Eigentümerwechsel hat es in der jüngeren Vergangenheit nicht gegeben und sind nicht absehbar.
Zwei Punkthochhäuser wurden in den 1980er Jahren durch die SOKA-BAU von der Neuen Heimat
übernommen. Die Wohnungsbestände der kommunalen Wohnungsgesellschaft wurden auch durch
diese errichtet und sind seitdem im Eigentum der Wohnbau Mainz. Darüber hinaus gab es nach
In-formation der Gesprächsteilnehmer keine weiteren Eigentümerwechsel.
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Demographie
Bevölkerung 2007: 149.700
Bevölkerung 2003: 143.800
Bevölkerungsentwicklung 2003-2007: + 4,1 % Bevölkerungsprognose 2005-2020: + 12,3 % Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2007: + 383 Bevölkerungsdichte 2007: 800 EW/km²
Wanderungssaldo 2007: + 1.558
Altersstruktur 2007: 14 % unter 18-Jährige 19 % über 65-Jährige Wirtschaft
BIP je Einwohner 2004: 29.146 €/EW
Kaufkraftkennzahl 2006: 95,5
Zahl der Beschäftigten 2006: 52.700 Arbeitslosenquote 01/2009: 9,1 % Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkttyp: stagnierend/wachsend
Wohnungsbestand 2007: 81.470 Gebäude: 17.900 davon in:
Ein- und Zweifamilienhäusern:
Mehrfamilienhäusern:
10.250 (13 %); Gebäude:
(51 %)
69.150 (85 %); Gebäude:
(49 %)
9.100 8.320
Baufertigstellungen 2007: 305
Miet-/Kaufpreise: Mietpreis (Neuvermietung): 4,25-11,00 €/m²
Kaufpreis ETW (Erstverkauf):
1.500 - 3.200 €/m²
Kaufpreis ETW (Wiederverkauf):
1.000 - 2.800 €/m²
7.1 Am Stern und Drewitz
Bei dem Untersuchungsgebiet handelt es sich um die Quartiere "Am Stern" und "Drewitz", die am
östlichen Stadtrand Potsdams gelegen sind. In dem Quartier "Am Stern" leben mehr als 13.000
Bewohner in insgesamt ca. 7.600 Wohnungen, davon sind ca. 900 Wohnungen in Zeilenbauweise
errichtet, 5.800 Wohnungen in fünf-, elf- und fünfzehngeschossigen Gebäuden. Das Wohngebiet
Drewitz ist ein relativ junges Wohngebiet aus den 80er Jahren. Dort gibt es v. a. Fünfgeschosser
mit ca. 2.900 Wohnungen und rd. 6.000 Bewohnern. Errichtet wurden die Quartiere in den 70er
Jahren (Am Stern: 1971-1979) bzw. in den 80er Jahren (Drewitz: 1986-1991).
Der größte Eigentümer ist die Wohnungsgenossenschaft "Karl Marx" Potsdam eG. Weitere wichtige Eigentümer sind die kommunale Gesellschaft GEWOBA sowie weitere Wohnungsgenossenschaften, darunter die PWG 1956 eG.
Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept aus dem Jahr 2007 wird der Bereich Stern/Drewitz als ein räumlicher Handlungsschwerpunkt benannt. Hierbei geht es um die Stärkung der Qualitäten als Wohnstandort und die Weiterentwicklung des Infrastruktur-, Arbeits- und Freizeitangebotes. Das Gebiet ist seit dem Jahr 2001 Programmgebiet "Soziale Stadt". In diesem Rahmen wurden zahlrei-che Maßnahmen zur Aufwertung des Wohnumfeldes und der Infrastrukturangebote durchgeführt.
7.2 Städtebauliche Struktur und Wohnumfeld
Das Wohngebiet "Am Stern" ist durch die Strukturen des Großsiedlungsbaus der 70er Jahre ge-prägt. Überwiegend sechsgeschossige Wohnblocks umschließen groß dimensionierte Wohnhöfe.
Einige elfgeschossige Punkthochhäuser bilden städtebauliche Dominanten. Das Zentrum der Sied-lung "Am Stern" bildet der Johannes-Kepler-Platz im nördlichen Bereich.
Drewitz ist im Vergleich dazu durch etwas kleinteiligere Strukturen geprägt. Fünfgeschossige Zeilen bilden sich zu neun Wohnhöfen aus, die z. T. als "Wohnschnecken" angeordnet sind. Die Wohnhö-fe sind verkehrsberuhigt.
Die Quartiere zeichneten sich nach Aussagen der Akteure vor Ort nach der Wende durch starke Defizite im Bereich der sozialen und ökonomischen Infrastruktur aus. Insbesondere im sozialen Be-reich fehlten Angebote für ältere Menschen, aber auch für Kinder im BeBe-reich der Tagesbetreuung.
