Demographie

Bevölkerung 2007: 373.800

Bevölkerung 2003: 387.280

Bevölkerungsentwicklung 2003-2007: - 3,5 % Bevölkerungsprognose 2003-2020: - 6,1 % Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2007: - 1.416

Wanderungssaldo 2007: - 1.663

Bevölkerungsdichte 2007: 2.571 EW/km²

Altersstruktur 2007: 15,1 % unter 18-Jährige 21,4 % über 65-Jährige Wirtschaft

BIP 2006: 28.461 €/EW

Kaufkraftkennzahl 2006: 100,4

Zahl der Beschäftigten 2007: 114.040 Arbeitslosenquote 1/2009: 10,0 % Wohnungsmarkt

Wohnungsmarkttyp: Schrumpfende Region

Wohnungsbestand 2007: 191.650

davon in:

Ein- und Zweifamilienhäusern: 41.150 (22 %); Gebäude: 30.600

Mehrfamilienhäusern: (56 %)

148.530 (78 %); Gebäude: 24.500 (44 %)

Baufertigstellungen 2006: 452; 1,2 je 1.000 EW

Miet-/Kaufpreise: Mietpreis (Neuvermietung): 4-7 €/m² Kaufpreis ETW (Erstverkauf):

1.400-2.200 €/m²

Kaufpreis ETW (Wiederverkauf):

900-1.750 €/m²

1.1 Hustadt

Querenburg erlebte als ländlich geprägter Ortsteil ab 1962 einen deutlichen Strukturwandel. Neben

der Ansiedlung von Automobilwerken in Bochum hatte die Ruhr-Universität wesentlichen Einfluss

auf die Entwicklung Querenburgs. Bei dem untersuchten Gebiet handelt es sich um die "innere

Hustadt" im östlichen Bereich des Stadtteils Querenburg, das durch eine Großsiedlungsstruktur

ge-prägt ist. Ziel war es, mit der Neubebauung in der Hustadt eine Wohnsiedlung in der Nähe der

Universität zu schaffen, die Wohnraum für Mitarbeiter, Dozenten und Studenten der Universität

bietet, die sog. "Universitätsrahmenstadt". Dieses Leitbild wurde seit der Fertigstellung nicht ganz

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erfüllt, da die Hustadt von Beginn an nur von wenigen Haushalten dieser Zielgruppe bewohnt wur-de.

Als eines von drei Stadtquartieren werden in der Hustadt im Rahmen des Programms 'Stadtumbau West' Konzeptionen für eine zukunftsfähige Entwicklung erarbeitet. Das Stadtumbaugebiet Hustadt wurde im August 2007 förmlich festgelegt. Ein Jahr später folgte die Eröffnung des Stadtumbaubü-ros in der Hustadt.

1.2 Städtebauliche Struktur und Wohnumfeld

Die innere Hustadt ist eine hochverdichtete, in sich geschlossene Siedlung mit Hochhäusern bis zu 14 Etagen, die zwischen 1968 und 1975 errichtet worden ist. In direkter Nachbarschaft zu der Großsiedlung schließen sich Straßenzüge mit Einfamilienhäusern an. Das Quartier ist über eine ca.

U-Bahnlinie angebunden. Die U-Bahnstation befindet sich in einer Entfernung von ca. 700 Metern.

Des Weiteren gibt es einen direkten Busanschluss, der das Wohngebiet mit der Universität und dem angeschlossenen Einkaufszentrum verbindet.

Die städtebauliche Struktur bietet einerseits eine klare Trennung zwischen Innen- und Außenbe-reich, welche durch die Anordnung der Baukörper entlang des Hustadtrings zustande kommt. An-dererseits wird auf Brüche im Hinblick auf Blickbeziehungen und Orientierungsmöglichkeiten hin-gewiesen. Räumliche Verschachtelungen ermöglichen keine klaren Wegebeziehungen und bieten Angsträume. Eher positiv werden die Freiraumqualitäten eingestuft. Dies bezieht sich vor allem auf die Grünbereiche in der unmittelbaren Umgebung des Quartiers.

Deutliche Handlungserfordernisse bei der Gestaltung des direkten Wohnumfeldes ergeben sich nach Ansicht der Akteure vor Ort z. B. im Hinblick auf die Müllentsorgung, die Parkpaletten, die Ge-staltung der Grünflächen und Spielplätze sowie die Beseitigung von Gebrauchsspuren ("Vandalis-mus"). Besondere Aufmerksamkeit soll bei den Maßnahmen in den nächsten Jahren der zentrale Brunnenplatz bekommen, um hier die Aufenthaltsqualität deutlich zu erhöhen.

Mit dem Programm Stadtumbau West soll einem zentralen Defizit bei der Entwicklung der Hustadt begegnet werden. Denn hinsichtlich der Wohnumfeldmaßnahmen greifen bisher keine Maßnahmen der Akteure ineinander. Initiativen oder Kooperationen von anderen Eigentümern waren in der Vergangenheit nicht zu erwarten. Erst mit Erstellung des Stadtumbaukonzeptes wurden erste An-sätze für eine Zusammenarbeit entwickelt.

