Vorausschätzung der Zahl frei werdender Wohnungen in Orschel-Hagen

Endbericht zur Pilotstudie „Nachhaltige Entwicklung von Nachkriegssiedlungen (1945 bis 1965) unter besonderer Berücksichtigung von Flächenökonomie und kommunalem Flächenmanagement“

30.08.2005

Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e.V., Dresden

Bearbeiter: Irene Iwanow, Daniel Eichhorn, Holger Oertel 4 - 21

Tab. 4.6: Single-Haushalte und Haushaltsstruktur 2004 in Reutlingen und Orschel-Hagen Quelle: Eigene Berechnungen des IÖR, Datenbasis: Stadt Reutlingen, Amt für Wirtschaft und Immobilien/Wirtschaft

Wohngebiet Orschel-Hagen Single-Haushalte 2004

Stadt

Reutlin-gen

insgesamt davon in Ein-familien- und Reihenhäusern

davon in Geschoss-wohnungen Anzahl der

Single-Haushalte 21.171 1.302 413 889

Anteil der Single-Haushalte

an Gesamthaushalten 39,9 % 38,8 % 30,6 % 44,3 %

Anteil der unter 25-jährigen Haushalte an Single-Haushalten gesamt

9,9 % 3,1 % 1,9 % 3,6 %

Anteil der 25- bis unter 45-jährigen Single-Haushalte an Single-Haushalten gesamt

36,1 % 18,2 % 15,0 % 19,7 %

Anteil der 45- bis unter 65-jährigen Single-Haushalte an Single-Haushalten gesamt

23,6 % 24,4 % 19,1 % 26,9 %

Anteil der 65- bis unter 75-jährigen Single-Haushalte an Single-Haushalten gesamt

12,1 % 24,7 % 25,4 % 24,4 %

Anteil der 75-jährigen und älteren Single-Haushalte an Single-Haushalten gesamt

18,3 % 29,6 % 38,5 % 25,4 %

Der Anteil der Single-Haushalte ist in den Geschosswohnungsbauten mit 44,3 % gegenüber 30,6 % in den Einfamilien- und Reihenhäusern besonders hoch, jedoch sind die Single-Haushalte in den Geschosswohnungen im Allgemeinen jünger als in den Einfamilien- und Reihenhäusern (Tab. 4.6). So ist zum Beispiel der Anteil der 25- bis unter 45-jährigen Single-Haushalte, gemessen an der Anzahl der Single-Haushalte im jeweiligen Gebiet, in den Ge-schosswohnungsbauten mit 19,7 % höher als in den Einfamilien- und Reihenhäusern mit nur 15,0 %. Der Anteil der 75-jährigen und älteren Single-Haushalte ist mit 25,4 % in den Ge-schosswohnungsbauten dementsprechend geringer als der in den Einfamilien- und Reihen-häusern, in denen nur 38,5 % der Single-Haushalte bereits 75 Jahre oder älter sind.

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Haushalts- und Nachfrageentwicklungen für das Wohngebiet darzustellen. Der Schwerpunkt der folgenden Ergebnisse liegt dabei auf der Bereitstellung einer Information, wie viele Woh-nungen im Wohngebiet und seinen Teilräumen in den nächsten Jahren voraussichtlich für einen Bewohnerwechsel verfügbar sind, weil diese Wohnungen durch Haushaltsauflösungen oder Wegzüge aus dem Wohngebiet frei werden. Die Abschätzung der Zahl frei werdender Wohnungen gliedert sich in zwei Berechnungsschritte: Zunächst werden über eine Prognose der zukünftig im Wohngebiet zu erwartenden Sterbefälle die Zahl der Haushaltsauflösungen prognostiziert. Anschließend erfolgt die Ermittlung der Zahl zu erwartender Haushaltsfortzü-ge aus dem WohnHaushaltsfortzü-gebiet. Die Zahl der zuziehenden Haushalte wird in diesem Prognoseschritt zunächst eliminiert. Die Integration der Wanderungen über die Stadtgrenze sowie die Zuzüge nach Orschel-Hagen sind Gegenstand des zweiten Prognoseteils (s. Kap. 4.2.4).

