Im Folgenden werden einzelne Entwicklungs-linien der 70er und 80er Jahre-Bestände be-schrieben. Hierunter werden Aspekte gefasst, die im weiteren Forschungsverlauf betrach-tet und konkretisiert werden.
Quantitative und qualitative Veränder-ungen des Wohnungsbestandes
Für das Jahr 1990 wurden im Rahmen die-ser Bestandsanalyse für die Baujahre 1970 bis 1990 rund 5,3 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt. Für die Be-trachtung der Wohnungsbestände nach ak-tuellem Stand ist es wichtig, die quantitati-ven Veränderungen durch Wohnungsabgän-ge zu berücksichtiWohnungsabgän-gen.
Die Statistiken des Bundes weisen nur Abgän-ge ganzer WohnAbgän-gebäude aus, unabhängig da-von, ob es sich um Ein-, Zwei- oder Mehr- familienhäuser handelt, die Zahl der Wohnungen wird nicht gesondert festgehal-ten. Erst ab 2002 werden Abgänge von Wohn-gebäuden nach Baualtersklassen ausgewie-sen. Die jüngste Baualtersklasse bezieht Wohn-gebäude der Baualtersklasse nach 1970 ein.
Vor diesem Hintergrund können nur gro-be Entwicklungen bzgl. der Wohnungsgro-be- Wohnungsbe-stände der 70er und 80er Jahre beschrieben werden:
• Eine erste „Abrisswelle“ setzte in West-deutschland bereits in der zweiten Hälf-te der 80er Jahre ein. Vor allem die Großwohnsiedlungen der 70er Jah-re wurden Gegenstand umfassender Erneuerungsstrategien.
• Laut Statistik wurden von 2002 bis 2005 in Westdeutschland nur zwischen ca. 30 und 80 Wohngebäude jährlich als Abgang gemeldet. Das entspricht einem Anteil an allen Abgängen von unter 2 %.
• In den neuen Ländern erfolgen seit 2002 intensive Rückbaumaßnahmen im Rah-men des Programms „Stadtumbau Ost“.
In 90 % der Kommunen bildet der Rück-bau des DDR-WohnungsRück-baus der 50er bis 80er Jahre einen Schwerpunkt im Stadt-umbau Ost.
• Während die älteren bis Mitte der 70er Jahre errichteten Siedlungen relativ
sta-bile Strukturen mit geringen Leerständen aufweisen, liegt der Schwerpunkt der Ab-risstätigkeit bei den jüngeren Plattenbau-siedlungen der 70er und 80er Jahre. Zwi-schen 2002 und 2008 wurden insgesamt ca. 221.000 Wohnungen des DDR-Woh-nungsbaus abgerissen.26 Unter der Annah-me, dass der überwiegende Teil der abge-rissenen Wohnungen aus den 70er und 80er Jahren stammt, ergibt sich ein Anteil von ca. fünf bis sechs Prozent rückgebau-ter Wohnungen.
• Die Abgangsstatistik des Statistischen Bundesamtes (vgl. Tab. 3) weist jährliche Abgänge von Wohngebäuden des Baual-ters nach 1970 zwischen 1.150 und rund 2.000 als Abgang aus, insgesamt handelt es sich um mehr als 6.000 Wohngebäude. Für die Jahre 2006 bis 2008 liegen keine baual-tersspezifischen Abgangsdaten vor. Insge-samt zeichnet sich ein leichter Rückgang der Abgänge auf das Niveau der 1990er Jahre ab.
Ein weiterer Aspekt sind die baulichen Ver-änderungen im Bestand. Was sich bereits seit den 70er Jahren mit einer stärkeren
Orientie-rung zum Bestand angedeutet hatte, drückte sich insbesondere ab den 90er Jahren deut-lich in Zahlen aus. Hierbei ging es allerdings nicht nur um die Altbaubestände der Innen-städte: ins Zentrum der baulichen Tätigkei-ten rückTätigkei-ten zunehmend PlatTätigkei-tenbauTätigkei-ten, die saniert und an die zeitgemäßen Wohnstan-dards angepasst wurden.
Dieser Trend in den Bestand lässt sich an-hand der getätigten Wohnungsbauinvestiti-onen belegen (vgl. Abb. 11). Seit 1999 fließt der größere Teil der Wohnungsbauinvestitio-nen in Deutschland in den Bestand, während das Neubauvolumen kontinuierlich sinkt.
