Eine bauliche Besonderheit stellen die Schieferfassaden dar, die es an zahlreichen Gebäuden in der Hustadt gibt. Diese sind sehr hochwertig und müssen in absehbarer Zeit nicht verändert werden.
Rund 30 % der kommunalen Wohnungsbestände sind inzwischen modernisiert, dies schließt auch eine energetische Modernisierung ein. Bei den fremd verwalteten Beständen wurden seit der Er-richtung keine nennenswerten Maßnahmen durchgeführt. Technisch, energetisch und ihrer Aus-stattung nach sind sie damit auf dem Stand der 70er Jahre. Bei der Vermietung spielen energeti-sche Aspekte allerdings bisher auch keine Rolle. Entsprechende Angebote haben keinen Marktvor-teil.
Die Vorteile durch die günstigen Netto-Kalt-Mieten werden jedoch durch die hohen Betriebskosten wieder etwas aufgehoben, da die Gesamtwohnkosten somit relativ hoch sind. Hierzu tragen insbe-sondere die Fahrstühle und die Müllentsorgung bei. In diesen Bereichen werden vonseiten der kommunalen Gesellschaft Konzepte entwickelt, um die Kosten zu verringern.
Zukünftige Investitionen im Wohnumfeld werden aufseiten der VBW im Rahmen des Programms 'Stadtumbau West' erfolgen. Zu den aktuellen Programmen zählen ein Farbkonzept für die Sied-lung, ein Zukunftsprogramm (Solarnutzung) und ein Fensterprogramm. In den vergangenen sechs Jahren wurden durch die VBW im Durchschnitt rund 1.800 €/Wohnung im Jahr investiert. Zukünftig werden die Maßnahmen im Umfang wie bisher weitergeführt.
Andere Eigentümer nehmen Modernisierungen der Wohnungen in geringerem Umfang vor. Insbe-sondere Wohnumfeldmaßnahmen haben oftmals eine geringe Priorität und werden kaum finan-ziert. Modernisierungen werden entsprechend in geringem Umfang als "modernisierende Instand-haltung" vorgenommen, d. h. eher auf einzelne Missstände reagierend und weniger als strategi-sche Maßnahmen. Aus Sicht eines Verwalters stellt die Beantragung von Mitteln für umfangreichere Maßnahmen bereits eine vergleichsweise große Hürde dar. Bei Überschreitung eines begrenzten Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets müssen geplante Maßnahmen von den Eigentümern genehmigt werden.
Der zentrale Hemmfaktor für weitere Investitionen ist aus verschiedener Sicht der geringe
Spiel-raum bei der Mietpreisgestaltung. Investitionen sind nur zu einem geringen Teil refinanzierbar und
somit nicht rentabel. Mieterhöhungen im notwendigen Umfang gibt der Wohnungsmarkt in Bochum
nicht her.
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Die Industriestadt Dessau durchlebt seit 1990 einen wirtschaftlichen Strukturwandel. Die Verände-rungen führten zur Herausbildung einer kleinteiligen Wirtschaftsstruktur. Dessau ist auf dem Weg, sich als Oberzentrum, regionaler Versorgungskern und Träger hochwertiger spezialisierter Funktio-nen zu etablieren. Seit 2000 mehren sich die Anzeichen für eine Stabilisierung der lokalen Wirt-schaft. Bruttoinlandsprodukt und Wertschöpfung wachsen schneller als im Landesdurchschnitt.
2005 nahm die Zahl der Arbeitsplätze zum ersten Mal seit 1990 wieder zu. Die immer noch relativ hohe Arbeitslosenquote (15,6 %) ist gegenüber 1998 (22,8 %, ohne Roßlau) deutlich zurückge-gangen.
Die Stadt Dessau hat einen Wohnungsbestand von rund 55.220 Wohnungen. 2007 wurden
insge-samt rund 165 Wohnungen neu fertiggestellt. Das bedeutet eine Neubautätigkeit von 1,8
Wohnun-gen je 1.000 Einwohner. Rund 73 % (2004) des gesamten Wohnungsbestandes befindet sich in
Mehrfamilienhäusern. Bestände der Baujahre 1970 bis 1990 befinden sich z. B. in den Quartieren
Zoberberg, Schaftrift, Südstraße, Kreuzberge oder Randelstraße.
