3 Marktstellung und Investitionen – Empirische Ergebnisse
3.1 Eigentümerbefragung
3 Marktstellung und Investitionen
37 Marktstellung und Investitionen – Empirische Ergebnisse
eine Größe bis 300.000 Einwohner und über-wiegend eine geringere Anziehungskraft für Arbeitnehmer und Zuziehende. Hierzu zäh-len z. B. Darmstadt, Ingolstadt oder Osna-brück. Beide Markttypen – wachsend und strukturstark – zeichnen sich durch eine relativ hohe quantitative Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt aus, weshalb die Markt- typen für die später folgende Auswertung auch zusammengefasst werden. Insgesamt sind fast zwei Millionen Wohnungen der 70er und 80er Jahre diesem Typ zuzuordnen.
Bei den stagnierenden bzw. schrumpfen-den Regionen handelt es sich um Regionen, die spätestens seit den 1990er Jahren einen Strukturwandel durchleben und Bevölke-rungsrückgänge verzeichnen. Dies trifft ins-besondere auf die altindustrialisierten Regi-onen z. B. im Ruhrgebiet, aber auch in den Industrieregionen der östlichen Bundes- länder zu.
Tabelle 4 zeigt die Verteilung der ausgewähl-ten Städte auf die Matrix.
Auf die Bundesländer verteilen sich die Kom-munen wie folgt:
• Neun Kommunen befinden sich in Nordrhein-Westfalen
• Jeweils vier in Niedersachen, Bayern und Hessen
• Drei in Baden-Württemberg
• Jeweils zwei in Rheinland-Pfalz, Branden-burg, Sachsen-Anhalt, Sachsen
• Jeweils eine Kommune in Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen
• Hinzu kommen die Stadtstaaten Bremen und Hamburg.
• Nicht berücksichtigt wurden das Saarland, Schleswig-Holstein und Berlin.
Fragebogen
Für die schriftliche Befragung wurde ein Fragebogen entwickelt, mithilfe dessen In-formationen u. a. zu folgenden Aspekten er-mittelt werden sollten:
• Art der Bestände (Umfang, Verdichtung, Lage, Umfeld etc.)
• Aktuelle Markt- und Nachfragesituation (Vermietbarkeit, Fluktuation, Leerstand etc.)
• Erwartungen der Eigentümer im Hinblick auf die Marktentwicklung
• Soziale Situation, Mieterstrukturen
• Belegungs- und Mietpreisbindungen, Aus-lauf von Bindungen
• Eigentümerstruktur
• Rolle der Förderung
• Aktuelle und geplante Investitionsstrategi-en und -tätigkeitInvestitionsstrategi-en (bauliche Veränderung der Bestände, z. B. Grad der Modernisie-rung, Veränderung von Wohnungsgrund-rissen, Abriss)
• Parameter der Entscheidungsgründe
• Kooperation der Eigentümer untereinan-der und mit untereinan-der Kommune (z. B. Koope-rationsvereinbarungen, Programme „So- ziale Stadt“/„Stadtumbau“).
Abbildung 12
Befragungs- und Fallstudienorte
Göttingen
Magdeburg Osnabrück
Cottbus Hamm
Gelsenkirchen
Dortmund Arnsberg Dormagen
Leverkusen Köln
Troisdorf
Erfurt
Giessen Zwickau
Dresden
Wiesbaden Hanau Darmstadt Worms
Hof
Nürnberg
Karlsruhe
Freising Freiburg i. Br.
Hamburg
Schwerin
Bremen
Hannover Wolfsburg
Postdam Dessau
Bochum
Mainz
Ingolstadt Ludwigsburg
unter 100.000 Einwohner 100.000 Einwohner und mehr Fallstudienorte
Quelle: Geobasisinformationen
© Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (www.bkg.bund.de)
Ziel war es, grundlegende Aussagen sowohl über die Bestandsstrukturen und ihre Ent-wicklung als auch die Handlungstendenzen der unterschiedlichen Eigentümergruppen zu treffen. Der Fragebogen wurde in Abstim-mung mit dem Auftraggeber erstellt und glie-dert sich in drei Hauptteile:
• Einen ersten allgemeinen Teil zum Woh-nungsbestand des Eigentümers sowie das Betätigungsfeld.
