schrump-fender Markt in Ostdeutschland (n=16),
• Bestandsstrategietyp 3 und 4: wachsen-der/stagnierender Markt in Ostdeutsch-land (n=8),
• Bestandsstrategietyp 5 und 6: schrumpfen-der/stagnierender Markt in Westdeutsch-land (n=42),
• Bestandsstrategietyp 7 und 8: wachsen-der/strukturstarker Markt in Westdeutsch-land (n=48).
Im Folgenden werden diese Bestandsstrate-gietypen im Hinblick auf die Wohnungsbe-stände, die Nachfragesituation und die damit verbundenen Investitionsprozesse beschrie-ben. Dabei werden die Bestände nach Markt-typen untergliedert, sodass sich vier Unter-gruppen ergeben. Vorab erfolgt eine Über-sicht in Form einer Synopse.
Die hier dargestellten Ergebnisse basieren im Wesentlichen auf den Befragungsergeb-nissen und sind insofern verallgemeinerbar.
Diese Ergebnisse werden ergänzt durch die Fallstudienergebnisse, sofern diese Erkennt-nisse vor dem Hintergrund der bisher durch-geführten Analysen ebenfalls verallgemeiner-bar erscheinen.
Bestandsstrategietyp 1 und 2
Der Bestandsstrategietyp 1 umfasst zum weit überwiegenden Teil Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre in ostdeutschen Groß-wohnsiedlungen, die fast ausschließlich in in-dustrieller Bauweise errichtet worden sind.
Dieser Bauweise gehören auch die Bestände außerhalb von Großwohnsiedlungen an, wes-halb diese Bestände hier gemeinsam betrach-tet werden können. Insgesamt handelt es sich hierbei um rund 1.140.000 Wohnungen.
Die Plattenbaubestände der ehemaligen DDR, in großem Umfang als Wohnungen des industriellen Wohnungsbaus entstan-den, haben nach ihrer Errichtung die
zen-trale Wohnfunktion für die Bevölkerung übernommen. Insgesamt zeichnet sich der Bestand der 70er und 80er Jahre immer noch durch ein sehr einseitig strukturiertes Woh-nungsangebot mit einer geringen Mietpreis-differenzierung aus.
Der Anteil an den Plattenbauten beträgt in einzelnen Regionen über 50 %. In fast al-len Regionen außer Leipzig, Dresden und Berlin beträgt der Anteil an 70er und 80er- Jahre-Beständen mindestens 30 %. Da-mit zeigt sich, dass insbesondere in den schrumpfenden Regionen die Plattenbau-bestände trotz erheblichen Rückbaumaß-nahmen eine herausragende Rolle spielen.
Gleichzeitig gibt es vielfach Probleme, diese Bestände am Markt zu platzieren.
Marktsituation und Vermietbarkeit
Der Rückgang der Wohnungsnachfrage in die-sen Marktregionen führte in den vergangenen Jahren zu einem Anstieg des Leerstandes. Die Plattenbauten der Großwohnsiedlungen sind besonders von Leerstand betroffen. Im Rah-men der Eigentümerbefragung hat sich gezeigt, das die Wohnungsnachfrage in Großwohnsiedlungen in Ostdeutschland, un-abhängig von der jeweiligen Beurteilung der gesamten Marktsituation vor Ort, als eher un-günstig eingeschätzt wird.
Der Wohnungsbestand besteht in diesen Siedlungen vorwiegend aus Wohnungen des P2-Ratio-Typs aus den 70er und teilwei-se 80er Jahren sowie Wohnungen des Typs WBS 70 aus den 80er Jahren. In der Regel do-miniert die 3-Zimmer-Wohnung, je nach Un-ternehmen beträgt der Anteil zwischen 60 und 80 %. Zu jeweils geringeren Teilen sind Woh-nungen mit 1, 2 oder 4 Zimmern vertreten.
Die Marktgängigkeit der 3-Zimmer-Wohnun-gen wird häufig als gut eingestuft. Eine gute Nachfrage erfahren ebenfalls die 2-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 65 m². Auch in Städ-ten mit geringerer Nachfrage gibt es häufig eine Knappheit an kleineren 2-Zimmer-Woh-nungen, insbesondere im preiswerten Seg-ment. Zu den Nachfragern zählen hier ins-besondere ALG II-Empfänger, gerade auch in strukturschwachen Räumen. Eine gerin-gere Marktgängigkeit gibt es oft bei den sehr kleinen 1-Zimmer-Wohnungen.
