3 Schriftliche Befragung von Akteuren aus Verwal- Verwal-tung und Wohnungswirtschaft
4.2 Prognose der Nachfrageentwicklung im Wohngebiet Orschel- Orschel-Hagen in der Stadt Reutlingen
4.2.4 Vorausschätzung der Nachfrage nach Wohnungen im Wohngebiet Orschel- Orschel-Hagen
4.2.4.1 Methodisches Konzept
Endbericht zur Pilotstudie „Nachhaltige Entwicklung von Nachkriegssiedlungen (1945 bis 1965) unter besonderer Berücksichtigung von Flächenökonomie und kommunalem Flächenmanagement“
30.08.2005
Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e.V., Dresden
Bearbeiter: Irene Iwanow, Daniel Eichhorn, Holger Oertel 4 - 27
4.2.4 Vorausschätzung der Nachfrage nach Wohnungen im Wohngebiet
Endbericht zur Pilotstudie „Nachhaltige Entwicklung von Nachkriegssiedlungen (1945 bis 1965) unter besonderer Berücksichtigung von Flächenökonomie und kommunalem Flächenmanagement“
30.08.2005
Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e.V., Dresden Szenarioannahmen:
Fruchtbarkeitsrate Sterberaten Wanderungsbewegung
Entwicklung der Altersstruktur Bevölkerung im Basisjahr
nach Altersgruppen Wanderungssalden im Basisjahr
Bevölkerungs-entwicklung
notwendige Daten notwendige Daten
Wohnungsnachfrage-entwicklung
Entwicklung der Nachfrage in 2- 7 Bebauungsstrukturtypen Entwicklung der
Anzahl nachfragender Haushalte nach 3
Haushaltstypen durchschnittliche
Haushalts-größe im Basisjahr
Veränderung der Nachfragergruppen
Haushalts-entwicklung
Entwicklung der Bevölkerung in Privathaushalten
notwendige Daten notwendige Daten
Szenarioannahme:
Haushaltsverkleinerung
notwendige Daten notwendige Daten Aufschlüsselung der Haushalte
nach Bebauungsstrukturtypen Umzugs- und Bleibewahrscheinlichkeiten
(Wohnpräferenzen) in den Bebauungsstrukturtypen
Szenarioannahme:
Entwicklung der Wohnpräferenzen
Szenarioannahmen:
Fruchtbarkeitsrate Sterberaten Wanderungsbewegung
Entwicklung der Altersstruktur Bevölkerung im Basisjahr nach Altersgruppen in Gesamtstadt Zu- u. Fortzüge nach Altersgruppen
Bevölkerungs-entwicklung
Datenbasis
Wohnungsnachfrage-entwicklung
Entwicklung der Nachfrage in den Teilmärkten:
Entwicklung der Anzahl nachfragender
Haushalte nach Haushaltsgruppen Bevölkerungsentwicklung
und Altersstruktur Haushaltsstruktur im Basisjahr
Veränderung der Nachfragergruppen
Haushalts-entwicklung
Entwicklung der Bevölkerung in Privathaushalten
Szenarioannahme:
Haushaltsbildung
Aufschlüsselung der Haushalte nach Teilmärkten
Umzugs- und Bleibewahrscheinlichkeiten
(Wohnpräferenzen)
Szenarioannahme:
Entwicklung der Wohnpräferenzen
Datenbasis Datenbasis
Wohngebiet / Restliches Stadtgebiet
Abb. 4.7: Methodisches Konzept der Prognose der Nachfrageentwicklung in Reutlingen und ihren regionalen Teilmärkten
Quelle: Nach Iwanow, Eichhorn (2002)
Die Prognosen zur Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung beziehen sich auf die gesamte Stadt Reutlingen (vgl. Kap. 4.1.1). In der Prognose zur Nachfrageentwicklung werden insbe-sondere basierend auf Analysen zum Umzugsverhalten der Reutlinger Haushalte die Wohn-präferenzen der einzelnen Haushaltstypen ermittelt. Über daraus abgeleitete Umzugs- und Bleibewahrscheinlichkeiten der Haushalte können dann die zukünftigen Zu- und Fortzüge abgeleitet werden. Für die Bestimmung des zukünftigen Zuzugspotenzials nach Orschel-Hagen wird die Nachfrageprognose nach den beiden regionalen Teilmärkten, dem Wohnge-biet Orschel-Hagen und dem restlichen StadtgeWohnge-biet, weiter differenziert.
Im Prognosebaustein „Bevölkerungsentwicklung“ musste trotz Vorliegen der Bevölkerungs-prognose des Statistischen Landesamtes eine eigene Prognose erstellt werden. Dies machte sich erforderlich, da einerseits die einzelnen Prognosebausteine aufeinander aufbauen und infolge dessen eine einheitliche Datenbasis erforderlich ist und andererseits von der Stadt Reutlingen eingeschätzt wurde, dass die Wanderungsannahmen des Statistischen Landesam-tes zu positiv sind. Hinsichtlich der Außenwanderungen der Stadt Reutlingen gibt es gegen-wärtig zwischen den Annahmen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg und den tatsächlich registrierten Zu- und Fortzügen erhebliche Unterschiede (vgl. Kap 4.2.4.2). Ge-genwärtig ist aus den Wanderungsbewegungen nicht zu erkennen, welche zukünftigen Migra-tionstrends realistisch sein könnten. So wurde die Bevölkerungsprognose des IÖR in Form von Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen zu den Wanderungsbewegungen, jedoch gleichen Fruchtbarkeits- und Sterberaten, erarbeitet. Beide Szenarien gehen von geringeren Wanderungsgewinnen in Reutlingen als das Statistische Landesamt Baden-Württemberg aus.
