Städtetypen auf der Basis von Trends der Nachfrageentwicklung

Für die Einteilung der Fallstudienstädte nach ihren unterschiedlichen Entwicklungstrends der Nachfrage waren insbesondere die Entwicklungsperspektiven der beiden Gruppen „Jüngere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ und „Haushalte mit drei oder mehr Personen“ wichtig.

Einen konkreten Überblick über die zu erwartenden Wohnungsnachfrageentwicklungen in den einzelnen Städten können den „Steckbriefen zur Wohnungsmarktentwicklung 1990 bis 2020“ für die jeweilige Stadt entnommen werden, welche in einem Anlagenband zusammen-gestellt sind.

Städtegruppe „Deutliches Haushaltswachstum bei konstanter Nachfrage durch jüngere Haushalte und Familienhaushalte“

Die relativ starke Nachfrageentwicklung in den Städten Biberach, Reutlingen, Neckarsulm und Marbach basiert auf einem erheblichen zukünftigen Haushaltswachstum bis 2020. Die-ses wird in den vier Städten zwischen 12 und 20 % betragen. Die stärkste Zunahme nachfra-gender Haushalte ist in der Stadt Marbach mit einem Wachstum von rund 20 % zu erwarten.

Dieser Entwicklung liegt insbesondere eine relativ starke Zunahme der „Älteren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ zu Grunde. Von allen untersuchten Städten liegt die Stadt Neckar-sulm (Abb. 4.3) mit einer steigenden Zahl „Älterer Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ von rund 40 % deutlich höher als im Landesdurchschnitt. Daraus ergibt sich eine klare Verschie-bung der Altersstruktur der Nachfrager.

Bei den „Jüngeren Ein- und Zwei-Personen-Haushalten“ lässt sich insgesamt nur eine relativ geringe Dynamik erkennen, wobei nach einem geringfügigen auf und ab die Zahl der jünge-ren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte im Jahr 2020 etwa das gleiche Niveau wie im Jahr 2001 erreichen wird. In der Stadt Marbach wird im Jahr 2020 die Zahl der „Jüngeren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ ca. 5 % über jener aus dem Jahr 2001 liegen. Diese Entwicklung

Endbericht zur Pilotstudie „Nachhaltige Entwicklung von Nachkriegssiedlungen (1945 bis 1965) unter besonderer Berücksichtigung von Flächenökonomie und kommunalem Flächenmanagement“

30.08.2005

Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e.V., Dresden

ist im Vergleich zum Landesdurchschnitt äußerst positiv, denn dort geht die Zahl der „Jünge-ren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ insgesamt zurück.

Die Zahl der Familienhaushalte wird in den Städten Biberach, Reutlingen und Neckarsulm im Prognosezeitraum zuerst leicht zunehmen und dann nahezu stagnieren. In Marbach steigt die-se Nachfragergruppe sogar noch bis 2020 kontinuierlich an, so dass dann die Zahl der mit Wohnraum zu versorgenden Familien um rund 10 % über dem Niveau von 2001 liegen wird.

Neckarsulm

90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

jüngere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte ältere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte Haushalte mit 3 oder mehr Personen Privathaushalte gesamt

Abb. 4.3: Prognostizierte Nachfrageentwicklung für die Stadt Neckarsulm

Quelle: Eigene Berechnungen, Datenbasis: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Bearbeiter: Irene Iwanow, Daniel Eichhorn, Holger Oertel 4 - 9

Für diese Städtegruppe ist zu erwarten, dass die Anzahl der mobilen und auf dem Woh-nungsmarkt besonders aktiven Nachfragergruppen bis 2010 weiter zunehmen werden. Danach ist dann auch in diesen Städten mit einer abgeschwächten Dynamik des Potenzials an Woh-nungsnachfragern zu rechnen. Insgesamt lässt sich feststellen, dass ohne Berücksichtigung der Wohnwünsche der einzelnen Haushalte die Zahl der mit Wohnraum zu versorgenden Haus-halte und damit der Wohnungsbedarf kontinuierlich weiter ansteigen werden. Ein Teil der Haushalte wird im Laufe seiner Haushaltsbiographie in eine andere Nachfragergruppe hi-neinwachsen, während die neuen Haushalte am Wohnungsmarkt auch zusätzlich mit Wohn-raum zu versorgen sind. In den Städten dieser Gruppe wird eher mit einer hohen Nachfrage als mit einem Mangel an Nachfragern nach leer gezogenen Wohnungen zu rechnen sein. Dar-aus ergibt sich die Erwartung, dass auch frei werdende Wohnungen in den Wohngebieten Dar-aus den 1950er und 1960er weiterhin gute Chancen für eine Neunutzung durch junge Haushalte und Familien haben. Die bestehenden qualitativen Mängel der Wohnungsbestände aus den

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1950er und 1960er Jahren können über Umbau und Modernisierung schrittweise an die aktu-ellen Wohnansprüche der Nachfrager angepasst werden.

Städtegruppe „Sinkende Nachfrage durch jüngere Haushalte bei gleichzeitigem Haus-haltswachstum“

Die Städte Esslingen, Aalen, Ludwigsburg, und Waiblingen werden zukünftig durch ein kontinuierliches Haushaltswachstum zwischen 7 und 12 % geprägt sein. Korrespondierend zur Altersstrukturentwicklung der Bevölkerung werden die „Älteren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ deutlich zunehmen. Die Spannweite bei den Zuwächsen in dieser Haushaltsgruppe liegt dabei zwischen 17 % in Esslingen und 30 % in Waiblingen (Abb. 4.4). Die stärkere Zu-nahme der Zahl „Älterer Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ in Waiblingen ist einerseits auf ein gegenüber den anderen Städten stärkeres Haushaltswachstum zurückzuführen. Anderer-seits lag in der Vergangenheit der Anteil der über 65-jährigen Bevölkerung deutlich unter dem Landesdurchschnitt.