Demographie
Bevölkerung 2007: 90.000 (Dessau-Roßlau)
Bevölkerung 2003: 78.400 (Dessau)
Bevölkerungsentwicklung 2003-2007: k. A. (nicht vergleichbar) Bevölkerungsprognose 2005-2025 - 13,3 %
Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2007: - 545
Bevölkerungsdichte 2007: 367 EW/km²
Wanderungssaldo 2007: - 760
Altersstruktur 2007: 11,4 % unter 18-Jährige (10.224) 26,2 % über 65-Jährige (23.573) Wirtschaft
BIP 2004: 21.801 €/EW
Kaufkraftkennzahl 2006: 83,8
Zahl der Beschäftigten 2005: 40.400
Arbeitslosenquote 1/2009: 15,6 % (Dessau-Roßlau) Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkttyp: Schrumpfende Stadt
Wohnungsbestand 2007: 55.220 (2004: 46.555; nur Dessau) davon in:
Ein- und Zweifamilienhäusern (2004) 12.750 (27 %) (Dessau) Mehrfamilienhäuser (2004) 33.800 (73 %) (Dessau) Baufertigstellungen 2007: 165
Miet-/Kaufpreise 2006: Mietpreis (Neuvermietung): 4-7 €/m² Kaufpreis ETW (Erstverkauf):
1.100-1.300 €/m²
Kaufpreis ETW (Wiederverkauf):
500-1.600 €/m²
2.1 Standorte der 70er und 80er Jahre
Die drei Standorte der 70er und 80er Jahre – Innenstadt, Dessau-Süd und Zoberberg - stehen ei-nem starken Konkurrenzverhältnis zueinander, wobei Interessen und Strategien der beiden großen Wohnungsgesellschaften sowie der Stadt divergieren:
Die Innenstadt hat für die Genossenschaft schon immer eine hohe Priorität, für die DWG erst in jüngster Zeit. Besonders begehrt sind die zentralen Lagen in der Dessauer Innenstadt, hier auch die Bestände der 70er und 80er Jahre: nach Sanierung, Grundrissänderungen und Fahr-stuhl-Anbau können Mieten von 5,50-6,00 € Netto-Kaltmiete erzielt werden.
Der Dessauer Süden stellt aus städtischer Sicht und der DWG einen Handlungsschwerpunkt im
Bereich Stadtumbau und Soziale Stadt dar. Die Genossenschaft hat in Dessau-Süd nur neun
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Eingänge (P2-Ratio der 70er Jahre) in diesem Gebiet ist die soziale Struktur schon seit DDR-Zeiten problematisch. Für die DWG ist Dessau-Süd ein zentraler Rückbaustandort im Stadtum-bauprozess, wobei gleichzeitig auch modellhafte Aufwertungen wie der Umbau zu Einfamilien-Reihenhäusern durchgeführt werden.
Der Zoberberg war Anfang der 90er Jahre noch ein zentraler Handlungsschwerpunkt (städte-bauliche Weiterentwicklung von Großwohnsiedlungen sowie Soziale Stadt von 1999-2006) mit erheblichen Wohnumfeldaufwertungen, Wohnneubauten, Straßenbauanschluss etc. wobei Teile der ursprünglich geplanten Wohnbebauung nicht mehr realisiert wurden. Wichtig für den Zoberberg sind das Gewerbegebiet Junkersstraße und der Ausbau des angrenzenden Klinikums Dessau.
Für die DWG ist der Zoberberg seit einigen Jahren ein preiswerter Standort sowie Rückbaupo-tenzial, für die Genossenschaft hingegen auch zukünftig ein wichtiger Standort. Die DWG ver-fügten derzeit am Zoberberg und Schaftritt über 1.532 Wohnungen, darunter auch einige Wendebauten sowie sozialer Wohnungsneubau aus den neunziger Jahren, der Leerstand be-trägt rund 22 %.
2.2 Städtebauliche Struktur und Wohnumfeld
In dem Quartier "Zoberberg" befinden sich rund 2.400 Wohnungen in Plattenbauweise, die zwi-schen 1980 und 1990 errichtet und inzwizwi-schen überwiegend teilsaniert worden sind. Größter Eigen-tümer ist die Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH, kommt mit der Wohnungsgenossenschaft Dessau e.G. eine Genossenschaft. Im Rahmen der Stadterneuerung, die seit 1990 durchgeführt wird, wurden eine Straßenbahnanbindung hergestellt, ein Einkaufszentrum errichtet und Maßnah-men im Wohnumfeld vorgenomMaßnah-men. Zoberberg ist Teil des Programms Soziale Stadt und Stadtum-bau Ost. In diesem Zuge werden ca. 700 Wohnungen abgerissen und ErsatzStadtum-bau vorwiegend in Form von Altenwohnungen geschaffen.
Im 70er Jahre-Bestand der Innenstadt Dessaus gibt es drei Y-förmige Hochhäuser, sie stellen eine berühmte städtebauliche Dominante dar und sollen als Zeichen der Moderne und Teil der Dessauer Höhenstruktur erhalten bleiben. Aufgrund der Grundrisse, der energetischen Situation sowie brandschutzrechtlicher Anforderungen wäre die in wenigen Jahren zwingend notwendige Sanierung sehr teuer. An diesem Beispiel stellt sich ein typischer Konflikt im Umgang mit den 70er und 80er Jahre Beständen dar: hierbei geht es um die "Zukunft der Hochhäuser" als Teilaspekt der 70er und 80er Jahre Wohnungsbestände. Diese stellen einerseits ein zentrales Merkmal des modernen Städ-tebaus dar, verursachen andererseits jedoch hohe Kosten bei geringer Nachfrage.