1.3 Wohnungsmarkt und Sozialstruktur

In der Hustadt leben mehr als 3.000 Bewohner in rd. 1.170 Wohnungen. Mehr als die Hälfte der Wohnungen befindet sich im Eigentum der kommunalen Gesellschaft VBW Bochum (56 %). Weite-re wesentliche Anteile befinden sich im Eigentum institutioneller Eigentümer oder selbstnutzender Einzeleigentümer. Kleinere Teile befinden sich im Eigentum der ansässigen Kirche und einer Ge-nossenschaft.

Das ursprünglich für Angestellte und Dozenten der Universität sowie für Studenten geschaffene

Wohnungsangebot wurde auf der Grundlage von Landesförderprogrammen für Landesbedienstete

öffentlich gefördert. Dies betrifft rund ein Drittel der Wohnungen. Der Stadtteil Querenburg verfügt

mit rd. 40 % über den höchsten Anteil an Sozialwohnungen in der Stadt Bochum. Der wesentliche

Teil hiervon befindet sich in der Hustadt. Der Großteil dieser Wohnungen wird in den nächsten Jah-ren aus der Bindung fallen.

Insbesondere die für die Landesbediensteten vorgesehenen Wohnungen verfügen über relativ gro-ße Wohnflächen. Für dieses Segment bestehen angesichts der Wohnungsgrögro-ßen und dabei günsti-gen Quadratmeterpreise von durchschnittlich 3,60 €/m² in der Gruppe der einkommensschwäche-ren Familien kaum Vermietungsprobleme. Etwas ungünstiger ist die Vermietungssituation bei den kleineren Wohnungstypen, die für Studenten vorgesehen waren. Zu den Nachteilen der Wohnun-gen in der Hustadt zählen die vielfach kleinen, innen lieWohnun-gende Küchen.

Die vorhandene Sozialstruktur ist insgesamt durch einen hohen Anteil an Personen mit mittlerem und niedrigem Bildungs- und Einkommensniveau geprägt und weist deutlich auf eine Segregation hin. Vor dem Hintergrund der Entstehungsgeschichte der Hustadt und der räumlichen Nähe zur Universität gibt es im Wesentlichen drei Bewohnergruppen, die das Bild vor Ort prägen:



Die

"Überzeugten": Dies sind Bewohner, die schon seit der Errichtung der Siedlung dort

wohnen und bis heute dort geblieben sind, weil ihnen das Konzept gefällt. Dabei handelt es sich z. B. um Landesbedienstete, die an der Uni gearbeitet haben. Die älteren Bewohner haben z. T. inzwischen das Pensionsalter erreicht, befinden sich überwiegend aber noch in der Grup-pe 50 bis 60 Jahre. Insofern werden Maßnahmen zum altengerechten Wohnen erst in den nächsten Jahren an Bedeutung gewinnen.



Bei mehr als 30 % der Bewohner handelt es sich um Migranten, oftmals sind dies größere Haushalte mit zwei Kindern.



Die

Studenten: Ursprünglich war diese Siedlung für Studenten erbaut worden, hat ihren

Zweck in dieser Hinsicht aber nie erfüllt. Heute wohnen allerdings wieder einige dort, in den Beständen der VBW ca. 100.

Nach Wegfall der Mietpreis- und Belegungsbindungen werden in den Beständen der VBW keine Veränderungen zu erwarten sein. Es wird jedoch nicht ausgeschlossen, dass sich die Segregation in dem Gebiet weiterhin verstärken könnte. Zukünftig soll daher der Schwerpunkt bei der Zielgrup-penansprache auf Familien, Senioren und Studenten gelegt werden.

1.4 Wohnungsbestände und Investitionsprozesse

Der Leerstand in der Hustadt wird je nach Eigentümer bei 2-8 % eingeordnet. Aus Sicht der kom-munalen VBW ist das Vorhalten von Wohnungen Teil einer Bestandsentwicklungsstrategie, weshalb in ihren Beständen eine Leerstandsquote von 8 % zustande kommt. Die Fluktuation ist dabei mit deutlich über 10 % vergleichsweise hoch. Der Leerstand wird vonseiten der kommunalen Gesell-schaft demnach bewusst in Kauf genommen, um die Sozialstruktur zu steuern und neue Wohnkon-zepte zu verwirklichen. Mittelfristig wird es daher zu einem Rückgang des Leerstandes kommen.

Zu den wichtigen Herausforderungen im Zusammenhang mit den Beständen zählen neben der

Wohnumfeldgestaltung energetische Modernisierungen. Größere Maßnahmen, wie

Grundrissände-rungen wurden im Quartier in der Vergangenheit nicht vorgenommen und sind nicht geplant. Im

Hinblick auf altengerechtes Wohnen wurden von den Eigentümern bisher nur Einzelmaßnahmen

umgesetzt, d. h. auf Nachfrage bei einzelnen Wohnungen (z. B. Maßnahmen im Badezimmer).

