Probleme des Filtering-Modells

Neben der unter Punkt 5 samt Unterpunkten dargelegten Fundamentalkritik an der gü-terwirtschaftlichen Theorie - welche das Filtering-Modell als wichtigsten105 güterwirt-schaftlichen Ansatz einbezieht - , die letztlich in der optionstheoretisch begründeten Ne-gation der güterwirtschaftlichen These mündet, Nachfrage nach Wohnflächen schaffe über einen Preismechanismus ihr Angebot, gibt es eine Reihe von Kritikpunkten am Fil-tering-Modell, die im Folgenden Erwähnung finden sollen.

Eine konstitutive Annahme des Filtering-Modells ist, dass sich die Qualität von Woh-nungen im Zeitablauf verschlechtert. WohWoh-nungen filtern von Segment zu Segment, bis sie abgerissen werden und eine Neubebauung erfolgen kann, es sei denn dem Prozess des Herunter-Filterns werde mit besonderen Instandsetzungsbemühungen Einhalt gebo-ten oder dieser werde gar mit Modernisierungsmaßnahmen umgekehrt.

Unter Punkt 2.4.1 wurden erstens die Lage, zweitens die Größe, drittens der Grundriss, viertens die Ausstattung sowie fünftens der baulichen Zustand der Wohnung als Deter-minanten der Nachfrage und damit auch als Kategorien der Qualität erkannt. Empirisch zeigt sich, dass das Baualter zwar teilweise Rückschlüsse auf die Qualität der Grundris-se, der Ausstattung sowie den baulichen Zustand der Wohnung zulässt, es aber letztlich eben doch die oben genannten Eigenschaften sind, welche die Nachfrage bestimmen. Es zeigt sich auch, dass aufgrund von Präferenzen Altbauten wegen ihrer lichten Höhe, der Großzügigkeit der Räume etc. gegenüber vielen Neubauten bevorzugt werden.

So werden derzeit in Berlin Wohnungen aus der Zeit vor der Einführung der preußi-schen Bauordnung wenig nachgefragt, Wohnungen aus der Zeit von 1890 bis 1914 da-gegen sehr, wobei jene aus der Zeit von 1900 bis 1914 besonders beliebt sind. Während

105 Siehe Eekhoff, Wohnungsmarkt, S. 8.

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Wohnungen aus den zwanziger Jahren etwas weniger geschätzt werden, gibt es eine re-ge Nachfrare-ge nach Wohnunre-gen aus den dreißire-ger Jahren, was daran liegt, dass letztere über großzügigere Grundrisse verfügen als jene aus den Zwanzigern. Ebenso werden Wohnungen aus den fünfziger und sechziger Jahren nur eingeschränkt angenommen, während Wohnungen aus den siebziger und achtziger Jahren i. d. R. die heutigen Anfor-derungen und Präferenzen am besten erfüllen. Bei allen Problemen106, die Mietspiegel in der Praxis bereiten, ergibt sich die vorgenommene Einschätzung der Nachfrage aus dem Berliner Mietspiegel von 1998. Tabelle 4 zeigt eine verkürzte Darstellung des Mietspiegels, Abbildung 18 stellt die Werte graphisch dar.

Tabelle 4: Auszug aus dem Berliner Mietspiegel

Mietspiegel Berlin 1998 mittlere Wohnlage jeweils mit Bad und SH

Baujahr bis 1918

1918-1949 1950-1955 1956-1964 1965-1972 1973-1983 1984-1996

bis 40 m2 9,42 10,34 6,82 6,54 12,71 13,45

40 bis 60 m2 8,85 7,32 6,73 6,13 9,76 12,63 15,47 60 bis 90m2 7,81 6,78 6,62 5,99 7,5 11,63 14,55 über 90m2 6,92 7,33 7,08 11,16 12,57 10,29 15,46 Quelle: Das Grundeigentum, Heft 7/1998, S. 412. Die kursiv gedruckten Werte sind nicht repräsentativ.

Die Schlussfolgerung lautet, dass das Baualter selbst nicht der Grund für eine bestimmte Bewertung der Fläche durch den Markt ist, sondern dass auf die für die jeweilige Zeit typischen Eigenschaften, bezogen auf die hier genannten Kriterien, rekurriert werden muss. Die Zahlen des Berliner Mietspiegels belegen, dass sich derzeit Wohnungen gro-ßer Beliebtheit erfreuen, die in einer Zeit wirtschaftlicher Prosperität entstanden sind und deswegen entsprechend großzügig ausfallen. Das bedeutet, dass es keinen linearen Zusammenhang zwischen dem Baualter und der Qualität von Wohnungen geben kann.

106 Siehe Sotelo/Waltz, Vergleichsmietensystem, S. 1513-1523 sowie die dort verwendete Literatur.

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Während hinsichtlich der qualitätsbestimmenden Faktoren einer W o h n u n g festgehalten werden kann, dass mit besserer Lage, Ausstattung und Größe die N a c h f r a g e steigt, wäre es jedoch falsch zu sagen, dass mit d e m Alter einer W o h n u n g die N a c h f r a g e sinkt.