Die überwiegende Zahl der Eigentümer ord-net ihre Bestände im mittelpreisigen Segment ein. Bezogen auf den Wohnungsbestand der Befragten befinden sich fast alle Bestände in schrumpfenden Märkten im mittelpreisigen Segment. Im Unterschied zu den anderen
Be-Bestandsstrategietyp 1 und 2
Regionstyp: Ostdeutschland Markttyp: schrumpfend
Bestandstyp: Großwohnsiedlung Städtetypen: Cottbus, Dessau, Erfurt, (Typ 1) und Kleinere Magdeburg, Schwerin,
Wohnsiedlung (Typ 2) Zwickau
Quelle: Eigene Darstellung
85 Auswertung
standstypen gibt es demnach keine nennens-werten Bestände im preisnennens-werten Segment.
Mieterstruktur
Plattenbauwohnungen in Großwohnsied-lungen (Bestandstyp 1) dienen zu einem überdurchschnittlichen Teil als Wohnort für kleine 1- bis 2-Personen-Haushalte und ein-kommensschwache Mieter. In Großwohn-siedlungen in Ostdeutschland sind rund zwei Drittel der befragten Eigentümer der Über-zeugung, dass deren Anteil in diesen Bestän-den überdurchschnittlich ist. Demgegenüber sind Familien und Haushalte mit Migrations-hintergrund unterdurchschnittlich vertreten.
Insbesondere einkommensstärkere Haus-halte spielen als Nachfrager nach Wohnun-gen in GroßwohnsiedlunWohnun-gen in Ostdeutsch-land kaum eine Rolle.
Aus der Befragung lässt sich kein Trend zu einer stärkeren Überalterung als in anderen Bestandstypen feststellen. Zukünftig wird al-lerdings damit gerechnet, dass der Anteil an älteren Haushalten zunehmen wird. Gleich-zeitig wird sich die heutige Sozialstruktur wei-ter verfestigen, einkommensschwache und kleine Haushalte werden an Bedeutung ge-winnen, einkommensstarke Haushalte und Familien werden an Bedeutung verlieren.
Investitionen
Zu den bedeutendsten Eigentümern von Großwohnsiedlungsbeständen in Ost-deutschland zählen die kommunalen Gesellschaften sowie Genossenschaften, die aus den Arbeitergenossenschaften der ehemaligen DDR hervorgegangen sind. Häu-fig verfügen die kommunalen Wohnungsbau-gesellschaften in Ostdeutschland gegenüber den Genossenschaften über einen höheren Anteil an Altbauten. Der Wohnungsbestand ist ausdifferenzierter, was sich auch auf die verfolgten Strategien auswirkt. Die kommu-nalen Gesellschaften haben dadurch andere Voraussetzungen und andere Schwerpunkt-setzungen, die Strategie kommunaler Unternehmen wird stärker von städtischen Interessen mitbestimmt. Kommunale schaften übernehmen im Sinne des Gesell-schafters auch stadtentwicklungspolitische Aufgaben, wie z. B. die Entwicklung innerstädtischer Kernbereiche. Wie die Eigentümerbefragung gezeigt hat, liegt die Beteiligungsquote bei der Erstellung von Konzepten bei öffentlichen Wohnungsunter-nehmen bei nahezu 100 %, während sie bei Genossenschaften geringer ist.
Dies kann zu unterschiedlichen Schwer-punktsetzungen im Stadtgebiet führen, z. T.
auch weil viele stadtentwicklungspolitische Aufgaben übernommen werden. Die Bestän-de Bestän-der Genossenschaften in Bestän-den Großwohn-siedlungen sind augenscheinlich vielfach in besserem baulichem Zustand. Der höhere Sanierungsgrad führt dazu, dass die Leerstän-de in diesen BestänLeerstän-den geringer sind als in un-sanierten Beständen anderer Eigentümer.
In schrumpfenden Märkten stellen Bestän-de in Großwohnsiedlungen mit hohen Leer-ständen oftmals Rückbaupotenziale dar. Die Leerstandsquote der letzten drei Jahre betrug bei Dessauer Wohnungsunternehmen bei-spielsweise bis zu rund 30 %, dort wird dem Rückbau der Gebäude eine (sehr) bedeuten-de Rolle beigemessen. Schweriner Unterneh-men haben eine Leerstandsquote von bis zu 20 % aufzuweisen.
