3 Schriftliche Befragung von Akteuren aus Verwal- Verwal-tung und Wohnungswirtschaft
3.5 Ergebnisse
3.5.3 Generelle Beurteilung der Siedlungen unter (städte-)baulichen Gesichtspunkten
Beurteilung der Nachkriegssiedlungen Angaben der Planungsbehörden
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Wohnlage
Baudichte
Wohnungsgemenge
Erschließung
Beurteilung hinsichtlich ...
Prozent Nennungen
Gut Mittel Schlecht
Variiert sehr stark Kann ich nicht beurteilen Keine Angabe N = 57
Abb. 3.5
Die Nachkriegssiedlungen werden hinsichtlich Wohnlage, Baudichte, Wohnungsge-menge und Erschließung recht gut beurteilt (Abb. 3.5). Die Einschätzung Gut schwankt zwi-schen 25 % für Wohnungsgemenge und immerhin 54 % für Erschließung. Betrachtet man die Urteile Gut und Mittel zusammengenommen, da beides eine recht ordentliche Beurteilung bedeutet, so liegen die Werte zwischen minimal 68 % (für Wohnungsgemenge) und 88 % (für Erschließung). Die höchste Zahl von Schlecht-Urteilen erhält mit 9 % die Baudichte. Auch bei dieser Frage zeigt sich bereits eine relativ hohe Zahl von Variiert sehr stark-Einschätzungen der Behörden, die uns durch die ganze Auswertung begleiten wird. Am größ-ten ist in diesem Fall offensichtlich die Streubreite bei den Nachkriegssiedlungen im Falle des Wohnungsgemenges, das mit 19 % die höchste Anzahl an Variiert sehr stark-Antworten er-hielt.
Der Anteil an „typischen 50-er Jahre Wohnungen“ (zu kleine, schlecht geschnittene Wohnungen ohne befriedigende Heizungs- und Sanitärausstattung) in den Nachkriegssiedlun-gen wird von den Planungsbehörden in der Mehrzahl der Fälle als Gering bezeichnet (Abb.
3.6). Die Zahlen für Gering variieren nur wenig und liegen zwischen 35 % für die Geschoss-bauten und 40 % für die Ein- und Zweifamilienhäuser. Wie zu erwarten, ist der Anteil der Wohnungen mit veralteter Ausstattung in den Geschossbauten deutlich höher als in den ande-ren Wohnformen: Immerhin knapp die Hälfte der Befragten sieht den Anteil als Hoch oder Mittel.
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Anteil an "typischen 50-er Jahre Wohnungen"
in den Nachkriegssiedlungen Angaben der Planungsbehörden
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
In Geschossbauten
In Reihenhäusern
In Ein-oder Zweifamilienhäisern
Art des Gebäudes
Prozent Nennungen
Hoch Mittel Gering
(Praktisch) null Variiert sehr stark Kann ich nicht beurteilen Keine Angabe
N = 57
Abb. 3.6
Die Wohnungsbaugesellschaften bewerten den Anteil an typischen 50-er Jahre Woh-nungen in ihren Geschossbauten recht ähnlich wie die Behörden mit einer leichten Verschie-bung in Richtung einer etwas positiveren Sichtweise (Abb. 3.7): Während die Behörden in 40
% der Geschossbauten der Nachkriegssiedlungen einen geringen oder gegen Null tendieren Anteil an 50-er Jahre Wohnungen sehen, sind dies bei den Gesellschaften 58 %. Nimmt man die 4 Antwortkategorien von Hoch bis (Praktisch) null als Intervallskala und ordnet ihnen die Zahlen von (1) für Hoch bis (4) für (Praktisch) null zu, so zeichnet dementsprechend der Mit-telwert ihrer Antworten mit 2,6 ein etwas positiveres Bild als das der Behörden mit 2,3. Al-lerdings ist bei den Wohnungsbaugesellschaften die Streubreite der Antworten auch merklich ausgeprägter: Sowohl die Extremantwort Hoch als auch die beiden deutlich positiven Ein-schätzungen Gering und (Praktisch) null sind deutlich höher besetzt als das eher unentschie-dene Urteil Mittel. Dies spricht für ein etwas differenzierteres Bild der Experten „vor Ort“.
Anteil an "typischen 50-er Jahre Wohnungen" in den Geschossbauten Vergleich Einschätzung Planungsbehörden - Wohnungsbaugesellschaften
14
28 35 5
2 9 7
26 11
32 26 5
0 10 20 30 40
Hoch (1) Mittel (2) Gering (3) (Praktisch) null (4) Variiert sehr stark Kann ich nicht beurteilen Keine Angabe
Hoch (1) Mittel (2) Gering (3) (Praktisch) null (4) Kann ich nicht beurteilen
Einschätzung
Prozent Nennungen Gesellschaften
Behörden
Behörden: M = 2,4; s = 0,9; N = 47 Gesellschaften: M = 2,6; s = 1,2; N = 18
Abb. 3.7
Entsprechend dem recht positiven Bild, das sich bis jetzt gezeigt hat, wird auch der bauliche Zustand der Gebäude in den Nachkriegssiedlungen von den Behörden erstaunlich gut beurteilt (Abb. 3.8): Der Anteil der Bauten, die bereits saniert sind und der Anteil derer, für die sich Investitionen lohnen, wird von 74 % bzw. 68 % der Befragten als Hoch bis Mittel
3 - 8
hoch angesehen. Entsprechend gering ist auch der Anteil derer, die glauben, dass es einen nennenswerten Anteil von Gebäuden gäbe, für die sich Investitionen nicht mehr lohnen wür-den bzw. die abgerissen werwür-den sollten.