4.2.3.1 Methodisches Konzept

Aufbauend auf der differenzierten Analyse der Stadt Reutlingen zur Bewohner- und Haus-haltsstruktur in den beiden Gebäudestrukturtypen „Einfamilien- und Reihenhäuser“ sowie

„Geschosswohnungen“ des Wohngebietes Orschel-Hagen ist auch eine differenzierte Voraus-schätzung zur Zahl der zu erwartenden Sterbefälle und Haushaltsauflösungen möglich, wor-aus die Zahl der vorwor-aussichtlich frei werdenden Einfamilien- und Reihenhäuser und der Woh-nungen in den Geschosswohnungsbeständen abgeleitet werden kann. Der Prognosehorizont für diese Abschätzung umfasst 15 Jahre und reicht beginnend mit dem Jahr 2005 bis zum Jahr 2019.

Die Zahl der zu erwartenden Sterbefälle bis 2019 wurde über einen biometrischen Ansatz als eine Partialprognose der Bevölkerungsentwicklung erarbeitet. Ausgehend von der nach Al-tersklassen differenzierten Bewohnerzahl in den beiden Gebäudestrukturtypen im Jahr 2004 und unter der Annahme einer leicht zunehmenden Fruchtbarkeitsrate sowie altersklassenspe-zifischer Sterberaten wurden die aus den natürlichen Bevölkerungsbewegungen sich ergeben-den Veränderungen der Bewohnerstrukturen prognostiziert. Dieser Vorausschätzung der Be-völkerungsentwicklung liegt eine Anpassung der altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkei-ten an die zukünftig zu erwarSterbewahrscheinlichkei-tenden höheren Lebenserwartungen zu Grunde. Die jährlich stattfindenden Zu- und Fortzüge aus dem Wohngebiet blieben in diesem Rechenschritt noch unberücksichtigt.

Für die Abschätzungen der Zahl zu erwartender Haushaltsauflösungen sind zusätzliche In-formation darüber erforderlich, ob die Sterbefälle zu Haushaltsauflösungen oder lediglich zu einer Reduktion der Mitgliederzahl des Haushaltes führen. Die Abschätzung der zu erwarten-den Haushaltsauflösungen basiert deshalb auf altersklassenspezifischen

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ten, dass die gestorbene Person zuvor in einem Ein-Personen-Haushalt lebte. Derartige Wahr-scheinlichkeiten lassen sich über die Anzahl der Single-Haushalte im jeweiligen Gebäude-strukturtyp generieren. Mit Hilfe der spezifischen Haushaltstruktur im Basisjahr der Prognose sowie der prognostizierten Bewohnerentwicklung kann die Anzahl der Single-Haushalte in den Prognosejahren abgeschätzt werden, wenn zusätzlich angenommen wird, dass keine wei-teren Verhaltensänderungen der Haushalte stattfinden werden. Die unter derartigen teilweisen Status-Quo-Annahmen und teilweisen dynamisierten Verhaltensannahmen prognostizierten Sterbefälle von Bewohnern aus Single-Haushalten führen zur Zahl der zu erwartenden Haus-haltsauflösungen durch Sterbefälle. Die unterschiedlichen Bewohnerstrukturen in den beiden Gebäudestrukturtypen lassen auch eine unterschiedliche Dynamik der Haushaltsauflösungen erwarten.