• Einen Frageteil speziell zu Beständen in Großwohnsiedlungen der 70er und 80er Jahre.
• Einen Teil zu kleineren Wohnsiedlungen.
Im Wesentlichen geht es dabei um die Be-stimmung der Bestandsstrukturen und die zu erwartenden Aktivitäten hinsichtlich der unterschiedlichen Bestände. Bezüglich der siedlungsstrukturellen Typen wurde eine Un-terscheidung zwischen Großwohnsiedlun-gen und kleineren WohnsiedlunGroßwohnsiedlun-gen vorge-nommen. Eine weitere Spezifizierung wurde für die Durchführung der Befragung als nicht praktikabel erachtet.
Stichprobe
Mit der Befragung sollten die unterschied-lichen Eigentümergruppen erreicht wer-den: kommunale bzw. öffentliche Gesell-schaften, Genossenschaften und Eigen-tümer bzw. Gesellschaften der privaten Wohnungswirtschaft.
Als Ergebnis der Recherche der Wohnungs-unternehmen (öffentliche Wohnungsgesell-schaften und GenossenWohnungsgesell-schaften) sind 305 Adressen ermittelt worden. Diese Unter-nehmen wurden komplett in die Befragung einbezogen.
Die Gruppe der privaten Eigentümer setzt sich aus Kleineigentümern, privaten Woh-nungsgesellschaften und anderen Unterneh-men zusamUnterneh-men. Die Ermittlung der privaten Eigentümernamen und -adressen sollte ne-ben einer Internetrecherche über die regio-nalen bzw. lokalen Verbände und Interessen-vertretungen (Haus- und
Grundeigentümer-verbände etc.) erfolgen. Konnte der Kontakt hergestellt werden, wurde schnell deutlich, dass eine Herausgabe der Kontaktdaten von den örtlichen Verbänden aus Datenschutz-gründen durchweg abgelehnt wurde. Alter-nativ wurden daher zwei Verfahrensweisen bei den Verbänden verfolgt:
• Einerseits wurden den regionalen bzw.
lokalen Verbänden Fragebögen und Ver-sandumschläge zur Verfügung gestellt sowie die Portokosten erstattet, sodass der Versand durch die Verbände erfolgen konnte. Hinweise, welche Eigentümer über entsprechende Bestände der 70er und 80er Jahre verfügen, liegen allerdings auch den Verbänden nicht vor.
• Zum anderen wurden in einigen Fällen Fragebögen und Versandumschläge zur Verfügung gestellt und im Rahmen der üblich stattfindenden Beratungsgesprä-che durch die Mitarbeiter der Verbände weitergegeben. Auf diese Weise konnte im Gespräch geklärt werden, ob die jeweili-gen Eijeweili-gentümer über Bestände der 70er und 80er Jahre verfügen.
• In zwei Fällen wurde zusätzlich die Be-fragung in der Mitgliederzeitschrift angekündigt.
Insgesamt konnte bei zwölf Verbänden er-reicht werden, dass sich diese an der Be-fragung beteiligen. Allerdings wurde in den ostdeutschen Städten immer wieder darauf verwiesen, dass sich Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre ausschließlich im Eigen-tum der Wohnungsgesellschaften und -ge-nossenschaften befinden und eine Einbe-ziehung daher nicht zielführend sei.
Aufgrund dieser Schwierigkeiten wurden in einer weiteren Adressenerhebung ver-stärkt Wohnungsverwaltungen berücksich-tigt. In die Stichprobe wurden somit insge-samt 1.674 Kontakte einbezogen, die über ei-gene Bestände verfügen, die fremd verwalten bzw. Wohnungseigentümergemeinschaften verwalten. Bei den Immobiliengesellschaf-ten kam es häufiger vor, dass ein Unterneh-men an verschiedenen Standorten vertreten war und somit mehrfach in der Stichprobe zu finden ist.
