigen der Bautätigkeit in den 70ern und der Höhepunkt 1982 mit fast
97.000 industriell gefertigten Wohnungen.4
Für beide Teile Deutschlands stellen sich die Zahlen im Bereich des
Mehrfamilienhaus-baus wie folgt dar: 5
• In der damaligen Bundesrepublik wur-den in wur-den Jahren 1970 bis 1989 rund 3.475.700 Wohnungen in Mehrfamilien-häusern durch Neubau fertig gestellt. Dies sind 47 % der in dieser Zeit fertig gestell-ten Wohnungen.
• In Westdeutschland wurde in den Jahren 1970 bis 1975 über die Hälfte der fertig ge-stellten Wohnungen in Mehrfamilienhäu-sern errichtet (58 %). In der Zeit danach waren es bis 1989 nur noch 35 %.
• Das Gros der Wohnungen entstand in der ersten Hälfte der 70er Jahre: mit rund 1.880.000 Wohnungen in Mehrfamilien-häusern wurde mehr als die Hälfte (54 %) in den Jahren 1970 bis 1975 errichtet. • In der DDR wurden rund 1.667.400
Woh-nungen in Mehrfamilienhäusern durch Neubau fertig gestellt. Der Anteil der fer-tig gestellten Wohnungen in Mehrfami-lienhäusern liegt damit bei 89 %. In der gleichen Zeit wurden allerdings auch 600.000 Altbauwohnungen vom Markt genommen.
• Damit wurden insgesamt in den Jahren 1970 bis 1989 in Deutschland 5.143.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern neu gebaut, was zu Beginn der 90er Jahre ei-nem Anteil von ca. 27 % an allen
Wohnun-gen in Mehrfamilienhäusern entsprach.6
In der damaligen Bundesrepublik wurden diese Wohnungen zum größten Teil durch gemeinnützige und freie Wohnungsunter-nehmen errichtet. Die gemeinnützige Woh-nungswirtschaft war seit den 60er Jahren ein wesentlicher Träger des Wohnungsbaus. Mit dem Rückgang der Fertigstellungszahlen im Sozialwohnungsbau nahm auch die Bedeu-tung dieser Anbietergruppe ab, während die freien Wohnungsunternehmen in den 80er Jahren an Bedeutung gewannen. Auch die öffentliche Hand und der Werkswohnungs-bau trugen zum WohnungsWerkswohnungs-bau insgesamt
bei, wenngleich mit geringeren Anteilen, so haben sie doch in beiden Jahrzehnten eine
Rolle gespielt.7
In der damaligen DDR waren die Arbeiter-wohnungsbaugenossenschaften ein wesent-licher Träger des Wohnungsbaus. Der genos-senschaftliche Wohnungsbau erlebte seine neue Blüte mit dem Wohnungsbauprogramm der SED. Der Anteil stieg von 17 % im Jahr 1971 auf rund 45 % Mitte der 70er. In den 80er Jahren sank der Anteil wieder auf rund ein Viertel der Wohnungsbauleistung.