Für die Einschätzung der möglichen Fortzüge der heute im Wohngebiet wohnenden Haushal-te wäre eine Abschätzung für beide Gebäudestrukturtypen ebenfalls möglich, auf Grund nicht ausreichend differenzierter Grunddaten konnte diese Vorausschätzung jedoch nur für das Wohngebiet Orschel-Hagen insgesamt erarbeitet werden. Die Abschätzung der Anzahl frei werdender Wohnungen auf Grund von Haushaltsfortzügen kann nicht unabhängig von der Vorausberechnung der Zahl zu erwartender Haushaltsauflösungen ermittelt werden, so dass beide Ereignisse mit einander verknüpft sind und aufeinander aufbauen. Die Zahl der Fortzü-ge aus dem WohnFortzü-gebiet Orschel-HaFortzü-gen in das restliche StadtFortzü-gebiet von ReutlinFortzü-gen sind aus innerstädtischen Wanderungsanalysen bekannt (Stadt Reutlingen, 2000, 2001, 2002, 2003).

Unter der Annahme, dass es keine grundsätzlichen Veränderungen des Images von Orschel-Hagen gibt, werden die berechneten Fortzugswahrscheinlichkeiten aus dem Wohngebiet Or-schel-Hagen in das restliche Stadtgebiet für die Zukunft fortgeschrieben. Methodisch gesehen wäre es möglich und wissenschaftlich reizvoll, auch von anderen Fortzugswahrscheinlichkei-ten auszugehen und so weitere Szenarien zu berechnen. So könnte zum Beispiel durch aus-bleibende Anpassungen der Wohnungsbestände von Orschel-Hagen an die heutigen Wohnbe-dürfnisse der Haushalte das Wohngebiet an Image verlieren, wodurch Orschel-Hagen für die Wohnungsnachfrager an Attraktivität verlieren würde, so dass eine Veränderung der Zuzugs- und Fortzugsströme der Haushalte simuliert werden könnte.

4.2.3.2 Vorsschätzung der Haushaltsauflösungen im Gebäudetyp „Einfamilien- und Rei-henhäuser“

Für die Vorausschätzung der Zahl der Haushaltsauflösungen durch Sterbefälle ergeben sich für die beiden betrachteten Gebäudestrukturtypen „Einfamilien- und Reihenhäuser“ und „Ge-schosswohnungen“ des Wohngebietes Orschel-Hagen teilweise analoge Aussagen, teilweise jedoch abweichende Ergebnisse. Ausgehend von der Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur im Jahr 2004 werden für den Gebäudestrukturtyp „Einfamilien- und Reihenhäuser“ bis zum Jahr

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2019 ca. 730 Todesfälle und ca. 270 Haushaltsauflösungen infolge von Sterbefällen prognos-tiziert (Tab. 4.7). Entsprechend statistischer Vorausberechnungen ist damit zu rechnen, dass von den 1.350 Haushalten, die im Jahr 2004 in den Einfamilien- und Reihenhäusern lebten, rund 20 % der Haushalte infolge von Sterbefällen aufgelöst werden müssen. Dabei zeichnet sich die Zunahme der Sterbefälle und Haushaltsauflösungen in den einzelnen Prognoseab-schnitten ab. Sind es im Zeitraum 2004 bis 2009 noch ca. 67 Haushaltsauflösungen, so steigt die Zahl im Zeitraum 2010 bis 2014 auf ca. 92 Auflösungen und im letzten Prognoseabschnitt 2015 bis 2019 sogar auf ca. 111 Haushaltsauflösungen an. Diese Entwicklung ist durch die weitere Zunahme der in den Einfamilien- und Reihenhäusern lebenden Zahl hoch betagter Bewohner bedingt. So wird zum Beispiel die Zahl der über 75-jährigen Bevölkerung von 432 Personen im Jahr 2004 auf 579 Personen im Jahr 2019 ansteigen.