Feldphase
Die Feldphase begann in der letzten Januar-woche 2008 und erstreckte sich bis Ende März 2008, geplant war sie zunächst bis Ende Feb-ruar 2008. Verschiedene Rückmeldungen von Tabelle 5
Ausgangsstichprobe
Öffentliche/kommu-nale Wohnungsunter- Private Eigentümer
nehmen Genossenschaften und Verwaltungen Gesamt
83 222 1.674 1.979
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
39 Marktstellung und Investitionen – Empirische Ergebnisse
Unternehmen deuteten jedoch darauf hin, dass diese z. T. mehr Zeit benötigten. Hinzu kam, dass einzelne Eigentümerverbände um eine Rücklaufzeit bis Ende März gebeten hat-ten. Letztlich wurden bis Mitte April eintref-fende Fragebögen berücksichtigt.
Die Angeschriebenen wurden gebeten, den Fragebogen innerhalb von zwei Wochen zu-rückzusenden. Mitte Februar wurde daher damit begonnen, bei den Befragten, von de-nen bis dahin keine Rückmeldung kam, in-tensiv telefonisch nachzufassen. Mit dem telefonischen Nachfassen wurden mehrere Ziele verfolgt:
• Klärung des Verbleibs des Fragebogens (Ansprechpartner)
• Motivation zum Ausfüllen des Fragenbogens
• Klärung, ob Bestände der 70er und 80er Jahre vorhanden seien
• Klärung möglicher Fragen.
Die telefonische Nachfassaktion erfolgte bei allen angeschriebenen Eigentümern und Ver-waltungen – insgesamt konnte in 905 Fällen ein Kontakt hergestellt werden. Zusammen mit den schriftlichen Antworten wurde somit bei mehr als 55 % der angeschriebenen Ad-ressen eine Rückmeldung eingeholt.
Die Bereitschaft zur Beteiligung an der Be-fragung war trotz des intensiven telefoni-schen Nachfassens insgesamt eher verhal-ten. Zum Teil gab es zwar großes Interesse an der Studie und den Ergebnissen, oftmals wurde aber auch eine Teilnahme generell mit
dem Hinweis abgelehnt, dass man sich an-gesichts der großen Anzahl von Befragungen außerstande sehe, an allen Untersuchungen teilzunehmen.
Der größte Teil der Befragten hatte kein Inte-resse an der Befragung oder verwies auf Zeit-mangel. Jeder Fünfte hat ausdrücklich dar-auf hingewiesen, dass der Fragebogen zu lang bzw. zu aufwendig sei. Dabei kommt zum Tragen, dass die Thematik vergleichsweise komplex ist und es nicht ausreichte, Einschät-zungen zu geben, sondern konkrete Daten abgefragt wurden. Dies führte zu Problemen.
Denn insbesondere kleinere Eigentümer ha-ben ihre Bestandsdaten gar nicht aufberei-tet (z. B. nach Baualtersklassen) oder nicht in einer Form vorliegen, die eine Beantwor-tung ermöglicht hätte. Insbesondere bei den Fragen zu Investitionen und deren Volumina konnte die Aufbereitung mit relativ viel Auf-wand verbunden sein. Ebenso konnten viel-fach keine differenzierten Angaben z. B. zu der Art der durchgeführten Modernisierungs-maßnahmen gemacht werden.
Bei rund 23 % erfolgte keine Teilnahme, da sich keine Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre in dem jeweiligen Portfolio befin-den. Weitere 4 % gaben an, gar nicht über Wohnungsbestände zu verfügen. Hierbei handelte es sich um Immobilienfirmen, die z. B. nur Gewerbeobjekte in ihrem Port-folio haben, oder andere Dienstleistungs-unternehmen im Bereich der Immobilien-wirtschaft. Hinzu kommen sonstige Gründe – hierunter fallen z. B. familiäre Gründe oder andere Umstände, die dazu führten, dass kein Ansprechpartner erreicht werden konnte.