Insbesondere in den Großwohnsiedlungen wurden umfangreiche Investitionstätigkeiten durch Förderprogramme des Bundes und der Länder unterstützt bzw. angeschoben. In den neuen Ländern setzte nach der Wende eine umfangreiche Modernisierungswelle ein, durch die es zu deutlichen Verbesserungen der Qualität der Wohnungen kam:
• In den 90er Jahren wurden mit zwei Son-derkontingenten des KfW-Wohnraum-Modernisierungsprogramms zusätzlich über 12 Mrd. DM an Förderdarlehen
ver-(26)
BMVBS / BBR 2007, S. 39.
Tabelle 3
Abgänge ganzer Wohngebäude*
Alte Länder Neue Länder Deutschland
Baujahr nach Baujahr nach Baujahr nach
Gesamt 1970 Gesamt 1970 Gesamt 1970
1990 5.998 - - - -
-1991 6.494 - - - -
-1992 6.954 - 1.339 - 8.293
-1993 7.481 - 1.789 - 9.270
-1994 7.217 - 1.968 - 9.185
-1995 6.748 - 2.096 - 8.844
-1996 6.070 - 2.320 - 8.390
-1997 6.437 - 2.297 - 8.734
-1998 6.178 - 2.454 - 8.632
-1999 5.920 - 2.343 - 8.263
-2000 6.021 - 2.164 - 8.185
-2001 5 698 - 2.591 - 8.289
-2002 5.810 31 3.606 1.150 9.416 1.181
2003 5.193 87 4.565 1.336 9.758 1.423
2004 6.068 46 4.595 1.733 10.663 1.779
2005 5.451 47 4.296 2.069 9.747 2.116
*“Im Rahmen der Abgangsstatistik werden Gebäude und Gebäudeteile erfasst, die durch ordnungsbehördliche Maßnahmen, Schadensfälle oder Abbruch der Nutzung entzogen werden oder deren Nutzung zwischen Wohn- und Nichtwohnzwecken (mit und ohne Baumaßnahmen) geändert wurde.“
Quelle: Statistisches Bundesamt, lange Reihen 1968 bis 2005 und Fachserie 5, Reihe 1
33 Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre – Grundlagen
geben, die eine Investitionssumme von 18 Mrd. DM nach sich zogen.27 Insgesamt wurden rund 840.000 Plattenbauwoh-nungen modernisiert, was einem An-teil von rund 40 % aller Plattenbauten in Ostdeutschland entsprach. Aufgrund konstruktionsbedingter Mängel und Ver-schleißerscheinungen war der Instand-haltungsanteil mit 77 % sehr hoch. Dabei wurden insbesondere Maßnahmen an der Gebäudehülle vorgenommen. Selte-ner kam es zu Grundrissänderungen.
• Landesprogramme sahen oftmals Maß-nahmen hinsichtlich der Wohnumfeldver-besserung vor sowie Einbau von Fahrstüh-len und Grundrissänderungen. Hinzu kamen deutliche energetische Verbesse-rungen. Großwohnsiedlungen wurden weiterentwickelt und „zu Ende gebaut“.
• Im Rahmen des Programms Stadtum-bau Ost, dem der StadtumStadtum-bau West folg-te, werden umfangreiche Rückbaumaß-nahmen sowie die Erneuerung und Um-strukturierung von Großwohnsiedlungen gefördert.
• Auch das Programm Soziale Stadt be-zieht viele Großwohnsiedlungen ein. Im Zentrum stehen hier Wohnumfeldverbes-serungen und Maßnahmen zur Verbesse-rung der sozialen Infrastruktur.
Diese umfangreichen Maßnahmen haben zur Folge, dass heute bei kommunalen Woh-nungsunternehmen im Westen die
Gebäude-zustände anders sind als bei Wohnungsunter-nehmen im Osten, da durch den Stadtumbau Ost und die Förderungen der 90er Jahre um-fangreichere Maßnahmen durchgeführt wor-den sind. Auch in Westdeutschland sind die Großwohnsiedlungen – hier bereits ab den 80er Jahren – zu einem wichtigen Aufgaben-feld der Stadterneuerungspolitik geworden.
Anfang der 80er Jahre wurden erste Modell-vorhaben zur Nachbesserung westdeutscher Großwohnsiedlungen durchgeführt.