2.2 Wohnungspolitische Einflüsse
auf das Angebot
Wohnungsbauförderung in der Bundesrepublik
Die Wohnungsbauförderung in der dama-ligen Bundesrepublik war nach dem Krieg durch die direkte Objektförderung geprägt. Durch die Vergabe von unverzinsten Baudar-lehen aus Haushaltsmitteln des Bundes und der Länder gelang es entscheidend, die Ka-pitalmittelknappheit zu überwinden und auf diese Weise den Wohnungsbau zu fördern. Ende der 60er Jahre kam es wieder zu einer erhöhten Wohnungsnachfrage, die sich aus Zuwanderungen und Haushaltsverkleine-rungen speiste. 1971 wurde mit einem lang-fristigen Wohnungsbauprogramm reagiert, welches dem sozialen Wohnungsbau noch einmal einen Schub verschaffte und eine kurzfristige Erhöhung der Bauleistung im öf-fentlichen Wohnungsbau zur Folge hatte. An-fang der 70er Jahre stellte sich erstmals ein rechnerisches Gleichgewicht zwischen der Zahl der Wohnungen und der Haushalte ein, wenngleich auch zu jener Zeit schon deutli-che regionale Unterschiede bestanden. Die direkte Wohnungsbauförderung wurde in diesem Zuge nach und nach verringert, sodass die Zahl der Bewilligungen ab Mitte der 70er Jahre zurückging (vgl. Abb. 4). Die Zahl der geförderten Wohnungen verringer-te sich bundesweit im Jahresdurchschnitt von rund 160.000 Wohnungen in den Jahren 1971 bis 1975 auf 120.000 Wohnungen von 1976 bis 1980 und rund 90.000 Wohnungen in den
folgenden Jahren bis 1985.8 Der soziale
Woh-nungsbau begann sich von einer Förderung für den Massenwohnungsbau hin zu einer zielgerichteteren Förderung für bestimmte Gruppen zu entwickeln.
Der durch die wirtschaftlichen Rahmenbedgungen und das Wohnungsbauprogramm in-(4)
In der Statistik wird bei den neuen Ländern lediglich zwischen Fertigstellungen im Wohnungsneubau und darunter befindlichen Eigenheimen unter-schieden. Die Abbildung bildet daher eine Annäherung an die tatsächlichen Fertigstellungs-zahlen der Wohnungen in Mehr-familienhäusern
(5)
Statistisches Bundesamt, lange Reihen 2006.
(6)
Statistisches Bundesamt, lan-ge Reihen 2006: Anteil zum 31.12.1994.
(7)
Angaben dazu, wie sich der Wohnungsbestand der 70er und 80er Jahre auf die verschiede-nen Eigentümergruppen verteilt gibt es nicht.
(8)
Bundesminister für Raumord-nung, Bauwesen und Städtebau (Hrsg.): Wohnungspolitik nach dem 2. Weltkrieg. Schriften- reihe „Forschung“, Bonn 1990, S. 319.
15 Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre – Grundlagen
duzierte Wohnungsbauboom Anfang der 70er Jahre führte wenig später zu einer Ausweitung des Angebotes und sogar zu Leerständen. Die-se Leerstände und die darauf begründete In-vestitionszurückhaltung der Bauwirtschaft hatten den Eindruck eines gesättigten Woh-nungsmarktes erweckt. Eine spürbare Reduk-tion im öffentlich geförderten und frei finan-zierten Wohnungsbau war die Folge. Die Reduzierung der Fördermittel ging einher mit einem Rückgang der Bewilligungen und dem quantitativen Rückgang der Wohnungsfertig-stellungen insgesamt (vgl. Abb. 3 und 4).
Reduzierung der Wohnungsbauförderung
In den 80er Jahren kam es durch verschiede-ne Faktoren wieder zu Engpässen auf dem Wohnungsmarkt. Der Staat reagierte auf die Wohnungsknappheit und steigende Mieten durch ein verstärktes Engagement im Woh-nungsbau vor allem durch die Verbesserung der Abschreibungsmöglichkeiten für Miet-wohnungen, höhere Förderung von Eigen-tumsbildung und Wiedereinstieg in den Sozialen Wohnungsbau. Mit dem „Sofortpro-gramm zur Belebung des sozialen Wohnungs-baus und zur Stärkung der Baunachfrage“ von 1983 sollte noch einmal der soziale Woh-nungsbau angeregt werden mit dem Ziel, die wiederum entstandenen Engpässe auf dem Wohnungsmarkt zu beheben. Dieses
Pro-gramm bewirkte jedoch nur eine geringe Zunahme der Bewilligungen um ca. 5.000, sodass eine Steigerung des Angebotes im un-teren Preissegment nur sehr begrenzt gelang. Insgesamt konnten aber vor allem durch den frei finanzierten Bereich bis 1984 erhebliche Neubaueffekte erzielt werden.