Angaben in %
Kein Interesse und/oder keine Zeit 49
Keine Bestände der 70er/80er Jahre 23
Zu lang/zu aufwendig 20
Keine Wohnungsbestände 4
Sonstiges 3
Grundsätzlich nicht 1
0 10 20 30 40 50 0
Abbildung 13
Gründe für Absagen (N=905)
6
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
Struktur des Rücklaufs nach Eigentümern Die Struktur des Rücklaufs und die Zusam-mensetzung der Eigentümerstruktur stellen sich wie folgt dar:
• Insgesamt wurden 1.979 Wohnungsunter-nehmen, Verwaltungen und Privateigen-tümer angeschrieben. Davon haben 201 der Angeschriebenen den Fragebogen zu-rück gesendet. Dies entspricht einer Rück-laufquote von 10,1 %.
• Von den Befragten, die einen Fragebogen zurück gesendet haben, verfügen nur rund 57 % über Wohnungsbestände der 70er und 80er Jahre.
• Die Nettostichprobe lässt sich anhand der Rückmeldungen derjenigen Eigentümer hochrechnen, die überhaupt über Bestän-de Bestän-der 70er und 80er Jahre verfügen:
Unter den zurückgesendeten Fragebögen fin-den sich 43 %, die angegeben haben, nicht über Bestände der 70er und 80er Jahre zu verfügen.
• Unter denjenigen, die keinen Fragebogen zurückgesendet und einen Ablehnungs-grund genannt haben, verwiesen 23 % da-rauf, dass keine entsprechenden Bestän-de vorhanBestän-den sind. Hinzu kommen die Stichprobenfehler i. H. v. 4 %. Geht man davon aus, dass sich unter den Ablehnen-den, die keine Begründung angegeben ha-ben, ebenfalls Unternehmen befinden, die nicht über entsprechende Bestände verfü-gen, ist ein Anteil von 43 % an allen Befrag-ten durchaus realistisch.
• Die Quote derjenigen, die über Bestände der 70er und 80er Jahre verfügen, unter-scheidet sich zwischen den verschiedenen Eigentümergruppen. So wird diese Quote unter den großen Unternehmen deutlich höher ausfallen, bei privaten, insbeson-dere kleineren Eigentümern dürfte dieser Wert deutlich niedriger liegen.
Der Rücklauf stellt sich unter diesen An-nahmen nach Eigentümergruppen wie in Tab. 6 dar.
Hinsichtlich der Wohnungsunternehmen mit Beteiligungen der öffentlichen Hand und den Wohnungsgenossenschaften fällt die Aus-schöpfung unter den getroffenen Annah-men mit 40 % bzw. 35 % sehr gut aus. Unter den übrigen privaten Eigentümern und Ver-waltungen ist die Quote erwartungsgemäß geringer. Insgesamt liegt die Nettoausschöp-fung bei rund 10 %.
Eigentümerstruktur und Wohnungsbestand Die Struktur der Befragten (114 ausgewertete Fragebögen) stellt sich wie folgt dar:
• 38 % der befragten Unternehmen sind Wohnungsgenossenschaften und wei-tere 45 % private Eigentümer (auch WEG-Verwaltung). Bei rund 17 % der befragten Unternehmen handelt es sich um öffentliche oder kommunale Wohnungsunternehmen.
• Die befragten Unternehmen verfügen über 707.750 eigene Wohnungen und 103.300 verwaltete Wohnungen. Insgesamt haben sie demnach 811.050 Wohnungen in ihren Beständen.
• Rund 80 % der befragten Unterneh-men verfügen über Wohnungen in klei-neren Wohnsiedlungen. Zudem ver-fügt ein Drittel der Befragten über Woh-nungsbestände der 70er und 80er Jahre in Großwohnsiedlungen.
• Auffällig ist, dass die meisten Unterneh-men (65 %) über Bestände mit mehr als 1.000 Wohnungen verfügen. In der folgen-den Tabelle ist die Eigentümerstruktur der Wohnungen am angefragten Standort dif-ferenziert nach eigenen und verwalteten Wohnungen dargestellt.
Tabelle 6
Rücklauf nach Eigentümerstruktur Öffentl./Komm.