Baulicher Zustand der Gebäude in den Nachkriegssiedlungen Angaben der Planungsbehörden
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
… die saniert sind
… für die sich Investitionen lohnen
… für die sich Investitionen nicht mehr
lohnen
… die abgerissen werden sollten Anteil an Bauten ...
Prozent Nennungen
Hoch Mittel Gering
(Praktisch) null Variiert sehr stark Kann ich nicht beurteilen Keine Angabe
N = 57
Abb. 3.8
Die Sicht der Wohnungsbaugesellschaften ist in dieser Hinsicht wiederum relativ ähn-lich (Abb. 3.9) zu der der Behörden, allerdings zeigt sich bei den Angaben zum Anteil der Bauten, die saniert sind, wiederum eine etwas größere Streubreite der Urteile: Jeweils unge-fähr ein Drittel der Befragten hält den Anteil der sanierten Wohnungen für Hoch oder für Ge-ring, das Urteil Mittel hoch wird nur von 5 % vergeben. Dies entspricht den Angaben in Abb.
3.7, wo es sowohl relativ viele Wohnungsbaugesellschaften gab, die einen hohen Anteil an typischen 50-er Jahre Wohnungen in ihrer Nachkriegssiedlung angaben als auch relativ viele mit einem geringen Anteil, während das Mittel-Urteil unterbesetzt war. Beides deutet darauf hin, dass die Wohnungsbaugesellschaften entweder eine Siedlung als ganzes auf einen mo-dernen Stand zu bringen versuchen oder als ganzes wenig oder gar nicht investieren, während das Renovieren nur einzelner Bauten relativ selten vorzukommen scheint.
Baulicher Zustand der Geschossbauten Angaben der Wohnungsbaugesellschaften
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
… die saniert sind
… für die sich Investitionen lohnen
… für die sich Investitionen nicht mehr
lohnen
… die abgerissen werden sollten Anteil an Bauten ...
Prozent Nennungen
Hoch Mittel Gering (Praktisch) null Kann ich nicht beurteilen Keine Angabe N = 19
Abb. 3.9
3 - 9
Neben einer allgemeinen Einschätzung des baulichen Zustands ihrer Geschossbauten wurden die Wohnungsbaugesellschaften auch nach konkreten Modernisierungsmaßnahmen, die in den letzten 10 Jahren durchgeführt wurden, gefragt (Abb. 3.10):
Modernisierungsmaßnahmen in den Geschossbauten in den letzten 10 Jahren
Angaben der Wohnungsbaugesellschaften
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Wärmedämmung Schalldämmung Erneuerung der Böden Renovierung Sanitäranlagen Renovierung Heizungsanlage Erneuerung Elektroinstallation Isolation gegen Feuchtigkeit/Abdichtung Keller Erneuerung Fassade Erneuerung Dach Einbau Aufzug Anbau eines Balkons Sicherstellen barrierefreies Wohnen Sicherstellen behindertengerechtes Wohnen Einrichten von Mietergärten
Maßnahme
Prozent Nennungen
In allen Gebäuden In einem Teil der Gebäude
In keinem Gebäude Kann ich nicht beurteilen/Keine Angabe N = 19
Abb. 3.10
Der Schwerpunkt bei den Modernisierungen lag offensichtlich auf einer Renovierung der Heizungs- und Sanitäranlagen. Dies wurde auch in den der Befragung vorangegangenen Interviews bereits als unabdingbar genannt, um die Wohnungen weiterhin vermieten zu kön-nen. Daneben wurden noch Wärmedämmung, Erneuerung der Böden, Erneuerung der Elekt-roinstallation, Erneuerung der Fassade, Dacherneuerung und Anbau eines Balkons in nen-nenswertem Maße genannt. Nur in sehr geringem Ausmaß gab es Schalldämmung und Isola-tion gegen Feuchtigkeit/Abdichtung der Keller. Beides wurde wiederum in den Interviews von den Verantwortlichen der Wohnungsbaugesellschaften als technisch nur schwer oder gar nicht machbar genannt. Erstaunlich ist, dass ein Umbau für barrierefreies oder behindertenge-rechtes Wohnen, wozu auch der Einbau eines Aufzugs gehören würde, trotz der überdurch-schnittlich hohen Zahl älterer Bewohner in den Geschossbauten (s. Abb. 3.18) in den Überle-gungen der Eigentümer praktisch keine Rolle zu spielen scheint.