5. Fallstudien
5.7 Ludwigsburg, Schlößlesfeld
Abbildung 5.7-2. Die Stadt Ludwigsburg und ihre bauliche Entwicklung. Die hellorangen Flächen markieren die Baugebiete der Nachkriegszeit (1948 – 1968); dick umrandet die Siedlung Schlößlesfeld. Ohne Maßstab; Quelle:
Stadtverwaltung Ludwigsburg
Abbildung 5.7-3-8. Die Bilderfolge zeigt den Stand der Bebauung von Schlößlesfeld in verschiedenen Zeitschnitten:
1935, 1951, 1957, 1961, 1963 und 1965. Sehr deutlich zu erkennen sind die beiden Anfänge der Bebauung im Nor-den und SüNor-den sowie die rasche Aufsiedlung in Nor-den Jahren 1961 – 1965. Ohne Maßstab; Quelle: Stadtverwaltung Ludwigsburg
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Abbildung 5.7-9. Lageplan Schlößlesfeld, M 1:6.000, Plangrundlage: Stadtverwaltung Ludwigsburg
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Stadt
Ludwigsburg liegt zirka zehn Kilometer nördlich des Stuttgarter Stadtzentrums und ist landwirt-schaftlich eng in die Region Stuttgart eingebunden. Mit über 85.000 Einwohnern ist die Kreis-stadt Ludwigsburg als größere MittelKreis-stadt einzuordnen. Auch die Stadt Ludwigsburg befaßt sich damit, eine Strategie zur Einwerbung junger Familien zu entwickeln. Vier Baugebiete sind in der Entwicklung. Für ein neu zu erstellendes Stadtentwicklungskonzept werden derzeit Bürgerbefra-gungen durchgeführt. Außerdem sollen Ludwigsburger Bürger durch verschiedene Informati-onsveranstaltungen mehr in Themen der Stadtentwicklung einbezogen werden. Ungefähr 37 % des gesamten Wohnungsbestandes in Ludwigsburg wurde in der Nachkriegszeit gebaut.
Entwicklung des Wohnungsmarktes der Stadt1
Hinsichtlich der Wohnungsnachfrage- und Bevölkerungsentwicklung gehört Ludwigsburg von den elf Fallstudienstädten in Baden-Württemberg zu einer der dynamischsten und wachstums-stärksten Städte. In Zukunft wird sich das Wachstum jedoch verlangsamen und stärker durch die Zuwanderungen getragen werden.
Nach der Prognose des Statistischen Landesamtes wird das Bevölkerungswachstum weiter an-halten und leicht über dem Landesdurchschnitt liegen. Gleichzeitig wird die Bevölkerung Lud-wigsburgs zunehmend altern. Im Jahr 2020 werden die über 65-Jährigen fast 20 % der Bevölke-rung stellen, das sind etwa 4 Prozentpunkte mehr als 1990. Des Weiteren nimmt auch die Bedeu-tung der 40- bis 65-Jährigen leicht zu. Trotz Alterung der Bevölkerung wird Ludwigsburg zu den drei jüngsten Fallstudienstädten gehören.
Zwischen 2001 und 2020 wird die Anzahl der Privathaushalte um ca. 4.300 Einheiten bzw. 10 % zunehmen. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen wird damit insgesamt weiter anhalten. Die Deckung des Wohnungsbedarfs sollte sowohl durch Wohnungsum- und -ausbau im Bestand als auch durch Neubau realisiert werden. Zur Gewährleistung einer angemessen Wohnungsversor-gung sollten die zukünftigen jährlichen Baufertigstellungen über den Jahreswert von 2004 mit 330 Wohneinheiten hinausgehen Da sich die älteren Haushalte eher passiv auf dem Wohnungs-markt verhalten, ist für die Ausprägung der WohnungsWohnungs-marktdynamik die Entwicklung bei den beiden anderen Haushaltstypen entscheidend, weil sich insbesondere neue Haushalte bilden und zusätzlich nach Wohnungen nachfragen. Für Ludwigsburg zeigt sich, dass es bei den Familien-haushalten mit Kindern auch bis 2009 zu einem leichten Wachstum kommen wird. Erst danach geht die Anzahl dieser Gruppe allmählich zurück. Die Anzahl der jüngeren Ein- und Zwei-Personenhaushalte wird bis 2015 um 5 % zum Vergleich mit 2001 sinken. Danach wird diese Gruppe in ihrer Zahl stagnieren.