Gleiches gilt für den Einzelhandel, der nur in beschränktem Umfang vorhanden war. Zur Behebung der Monofunktionalität und der ungünstigen Versorgungslage wurde 1996 das Einkaufszentrum
"Sterncenter" entwickelt. Im Rahmen der Stadtteilentwicklung wurde der Campus "Am Stern" er-gänzt (Sportanlagen, Freizeiteinrichtungen, Musikschule) und erneuert (Sanierung der Schulen, bauliche Aufwertung und die Neugestaltung der Außenanlagen).
Nach Aussagen von Gesprächspartnern war die Infrastruktur der Bereich mit dem größten Hand-lungsbedarf. Dabei wird die quartiersübergreifende Erneuerung der Infrastruktur und des Wohn-umfeldes als weitaus problematischer dargestellt als die Umsetzung baulicher Maßnahmen im Wohnungsbestand. Die weitere Aufwertung des Wohnumfeldes wurde seit Anfang der 2000er ins-besondere durch den Arbeitskreis der Wohnungsunternehmen "Stadtspuren" möglich. Dieser Ar-beitskreis, dem die kommunale Gesellschaft GEWOBA und fünf Wohnungsgenossenschaften ange-hören, wurde im Zuge der Maßnahmen im Rahmen der Bundesgartenschau Potsdam (BUGA) im Jahr 2001 ins Leben gerufen. Die Zusammenarbeit der Wohnungsunternehmen wurde darüber hinaus fortgesetzt, sodass inzwischen die Defizite bei der Infrastrukturausstattung weitgehend be-hoben werden konnten.
Die städtebaulichen Strukturen wurden in den Gesprächen nie negativ und in einem Fall sogar
po-sitiv beurteilt. Demnach haben die Strukturen der 70er und 80er Jahre Vorteile z. B. im Hinblick auf
die Baustrukturen der Nachwendezeit. Diese beziehen sich auf die offene, weitläufige Bauweise,
welche ein hohes Maß an Großzügigkeit verkörpere. Positive Einschätzungen erhielten ebenfalls die
Freiraumqualitäten und die Verkehrsanbindung. Der gesamte Bereich ist für den Individualverkehr
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verkehrsgünstig angebunden. Beide Wohngebiete sind außerdem mit der Straßenbahn zu errei-chen.
7.3 Wohnungsmarkt und Sozialstruktur
Das Preisniveau der Wohnungen im Quartier "Am Stern" liegt zum großen Teil zwischen 4,50 und 5,00 €/m² und damit deutlich im preiswerten Segment. Zum Teil finden sich aber auch Angebots-mieten von deutlich über 6,00 bis zu 7,00 €/m². In Drewitz finden sich auch günstigere Preise mit unter 4,00 €/m² unter den Bestandsmieten. Hierbei ist ein deutlicher Zusammenhang zwischen Mietpreis und Sanierungsstand zu erkennen. In Drewitz sind zahlreiche Wohnungsbestände nur teilsaniert.
Die Bewohnerstruktur wird in beiden Quartieren insgesamt als relativ stabil mit segregativen Ten-denzen eingestuft. Zwischen den Quartieren "Am Stern" und "Drewitz" gibt es jedoch Unterschie-de, die auf die historische Entwicklung der letzten 20 bis 30 Jahre zurückzuführen sind:
In Drewitz ist die Bevölkerung insgesamt etwas jünger als am Stern. Das Durchschnittsalter der Bewohner beträgt in Drewitz 38 Jahre, in dem Quartier "Am Stern" 45 Jahre.
Entsprechend ist der Anteil der Senioren ab 65 Jahre im Quartier "Am Stern" mit 23 % höher als in Drewitz mit 14 %.
In Drewitz gibt es einen relativ hohen Anteil an Haushalten mit Migrationshintergrund. Die Aus-länderquote beträgt 7 %, das Quartier "Am Stern" hat nur einen Anteil von knapp 3 % Auslän-dern.
Der relativ hohe Anteil an älteren Menschen im Quartier "Am Stern" ist darauf zurückzuführen, dass die Wohnungen bereits in den 70er Jahren errichtet worden sind. Viele der heutigen Bewoh-ner leben bereits seit Fertigstellung in den Wohnungen, bei einzelnen Anbietern trifft dies auf 50 % der Bewohner zu. In Drewitz sind die ersten Bewohner erst in den späten 80er Jahren und z. T.
erst nach der Wende eingezogen. Dies hat auch dazu beigetragen, dass ein relativ hoher Anteil an Bewohnern mit Migrationshintergrund dort lebt.
