Genos-senschaften. Es zeigt sich hier die demgegenüber geringe Ortsbindung einer überregional tätigen
Aktiengesellschaft, die aus Sicht der Stadtverwaltung als Kooperationspartner kaum greifbar ist.
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Demographie
Bevölkerung 2007: 120.000
Bevölkerung 2003: 122.530
Bevölkerungsentwicklung 2003-2007: - 2,1 % Bevölkerungsprognose 2004-2020: - 2,3 % Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2007: - 308
Wanderungssaldo 2007: - 70
Bevölkerungsdichte 2007: 590 EW/km²
Altersstruktur 2007: 16 % unter 18-Jährige
23 % über 65-Jährige Wirtschaft
BIP 2004: 66.592 €/EW
Kaufkraftkennzahl 2006: 112,3
Zahl der Beschäftigten 6/2006: 91.700
Arbeitslosenquote 1/2009: 6,8 %
Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkttyp: Stagnierende bzw. schrumpfende Region
Wohnungsbestand 2007:
davon in:
62.550
Ein- und Zweifamilienhäusern:
Mehrfamilienhäusern:
21.270 (34 %) 41.280 (66 %)
Baufertigstellungen 2007: 280
Miet-/Kaufpreise: Mietpreis (Neuvermietung): 3,50-6,50 €/m² Kaufpreis ETW (Erstverkauf):
1.200-2.000 €/m²
Kaufpreis ETW (Wiederverkauf):
750-1.600 €/m²
8.1 Westhagen
Bei dem untersuchten Quartier handelt es sich um Westhagen, eine Großsiedlung der 70er Jahre, die ergänzt wurde durch eine kleinteiligere Siedlung der 80er Jahre. Westhagen verfügt über rd.
4.400 Wohnungen. Bei den größten Eigentümern handelt es sich um eine kommunale Gesellschaft (Neuland GmbH), eine Fondsgesellschaft (BauBeCon) und ein werksgebundenes Unternehmen (Volkswagen Immobilien). Hinzu kommen einzelne private Anbieter.
In den 60er Jahren wurde die Großwohnsiedlung in Westhagen für insgesamt 15.000 Einwohner
geplant. Die Errichtung Westhagens wurde aber schon 1973/1974 aufgrund der Wirtschaftskrise
unterbrochen. Mitte der 70er Jahre wurden daher die Planungen in Westhagen an die veränderten
Rahmenbedingungen angepasst und in kleinen Schritten weitergebaut. Die Neuplanungen sahen
vielmehr ökologisch orientierte Versuchsbauten, kostengünstige Reihenhäuser auf Kleinparzellen
und kosten- und flächensparendes Bauen vor.
8.2 Städtebauliche Struktur und Wohnumfeld
Wolfsburg-Westhagen ist ein Wohngebiet mit verdichtetem Geschosswohnungsbau, errichtet in vier Bauabschnitten. Die ersten drei Bauabschnitte wurden zwischen 1969 und 1980 errichtet und entsprechen dem typischen Großwohnsiedlungsbau der 70er Jahre. Die überwiegend sechs- bis achtgeschossige Bauweise wird ergänzt durch einzelne Punkthochhäuser. Der letzte Bauabschnitt wurde in den 80er Jahren realisiert. Entsprechend handelt es sich hierbei um kleinteiligere Struktu-ren mit z. T. eigentumsähnlichen WohnstruktuStruktu-ren. Die städtebauliche Struktur der ersten drei Bau-abschnitte aus den 70er Jahren wurde von den Gesprächspartnern als problematisch eingestuft.
Demnach seien deutliche funktionale Mängel erkennbar, dazu zählen überdimensionierte Baustruk-turen und Straßenräume.
Das Quartier wird westlich und östlich durch große Verkehrsstraßen begrenzt, wodurch das Quar-tier vom übrigen Stadtgebiet deutlich abgetrennt ist. Innerhalb des Gebietes gibt es zwei strukturzentren, die eine Grundversorgung an Einzelhandel und Dienstleistungen bieten. Die Infra-strukturausstattung und die ÖPNV-Anbindung werden von den Akteuren vor Ort als ungenügend eingestuft. Im Hinblick auf soziale Einrichtungen und Einzelhandel sei zwar eine Grundversorgung vorhanden. In der konkreten Beurteilung gehen die Meinungen jedoch etwas auseinander ("Ange-bot ist zu gering", "alles Notwendige ist vorhanden"). Die Freiraumqualitäten werden weder beson-ders positiv noch negativ eingeschätzt.
In Wolfsburg Westhagen wurden bereits Ende der 90er Jahre negative Entwicklungen festgestellt, die einen Handlungsbedarf in städtebaulicher, wirtschaftlicher, sozialer und ökologischer Hinsicht erkennen ließen. In diesem Zusammenhang erfolgten die Bewerbung für das Programm "Soziale Stadt" sowie die Einleitung des städtebaulichen Sanierungsverfahrens und die Einrichtung eines Stadtteilmanagements.
