Ansätze zur Entwicklung eines Monitoring

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• Es sollte ausreichend gesicherte Erkennt-nisse über den Wohnungsbestand und die Veränderungsprozesse liefern.

• Es sollte in einem angemessenen Aufwand umsetzbar sein. Insbesondere Aktualisie-rungen müssen mit möglichst geringem Aufwand erfolgen können.

Dem Aufwand und den Kosten stehen die Vorteile gegenüber, die ein Monitoring bietet.

Langfristig können Informationen zu den be-trachteten Wohnungsbeständen hinsichtlich ihres baulichen Zustandes, ihrer Vermietbar-keit und ihrer Eignung für Nachfragergrup-pen u.v.m. dazu beitragen, auf Fehlentwick-lungen frühzeitig zu erkennen und Förder-programme punktgenau auszurichten. Auf diese Weise können die vorhandenen inves-tiven Mittel zielgerichtet eingesetzt und Fehl-förderungen vermieden werden.

Um langfristig gesicherte Erkennt- nisse über den Wohnungsbestand der 70er und 80er Jahre und dessen Veränderungs-prozesse zu erhalten, reicht die vorlie- gende Statistik nicht aus. Ein zukünftiges Monitoring sollte daher auf zwei Säulen aufbauen:

• Zum einen stehen Daten der amtlichen Statistik zur Verfügung, die im Hinblick auf den hier untersuchten Bestand jedoch Defizite aufweist (vgl. Kap 2.5). So sind z. B.

Daten zu Modernisierungen aus der Statis-tik nicht verfügbar. Ebenso sind Mietwerte und Investitionsprozesse höchstens punk-tuell verfügbar. Vor allem ist eine Synchro-nisierung der Datenpflege auf der Ebene der Statistischen Landesämter und des Statistischen Bundesamtes notwendig.

• Zum anderen gibt es die Möglichkeit, Be-fragungen durchzuführen. Auf diese Weise können die eher qualitativen Daten über Erhebungen bei den Eigentümern der be-troffenen Bestände gesammelt werden.

Befragungen bei Bewohnern können un-terstützend wirken, um Informationen zur die Wohnsituation privater Haushalte zu erhalten.

Bei Befragungen ist der Erhebungsaufwand nicht nur aus Kostengründen überschaubar zu halten. Wichtig ist auch die Übersichtlich-keit der zu erhebenden Daten, um den Auf-wand bei den Eigentümern gering zu halten.

Die im Rahmen dieses Forschungsprojektes durchgeführte Befragung hat gezeigt, dass sich zu komplexe Erhebungen negativ auf die Teilnahmebereitschaft auswirken können.

Vor diesem Hintergrund ist das Spannungs-feld zu überwinden, einerseits umfangreiche Daten zu erhalten und die Eigentümer bzw.

Vermieter andererseits mit einfachen, über-schaubaren Fragebögen auszustatten.

Vor diesem Hintergrund wird an dieser Stelle der Vorschlag für ein Monitoring vor-gestellt, das auf einer Unternehmensabfrage basiert. Durch eine Beschränkung auf ein-zelne Standorte soll bereits gewährleistet werden, dass die Abfrage mit einem ausge-glichenen Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag durchgeführt werden kann. Diese Abfragen können in regelmäßigen Abstän-den, z. B. im jährlichen oder zweijährlichen Turnus, anhand von Referenzstandorten durchgeführt werden.

Die dem vorliegenden Bericht zugrunde gelegte Bestandstypologie kann hierbei als Basis für den Aufbau eines Bestandspanels nach den entwickelten Bestandstypen 1 bis 8 erfolgen. Für die Auswahl wird die in der Befragung gewählte Systematik zugrunde gelegt (s. Tab. 48).

Tabelle 48

Auswahlmatrix Referenzstandorte

West Ost

schrumpfende/ strukturstarke/ wachsende/

stagnierende wachsende schrumpfende stagnierende

Wohnungsmarkttyp Regionen Regionen Regionen Regionen

Orts- bis 100.000 2 2 2 2

größe

100.000 und mehr 2 2 2 2

Quelle: Eigene Darstellung

Abfrage der Bestandsstruktur

Die Abfrage der Bestandsstruktur kann nach folgenden Indikatoren erfolgen:

Anzahl der Wohnungen in der Baualtersklasse

Die Anzahl der Wohnungen der Baualters-klasse 1970 bzw. 1968 bis 1990 ist als wieder-kehrende Bestandsaufnahme zu verstehen.