Strukturprobleme im sozialen Wohnungsbau
Mitte der 70er Jahre wurde auf verschiede-ne Markt-Phänomeverschiede-ne reagiert. Die Einkom-men der privaten Haushalte waren in dieser Zeit nicht in dem Maße gestiegen wie erwar-tet. Entsprechend wurden die Mietpreisstei-gerungen für viele Haushalte – insbesondere im Bereich der Sozialwohnungen – zur Belas-tung. Die Wohnungspolitik reagierte darauf mit Nachsubventionierungsmaßnahmen. Gleichzeitig sollten die Subventionsausgaben insgesamt gesenkt werden, was sich in der Folge an Mieter von Sozialwohnungen rich-tete, die die Einkommensgrenze mittlerweile überschritten hatten. Im Jahr 1981 folgte da-her das Gesetz zum Abbau der Fehlbelegung. Diese sogenannte Fehlbelegungsabgabe hat neben der Verbesserung der Treffgenauigkeit der Förderung unter anderem zur Folge, dass besser verdienende Haushalte die Sozialwoh-nungsbestände möglicherweise häufiger ver-lassen haben und somit Segregationsprozes-se verstärkt wurden.
Abbildung 4
Bewilligungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau 1970 bis 1989 (alte Länder)*
1970 1975 1980 1985 1989 0 50.000 100.000 150.000 200.000
Quelle: ARGE 2000, S. 125, Statistisches Bundesamt, Lange Reihen
*Eine Statistik zu den Fertigstellungen im sozialen Wohnungsbau wurde nur bis zum Jahr 1971 geführt. In der Zeit danach ist lediglich eine Orientierung an den Bewilligungszahlen möglich.
Standards von Sozialwohnungen
Die Förderung war stets an Bedingungen geknüpft, die zum einen dafür sorgten, dass gewisse Mindeststandards eingehalten wur-den und andererseits die Mieten für die Ziel-gruppen tragbar bleiben.
Der wesentliche Teil der Sozialwohnungen ist in den 50er und 60er Jahren entstanden. Zu dieser Zeit war der Sozialwohnungsbau noch durch die Schaffung kleiner Wohnungen geprägt. Mit der Zeit glichen sich die Stan-dards im sozialen Wohnungsbau an die all- gemeinen Standards an. Die Förderbedin-gungen wurden dann zu Beginn der 70er Jah-re auf höheJah-re Wohnqualitäten ausgelegt. Im Vergleich zum Sozialwohnungsbau der 50er und 60er Jahre wurde darauf hingewirkt,
dass9
• ein ausdifferenzierteres Wohnungsan-gebot und neue Wohnformen für unter-schiedliche Nachfragergruppen geschaf-fen wurden.
• größere Wohnungen errichtet wurden, die den Bedürfnissen, insbesondere der Fami-lien, entsprachen.
• ein zeitgemäßer technischer Standard im Hinblick auf die Beheizung und die Sani-täranlagen erreicht wurde. So waren fast alle Wohnungen der 70er Jahre mit
Zentral-heizung und Badezimmer ausgestattet.10
Bestandsorientierung
Zu Beginn der 70er Jahre verloren die Städte im Zuge verstärkter Stadt-Umland-Wanderungen an Einwohnern, sodass sich die
Wohnungs-politik stärker auf den Bestand richtete.11
Bestandsverbesserungen und Modernisie-rungsmaßnahmen sollten u. a. durch städ-tebauliche Instrumente zur Stadterhaltung und gesetzliche Regelungen zur Wohnraum-modernisierung forciert werden, wodurch u. a. die Umlegung der Modernisierungskos-ten auf die Miete ermöglicht werden konnte. Durch die Ausdehnung der Eigentumsför-derung auf den Erwerb von Gebrauchtwoh-nungen und das Modernisierungs- und Er-nergieeinsparungsgesetz gelang es, vermehrt privates Kapital zur Erneuerung der Altbau-substanz zu mobilisieren, jedoch war auch der Verlust preiswerter Altbaumietwohnun-gen und die damit verbundene Verdrängung von Mieterhaushalten eine Folge. Insgesamt entstand damit eine – bis heute wirksame – neue Konkurrenzsituation zwischen den Marktsegmenten des Altbaus und der 70er Jahre-Bestände.