Einen Bewohneraustausch hat es zuerst nach der Wende 1990 im Zuge der ersten Suburbanisie-rungswelle gegeben. Ein zweiter Schub war 1997 zu verzeichnen. Hinzu kommen Umzüge im Zu-sammenhang mit Sanierungen (Leerzug), was aber nur in geringem Maße zu einem Bewohneraustausch geführt hat. Zuzug erfolgt heute insbesondere aus Brandenburg, z. B. aus Cottbus. Diese zusätzliche Nachfrage findet sich z.T. auch in den untersuchten Quartieren wieder.
Die Wohnzufriedenheit wird insbesondere im Quartier "Am Stern" als sehr hoch eingestuft. Aus Sicht der Gesprächsteilnehmer ist es für die Bewohner eine bewusste Entscheidung, dort zu leben.
Im Rahmen einer Befragung zur Wohnzufriedenheit konnte festgestellt werden, dass 70 % der
Bewohner gern in dem Plattenbauquartier leben. Auch die Mietzahlungsbereitschaft/-fähigkeit wird
bei vielen Haushalten als relativ hoch eingeschätzt. Vor dem Hintergrund der hohen
Wohnzufrie-denheit wird davon ausgegangen, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auch in den
nächsten Jahren im Wesentlichen Bestand haben wird. Die Wohnungsmarktsituation deutet aber
auch darauf hin, dass es insbesondere im preiswerten bis mittelpreisigen Segment kaum
ausrei-chende Alternativen in Potsdam gibt.
Demgegenüber sind die Zufriedenheitswerte in Drewitz mit 50 % deutlich geringer. In den Gesprä-chen mit den Akteuren wurde deutlich, dass dies möglicherweise auf die geringere Sanierungstä-tigkeit und geringere Qualität der Wohnungen gegenüber anderen Standorten zurückzuführen ist.
Ein Ergebnis der Befragung ist hier auch, dass es eher zu Nachbarschaftsproblemen kommt. Hin-tergrund sind hier die niedrigen Mietpreise und der höhere Anteil an Haushalten mit Transferein-kommen. Drewitz wird nach Aussagen der Stadtverwaltung zukünftig ein Schwerpunkt bei der so-zialen Steuerung sein.
Die letzten Belegungsbindungen laufen in den nächsten Jahren weiter aus. Bis zum Jahr 2012 wer-den sich diese auf unter 400 Bindungen reduzieren. Belegungsbindungen sind vonseiten der Woh-nungsunternehmen nicht immer gewünscht. Die Stadt hat insgesamt nur geringe Steuerungsmög-lichkeiten. Diese beziehen sich auf die noch bestehenden Fördermöglichkeiten im unsanierten Be-stand. Mit Belegungsrechten wird weitgehend flexibel umgegangen.
7.4 Wohnungsbestände und Investitionsprozesse
Bei den Wohnungsbeständen handelt es sich ausschließlich um industriell errichtete Wohnungen, darunter z. B. die Typen IW 63, IW 75 P 2 und WBS 70. Der Wohnungsbestand ist insgesamt stark durch die typischen Grundrisse und Größen des industriellen Wohnungsbaus geprägt.
Die Wohnungsbestände und die Marktsituation werden wie folgt beurteilt:
Im Wohnungsbestand dominiert die 3-Zimmer-Wohnung. Je nach Unternehmen beträgt der Anteil zwischen 60 % und 80 %. Zu jeweils geringeren Teilen sind Wohnungen mit 1, 2 oder 4 Zimmern vertreten.
Die Marktgängigkeit der 3-Zimmer-Wohnungen wird insgesamt gut eingestuft. Eine gute Nach-frage erfahren ebenfalls die 2-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 65 m².
Insgesamt gibt es in Potsdam zu wenige 2-Zimmer-Wohnungen. Die Nachfrage ist insbesonde-re im pinsbesonde-reiswerten Segment insbesonde-relativ hoch. Nachfragergruppen mit eher geringem Einkommen und/oder geringen Wohnflächenansprüchen sind z. B. Rentnerehepaare, Alleinstehende und Al-leinerziehende.
Die kleineren 1-Zimmer-Wohnungen (Ratio-Wohnungen) mit Wohnflächen von unter 30 m² sind eher schwierig zu vermieten.
Es gibt eine Nachfrage durch Familien mit drei und mehr Kindern, die im Bestand nicht erfüllt werden kann. Größere familiengerechte Wohnungen für drei und mehr Kinder können nur durch Neubau bereit gestellt werden.
Im Hinblick auf die Hochhäuser ergibt sich keine besondere Problematik für die Vermietbarkeit.
Der einzige Nachteil besteht in dem Nicht-Vorhandensein von Balkonen. Dies ist jedoch für die Zielgruppe junge Haushalte und Studenten mit einer kurzfristigen Wohnperspektive, die sich im Tagesverlauf relativ wenig in der Wohnung aufhalten, in der Regel kein Problem.