Vie-111

le Bestände eignen sich trotz Fahrstuhl für barrierefreies Wohnen nur bedingt, da die Fahrstühle in der Regel nur auf halber Treppe halten. Barrierefreiheit oder Wohnumfeldgestaltung spielen keine Rolle.

Vonseiten der kommunalen Gesellschaft werden im Rahmen der zielgruppenorientierten Bestands-entwicklung zwei zentrale Projekte verfolgt. Dabei sollen zwei Gebäude jeweils zu Senioren- bzw.

Studentenwohnhäusern entwickelt werden. Erste bauliche Maßnahmen in den Wohnungen wurden bereits durchgeführt (Barrierefreiheit, technische Anschlüsse in den Zimmern der Wohngemein-schaften). Gemeinschaftsräume in den Gebäuden und begleitende Dienstleistungen folgen, sobald der überwiegende Teil der Wohnungen in den dem jeweiligen Gebäude an die Zielgruppe vermietet ist.

Fotos oben: Hochwertige Schieferfassaden, Abnutzungserscheinungen der Betonbautei-le und Fenster

Foto rechts: Umsetzung des Farbkonzeptes am Brunnenplatz

Zu den wichtigsten baulichen Defiziten zählen die Dächer (bewirken die höchsten Kosten) und die Fenster. Hierzu wurde von der VBW ein Fensterprogramm aufgelegt, in dessen Zuge sämtlich Fenster ausgetauscht werden sollen. Mit den ersten baulichen Maßnahmen wurde Ende der 1990er Jahre begonnen, also rd. 30 Jahre nach Errichtung der Siedlung.

Hinsichtlich der EnEV gilt auch für die VBW das Investorendilemma. Maßnahmen sind zwar gewollt,

jedoch lassen sich insbesondere die energetischen Maßnahmen nicht refinanzieren. Theoretisch

könnten 11% umgelegt werden, der Markt lässt entsprechende Mieterhöhungen jedoch nicht zu.

Eine bauliche Besonderheit stellen die Schieferfassaden dar, die es an zahlreichen Gebäuden in der Hustadt gibt. Diese sind sehr hochwertig und müssen in absehbarer Zeit nicht verändert werden.

Rund 30 % der kommunalen Wohnungsbestände sind inzwischen modernisiert, dies schließt auch eine energetische Modernisierung ein. Bei den fremd verwalteten Beständen wurden seit der Er-richtung keine nennenswerten Maßnahmen durchgeführt. Technisch, energetisch und ihrer Aus-stattung nach sind sie damit auf dem Stand der 70er Jahre. Bei der Vermietung spielen energeti-sche Aspekte allerdings bisher auch keine Rolle. Entsprechende Angebote haben keinen Marktvor-teil.

Die Vorteile durch die günstigen Netto-Kalt-Mieten werden jedoch durch die hohen Betriebskosten wieder etwas aufgehoben, da die Gesamtwohnkosten somit relativ hoch sind. Hierzu tragen insbe-sondere die Fahrstühle und die Müllentsorgung bei. In diesen Bereichen werden vonseiten der kommunalen Gesellschaft Konzepte entwickelt, um die Kosten zu verringern.

Zukünftige Investitionen im Wohnumfeld werden aufseiten der VBW im Rahmen des Programms 'Stadtumbau West' erfolgen. Zu den aktuellen Programmen zählen ein Farbkonzept für die Sied-lung, ein Zukunftsprogramm (Solarnutzung) und ein Fensterprogramm. In den vergangenen sechs Jahren wurden durch die VBW im Durchschnitt rund 1.800 €/Wohnung im Jahr investiert. Zukünftig werden die Maßnahmen im Umfang wie bisher weitergeführt.

Andere Eigentümer nehmen Modernisierungen der Wohnungen in geringerem Umfang vor. Insbe-sondere Wohnumfeldmaßnahmen haben oftmals eine geringe Priorität und werden kaum finan-ziert. Modernisierungen werden entsprechend in geringem Umfang als "modernisierende Instand-haltung" vorgenommen, d. h. eher auf einzelne Missstände reagierend und weniger als strategi-sche Maßnahmen. Aus Sicht eines Verwalters stellt die Beantragung von Mitteln für umfangreichere Maßnahmen bereits eine vergleichsweise große Hürde dar. Bei Überschreitung eines begrenzten Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets müssen geplante Maßnahmen von den Eigentümern genehmigt werden.

Der zentrale Hemmfaktor für weitere Investitionen ist aus verschiedener Sicht der geringe

Spiel-raum bei der Mietpreisgestaltung. Investitionen sind nur zu einem geringen Teil refinanzierbar und

somit nicht rentabel. Mieterhöhungen im notwendigen Umfang gibt der Wohnungsmarkt in Bochum

nicht her.

Im Dokument Investitionsprozesse im Wohnungsbestand der 70er und 80er Jahre (Seite 114-118)