Frei finanzierter Wohnungsbau
Für den frei finanzierten Wohnungsbau sind im Wesentlichen die steuerlichen Rahmenbe-dingungen von Bedeutung. Die Steuergesetze haben den Wohnungsbauboom Anfang der 70er Jahre zusätzlich verstärkt. Als Reaktion auf diesen Boom wurde die Möglichkeit der degressiven Abschreibung ausgesetzt und erst 1977 wieder eingeführt.
Seit Ende der 70er Jahre verschlechterte sich die Vorteilhaftigkeit des Wohnungsbaus als Anlagemöglichkeit massiv. Grund hierfür wa-ren steigende Zinsen. Die Folge wawa-ren eine Reduzierung der Fertigstellungszahlen im frei finanzierten Wohnungsneubau und eine Verlagerung der Investitionen in den Bereich Aktien und ins Ausland.
Anfang der 80er Jahre gewannen so genannte Bauherrenmodelle an Bedeutung. Bau- herrengemeinschaften hatten als Zusam-menschlüsse die steuerlichen
Abschrei-bungsmöglichkeiten ausgenutzt. Die
Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit im Wohnungsbau durch diese steuerrechtli-chen Konstrukte waren spürbar.
Änderung des Mietrechtes zur Erhöhung des Wohnungsangebotes
Die Liberalisierung des Wohnungsmarktes wurde 1982 mit dem „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen“ vorange-trieben. Ansatzpunkt war die Annahme, dass sich ein zu rigides Mietrecht als Hemmnis für den Wohnungsneubau darstellen könnte. Er-gebnis dieser Überlegungen waren u. a. die Möglichkeit, Staffelmietvereinbarungen zu treffen sowie Zeitmietverträge. Des Weiteren wurden die Mietspiegel marktgerechter aus-gestaltet. Befürchtete Mietsteigerungen tra-ten jedoch nicht ein, der relative Mietanstieg
war in der Folgezeit nur geringfügig höher.12
Eigentumsbildung
Die Eigentumsförderung war in den 50er und 60er Jahren durch die direkte Förderung von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Mit dem Wohnungsbauänderungsgesetz 1965 wurde die Eigentumsbildung im zweiten Förderweg direkt unterstützt und mit der Zeit durch Steuervorteile und Wohnungs-bauprämien ergänzt. Mit dieser Förderung sollte insbesondere Haushalten mit mittle-rem und niedrigem Einkommen der Zugang zum individuellen Wohneigentum ermög-licht werden.
Eine Statistik zum Neubau von Eigentums-wohnungen wird vom Statistischen Bundes-(9)
ARGE 2001, S. 22 ff. (10)
In den Statistiken wurden seit 1971 die Wohnungsausstattun-gen nicht mehr geführt, da davon ausgegangen wurde, dass sämt-liche Wohnungen dem zeitgemä-ßen Standard entsprechen. (11)
Wichtige gesetzliche Regelun-gen: Städtebauförderungsgesetz 1971, Wohnungsmodernisie-rungsgesetz 1976, Eigentums-förderung 1977, Modernisie-rungs- und EnergieeinspaModernisie-rungs- Energieeinsparungs-gesetz 1978.
(12)
Bundesminister für Raumord-nung, Bauwesen und Städtebau (Hrsg.): Wohnungspolitik nach dem 2. Weltkrieg. Schriftenreihe „Forschung“, Bonn 1990, S. 338.
17 Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre – Grundlagen
amt erst seit 1983 geführt. Zwischen 1980 und 1990 war der Anteil der fertig gestellten Ei-gentumswohnungen bereits sehr hoch und in den meisten Jahren größer als der Miet-wohnungsanteil. In der Spitze wurden im Jahr 1984 mehr als 100.000 Eigentumswoh-nungen errichtet.