Der Leerstand liegt in den Quartieren Am Stern und Drewitz unter 2 %. Die einzelnen Unterneh-men verbuchen einen entsprechend geringen Leerstand bzw. Vollvermietung.
Im Hinblick auf bauliche Maßnahmen stellt sich die Situation wie folgt dar:
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Wesentliche bauliche Defizite wurden bereits Anfang der 90er Jahre behoben. Die erste Mo-dernisierungswelle erfolgte Anfang der 90er Jahre. Hierbei wurden im Wesentlichen die Außen-elemente "Fenster, Farbe und Fassade" erneuert. Nicht jeder Wohnungsanbieter hat dabei au-tomatisch eine Fassadendämmung angebracht. Oftmals handelte es sich um rein optische Ver-besserungen.
Im Bestand einer Wohnungsgenossenschaft wurden 2-Zimmer- und 4- Zimmer-Wohnungen zusammengelegt und neue 3-Zimmer-Wohnungen geschaffen. Dadurch hat sich die Zahl der 4-Raum-Wohnungen reduziert.
In den sogenannten Kopfbauten wurden die schwer vermietbaren 1-Zimmer-Wohnungen zu größeren Wohnungen zusammengelegt.
Zum Teil wurden auch Aufzüge nachgerüstet und Zugänge "barrierearm" ausgerichtet. Fahr-stühle wurden im Zuge der Landesförderung in Brandenburg seit 2006 verstärkt angebaut, so-dass inzwischen 50 % der Gebäude über einen Fahrstuhl verfügen.
Eine Erneuerung haben auch die Rohrleitungen sowie die Elektroinstallationen erfahren. In die-sem Zuge wurden auch Schritt für Schritt die Sanitäranlagen erneuert. Neben den Sanitäranla-gen wurden innerhalb der WohnunSanitäranla-gen keine weiteren Maßnahmen durchgeführt.
Modernisierungen werden heute im Vergleich zu den 90er Jahren in geringerem Umfang, dafür aber je nach Objekt umfassender durchgeführt. Hierbei kommt es oft zum kompletten Leerzug im Vorfeld von umfassenden Modernisierungen einzelner Objekte. So werden derzeit in zu sanieren-den Bestänsanieren-den nur noch befristete Mietverträge angeboten, um dann mittelfristig 2010 und 2012 häuserweise sanieren zu können. Sofern sich die Modernisierungen nur auf die Gebäudehüllen be-ziehen, werden diese auch im bewohnten Zustand durchgeführt.
Es zeigt sich, dass Fassadendämmungen nicht automatisch im Zuge von Sanierungen vorgenom-men werden. Dies ist nach Aussage eines Unternehvorgenom-mens betriebswirtschaftlich oftmals nicht sinn-voll. So wurde ein Beispiel angeführt, bei dem einer 6 %-igen Energieeinsparung durch Fassaden-dämmung eine Mieterhöhung von 0,75 € gegenüber gestanden hätte. FassadenFassaden-dämmungen sind daher nur empfehlenswert, wenn die Fassaden bauliche Mängel aufweisen (z. B. Risse im Beton).
Als sinnvoll erwiesen sind vielfach Wärmedämmungen am Dach. Diese haben einen hohen Ener-gieeinspareffekt bei vergleichsweise geringen Investitionskosten.
Altengerechtes Wohnen spielt in den Quartieren "Am Stern" und Drewitz zunehmend eine wichtige-re Rolle. Die Mieter eines Unternehmens bestehen zur Hälfte aus Erstbeziehern. Der Altersdurch-schnitt liegt dort bei rd. 55 Jahren. Im Hinblick auf altengerechtes Wohnen werden im Rahmen von Modernisierungen Barrieren weitgehend abgebaut. Der enge Rahmen der DIN kann in der Regel jedoch nicht eingehalten werden, insbesondere in jenen Objekten nicht, die über keinen Fahrstuhl verfügen. Dort werden Barrieren zumindest in den Erdgeschosswohnungen abgebaut.
Eigentümerwechsel sind in größerem Rahmen in den Quartieren nicht vorgekommen.
Wohnungs-privatisierungen wurden versucht, haben aber zu keinen durchschlagenden Erfolgen geführt. Es
zeigt sich insgesamt, dass die Akteure in den betrachteten Quartieren als Bestandshalter tätig sind,
die ihre Wohnungsbestände langfristig entwickeln. Die Beteiligung an Maßnahmen der
Quartiers-entwicklung erfolgt durch das kommunale Wohnungsunternehmen und die ortsansässigen
Genos-senschaften. Es zeigt sich hier die demgegenüber geringe Ortsbindung einer überregional tätigen
Aktiengesellschaft, die aus Sicht der Stadtverwaltung als Kooperationspartner kaum greifbar ist.
Im Dokument
Investitionsprozesse im Wohnungsbestand der 70er und 80er Jahre
(Seite 146-152)