Tab. 4.7: Erwartete Anzahl der Sterbefälle und Haushaltsauflösungen bis 2019 in den Einfa-milien- und Reihenhäusern von Orschel-Hagen

Quelle: Eigene Berechnungen des IÖR, Datenbasis: Stadt Reutlingen, Amt für Wirtschaft und Immobilien/Wirtschaft

Veränderungen Anzahl der in Einfamilien-

und Reihenhäusern wohnen-den Haushalte im Jahr 2004:

1.350 Haushalte

2005 bis 2009

2010 bis 2014

2015 bis 2019

2005 bis 2019 insgesamt Erwartete Zahl der

Sterbe-fälle (Personen) 208 251 275 734

Erwartete Zahl der Haus-haltsauflösungen

(Haushalte)

67 92 111 270 Anteil der zu

Haushaltsauf-lösungen führenden Sterbe-fälle

32,2 % 36,7 % 40,4 % 36,8 %

Neben der steigenden Zahl der zu erwartenden Sterbefälle wird auch der Anteil der Sterbefäl-le, die zu einer Haushaltsauflösung führen, kontinuierlich ansteigen. Während in den nächsten fünf Jahren rund jeder dritte Todesfall eine Haushaltsauflösung nach sich ziehen wird, ist nach 2015 in zwei von fünf Fällen mit einer Haushaltsauflösung zu rechnen.

4.2.3.3 Vorausschätzung der Haushaltsauflösungen im Gebäudetyp „Geschosswohnun-gen“

In den Geschosswohnungen in Orschel-Hagen werden bis 2019 ca. 413 Haushaltsauflösungen stattfinden (Tab. 4.8). Ausgehend von den in diesen Wohnungsbeständen im Jahr 2004 woh-nenden 2.008 Haushalten werden in 15 Jahren rund 21 % der Haushalte voraussichtlich aufge-löst werden. Der leicht höhere Anteil an wahrscheinlichen Haushaltsauflösungen in den

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schosswohnungsbeständen ist auf den deutlich höheren Anteil der in den Geschosswohnungen lebenden Single-Haushalte zurückzuführen. Dieser lag 2004 in den Geschosswohnungen bei 44 % und in den Einfamilien- und Reihenhäusern nur bei 30 %. Auch in den Geschosswoh-nungsbeständen wird die Zahl der Haushaltsauflösungen in den einzelnen Prognoseabschnit-ten kontinuierlich ansteigen. Die jüngere Bewohnerstruktur in den Geschosswohnungsbestän-den wirkt der erwarteten Dynamik der Haushaltsauflösungen jedoch entgegen. Der Anteil an Sterbefällen, der zu einer Haushaltsauflösung führen wird, ist in den Geschosswohnungen wesentlich höher als in den Einfamilien- und Reihenhäusern. Hinzu kommt im Vergleich der drei Prognosezeiträume eine deutlich ausgeprägte Dynamik des Anteils der Haushaltsauflö-sungen.

Tab. 4.8: Erwartete Anzahl der Sterbefälle und Haushaltsauflösungen bis 2019 in den Ge-schosswohnungen von Orschel-Hagen

Quelle: Eigene Berechnungen des IÖR, Datenbasis: Stadt Reutlingen, Amt für Wirtschaft und Immobilien/Wirtschaft

Veränderungen Anzahl der in Geschosswohnungen

wohnenden Haushalte im Jahr 2004:

2.008 Haushalte

2005 bis 2009

2010 bis 2014

2015 bis 2019

2005 bis 2019 insgesamt Erwartete Zahl der Sterbefälle

(Per-sonen) 240 264 298 802

Erwartete Zahl der

Haushaltsauflö-sungen (Haushalte) 117 134 162 413

Anteil der zu Haushaltsauflösungen

führenden Sterbefälle 48,8 % 50,8 % 54,4 % 51,5 %

4.2.3.4 Vorausschätzung der Zahl frei werdender Wohnungen

Im zweiten Prognoseschritt werden in die Modellrechnung zur Abschätzung der zukünftig frei werdenden Wohnungen die Haushaltsfortzüge integriert. Es zeigt sich, dass damit zu rechnen ist, dass im Wohngebiet Orschel-Hagen bis 2019 fast 1.3000 Wohnungen frei werden (Tab.