Zu unterscheiden ist dabei zwischen selbst genutzten Eigentumswohnungen und durch Kapitalanleger vermietete Eigentumswoh-nungen. Die Baufertigstellungsstatistik macht keine Angaben, ob die Wohnungen selbst genutzt oder vermietet sind. Laut Mik-rozensus waren 1998 in den Baualtersklassen 1976 bis 1990 nur rund 17 % der bewohnten Eigentumswohnungen durch die Eigentümer selbst bewohnt. Bei der großen Mehrheit der Eigentumswohnungen handelt es sich somit um vermietete Eigentumswohnungen mit ei-nem Eigentümer, der nicht selbst in den Be-ständen lebt.
Die Eigentumsbildung wurde durch För- derungen forciert. Im Zuge der Angebots-ausweitung Anfang der 70er Jahre und verstärkter Stadt-Umland-Wanderungen konzentrierte sich die Förderung stärker auf den Bestand und die Eigentumsbildung in den Städten. Der Schwerpunkt der Förde-rung verschob sich von der direkten auf die indirekte Förderung der Eigentumsbildung durch Steuervergünstigungen (§ 7b Einkom-menssteuergesetz). Mit dem 1976 in Kraft ge-tretenen „Gesetz zur Förderung von Woh-nungseigentum“ sollte der überwiegende Teil
der Fördermittel für die Bildung von Einzel-eigentum in Form von Eigenheimen und
Eigentumswohnungen verwendet werden.13
Die bis 1986 gezahlten Subventionen entspra-chen etwa 40 % aller Finanzierungsmittel im Wohnungsneubau.
Somit kam es Ende der 70er, Anfang der 80er Jahre insgesamt zu einer verstärkten Eigen-tumsbildung. Die Eigentumswohnung in Mehrfamilienhäusern erhielt Auftrieb gegen-über dem bis dahin bevorzugten Eigenheim und gewann ab Mitte der 70er Jahre an
Bedeu-tung.14 Unterstützt wurde diese Entwicklung
durch stetig steigende Mietpreise. Gleichzei-tig trugen Einkommensgewinne insbesonde-re der besser verdienenden Haushalte zu ei-ner Steigerung der Kaufkraft bei. Schon 1984 war jede vierte neu gebaute Geschosswoh-nung eine EigentümerwohGeschosswoh-nung. Ebenfalls kam es im Zuge einer Neuentdeckung der In-nenstädte zu einer verstärkten Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Eigentumswohnungen unterscheiden sich im Vergleich zu Mietwohnungen durch Aus-stattung und Wohnfläche. Die Gebäude- und Wohnungszählung 1987 hatte für die west-deutschen Mieter zu jenem Zeitpunkt eine zur Verfügung stehende Wohnfläche von 33 m² pro Person ermittelt. Personen in Eigen-tumswohnungen verfügten hingegen über mehr als 38 m². Ebenso standen Personen in Eigentümerwohnungen im Durchschnitt 1,88 Räume zur Verfügung, während Mieter mit 1,78 Räumen auskommen mussten.
(13)
Bundesminister für Raumord-nung, Bauwesen und Städtebau (Hrsg.): Wohnungspolitik nach dem 2. Weltkrieg. Schriftenreihe „Forschung“, Bonn 1990, S. 200. (14)
Bundesminister für Raumord-nung, Bauwesen und Städtebau (Hrsg.): Wohnungspolitik nach dem 2. Weltkrieg. Schriftenreihe „Forschung“, Bonn 1990, S. 366.
Abbildung 5
Neubau Eigentums- und Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern
1980* 1981* 1982* 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 Eigentumswohnungen Mietwohnungen Quelle: ARGE 2000, S. 122, Statistisches Bundesamt, Lange Reihen * 1980 bis 1982: Zahl der Baugenehmigungen im Vorjahr.