Es folgten Wohnumfeldmaßnahmen, wie z. B. die Neugestaltung des direkten Wohnumfeldes und der Freiflächen, u. a. "Park der Nationen". Zu den Maßnahmen aus dem Programm Soziale Stadt, welches noch bis zum Jahr 2009 läuft, zählen außerdem der Radwegeausbau, der Straßenrückbau (Dresdner Ring) sowie der Neubau eines Gemeindehauses und der Umbau des Einkaufszentrums.
Insgesamt sind damit Investitionen in Höhe von ca. 10 Mio. € verbunden.
Das Programm 'Soziale Stadt' ist ein wichtiger Impulsgeber für die Entwicklung des Quartiers. Denn positive Wohnumfeldbedingungen stellen einen wichtigen Bereich im Rahmen der Vermietbarkeit dar. Da in diesem Bereich bereits zahlreiche Maßnahmen umgesetzt worden sind, die die Situation deutlich verbessert haben, sei zukünftig das Imageproblem, verbunden mit den baulichen Struktu-ren - mit Gebäuden bis zu zwölf Geschossen - und dem zum Teil mangelhaften baulichen Zustand der Bestände im Zentrum des Quartiers von zentraler Bedeutung.
8.3 Wohnungsmarkt und Sozialstruktur
Das Mietpreisgefüge in Wolfsburg ist insgesamt als stabil einzustufen. Nach Angaben der
Ge-sprächspartner gab es bis vor fünf Jahren in Wolfsburg nahezu Vollvermietung. Zurückzuführen ist
dies auch auf die besondere Situation mit den VW-Werken als wichtigstem Arbeitgeber. Dadurch
hat es in den letzten Jahrzehnten eine durchgehend stabile Nachfrage nach Wohnraum gegeben.
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Gleichzeitig hat sich ein Mietpreisgefüge entwickelt, das in sich relativ stabil ist und eine geringe Spanne zwischen dem höheren und niedrigpreisigen Segment hat.
Marktberichten zufolge bewegen sich die Angebotsmieten in einem Korridor von 4,00-6,00 €/m².
Aktuelle Wohnungsangebote weisen darauf hin, dass unter- und oberhalb dieser Grenzen Wohn-raum angeboten wird, sodass sich ein marktrelevanter Korridor von 3,50-7,00 €/m² ergibt.
Der Wohnungsbestand in Westhagen zeichnet sich durch Mieten am unteren Ende dieser Preis-spanne aus. Zwar werden auch in Westhagen z. T. Preise bis 6,00 €/m² erreicht, der überwiegen-de Teil überwiegen-der Wohnungen bewegt sich jedoch im Bereich bis 5,00 €/m². Vor diesem Hintergrund ist das Wohnen in Westhagen als preiswertes Wohnen einzustufen. Bei dieser Einordnung sind jedoch die relativ großen Wohnflächen und die daraus resultierenden Gesamtmietkosten zu berücksichti-gen sowie die Nebenkosten, die bis zu 40 % der Netto-Kaltmiete betraberücksichti-gen können.
Die Betrachtung der Sozialstruktur in Westhagen im Vergleich zum Stadtgebiet macht deutlich, dass es sich zu einem großen Teil um einkommensschwächere Haushalte handelt. Prägnant ist des Weiteren ein hoher Anteil an Kindern und jungen Haushalten:
Die Arbeitslosenquote liegt in Wolfsburg zwar deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (4 %).
Der Stadtteil Westhagen verzeichnet mit fast 8 % gegenüber der Gesamtstadt aber eine deut-lich höhere Quote. Besonders deutdeut-lich ist der Unterschied bei Beziehern von Arbeitslosengeld II. In Westhagen beziehen etwa 22 % der Einwohner Transferleistungen, gesamtstädtisch liegt dieser Anteil bei knapp 8 %.
Der Ausländeranteil liegt in Westhagen bei 14 % und somit deutlich über dem gesamtstädti-schen Durchschnitt von 10 %.
Gleichzeitig ist der Anteil an Kindern bis 18 Jahren ist mit 20 % deutlich höher als im restlichen Stadtgebiet (16 %).
Der Anteil jüngerer Haushalte ist in Westhagen relativ hoch. 18 % der Bewohner sind im Alter zwischen 18 und 30 Jahren (Wolfsburg 14 %).
Insgesamt gibt es in Westhagen einen negativen Wanderungssaldo, im Jahr 2007 hat Westhagen dadurch mehr als 300 Personen verloren. Beim Zuzug von Außen lassen sich in quantitativer Hin-sicht allerdings keine Unterschiede zum Stadtgebiet feststellen. Bezogen auf die Wohnbevölkerung ist der Anteil an Zuziehenden in Westhagen vergleichbar mit dem in Wolfsburg insgesamt (jeweils 4,1 %).