Wohnungsunter-nehmen Genossenschaften Private Eigentümer
und Verwaltungen Gesamt
Angeschrieben 83 222 1.674 1.979
davon mit Beständen der
70/80er 47 127 954 1.128
verwertbarer
Rücklauf 19 44 51 114
Ausschöpfung 40,4 % 34,7 % 7,8 % 10,1 %
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
41 Marktstellung und Investitionen – Empirische Ergebnisse
Von den Wohnungsbeständen der Eigen-tümer und Gesellschaften befinden sich an den ausgewählten Befragungsstand-orten 483.400 eigene und 44.900 verwal-tete Wohnungen. Insgesamt verfügen die Unternehmen dementsprechend über 528.300 Wohnungen an den in die Unter- suchung einbezogenen Standorten.
Wichtige Hinweise auf die Aussagekraft der Befragung gibt die Betrachtung der An-zahl der einbezogenen Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1989. Die Tabellen 9 und 10 geben einen Überblick über die Anzahl der Wohnungen nach Eigentümern und Markttypen.
Die Anzahl der Wohnungen aus den 70er und 80er Jahren beträgt 173.750 (21 % des
Gesamtbestandes der Unternehmen). Da-von befinden sich 104.650 Wohnungen (60 % des 70er und 80er Jahre Bestandes)in Groß-wohnsiedlungen und 40 % (69.100 Wohnun-gen) in kleineren Wohnsiedlungen.
Insgesamt wurden mit dieser Befragung 3,4 % der zwischen 1970 und 1989 errich-teten Wohnungen in Deutschland erfasst.
Bezogen auf die Befragungsstandorte ergibt sich eine rechnerische Verteilung von durchschnittlich knapp 5.000 Wohnungen je Standort. Bei den nachfolgenden Ana-lysen, die sich auf die Eigentümergruppen und die Wohnungsmarkttypen beziehen, ergeben sich jedoch hinsichtlich der Datenlage methodische Unsicherheiten:
Tabelle 7
Eigentümer nach Anzahl der Wohneinheiten insgesamt Öffentl./Komm.
Wohnungsunter- Private Eigentümer
Anzahl der WE nehmen Genossenschaften und Verwaltungen Gesamt
bis 50 - - 11 11
51 –100 - - 2 2
101–250 - 1 9 10
251–500 - 2 2 4
501–1.000 1 5 7 13
1.001–2.500 1 15 8 24
2.501–5.000 5 9 5 19
Mehr als 5.000 12 12 6 30
Gesamt 19 44 50 113*
* In einem Fall wurde keine Angabe gemacht.
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008 Tabelle 8
Eigentümer nach Anzahl der Wohneinheiten am Standort Öffentl./Komm.
Wohnungsunter- Private Eigentümer
Anzahl der WE nehmen Genossenschaften und Verwaltungen Gesamt
bis 50 - - 12 12
51–100 - - 3 3
101–250 - 2 8 10
251–500 1 1 3 5
501–1.000 1 6 11 18
1.001–2.500 1 14 7 22
2.501–5.000 4 9 2 15
Mehr als 5.000 12 12 3 27
Gesamt 19 44 49 112*
* In zwei Fällen wurden keine Angaben gemacht.
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
• Nach Eigentümergruppen ergibt sich ein Schwerpunkt bei den kommunalen Un-ternehmen. Ein großer Teil der Bestände befindet sich im Eigentum kommunaler Gesellschaften aus Ostdeutschland, ins-besondere aber auch ostdeutscher Genos-senschaften, die in den 70er und 80er Jah-ren in großem Maß gebaut haben. Insge-samt stellt sich somit die Ausschöpfung bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen und den Genossenschaften positiv dar.
• Die Ausschöpfung unter den privaten Ei-gentümern ist erwartungsgemäß gering, wenngleich die Zahl der Fälle unter den drei Gruppen mit 51 am höchsten ist. Die Zahl der erfassten Wohnungen ist mit 14.250 jedoch sehr gering und beträgt nur 8 % der erfassten Bestände. Private Ei-gentümer oder Verwalter verfügen häufig über kleinere Bestandszahlen und waren – im Gegensatz zu den ehemals gemein-nützigen Unternehmen – nicht am Sozia-len Wohnungsbau der 70er Jahre beteiligt.
Dies wird besonders deutlich bei dem
An-teil der Wohnungsbestände privater Eigen-tümer am erfassten Wohnungsbestand in Großwohnsiedlungen, der nur 1.900 Woh-nungen bzw. knapp 2 % beträgt.