2.3 Wohnungsmarkt und Sozialstruktur
Der Dessauer Wohnungsmarkt ist durch die besondere historische Entwicklung der Stadt Dessau
gekennzeichnet: Die kleine Residenzstadt wuchs in den 20er bis 40er Jahren durch starke
Industri-alisierung (Flugzeugwerke Junkers, Chemieindustrie etc.) rasant an. Damit wurde er auch im
Zwei-ten Weltkrieg strategisches Ziel und infolgedessen wurde die Stadt in hohem Maße zerstört. Von
den Fünfzigern bis zum Anfang der 80er Jahre erfolgte der innerstädtische Wiederaufbau ganz
überwiegend in industrieller Bauweise (Blockbau und P2-Ratio) wobei neue städtebauliche
Struktu-ren geschaffen wurden (Zeilenbauweise, großsiedlungsartige Bebauung). Die DDR-typischen
Groß-siedlungen entstanden in Dessau erst mit dem Zoberberg in den 80er Jahren. Gleichzeitig über-nahm Dessau zunehmend eine Wohn-Funktion für die Arbeiter der Chemiestandorte in Bitterfeld und Wolfen. Der mit der Wende einsetzende industrielle Strukturwandel brachte massive Einschnit-te und erhebliche Arbeitsplatzreduzierungen, in deren Folge die Einwohnerzahl Dessaus rapide schrumpfte und seit Mitte der neunziger Jahre der Leerstand stark zunahm.
Der Wohnungsmarkt lässt sich wie folgt skizzieren:
starke Angebotsüberhänge insbesondere bei großen Wohnungen
schrumpfende Nachfrage
deutliche Alterung der Haushalte
geringe Mietpreisdifferenzierung
dominante Marktstellung von drei Unternehmen
durch Fluktuation zunehmende soziale Segregation
sehr einseitig strukturiertes Wohnungsangebot durch Dominanz weniger industrieller Bauserien In Dessau gibt es rund 6.000 Bedarfsgemeinschaften als Mieter sowie weitere 400 in Einfamilien-häusern. Dessau-Süd und Zoberberg sind für sie die wichtigsten Wohnstandorte.
Für die Genossenschaft sind in innerstädtischen Lagen vor allem die 50 bis 60-Jährigen 1- und 2- Personen-Haushalte die wichtigste Zielgruppe.
Für die DWG stellt der Zoberberg das preiswerte Segment der (3,30-4,30 € nettokalt, letzteres nur für 1-Raum-Wohnungen), das derzeit in ganz überwiegendem Maße an ALG II-Empfänger vermie-tet wird. Diese Strategie führt zu einem Konflikt mit der Genossenschaft, die versucht, ihre Be-standsmieter möglichst lange zu halten, beziehungsweise jüngere Haushalte und auch die Enkel-generation als Mieter zu gewinnen. Insgesamt kann der Zoberberg aber immer noch als Starter-Quartier bezeichnet werden, weswegen er nach wie vor gegenüber anderen Starter-Quartieren eine deut-lich jüngere Altersstruktur aufweist (Anteile der 19- bis 39-Jährigen: Zoberberg 25 %, Gesamt Des-sau-Roßlau 22 %). Innerhalb des Zoberbergs weist der Bereich Schaftrift eine vergleichsweise stabile Situation auf, da hier der Anteil der Erstbezugs-Mieter noch am höchsten ist.
2.4 Wohnungsbestände und Investitionsprozesse
Die Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH (DWG) verfügte zum Befragungszeitpunkt über 4.342 Wohnungen des P2-Ratio-Typs (32 % des gesamten Standes) aus den 70er und teilweise 80er Jahren sowie über 2.221 Wohnungen des Typs WBS 70 aus den 80er Jahren (16 % des Ge-samtbestandes). Anders als die Genossenschaft verfügt die DWG zur Hälfte über einen Bestand aus Altbauten (vor allem der 20er bis 40er Jahre) sowie Nachkriegsbauten, von denen zahlreiche Standorte eine günstigere Wohnlage aufweisen als diejenigen des industriellen Wohnungsbaus.
Dies ist ein wesentlicher Grund für die unterschiedlichen Handlungsstrategien der beiden großen Gesellschaften. Der zweite liegt darin, dass die wirtschaftliche Situation der Genossenschaft we-sentlich stabiler ist als diejenige der DWG. Drittens übernimmt die DWG in hohem Maße städtebau-liche Entwicklungsaufgaben, die nicht in jedem Falle rentierlich sind.