1 Für eine ausführliche Darstellung der demographischen Entwicklung und der Entwicklung des Wohnungsmarktes bis 2020 siehe Anlagenband des IÖR, Dresden.
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Hinsichtlich des Wohnungsbestandes nehmen die Wohnungen der 1950er und 1960er Jahre in Ludwigsburg einen besonderen Stellenwert ein. Der Wohnungsmarkt wird von diesen Wohnun-gen mit einem Anteil von ca. 37 % dominiert. Allgemein wird jedoch mit einem verstärkten Ab-gang in dieser Baualtersklasse zu rechnen sein. Um die Wohnungsbestände der 1950er und 1960er Jahre an die Bedürfnisse der nächsten Nutzergeneration anzupassen, sind daher verstärkt größere Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen notwendig. Die Übergabe der Wohnungen an die nächste Generation durch Verkauf oder Vererbung ist durch das vorhandene Potenzial an jungen und Familienhaushalten in Ludwigsburg potenziell gesichert.
Lage der Siedlung
Schlößlesfeld liegt zirka zwei Kilometer östlich des Stadtzentrums. Es besteht eine Busverbin-dung zum Bahnhof und zum Zentrum. Von Schlößlesfeld ist die Bundesstraße B 27, die Auto-bahn A 81, sowie die L 1100 Richtung Marbach am Neckar problemlos zu erreichen. Die Sied-lung erstreckt sich von der Schorndorfer Straße im Süden bis hin zum Schlossgut Harteneck im Norden, wo sie beinahe bis zum Neckar reicht. Das Gelände fällt von Süden nach Norden (Rich-tung Neckartal) ab. Im Westen wird die Siedlung begrenzt durch die Neckarstraße, im Osten grenzt sie an landwirtschaftliche Nutzflächen (Hartenecker Feld) und die letzte große Konversi-onsfläche der Stadt Ludwigsburg, die ehemalige Flak-Kaserne. Für die Bebauung und Umstruk-turierung beider Flächen, Hartenecker Feld und Flak-Kaserne, war im Jahr 1993 ein Ideenwett-bewerb ausgeschrieben. Die Entwicklung des Gebiets Hartenecker Feld wird von der Stadtver-waltung zunächst nicht weiter verfolgt, da sich der Aufkauf der Flächen schwierig gestaltet. Die Umnutzung des Gebiets Flak-Kaserne soll in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren realisiert werden.
Struktur
Seit ca. 1935 wurde Schlößlesfeld aus zwei Richtungen, von Norden (Neckar) und von Süden (Schorndorfer Straße) aufgesiedelt. Der Großteil der Gebäude entstand zwischen 1948 und 1968.
In den 70-er Jahren schließlich sind die beiden Bebauungsstrukturen durch den zusätzlichen Bau einiger Geschosswohnungsbauten zusammengewachsen. Aufgrund des langen Aufsiedlungszeit-raumes und der Aufsiedlung aus zwei verschiedenen Richtungen existiert kein eindeutiges, ge-plantes Siedlungszentrum. In der räumlichen Mitte von Schlößlesfeld befinden sich an verschie-denen Stellen Versorgungseinrichtungen, Kirchen und die Schlößlesfeldschule sowie Geschoss-wohnungsbauten, während die Ränder der Siedlung überwiegend mit freistehenden Einfamilien- und Doppelhäusern bestückt sind.
Infrastruktur/Soziales Leben
Es sind keine auffälligen Bewohnerstrukturen festzustellen. Schlößlesfeld ist auf Grund der vor-teilhaften Lage und der guten Durchgrünung eine sehr beliebte Wohngegend.