Diese Situation führt dazu, dass die Markt-situation für Wohnungen in den Großwohn-siedlungen in Ost und West insgesamt nach wie vor problematisch ist. Gründe hierfür können Defizite in der Infrastrukturausstat-tung, eine geringe Wohnungstypenvielfalt so-wie soziale Probleme sein. Denn trotz aller Bemühungen ergeben sich in Ost- wie auch in Westdeutschland weiterhin strukturelle Probleme. So schreitet vielerorts die Entmi-schung der Sozialstruktur voran, sodass sich vor allem sozial benachteiligte Gruppen und ältere Menschen im Zuge einer Überalterung dort konzentrieren. Hinzu kommt, dass sich der Anteil an Menschen mit Migrationshin-tergrund und Aussiedlern durch diese Se-gregationsprozesse in vielen Teilen erhöht.
Solche Entwicklungen verstärken das un-günstige Image von Großwohnsiedlungen.
In vielen Regionen kann es weiterhin zu stei-genden Leerständen kommen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung sind in
vie-len Großwohnsiedlungen weitere Maßnah- (27)BBR 2000.
Abbildung 11
Entwicklung der Wohnungsbauinvestitionen
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
0 50 100 150 200
Wohnungsbauvolumen insgesamt Bauleistung an bestehenden Gebäuden Neubauvolumen
Quelle: DIW, Strukturdaten, 2008
men im Wohnumfeldbereich sowie Moder-nisierungen erforderlich (z. B. altengerech-tes Wohnen, neue Grundrisse).
Veränderungen der Eigentümerstruktur In den 70er Jahren hatte der soziale Woh-nungsbau große Auswirkungen auf die Eigen-tümerstruktur. Im Westen waren es insbeson-dere gemeinnützige Wohnungsunternehmen und freie Wohnungsunternehmen, die im Wohnungsbau tätig waren. Später kamen auch im Geschosswohnungsbau verstärkt private Anbieter hinzu.
Mit dem Wandel der Wohnungspolitik nahm jedoch der Anteil der gemeinnützigen Woh-nungsunternehmen am Wohnungsneubau stetig ab. Während in den 60er Jahren noch jede vierte Wohnung von einem gemeinnüt-zigen Wohnungsunternehmen errichtet wurde, waren es in den 70er Jahren mit 750.000 Wohnungen noch 15 % aller Neubau-wohnungen und in den 80er Jahren nur noch 250.000 Wohnungen, was einem Anteil von rund 9 % entspricht. Auf den Markt drängte stattdessen der frei finanzierte Mietwoh-nungsbau, der in den 80er Jahren einen An-teil von 22 % ausmachte. Hinzu kamen in den 80er Jahren verstärkt Immobilienfonds und Versicherungsgesellschaften als Investoren auf den Markt. Der Strukturwandel in der Wohnungswirtschaft bewirkte in dieser Zeit eine Ausdifferenzierung der Eigentümer-struktur, die bis heute Bestand hat.
Die Eigentümerstruktur in Ostdeutschland ist entsprechend der staatlichen Program-me durch die kommunale Wohnungswirt-schaft (KWV) und durch die Ende der 50er Jahre umfänglich neu gegründeten Arbeiter-Wohnungsgenossenschaften (AWG) geprägt.
Beide Eigentümergruppen verfügen aktuell jeweils zu 60 % über Bestände aus den 70er und 80er Jahren.
Seit den 80er Jahren haben sich auch diese Strukturen deutlich verändert. Verschiedene Entwicklungen sind hier zu beobachten:
• Ein zentraler Einschnitt erfolgte durch den Konkurs der „Neuen Heimat“, die große Teile des Sozialwohnungsbaus in West-deutschland mitgetragen hatte. Umfang-reiche Bestände wurden im Zuge des Kon-kurses an die Länder verkauft und zum Teil an private Investoren weiter gegeben.
• Aufgrund des Altschuldenhilfegeset-zes wurden bis 1999 rund 260.000 Woh-nungen privatisiert. Ursprünglich muss-ten die Wohnungsunternehmen vor der 2. Änderung des Altschuldenhilfegeset-zes ursprünglich insgesamt 343.000 Woh-nungen privatisieren. Bis Ende 1999 ist diese Auflage mit rund 260.000 verkauf-ten Wohnungen zu 76 % erfüllt worden.