4.9). Das entspricht einem Anteil von rund 38 %. Bezogen auf die Zahl der im Jahr 2004 im Wohngebiet lebenden Haushalte entspricht das einem durchschnittlichen jährlichen Haus-haltsverlust von rund 85 Haushalten bzw. 2,6 %. Dabei steigt die Zahl der zu erwartenden Leerzüge von Wohnungen durch Haushaltsauflösungen und Umzüge in andere Wohngebiete über den gesamten Prognosezeitraum in der Summe nur geringfügig. Zwischen den Leerzü-gen durch HaushaltsauflösunLeerzü-gen und durch Fortzüge kommt es zunehmend jedoch zu einer Verschiebung beider Einflüsse. Während zu Beginn des Prognosezeitraumes die Zahl der Fortzüge über jener der Haushaltsauflösungen liegen wird, dreht sich dieses Verhältnis zum

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Ende des Prognosezeitraumes um. Dieses Ergebnis verwundert nicht, da in der vorliegenden Modellrechnung keine Zuzüge einbezogen wurden, so dass das Potenzial an wegzugsbereiten Haushalten kontinuierlich abnehmen muss, was bei einer konstanten Wegzugswahrschein-lichkeit zwangsläufig zu einer geringeren Zahl von Haushaltswegzügen führt.

Tab. 4.9: Abschätzung der Anzahl der bis 2019 frei werdenden Wohnungen im Wohngebiet Orschel-Hagen

Quelle: Eigene Berechnungen des IÖR, Datenbasis: Stadt Reutlingen, Amt für Wirtschaft und Immobilien/Wirtschaft

Veränderung der Zahl der Haushalte Anzahl der in Orschel-Hagen

lebenden Haushalte im Jahr 2004:

3.358 Haushalte

2005 bis 2009

2010 bis 2014

2015 bis 2019

2005 bis 2019 insgesamt Anzahl der zu erwartenden

Haus-haltsauflösungen (Haushalte) 184 226 273 683

Anzahl der zu erwartenden

Haushalts-fortzüge (Haushalte) 235 201 166 602

Anzahl zu erwartender frei werdender

Wohnungen (Wohnungen) 419 427 439 1.285

Anteil frei werdender Wohnungen bezogen auf die Zahl der bewohnten Wohnungen 2004

12,5 % 12,7 % 13,1 % 38,3 %

Ebenso wie die Zahl frei werdender Wohnungen kann auch die Zahl der im Wohngebiet vor-aussichtlich wohnen bleibenden Haushalte abgeschätzt werden. Während in den weiterhin durch Altmieter oder Alteigentümer bewohnten Wohnungen mit nur geringen Modernisierun-gen und Umbaumaßnahmen zu rechnen ist, werden die Vermieter der durch Leerzüge frei werden Wohnungen meist mit einem höheren Anpassungsdruck der Bestände an die heutigen Wohnwünsche der nachziehenden Haushalte konfrontiert sein. Insgesamt ist zu erwarten, dass im Jahr 2019 noch rund 2.100 der ehemalig im Wohngebiet lebenden Haushalte noch dort wohnen werden (Tab. 4.10). Gemessen an der Haushaltszahl im Jahr 2004 entspricht das ei-nem Anteil von rund 62 %.

Tab. 4.10: Anzahl der im Zeitraum 2005 bis 2019 im Wohngebiet wohnen bleibenden Haushalte

Quelle: Eigene Berechnungen des IÖR, Datenbasis: Stadt Reutlingen, Amt für Wirtschaft und Immobilien/Wirtschaft

Haushalte im

Wohngebiet Orschel-Hagen 2004 2009 2014 2019

Anzahl der im Wohngebiet

woh-nen bleibenden Haushalte 3.358 2.939 2.512 2.073

Anteil der im Wohngebiet wohnen

bleibenden Haushalte 100,0 % 87,5 % 74,8 % 61,7 %

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4.2.4 Vorausschätzung der Nachfrage nach Wohnungen im Wohngebiet

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