In den dargestellten Fallbeispielen führen ein hoher wirtschaftlicher Konsolidierungs-zwang und die weiter nachlassende Woh-nungsnachfrage mittelfristig zu weiterem Rückbau. Insbesondere für die kommunalen Wohnungsgesellschaften, die häufig Vorreiter im Stadtumbau und Rückbau sind, stellen die Großwohnsiedlungen auch zukünftig baupotenziale dar. Hinsichtlich der Rück-baumaßnahmen erreichen die schrump-fenden Märkte in Ostdeutschland die mit Abstand höchsten Werte. In Großwohnsied-lungen sind laut Befragung Wohnungen in einer Größenordnungen von 20 % betroffen, sowohl in der Vergangenheit als auch zukünf-tig (vgl. Tab. 16). In kleineren Wohnsiedlun-gen hingeWohnsiedlun-gen werden zwar auch hohe Werte erreicht, jedoch deutlich geringer als in den Großwohnsiedlungen.
Die strategischen Entscheidungen für oder gegen Modernisierungen hängen insbeson-dere in schrumpfenden Märkten mit der Lage der Bestände im Stadtgebiet zusammen, da Schwerpunktsetzungen notwendig sind. Zu den bedeutendsten Maßnahmen zählen Wär-medämmungen und der Austausch der Fens-ter sowie Verbesserungen der technischen Ausstattung im Hinblick auf Elektroinstal-lationen, Sanitäranlagen und Heizungsanla-gen. Bei der Wärmedämmung spielt in den untersuchten Beispielen die individuelle Fas-sadengestaltung im Hinblick auf das Marke-ting eine wichtige Rolle, um sich in der sonst einheitlichen Bausubstanz zu positionieren.
Der Anbau von Balkonen erfolgt in geringe-rem Umfang als die anderen Maßnahmen.
Insgesamt sind die Modernisierungstätig-keiten in Großwohnsiedlungen in
schrump-fenden Märkten im Vergleich zu den ande-ren Bestandstypen mit Werten von 3–5 % des erfassten Bestandes jedoch eher gering (vgl.
Tab. 19). Dies hängt zum einen mit den ge-nannten Schwerpunktsetzungen hinsicht-lich der Investitionstätigkeiten zusammen, die aufgrund der geringen Gesamtnachfra-ge notwendig sind, zum anderen ist aber auch vielfach bereits ein hoher Moderni-sierungsgrad erreicht worden. Die in der Eigentümerbefragung untersuchten Un-ternehmen (Typ 1) investierten in den letz-ten fünf Jahren rund 5.400 €/Wohnung in Modernisierungsmaßnahmen.
In kleineren Wohnsiedlungen werden Moder-nisierungen zu einem deutlich größeren Teil durchgeführt, hier waren in den letzten Jah-ren bis 33 % der Wohnungen betroffen (vgl.
Tab. 25). Vor allem Erneuerungen der Sanitär-anlagen und Erneuerungen der Elektroinstal-lationen werden hier durchgeführt (vgl. Tab.
28). Dies deutet darauf hin, dass Wohnungsbe-stände außerhalb von Großwohnsiedlungen in innerstädtischen Lagen häufiger Moder-nisierungsmaßnahmen unterzogen werden.
Für den Typ 2 wird laut Befragungsergebnis im Durchschnitt auch mehr investiert als in Groß-wohnsiedlungen (rund 8.800 €/Wohnung).
Energetische Sanierungen von Beständen in Großwohnsiedlungen und in kleineren
Wohn-siedlungen spielen entsprechend in den un-tersuchten Märkten bisher eine eher gerin-ge Rolle. Dies ist hinsichtlich der Vermietbar-keit so lange unproblematisch wie der Anstieg der Energiekosten eher geringer bleibt. In der Regel sind zudem die Energiewerte bei den Plattenbauten (Drei-Schichten-Platte) relativ günstig. Handlungsschwerpunkt sind vor die-sem Hintergrund derzeit Einzelmodernisie-rungen der Wohnungen. SanieEinzelmodernisie-rungen werden vonseiten der bestandshaltenden Eigentümer nur erfolgen, wenn weiterhin entsprechende Fördermittel bereit gestellt werden.