Die Zahl der Senioren und Hochaltrigen nimmt unter den Bewohnern deutlich zu. Hierbei handelt es sich vor allem um Mieter, die seit der Errichtung der Siedlung in Westhagen wohnen und in das Seniorenalter kommen. In Teilen hat Westhagen nach Aussagen der Gesprächspartner die Funktion eines Durchgangsquartiers. Vor allem zuziehende Haushalte mit Migrationshintergrund wählen viel-fach zuerst Westhagen als Wohnstandort, was mit vorhandenen persönlichen Kontakte und Milieu-zugehörigkeit erklärt werden kann.
Nach Einschätzung der Gesprächspartner gibt es in Westhagen einen vergleichsweise hohen Anteil
an Problemmietern. Westhagen hatte nach seiner Errichtung insgesamt ein positives Image und
die Nachfrage erfolgte zum großen Teil durch Arbeiter und Angestellte der VW-Werke. Nach und
nach kam es zu einem Bevölkerungsaustausch, der zu den heute vorhandenen Sozialstrukturen führte.
Inzwischen spielt die Frage des Images eine entscheidende Rolle für die Wohnungsnachfrage in Westhagen. Haushalte mit einer höheren Wohnkaufkraft fragen angesichts der gesamten Entspan-nung des WohEntspan-nungsmarktes keine WohEntspan-nungen in Westhagen nach. Dieses Imageproblem hängt nach Einschätzung der Gesprächspartner mit der Großwohnsiedlungsstruktur und dem damit ver-bundenen Erscheinungsbild zusammen. Einen Beleg liefert der vergleichsweise hohe Anteil an in-nerstädtischen Fortzügen mit 12 % gegenüber 8 % in Wolfsburg insgesamt.
Insgesamt ergibt sich derzeit ein Leerstand von 10 % bis über 20 %. Auch zukünftig wird die Gruppe der einkommensschwachen Haushalte eine große Bedeutung bei der Neuvermietung ha-ben.
8.4 Wohnungsbestände und Investitionsprozesse
Der Wohnungsbestand in Westhagen kann als weitgehend homogen beschrieben werden. Dabei handelt es sich überwiegend um große Wohnungen. Dominierend sind 3-Zimmer-Wohnungen mit 70 m² bis über 90 m² Wohnfläche. Hinzu kommen 4-Zimmer-Wohnungen mit 80 m² bis über 100 m². Nach Ansicht der Eigentümer ist es insbesondere problematisch, für größere 3-Zimmer-Wohnungen Nachfragergruppen zu finden. Denn diese sind einerseits für Singlehaushalte zu groß und andererseits für Familien (3-Personen-Haushalte und mehr) zu klein.
Hinsichtlich der Qualität des Wohnungsbestandes wurden keine grundsätzlichen Defizite in der baulichen Ausführung genannt. Der 70er/80er-Jahre Bestand verfügt über einen vergleichsweise guten energetischen Standard.
In Westhagen zeigen sich aus Sicht der Stadtverwaltung unterschiedliche Handlungsfelder aktuell und für die Zukunft. Dies bezieht sich auf:
Modernisierung und bedarfsgerechte Anpassung der Wohnungen
Verbesserung des Wohnumfeldes im Zuge der Sozialen Stadt
Behebung von Nachbarschaftsproblemen und Steuerung der Sozialstruktur
Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht stellt insbesondere die Behebung des Leerstandes eine zentrale
Herausforderung dar. Dieses Phänomen des Leerstandes ist erst seit wenigen Jahren in Westhagen
zu beobachten.
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Fotos oben: Jenaer Straße Fotos unten: Dessauer Straße
Die bisherigen Investitionen der letzten Jahre reichen von Instandhaltung bis Vollmodernisierung, wobei die verschiedenen Eigentümer unterschiedliche Bestandsstrategien und -ziele verfolgen:
In Westhagen gibt es deutliche Unterschiede hinsichtlich des baulichen Zustandes, die auf ver-schiedene Instandhaltungsstrategien in der Vergangenheit zurückzuführen sind und bereits bei der Inaugenscheinnahme deutlich werden. Der Gesamteindruck, der Zustand der Fassaden und Gestaltung der Eingänge fallen bei einigen zentral gelegenen Beständen gegenüber ande-ren Beständen deutlich ab. Auch innerhalb der Gebäude seien demnach Qualitätsunterschiede zu erkennen (Feuchtigkeit an den Wänden etc.). Hierbei entsteht der Eindruck, dass sich lang-fristig ausgerichtete Strategien zweier großer Wohnungsanbieter (Neuland, VWI) der eher ren-diteorientierten Ausrichtung eines weiteren großen Unternehmens gegenüber stehen.
Problematisch wirkt sich hier insbesondere aus, dass sich die Bestände mit
Instandhaltungs-stau im Zentrum des Quartiers befinden und für die Repräsentativität des Quartiers eine
wich-tige Rolle spielen. Versuche einer Aufwertung des zentralen Bereiches mit dem
"Einzelhandels-zentrum" stehen dabei im Kontrast zu den Objekten im näheren Umfeld.
Im Dokument
Investitionsprozesse im Wohnungsbestand der 70er und 80er Jahre
(Seite 152-158)