• Die Verteilung der Wohnungsbestän-de nach Markttypen zeigt einen Schwer-punkt in den schrumpfenden Märkten in Ostdeutschland. Hier finden sich vor allem die umfangreichen Wohnungsbestände in den Großwohnsiedlungen. Entsprechend gering ist der Anteil der Wohnungen in kleineren Wohnsiedlungen ostdeutscher Städte mit nur knapp 9.000 bzw. 6.000 Wohnungen. In Großsiedlungen in west-deutschen schrumpfenden Märkten sind hingegen nur 3.430 Wohnungen erfasst.
Vor diesem Hintergrund sind die folgenden Betrachtungen nach Markttypen und Eigen-tümergruppen an diesen benannten Stellen mit dem Hintergrund zu betrachten, dass zum einen die Anzahl der Fälle in ostdeut-schen Marktregionen sehr klein ist und ein-zelne Angaben von Eigentümern mit um-Tabelle 9
Anzahl Wohneinheiten nach Eigentümern
Anzahl Wohnungen
Öffentl./Komm.
Wohnungsunter-nehmen Genossenschaften
Private Eigentümer
und Verwaltungen Gesamt im Bestand der
Unternehmen 301.900 181.750 327.400 811.050
am jeweiligen
Befragungsort 297.500 176.800 54.000 528.300
der 70er und
80er Jahre 85.600 73.900 14.250 173.750
davon in
Groß-wohnsiedlungen 51.450 51.300 1.900 104.650
davon in kleineren
Wohnsiedlungen 34.150 22.600 12.350 69.100
Fälle (n=) 19 44 51 114
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008 Tabelle 10
Anzahl Wohneinheiten nach Markttypen
West Ost
Stag-nierend/ Wachsend/
Stagnie-schrump- struktur- Schrump-
rend/wach-Anzahl Wohnungen fend stark fend send Gesamt
der 70er und 80er Jahre 17.620 54.230 71.540 30.360 173.750
davon in
Großwohnsied-lungen 3.430 13.640 62.790 24.800 104.650
davon in kleineren
Wohn-siedlungen 14.190 40.590 8.750 5.560 69.100
Fälle (n=) 42 48 16 8 114
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
43 Marktstellung und Investitionen – Empirische Ergebnisse
fangreichen Beständen auch große Aus-wirkungen auf die Ergebnisse haben. Zum anderen ist die Zahl der erfassten Bestän-de privater Eigentümer sehr gering, sodass Aussagen hierzu Tendenzen aufzeigen, im Detail jedoch keine ausreichend fundierte Basis haben.
Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen Von den befragten Eigentümern und Verwal-tern verfügt ein Drittel über Wohnungen in Großwohnsiedlungen. Insgesamt ergibt sich daraus ein Bestand von rund 105.000 nungen. Der überwiegende Teil der Woh-nungsbestände (67 %) entstammt den Bau-jahren 1970 bis 1980. Die in den 80er Jahren errichteten Wohnungen machen nur einen Anteil von einem Drittel aus.
Dies spiegelt auf den ersten Blick den Ver-lauf der Bautätigkeit in den 70er und 80er Jahren in Deutschland sehr gut wider, da der Schwerpunkt der Baufertigstellungen mit 62 % in den 70er Jahren lag – in Westdeutsch-land insbesondere in der ersten Hälfte der 70er Jahre. Allerdings liegt hier ein deutliches Über-gewicht bei den Beständen aus Ostdeutsch-land vor. Die hohe Bautätigkeit der 70er Jahre in Westdeutschland wird hier nur auf niedri-gem Niveau abgebildet. (vgl. Abb. 14) Bei einer Betrachtung der Bestände nach den jeweiligen Standorten wird deutlich, dass es sich bei den erfassten Wohnungen zum über-wiegenden Teil um Plattenbaustandorte, wie Magdeburg oder Dessau, handelt.