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Eine Untersuchung zur Versorgung der Siedlung mit Waren und Diensten aus dem Jahr 2000 von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA) stellt fest, dass „die Leis-tungsfähigkeit der Betriebe als größtenteils gut eingestuft“ werden kann. „Trotz der mittlerweile untypischen Kleinflächigkeit bei den Lebensmittelgeschäften ist die Grundversorgung gesi-chert“. Sie warnt jedoch schon im Jahr 2000 davor, dass „strukturelle Veränderungen im Hin-blick auf Verkaufsflächenvergrößerungen oder Verlagerungen ... aufgrund der Kleinflächigkeit dennoch zu erwarten“ sind. So sind Lidl- und Rewe-Markt inzwischen weggefallen; in die Räumlichkeiten eingezogen sind ein türkischer und ein russischer Lebensmittelmarkt mit einem laut Stadtverwaltung guten Angebot zur Nahversorgung. Dies wird von der Bevölkerung aber nur zögerlich angenommen. Ein besseres Nahversorgungsangebot für die Bewohner von Schlöß-lesfeld soll zukünftig möglicherweise auf dem nahe gelegenen Gelände der Flak-Kaserne entste-hen.
Es existiert ein Bürgerverein in Schlößlesfeld, der sich um die Belange der Bewohner kümmert.
Beurteilung der Siedlung aus Sicht der befragten Wohnungsbaugesellschaften
Insgesamt konnten wir in Erfahrung bringen, dass sieben Wohnungsbaugesellschaften Ge-schossbauten in Schlößlesfeld besitzen. Sie wurden alle angeschrieben, aber nur zwei sandten einen ausgefüllten Fragebogen zurück. Die beiden Gesellschaften haben zudem nur einen recht geringen Bestand in der Siedlung, nämlich 2 Geschossbauten bzw. 1 Geschossbau mit insgesamt 18 bzw. 6 Wohneinheiten. Dennoch beurteilen beide die Siedlung recht ähnlich und ihre Aussa-gen stimmen gut mit denen der Stadtverwaltung und unseren eiAussa-genen BeobachtunAussa-gen überein.
Beide Gesellschaften haben in den letzten 10 Jahren ihren Gebäudebestand im üblichen Rahmen modernisiert, vor allem haben sie die Böden, die Heizungs- und Sanitäranlagen, die Elektroin-stallation und das Dach erneuert. Beide geben an, in ihren Geschossbauten teilweise Mietergär-ten eingerichtet zu haben, was sonst eher selMietergär-ten berichtet wird. Trotz dieser Modernisierungen stufen beide den Anteil der Wohnungen, die man als modernen Standards entsprechend bezeich-nen könnte als Gering ein. Auf der anderen Seite sehen sie aber auch den Zustand ihrer Woh-nungen nicht als so schlecht an, dass sich Anpassungsinvestitionen nicht mehr lohnen würden oder sogar die Bauten ganz abgerissen werden sollten. Auch in allen übrigen Punkten wird die Siedlung mit gewissen Einschränkungen recht positiv beurteilt: Die Fluktuation wird als Gering, die Nachfrage nach den Wohnungen immerhin als Mittel und die Mietpreise als im Mittleren Bereich des Mietspiegels liegend bezeichnet. Der Anteil an über 65-jährigen Mietern wird von einer Gesellschaft als dem Durchschnitt entsprechend, von der anderen als Überdurchschnittlich hoch eingeschätzt. Die Zahl der Mieter ausländischer Herkunft wird von beiden Gesellschaften als Geringer als der Bevölkerungsdurchschnitt eingeschätzt. Das Gleiche gilt im Wesentlichen für Mieter aus unteren Einkommensschichten/Sozialhilfeempfänger. Da speziell der Ausländer-anteil hoch negativ mit dem Image einer Siedlung korreliert (siehe zusammenfassender Bericht zur schriftlichen Befragung der Akteure), dürfte der eher niedrige Ausländeranteil in dieser
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lung mit ein Grund dafür sein, dass das Image von Schlößlesfeld zwar nicht ohne Einschränkung als Gut, aber immerhin als Eher gut beurteilt wird.