Die Schaffung von altengerechtem Wohn-raum durch Modernisierung spielt bei den hier untersuchten Bestandstypen eine un-tergeordnete Rolle, wenngleich bei den schrumpfenden Märkten der höchste Wert erreicht wird. Bei rund 1.000 Wohnungen in Großwohnsiedlungen wurden laut Befra-gung in den letzten Jahren Barrierefreiheit hergestellt, dies entspricht 2 % des unter-suchten Wohnungsbestandes und erfolgte ausschließlich durch Wohnungsgenossen-schaften (vgl. Tab. 18).
Im Rahmen der Altschuldenhilfe wurden in Ostdeutschland in der Vergangenheit immer wieder Wohnungen an institutionelle Eigen-tümer verkauft. In den letzten Jahren erwar-ben im Zusammenhang mit der
Internati-Sonderform: Hochhäuser
An den Hochhäusern wird ein typischer Konflikt im Umgang mit den 70er und 80er Jahre Beständen deutlich, in dem städte-bauliche Fragestellungen den wohnungs-wirtschaftlichen Erfordernissen gegenüber stehen. Dabei geht es um die „Zukunft der Hochhäuser“ als Teilaspekt der 70er und 80er Jahre Wohnungsbestände. Diese stel-len einerseits ein zentrales Merkmal des modernen Städtebaus dar, verursachen an-dererseits jedoch hohe Kosten bei oftmals zu geringer Nachfrage.
In den Fallstudien ist die Sonderrolle die-ser Hochhäudie-ser deutlich geworden. Häu-fig stellen Hochhäuser städtebauliche Do-minanten dar, die aus städtebaulicher Sicht als Zeichen der Moderne und Teil der städ-tischen Höhenstruktur erhaltenswert sind.
Die Instandhaltung oder Modernisierung dieser Objekte ist hingegen mit hohen Kos-ten verbunden, dies bezieht sich z. B. auf bauliche Maßnahmen im Hinblick auf die Grundrisse, die energetische Situation sowie brandschutzrechtliche Anforderungen.
Insgesamt gibt es angesichts des Gesamt-nachfragerückgangs in schrumpfenden Märkten ein Überangebot an Wohnungen in diesem Gebäudetyp. Gleichzeitig besteht aber auch eine Nachfrage, die abhängig ist von der Qualität der Wohnungen und der Lage.
Insbesondere in schrumpfenden Märkten stellt dieser Bestandstyp auch ein wichtiges Rückbaupotenzial dar. Vor allem die 11-ge-schossigen Scheibenhochhäuser des Typs P2 sind vermietungsseitig häufig schwierig zu vermarkten. Aufgrund der Grundrisse, der energetischen Situation sowie brand-schutzrechtlicher Anforderungen werden die in einigen Jahren notwendigen Sanie-rungen sehr teuer. Hier stellt sich eine typi-sche Problemstellung im Umgang mit den untersuchten Wohnungsbeständen dar:
die „Zukunft der Hochhäuser“ als Teilas-pekt der 70er und 80er Jahre Wohnungsbe-stände. Diese stellen einerseits ein zentra-les Merkmal des modernen Städtebaus dar, verursachen andererseits jedoch hohe Kos-ten bei geringer Nachfrage.
87 Auswertung
onalisierung der Wohnungswirtschaft Pri- vate-Equity-Unternehmen etliche ostdeut-sche Wohnungsunternehmen.40 Weitere Ver-käufe stellen, wie die Fallstudien zeigen, aber derzeit keine strategische Alternative dar. Dies wird in der Eigentümerbefragung bestätigt, lediglich ein befragtes kommu-nales Wohnungsunternehmen in schrump-fenden ostdeutschen Märkten hält Veräuße-rungen der Bestände für eine bedeutende Portfoliostrategie.
Seit den 90er Jahren wurden in den Groß-wohnsiedlungen im Rahmen der Stadter-neuerung umfangreiche Investitionen in die Infrastruktur vorgenommen, hierzu zählen vielfach die Verkehrsanbindung mit öffent-lichen Verkehrsmitteln und die Versorgung durch den Einzelhandel. Rund jedes fünf-te befragfünf-te Unfünf-ternehmen in schrumpfen-den Wohnungsmärkten in Ostdeutschland hat in den letzten fünf Jahren entsprechen-de Wohnumfeldmaßnahmen durchgeführt, davon waren 15 % des Wohnungsbestandes betroffen. Auch zukünftig werden Wohnum-feldmaßnahmen mit 11 % in Großwohnsied-lungen bzw. 17 % in kleineren Wohnsiedlun-gen am Wohnungsbestand eine Rolle bei den Investitionen spielen.