Mietpreis- und Belegungsbindungen Rund 58 % der Unternehmen mit Wohnun-gen in GroßwohnsiedlunWohnun-gen verfüWohnun-gen über Wohnungen mit Belegungs- oder Mietpreis-bindungen.32 Insgesamt handelt es sich dabei um einen Anteil von 21 % aller erfassten Woh-nungen in Großwohnsiedlungen.
Das Auslaufen dieser Bindungen hat zumin-dest in den Städten Westdeutschlands deut-liche Auswirkungen auf die Versorgung von Nachfragergruppen mit geringem Einkom-men. In den folgenden fünf Jahren (2008 bis 2012) werden 7 % der Wohnungen ihre Miet-preisbindung verlieren und frei am Markt ge-handelt. In den darauf folgenden fünf Jahren werden weitere 34 % aus den Mietpreisbin-dungen fallen. Somit werden bis 2017 41 % der heute preisgebundenen Wohnungen frei auf dem Markt verfügbar sein. (vgl. Tab. 11) Zu den Mietpreisanpassungen haben fast ausschließlich kommunale bzw. öffentliche Unternehmen Angaben gemacht. Danach ist zu erwarten, dass 20 % der Wohnungen preis-lich angepasst werden. Von Mietpreisanpas-sungen betroffen sind fast ausschließlich Wohnungen in wachsenden bzw. struktur-starken Märkten in Westdeutschland: insge-samt 60 % der Wohnungen in diesen Märkten in Großwohnsiedlungen werden demnach eine Mietpreissteigerung erfahren. Weitere Maßnahmen wie Verkauf, Privatisierung oder anderes wurden kaum als Schritte nach dem Auslaufen einer Belegungs- oder Mietpreis-bindung genannt.
Abbildung 14
Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen nach Baualter und Ost- und Westdeutschland
1970 1975 1980 1985 1989
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000
Anzahl
Ostdeutschland Westdeutschland
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
(32)
Während in Westdeutschland Mietpreis- und Belegungsbin-dungen in der Regel im Zuge der sozialen Wohnraumförde-rung entstanden sind, handelt es sich in Ostdeutschland groß-teils um Mietpreisbindungen im Zuge von Modernisierungsförde-rungen. Diese Bindungen haben eine geringere Laufzeit und ha-ben nicht zwangsläufig zur Fol-ge, dass diese Wohnungen zum preiswerten Wohnungssegment zu zählen sind.
Tabelle 11
Auslaufen der Belegungs- und Mietpreisbindungen
2008 bis 2012 2013 bis 2017 nach 2017
Anzahl Wohnungen 1.442 6.748 11.572
Anteil an Wohnungen mit
Mietpreis-/Belegungs-bindung 7 % 34 % 59 %
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
Um festzustellen, welche Folgen dies tatsäch-lich für die Wohnungsmärkte hat, wurde ge-fragt, welche Strategien mit diesen Bestän-den verfolgt werBestän-den. Zwölf von 38 Befragten (32 %) gaben an, dass nach einem Wegfall der Mietpreisbindung die Mieten an das Markt-niveau angepasst werden.
Insgesamt ist damit etwa die Hälfte der ge-bundenen Bestände in Großwohnsiedlun-gen betroffen. Daraus ergibt sich, dass rund 10 % des gesamten erhobenen Bestandes in Großwohnsiedlungen nach Auslaufen der Bindungen eine Mietpreisanpassung erfah-ren werden. Diese Preisanpassungen erfol-gen fast ausschließlich durch kommuna-le bzw. öffentliche Wohnungsgesellschaften (93 %). Mietpreiserhöhungspotenziale sehen die Eigentümer vor allem in wachsenden bzw.
strukturstarken Märkten. Dort werden 60 % der betroffenen Bestände angepasst.
Die Befürchtung, dass die betroffenen Woh-nungsbestände sogar verkauft oder privati-siert werden, bestätigt sich zumindest bei
den Großwohnsiedlungen nicht. Solche Maßnahmen wurden nicht von den Befrag-ten benannt. Fragen zu Bestandsveräußerun-gen werden allerdings erfahrungsgemäß von den Eigentümern nur sehr zurückhaltend be-antwortet. Hinzu kommt, dass Verwaltungen in der Regel keine langfristigen Informatio-nen über Veräußerungspläne der Eigentü-mer haben.