Auch wenn die befragten Gesellschaften in nächster Zeit hinsichtlich der Mieterstruktur und des sozialen Umfelds der Siedlung mit Ausnahme der Befürchtung einer unzureichenden Versor-gung der Bewohner mit Waren und Dienstleistungen keine größeren Probleme sehen, bestehen gewisse Bedenken baulicher Art. Dazu gehört vor allem die Befürchtung, dass das Hochrüsten der Wohnungen auf moderne Standards auf längere Sicht zu teuer werden könnte. Von daher werden auch die Zukunftschancen der Nachkriegssiedlung mit leichter Skepsis gesehen, auch wenn erwartet wird, dass die Nachfrage nach diesen Wohnungen in den nächsten 10-15 Jahren im Wesentlichen gleich bleiben, aber zumindest nicht dramatisch zurückgehen dürfte.
Beide Wohnungsbaugesellschaften fordern eine Änderung des Bebauungsplanes, um verstärkt bauliche Ergänzungen an ihren Gebäuden vornehmen zu können. Dazu zählen zum Teil die Er-höhung des Maßes der baulichen Nutzung und die Vergrößerung der überbaubaren Grundstücks-flächen. Am wichtigsten aber sind die Zulassung des Dachausbaus bzw. von Dachaufbauten.
Desgleichen wünschen sie sich von gesetzgeberischer Seite die Möglichkeit zur Abbruchkündi-gung und eine Lockerung der baurechtlichen Vorschriften.
Hinsichtlich der Forderung nach mehr kommunalem Engagement für die Nachkriegssiedlungen sind beide Gesellschaften unterschiedlicher Meinung. Während die eine es befürwortet, äußert sich die andere eher unentschieden.
Beide Gesellschaften nehmen keine staatliche Förderung in Anspruch und beide sind sich einig darin, dass auch keine zusätzlichen staatlichen Förderinstrumente geschaffen werden sollten.
Abbildung 5.7-10-11. Aktuelle Veränderungen im Schlößlesfeld: Mietwohnungen sollen in Eigentumswohnungen überführt werden; freistehende Einfamilienhäuser werden auf Grund zu geringer Wohnflächen erweitert. Quelle:
Eigene Bilder
Abbildung 5.7-12-13. Zweimal Schlößlesfeld: Einfamilienhaus am nördlichen Siedlungsrand zum Neckar; Mehrfa-milienhaus, in der Mitte der Siedlung. Quelle: Eigene Bilder
Abbildung 5.7-14-15. Einkaufsmöglichkeiten in Schlößlesfeld: Ein türkischer Markt; in das Erdgeschoss von Mehr-familienhäusern integriert: eine Bäckerei, ein griechisches Restaurant. Quelle: Eigene Bilder
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Abbildung 5.7-16-17. Freie Flächen im Schlößlesfeld: „Abstandsgrün“ zwischen den Gebäuden; eine große Rasen-fläche am Sportplatz wird für Ballspiele genutzt. Quelle: Eigene Bilder
Probleme und Schlussfolgerungen
• Demographische Entwicklung und Nachfrageentwicklung
Die Stadt Ludwigsburg sieht auf Grund der positiven demographischen Prognose im Moment keine Veranlassung, größere Investitionen oder planerische Eingriffe in Schlößlesfeld vorzu-nehmen.
Einige der Geschosswohnungen werden an Einzeleigentümer verkauft (siehe Abbildung).
Dies könnte auf eine geringe Rentabilität der Bestände und einen (zu) großen Sanierungsbe-darf hinweisen. Anzeichen dafür lassen sich auch aus den Äußerungen der beiden befragten Wohnungsbaugesellschaften entnehmen.
Das gute Image und die Infrastruktur der Siedlung, ihre Nähe zu den Infrastruktureinrichtun-gen der Oststadt und die guten VerbindunInfrastruktureinrichtun-gen des öffentlichen Nahverkehrs zum Stadtkern ergeben sehr gute Voraussetzungen für die zukünftige Entwicklung von Schlößlesfeld. Auf-fallend sind die sehr hohen Immobilienpreise.
• Siedlungsbild/Imagepflege
Wenn eine Sanierung und Weiterentwicklung des Gebäudebestandes erfolgt, hat Schlößles-feld laut Stadtverwaltung gute Zukunftschancen. Die Siedlung hat einen guten Ruf.