Hiervon wurde der größte Teil im Bestand der DDR-Wohnungen realisiert. Dies ist vor allem durch die mieternahen Privati-sierungsformen erreicht worden, so gin-gen allein 108.000 Wohnungin-gen an Zwi-schenerwerber. Die eigentumsorientier-ten Genossenschafeigentumsorientier-ten sind hingegen mit rund 30.000 Privatisierungen ein deutlich weniger erfolgreiches Modell, vor al-lem aufgrund des hohen organisato-rischen Aufwandes sowie geringerer wirtschaftlicher Effekte beim abgebenden Unternehmen.28
• Hinzu kommen die Privatisierungen von Wohnungen bzw. der Verkauf an Selbst-nutzer. Verkäufe an Selbstnutzer erfolgen in der Regel insbesondere durch private Eigentümer (Kapitalanleger).
• Eine weitere wichtige Gruppe sind heu-te die Bauträger, Investoren und instituti-onellen Anleger, die in verstärktem Maße als Zweiteigentümer am Markt auftreten.
Waren die ersten Anlässe der Konkurs der Neuen Heimat bzw. Privatisierungsaufla-gen nach dem Altschuldenhilfegesetz, so werden aktuell vermehrt Bestände von – oftmals ausländischen – Fonds aus anla-gestrategischen Gründen erworben.
Diese Veränderungen in der Eigentümer-struktur wurden bereits im Rahmen eines Forschungsprojektes aufgearbeitet.29 Da-nach kann bei den von Transaktionen betrof-fenen Wohnungen der letzten Jahre auf dem deutschen Wohnungsmarkt zwischen Bau- altersklassen unterschieden werden. Dem-nach gehören 50 bis 60 % der verkauften Wohnungen der Baualtersklasse der 50er und 60er Jahre an. Von den verkauften Woh-nungen stammen nur 20 bis 25 % aus den 70er und 80er Jahren. Der größere Teil hier-von sind Wohnungsbestände der 70er Jahre.
Die ermittelten Transaktionen erfolgten ins-besondere durch Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand.
(28)
Vgl. hierzu Analyse & Konzepte:
Umsetzung der wohnungspoliti-schen Zielsetzungen des Alt-schuldenhilfe-Gesetzes, 1996 im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau.
(29) BBR 2007.
35 Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre – Grundlagen
Vor diesem Hintergrund ist die Eigentümer-landschaft bei den 70er und 80er Jahre-Be-ständen inzwischen ziemlich breit gefächert, und im Zusammenspiel mit sehr unter-schiedliche Entwicklungen auf und inner-halb der lokalen Märkte entsteht eine stark differenzierte Angebotsstruktur.
Sozialwohnungen
Eng verbunden mit der Eigentümerfrage ist die Entwicklung der Sozialwohnungen.
Insbesondere die gemeinnützigen Woh-nungsunternehmen waren in Westdeutsch-land Träger des Sozialwohnungsbaus. Heute unterliegt immer noch ein großer Teil des Wohnungsbestandes einer Mietpreis- bzw.
Belegungsbindung. Eine offizielle Statistik zum Umfang des Sozialwohnungsbestandes existiert nicht. Im Rahmen einer Untersu-chung hierzu wurden für das frühere
Bun-desgebiet für 2003 2,11 Millionen Mietwoh-nungen mit Sozialbindung ermittelt. Dies entspricht einem Anteil von 7 % am Gesamtwohnungsbestand.30
Insgesamt wurde nur ein geringer Teil der Sozialwohnungen der 70er und 80er Jah-re aus der Bindung entlassen.31 Der Schwer-punkt liegt hier bei den Beständen der 50er und 60er Jahre. Größere Teile der Wohnungen aus den 70er Jahren werden erst in den nächs-ten Jahren aus der Bindung entlassen. Dem-nach bleiben rund 80 % der geförderten Woh-nungen der 70er Jahre bis 2009 in der Bindung und 96 % der Wohnungen aus den 80er Jah-ren. Im Osten kommen zahlreiche Wohnun-gen hinzu, die durch Modernisierungskredi-te oder das Altschuldenhilfegesetz einer Miet-preisbindung und teilweise auch eine Bele-gungsbindung unterliegen. Diese wird jedoch in einigen Ländern aufgrund der Marktsitua-tion nicht mehr ausgeübt.
(30)
IWU 2005, S. 11 f.
(31)
Ermittelt wurden diese Anteile am Beispiel Hamburg und durch Förderinstitutionen anderer Län-der verifiziert, vgl. ARGE 2001, S. 40 ff.