Marktsituation und Mietniveau
Die Marktsituation für Großwohnsiedlungen wird insgesamt eher ungünstig eingeschätzt.
Rund zwei Drittel der Befragten erkennen An-gebotsüberhänge in den Quartieren. Die zu-künftige Marktsituation wird sogar noch et-was schlechter eingeschätzt.
Immerhin jeder Zehnte sieht in Großwohn-siedlungen eine viel größere Nachfrage nach Wohnungen als angeboten werden. Dies ist z. B. von Unternehmen aus den Städten Hamburg, Göttingen, Ingolstadt und Karls-ruhe geäußert worden.
Abbildung 15
Marktsituation in Großwohnsiedlungen (in % der befragten Vermieter (N=35))
viel geringer als das Angebot etwas geringer als das Angebot Die Nachfrage ist...
etwa so groß wie das Angebot etwas größer als das Angebot viel größer als das Angebot
Angaben in % 12 9
6 9
15 9
32
41
35 32
0 10 20 30 40 50
aktuell zukünftig
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
45 Marktstellung und Investitionen – Empirische Ergebnisse
Abbildung 16
Marktsituation in Großwohnsiedlungen (in % am Wohnungsbestand (N= 98.719 WE))
viel geringer als das Angebot etwas geringer als das Angebot etwa so groß wie das Angebot etwas größer als das Angebot
viel größer als das Angebot 3 2
1 2
10 10
37
54
49 32
Die Nachfrage ist... Angaben in %
0 20 40 60 80 100
aktuell zukünftig
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
Bezogen auf die Wohnungsbestände, über die die jeweiligen Eigentümer verfügen, be-deutet dies, dass bei derzeit rund der Hälfte der Wohnungen das Angebot viel größer ein-geschätzt wird als die Nachfrage.
Die Vermieter wurden gefragt, welchem Mietniveau sie ihre Bestände der 70er und 80er Jahre in Relation zum lokalen Mietni-veau zuordnen würden. Überwiegend ord-nen die Befragten die Wohnungsbestände in Großwohnsiedlungen dem „mittelpreisigen“
Marktsegment zu (58 %). 39 % sehen diese Beständen im preiswerten Segment. Nur 3 % der Befragten sehen die Bestände im
„höherpreisigen“ Segment. Für „hochprei-sig“ hält keiner der Befragten die Bestände in Großwohnsiedlungen. (vgl. Abb. 17) Rund 60 % der Vermieter ordnen ihre Woh-nungsbestände ohne Mietpreisbindung der Mietpreisspanne von 4 €–5 €/m² nettokalt zu. Bei jeder fünften Wohnung liegt der Miet-preis für die Netto-Kalt-Miete unter 4 €. Im oberen Bereich gibt es vereinzelt Nennungen ab 6 € und höher.
Für die Wohnungen mit Mietpreisbindung ergeben sich nur leichte Abweichungen.
Auffällig ist, dass nur jeder zehnte Vermie-ter über Wohnungen mit Mietpreisbindung verfügt, die im preiswerten Bereich unter 4 €/m² nettokalt liegen.
Bezogen auf den Wohnungsbestand zeigt sich ein noch deutlicherer Schwerpunkt
auf dem mittelpreisigen Bereich. Je nach Wohnungsmarkttyp werden 70–95 % der Wohnungsbestände dem mittelpreisigen Segment zugeordnet (vgl. Tab. 12). Preiswerte Bestände befinden sich demnach zu größeren Teilen in den Märkten mit höherer Nachfrage in Ost- und Westdeutschland. Im Unterschied zu den Beständen in kleineren Wohnsied-lungen gibt es praktisch keine höherprei- sigen Bestände.
Abbildung 17
Mietniveau* der Wohnungsbestände in Großwohn-siedlungen (N=36)
preiswert (39%)
mittelpreisig (58%) höherpreisig (3%)
Quelle: BBSR-Bestandsmonitoring 70er/80er Jahre, Eigentümerbefragung 2008
*Netto-Kalt-Miete, die Einstufung in die Kategorien erfolg-te durch subjektive Einschätzungen entsprechend der jeweiligen Marktlage.