• Flächengewinne
Im Gebiet der Geschosswohnungen wären bauliche Ergänzungen (Kopfbauten, Aufstockun-gen, Bauten zur Gliederung der Außenräume) denkbar. Die Grundstückszuschnitte lassen auch im Einzeleigentum Erweiterungen zu. Hier könnten vor allem enge Verbindungen von Wohnen und Arbeiten sowie neue Formen des Mehrgenerationenwohnens den Gebietscha-rakter intensivieren und vielfältiger gestalten.
• Versorgung
Die Nahversorgung wird als ein zukünftiges Problem gesehen: Die bestehenden Ladenflä-chen werden heute zwar von „alternativen“ Märkten wie einem russisLadenflä-chen und einem
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schen Lebensmittelmarkt besetzt, die Räumlichkeiten entsprechen jedoch nicht mehr den gängigen Größenzuschnitten. So sind in Schlößlesfeld bislang zwar Einrichtungen aus fast al-len Branchen der Lebensmittelversorgung (außer Metzgerei) vertreten, strukturelle Änderun-gen sind dennoch zu erwarten.
Beim Gang durch das Gebiet konnten Ansätze einer Tertiarisierung (Zunahme kleiner Dienstleistungsbetriebe) festgestellt werden. Diese Entwicklung ist der langen Aufsiedlungs-zeit geschuldet (Vgl. Neckarsulm, Viktorshöhe). Diese Beobachtung sollte näher untersucht werden, um auf eine solche Entwicklung gegebenenfalls unterstützend einwirken zu können.
Denn im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung wäre dies eine zu unterstützende Selbstregu-lierung der Siedlung von monostrukturierten (Wohnen) hin zu funktional durchmischten Nutzungsstrukturen.
• Steuerung
Qualifizierte Bebauungspläne gibt es aus den Jahren 1966 bis 1975. Änderungswünsche wie Vergrößerungen der überbaubaren Grundstücksflächen oder Dachaus- und Dachaufbauten treten aus der Sicht der Stadtverwaltung bisher nur gelegentlich auf und werden auf Grund ihrer geringen Zahl im Rahmen von Befreiungen geregelt. Der relativ hohe Anteil der über 65-jährigen Bewohnerschaft in Schlößlesfeld (26,8 %) lässt vermuten, dass in den nächsten Jahren die Zahl der Bauanträge zunehmen dürfte, wenn die vielen freistehenden Einfamilien- und Reihenhäuser ihre Besitzer wechseln. Aus grundsätzlichen Überlegungen über die Rechtssicherheit für Erben und Erwerber wird eine Aktualisierung des Baurechts empfohlen.
• Maßnahme: Versorgung
Die Überlegung, ein gemeinsames Angebot zur Nahversorgung mit dem neu zu besetzenden Areal Flak-Kaserne zu realisieren, wird als sinnvoll erachtet. Ein neuer Einzelhandels-schwerpunkt in der anliegenden ehemaligen Flak-Kaserne stellt jedoch auch eine Gefahr für die Stabilität der Infrastruktur im östlich angrenzenden Stadtteil Ossweil dar.
• Maßnahme: Modelle entwickeln
Um Modelle für ein Mehrgenerationenwohnen oder eine engere Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten zu entwickeln, ist das Schaffen von geeignetem Baurecht die erste Vorausset-zung. Diese Modelle, die rechtlich, baukonstruktiv und in der Bauabwicklung gut organisier-te Innenentwicklung aufzeigen sollorganisier-ten, sollorganisier-ten staatlich gefördert werden.
• Fördermöglichkeiten
Das Programm „Soziale Stadt“ wird von der Stadtverwaltung für sehr wichtig erachtet, aber im Moment vor allem für andere Gebiete in Ludwigsburg und nicht für Schlößlesfeld einge-setzt, das in diesem Zusammenhang eine eher niedrige Präferenz hat. Vor allem die Förde-rung nicht investiver Maßnahmen sieht die Stadtverwaltung als notwendig an. Das gleiche
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gilt für zusätzliche Begleitprogramme (wie beispielsweise das von der EU geförderte Pro-gramm LOS (Lokales Kapital für soziale Zwecke) zum ProPro-gramm „Soziale Stadt“.