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Basierend auf dem Bevölkerungstand im Jahr 2004 und unter der Annahme einer leicht an-steigenden Fruchtbarkeit sowie einer zukünftig weiter anan-steigenden Lebenserwartung werden in der Bevölkerungsprognose des IÖR zunächst die natürlichen Bevölkerungsbewegungen von Reutlingen für einen Prognosezeitraum von jeweils fünf Jahren prognostiziert. Aufbau-end auf zwei unterschiedlichen Szenarienannahmen zu den räumlichen Bevölkerungsbewe-gungen können die altersklassenspezifischen Bevölkerungsentwicklungen bis 2019 für die Stadt Reutlingen in Form von zwei Szenarien prognostiziert werden.
Der Prognosebaustein „Haushaltsentwicklung“ setzt auf den Ergebnissen der Bevölkerungs-prognose auf. Ziel dieses Prognosebausteins ist es, die Anzahl nachfragender Haushalte nach den drei oben beschriebenen Haushaltsgruppen (vgl. Kap. 4.1) zu bestimmen. Aus den alters-strukturellen Veränderungen der Bevölkerungsentwicklung bis 2019 sowie unter Einbezie-hung der Haushaltsanalyse der Stadt Reutlingen für das Basisjahr der Prognose ist eine ausschätzung der Zahl der Privathaushalte möglich. Als zusätzliche Informationen zur Vor-ausschätzung der Haushaltsentwicklung wird die durchschnittliche Haushaltsgröße benötigt.
Aufbauend auf einem regressionsanalytischen Ansatz werden über die zusätzliche Einbezie-hung der altersstrukturellen Veränderungen der Einwohnerentwicklungen die zu erwartenden Haushaltsstrukturen ermittelt. Neben der Vorausschätzung der Zahl der Haushalte ist auch für die Zukunft eine Differenzierung nach den drei Haushaltstypen „Jüngere Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“, „Älteren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“ und „Haushalte mit drei oder mehr Personen“ möglich. Die Trennung zwischen den jüngeren und älteren Ein- und Zwei-Personen-Haushalten basiert auf der Altersgrenze von 45 Jahren.
Ziel des Prognosebausteines „Nachfrageprognose“ ist es, die Entwicklung der Wohnungs-nachfrage in der Stadt Reutlingen sowie in ihren regionalen Teilmärkten Orschel-Hagen und dem restliche Stadtgebiet zu prognostizieren. Aus den Analysen zu den innerstädtischen Um-zügen zwischen beiden städtischen Teilräumen lassen sich die Nachfragepräferenzen der Be-völkerung und daraus abgeleitet der Haushalte ermitteln. Für die Stadt Reutlingen wurden die Umzüge zwischen dem Wohngebiet Orschel-Hagen und dem restlichen Gebiet auf der Basis der statistischen Berichte der Stadt Reutlingen aus den Jahren 2000 bis 2003 analysiert und entsprechende Umzugswahrscheinlichkeiten ermittelt, mit denen die Nachfrager von einem regionalen Teilmarkt in einen anderen Teilmarkt umziehen werden. Aufbauend auf differen-zierten Analysen zu den Umzugs- und Bleibwahrscheinlichkeiten für die drei Nachfrager-gruppen lassen sich die Nachfrageverschiebungen zwischen den Teilmärkten erkennen.
Die im Projekt interessierende zukünftige Nachfrageentwicklung nach Wohnungen im Wohn-gebiet Orschel-Hagen ist ein Teilergebnis der differenzierten Nachfrageprognose für Reutlin-gen und basiert auf den erwarteten geringfügiReutlin-gen VerhaltensänderunReutlin-gen hinsichtlich der Ge-burtenhäufigkeit der Frauen sowie der altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten, der
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der Binnen- und Außenwanderungen der Einwohner sowie den Auswirkungen der Alterung der Bevölkerung auf das Haushaltsbildungsverhalten. Mögliche weitere Annahmen, in denen veränderte Wohnpräferenzen der Reutlinger Haushalte denkbar wären, wurden in den beiden auf unterschiedlichen Wanderungsannahmen beruhenden Szenarien nicht berücksichtigt.
Vielmehr gehen beide Szenarien der Nachfrageentwicklung davon aus, dass die Wohnpräfe-renzen der Haushalte in der Zukunft ebenso stabil bleiben wie in den vergangenen vier Jahren.
Zusätzliche Szenarien, die eine Simulation veränderter Wohnpräferenzentwicklungen der Haushalte oder eine Differenzierung von Reutlingen nach weiteren Wohngebieten beinhalten, wären denkbar und sinnvoll.