Charakteristisch für alle vier Städte ist der Rückgang der Zahl „Jüngerer Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ um rund 5 %. Diese Entwicklung vollzieht sich etwa bis 2014 und da-nach kommt es zu einer Stagnation beziehungsweise wieder zu einem leichten Anstieg der Zahl „Jüngerer Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“.

Waiblingen

90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Index 2001=100

jüngere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte ältere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte Haushalte mit 3 oder mehr Personen Privathaushalte gesamt

Abb. 4.4: Prognostizierte Nachfrageentwicklung für die Stadt Waiblingen

Quelle: Eigene Berechnungen, Datenbasis: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Bearbeiter: Irene Iwanow, Daniel Eichhorn, Holger Oertel

4 - 10

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Bearbeiter: Irene Iwanow, Daniel Eichhorn, Holger Oertel 4 - 11

Die Zahl der Familienhaushalte wird in allen vier Städten weiter leicht ansteigen. So wird es bis zum Jahr 2010 zu einer leichten Zunahme der „Haushalte mit drei oder mehr Personen“

kommen. Bis 2020 ist diese Haushaltsgruppe dann wieder leicht rückläufig

Insgesamt wird die Bedeutung der älteren Single- und Double-Haushalte für den kommunalen Wohnungsmarkt zunehmen. Die Städte Ludwigsburg, Esslingen und Waiblingen werden in ihrer Entwicklung von der Nähe zum Oberzentrum Stuttgart profitieren. Die Zahl der nach Wohnraum nachfragenden Haushalte wird in den Städten dieser Städtegruppe weiter anstei-gen, jedoch ist bis 2010 mit einem Rückgang der Zahl sich neu gründender Haushalte zu rechnen. Im Gegensatz dazu wird die Zahl der mit Wohnraum zu versorgenden Familien-haushalte noch weiter leicht ansteigen. Die steigende Zahl der „Älteren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ dürfte in diesen Städten zu keinen nennenswerten Versorgungsproble-men führen. Die Nachnutzung frei werdender Wohnungen aus den 1950er und 1960er Jahren wird für junge und weniger gut verdienende Haushalte zukünftig interessant sein. Das Interes-se von Familien, in die frei werdenden Wohnungen aus den 1950er und 1960er Jahren einzu-ziehen, dürfte sich an den bestehenden Möglichkeiten für Modernisierung und Umbau der Wohnungen und Gebäude ausrichten.

Städtegruppe „Sinkende Nachfrage durch jüngere Haushalte und Familien bei insge-samt schwachem Haushaltswachstum“

Die Wohnungsnachfrageentwicklung in den Stadtkreisen Stuttgart, Mannheim und Pforz-heim beruht bis 2010 auf einem moderaten Bevölkerungswachstum. Die zunehmenden nega-tiven natürlichen Bevölkerungssalden führen zukünftig zu einem unter dem Landesdurch-schnitt liegenden Anteil von Kinder und Jugendlichen sowie zu einem relativ schwachen Haushaltswachstum bis 2020 von rund 5 %.

Das vergleichsweise geringe Haushaltswachstum in den drei Großstädten wird fast aus-schließlich durch den Anstieg der „Älteren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ getragen, welcher im Vergleich zu den anderen Fallstudienstädten jedoch relativ gering ausfällt. Die Haushaltsdynamik bei den älteren Haushalten von rund 20 % liegt unter dem Landesdurch-schnitt, dieser wird teilweise durch einen gegenwärtig bereits höheren Anteil der Bevölkerung im Alter von 65 Jahren und älter bedingt.

Die Gruppe der „Jüngeren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ wird in den Städten Pforz-heim und MannPforz-heim (Abb. 4.5) bis 2015 mit rund 7 % deutlich rückläufig sein. In Stuttgart fällt dieser Rückgang mit knapp 5 % etwas moderater aus. Nach 2015 kann dort sogar wieder mit einem leichten Anstieg der Zahl „Jüngerer Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ gerechnet werden.

Endbericht zur Pilotstudie „Nachhaltige Entwicklung von Nachkriegssiedlungen (1945 bis 1965) unter besonderer Berücksichtigung von Flächenökonomie und kommunalem Flächenmanagement“

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Der Rückgang der Zahl der Familienhaushalte ist in Pforzheim besonders deutlich, während in Mannheim und Stuttgart bis 2008 zunächst noch mit einem leichten Anstieg zu rechnen ist.

Die anschließenden Verluste von Familien werden in Mannheim stärker als in Stuttgart aus-fallen.

Mannheim

90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

jüngere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte ältere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte Haushalte mit 3 oder mehr Personen Privathaushalte gesamt

Abb. 4.5: Prognostizierte Nachfrageentwicklung für die Stadt Mannheim

Quelle: Eigene Berechnungen, Datenbasis: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Für die Wohnungsmärkte in den untersuchten Großstädten wird eingeschätzt, dass in der Bi-lanz zwischen Angebot und Nachfrage zukünftig die Zahl der Bestandswohnungen für die Bedarfsdeckung nicht ausreichen wird. Da aber die Zahl der jungen Haushalte und Familien zukünftig abnehmen wird, könnten die in den 1950er und 1960er Jahren errichteten Wohnun-gen zunehmende Vermietungsschwierigkeiten bekommen, weil diesen Wohngebieten zukünf-tig der Generationenwechsel noch bevorsteht.