Die
Wohnungsgenossenschaft Dessau eG hat eine besondere Stellung im Wohnungsmarkt:ihre rund 4.000 Wohnungen sind zu 80 % industrielle Bauweise aus den 70er und 80er Jahren
(davon 1.400 Wohnungen als P2-Ratio-Stufe), die Leerstandsrate liegt jedoch bei
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schnittlichen 3 bis 4 %, ein wesentlicher Grund hierfür ist der gegenüber der DWG häufig höhere Sanierungsgrad. Der dritte und jüngste Standort ist der Zoberberg inklusive Schaftrift aus den 80er Jahren. Hier verfügt die Genossenschaft über 1.000 Wohnungen (WBS 70), der Leerstand beträgt über 5 % die Brutto-Kaltmiete 5,30 €.
Die Genossenschaft hat am Zoberberg im Rahmen der Altschuldenhilfe 280 Wohnungen an die DKB verkauft. Weitere Verkäufe stellen derzeit keine strategische Alternative dar. Sowohl aus Sicht der DWG als auch der Stadt sind keine nennenswerten Verkäufe von kommunalen Wohnungsbe-ständen geplant.
Die Genossenschaft plant vom Grundsatz her für ihre 70er Jahre-Bestände umfangreichere Sanie-rungen soweit nicht bereits erfolgt. Wichtig ist hierbei die Fassadengestaltung als Kombination von zusätzlicher Wärmedämmung und Marketing, um sich in der sonst einheitlichen Bausubstanz zu positionieren. Ebenfalls wichtig ist die Ergänzung mit Balkonen. Für die WBS 70-Bestände am Zoberberg sind keine energetischen Sanierungen vorgesehen, da diese marktseitig nicht finanzier-bar sind. Bei einer entsprechend hohen Förderung könnte eine Sanierung erfolgen, weil die Be-stände langfristig gehalten werden sollen. Handlungsschwerpunkt sind Einzel-Modernisierungen der Wohnungen.
Die Investitionsstrategie der DWG ist insgesamt eher bestands- und technikorientiert, eine Ausrich-tung an Wohnlagequalitäten und Zielgruppen erfolgte jedoch zunehmend. Gleichzeitig ist sie je-doch durch einen hohen wirtschaftlichen Konsolidierungszwang gekennzeichnet, der zum einen zu starken Konzentrationen beziehungsweise Prioritätensetzungen in den Investitionen führt und zum anderen mittelfristig weiteren Rückbau erforderlich macht. Für den Zoberberg bedeutet dies Inves-titionen auf Sparflamme und Rückbau bei weiterem Nachfragerückgang.
Dies wird nicht ausdrücklich als Strategie formuliert, sondern ist Ergebnis der Prioritätensetzung zugunsten der Innenstadt. Dies ist auch Wille der jüngsten kommunalpolitischen Beschlüsse (siehe aktuelles Stadtumbaukonzept) mit dem klaren Ziel, die Innenstadt zu stärken und hierfür das In-strument DWG zu nutzen. Dies wird auch deutlich durch die Verlagerung des Programmgebiets
"Soziale Stadt" durch die Beendigung im Zoberberg 2006 und der Neuausweisung Innenstadt ab 2007. Damit rückt auch die Kommunalpolitik von der von ihr in den neunziger Jahren stark postu-lierten Förderung des Zoberbergs ab. Insgesamt ergibt sich damit kein geschlossenes konzeptionel-les Vorgehen.
Der ursprüngliche Schwerpunkt der DWG-Sanierungsstrategie lag auf der Sanierung der Gebäude-hülle. Derzeit liegt der Schwerpunkt auf der Nachsanierung des Wohnungsinneren einschließlich Ausstattungsverbesserung, dies jedoch nur für ausgewählte Blöcke und nicht für Bestände der 70er und 80er Jahre. Derzeit wird darüber nachgedacht, in Dessau-Süd und Zoberberg gegebenenfalls die Obergeschosse stillzulegen.
Eine energetische Sanierung wird am Zoberberg nicht stattfinden. Dies ist marktseitig nicht so kri-tisch, da aufgrund der Drei-Schichten-Platte, der geringen Grundmiete sowie einen im sachsen-anhaltinischen Vergleich moderaten Fernwärme-Preis die Miethöhe im Rahmen bleibt. Eine Abkop-pelung von der Fernwärme ist nicht geplant.
Die Schaffung von altengerechtem Wohnraum durch Modernisierung findet nur im Einzelnen statt.
Im Dokument
Investitionsprozesse im Wohnungsbestand der 70er und 80er Jahre
(Seite 118-124)