Mögliche mengenmäßige Veränderungen z. B. durch Rückbau oder Verkauf lassen sich somit ablesen. Diese Abfrage ließe sich um

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Angaben zu Abgängen (durch Verkauf und Rückbau) oder Zugänge (durch Zukauf und Neubau) erweitern.

Anzahl der Wohnungen nach Wohnungsgrößen

Die Wohnungsgrößen stellen ein wichtiges Merkmal für das Angebot und die damit ver-bundene Nachfrage dar. Hierbei kann durch die Analyse der Größenstruktur auf struktu-relle Veränderungen des Wohnungsbestan-des rückgeschlossen werden.

Anzahl der Wohnungen nach Preissegment Durch die Abfrage der Anzahl der Wohnun-gen nach Preissegmenten lassen sich Vschiebungen zwischen den Segmenten er-kennen. Wichtig ist hierbei aber auch eine regelmäßige Überprüfung der Gültigkeit der Grenzen zwischen den Preissegmenten.

Anzahl der Wohnungen nach Leerstand und Fluktuation

Durch diese Abfrage lassen sich Abwer-tungsprozesse in den Beständen erkennen und räumliche Handlungsschwerpunkte für die Wohnungspolitik definieren. Hohe Leer-stände weisen zudem auf Segregationspro-zesse hin. Wichtiger noch sind hierbei die Fluktuationsraten, um Austauschprozesse erkennen zu können.

Abfrage altersgerechte bzw. altersfreundliche Ausstattung

Aus wohnungspolitischer Sicht ist es wich-tig, dass Wohnungen und Quartiere insbe-sondere für jene Menschen mit beinsbe-sonderen Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld in ausreichender Zahl vorhan-den sind. Bereits heute ist absehbar, dass in vielen Quartieren der 70er und 80er Jahre ist aufgrund der demographischen Entwicklung eine erhöhte Nachfrage nach altersfreund-lichen Wohnungen zu erwarten ist. Um diese Entwicklung auf der Angebotsseite verfolgen zu können, ist eine Abfrage des Modernisierungsstandes in % am Bestand der Baualtersklasse hilfreich. Hierzu müsste eine Definition des altersfreundlichen Stan-dards erfolgen.

Abfrage nach energetischem Standard Der energetische Standard einer Wohnung wird zukünftig im Vermietungsgeschäft an Bedeutung gewinnen. Eine Abfrage kann sich an den obligatorischen Energiepässen

orientieren. Als Alternative zum Energiepass könnte für den jeweiligen Wohnungsbe-stand der Eigentümer eine Abfrage der aktuellen Heizkosten (in €/m²), gekoppelt mit der Information der Energieart in aggre-gierter Form erfolgen.

Abfrage der baulichen Investitionen Durch eine Abfrage des Baugeschehens kann die Dynamik der Veränderung des Wohnungs-angebotes wiedergegeben werden. Im Zen-trum stehen hierbei die Themen Energetik und altersfreundliches Wohnungsangebot.

Maßnahmen mit Wohnwertveränderung

Altersgerechte/-freundliche Ausstattung Altersfreundliche Anpassung Altersgerechte Anpassung nach DIN 18025 Teil 1

Altersgerechte Anpassung nach DIN 18025 Teil 2

Ausstattungsverbesserung Erneuerung Fußböden, Türen Balkonanbau

Sonstiges Energetische Maßnahmen Erneuerung Fenster

Erneuerung Heizanlage Gebäudehülle (Wärmedämmung Dach, Fassade)

Quantitative Veränderung des Wohnungsbestandes

Verkauf Mieterprivatisierung

Blockverkauf

Rückbau Teilrückbau

Rückbau von Gebäuden Wohnungszusammenlegung

Aufstockung

Quelle: Eigene Darstellung