Abbildung 18: Mieten nach dem Berliner Mietspiegel in Bezug auf Größe und Baujahr

Mieten in Berlin (West)

Baujahr

bis 1918- 1950- 1956- 1965- 1973- 1984-1918 1949 1955 1964 1972 1983 1996

—•— bis 40 m2

—El—40 bis 60 m2

—60 bis 90m2

über 90m2

Quelle: Das Grundeigentum, Heft 7/1998, S. 412.

Unabhängig von der empirischen Evidenz fuhren auch folgende theoretische Überle-gungen zu d e m gleichen Ergebnis. Dass die Lagequalität nicht negativ zum Alter der Bausubstanz korrelieren kann, ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass nebeneinander stehende Gebäude unterschiedlichen Baualters über eine sehr ähnliche Lagequalität ver-fügen. A u c h besteht keine direkte Kausalität zwischen der Lagequalität und dem Alter der Gebäude. Seit 1826 geht m a n mit Thünen1 0 7 davon aus, dass eine räumliche Ent-wicklung und die Qualität von Lagen etwas mit Zentralität zu tun haben, ein Zusam-menhang, der auch von der modernen Raum- und Stadtökonomie bestätigt wird.1 0 8 Die Zentralität einer Lage ist aber zunächst unabhängig v o m Alter der Bausubstanz. Eher kann umgekehrt angenommen werden, dass zentrale Lagen bereits bebaut sind und in-soweit in einer Stadt tendenziell die besseren Lagen über eine eher ältere Bausubstanz verfügen. Die Lagequalität korreliert also nicht negativ mit d e m Alter der Bausubstanz.

Auch mit Blick auf die Größe einer W o h n u n g ist es geradezu trivial festzustellen, dass sich diese mit der Zeit nicht verändert. Es ist richtig, dass zu unterschiedlichen Zeiten

107 Thünen, Staat.

108 Moses / Williamson, Location, S. 124 f.

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verschiedene Wohnungsgrößen vermehrt erstellt worden sind, und dass der Anbieter die Möglichkeit hat, Wohnungsgrößen durch Teilung bzw. Zusammenlegung von Wohnun-gen zu verändern. NachfragebezoWohnun-gen könnte argumentiert werden, dass mit der Zeit eine bestimmte Größe der Wohnungen nicht mehr der Nachfrage entspricht und deswegen die Wohnung im Zeitablauf an Qualität abnimmt. Die Zahlen zu Berlin belegen jedoch, dass die Veränderung der Präferenzen bezüglich der Wohnungsgröße nicht linear mit der Zeit verläuft, sondern umgekehrt in bestimmten prosperierenden Zeiten gerade Wohnungen vergangener Epochen hoher Prosperität wieder nachgefragt werden.

Auch Grundrisse verändern sich nicht durch Alterung, doch verändern sich die Präfe-renzen bezüglich der Grundrisse verhältnismäßig stark, weswegen grundsätzlich ange-nommen werden könnte, dass bezogen auf diesen Aspekt die Qualität der Wohnung im Zeitablauf abnimmt. Doch ebenso hinsichtlich der Wohnungsgröße auch, kann nicht von einer linearen Relation zwischen dem Baualter und dem Vorziehen eines Grundrisses ausgegangen werden. Schließlich gibt es auch Zusammenhänge zwischen der Größe ei-ner Wohnung und ihrem Grundriss. Die Analyse des Berliei-ner Marktes liefert Indizien dafür, dass Wohnungen jeweils dann nachgefragt werden, wenn die aktuelle Einkom-mens- und Einkommensverteilungssituation derjenigen des Zeitpunktes der Entstehung der Wohnung nahe kommt.

Wenngleich der technische Fortschritt völlig neue Ausstattungsmöglichkeiten109 schafft und insoweit neue Wohnungen höherwertiger als ältere sein können, gilt auch hier:

Nicht die Qualität der Ausstattung fallt mit dem Zeitablauf ab, sondern die vorhandene Ausstattung wird durch sich wandelnde Präferenzen abgewertet. Wiederum ist die An-nahme einer linearen AbAn-nahme der Qualität recht willkürlich. Nicht selten ist es sogar der Fall, dass die Ausstattung älterer Gebäude besser ist als die jüngerer, sofern ihre bauliche Erstellung oder Bewirtschaftung mit hohen Lohnkosten einher geht. So finden sich in vielen Berliner Mietshäusern gehobener Kategorie aus der vorletzten Jahrhun-dertwende zentrale Staubsauganlagen, die heute i. d. R. nicht mehr benutzt werden, je-doch zumindest technologisch ein hohes Niveau darstellen.

109 Die Ausstattung ist vom baulichen Zustand einer Wohnung zu unterscheiden. Abnutzungserscheinun-gen gehören systematisch zum baulichen Zustand, und nicht zur Ausstattung.

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Der bauliche Zustand der Wohnung ist im Zweifel die einzige Determinante der Quali-tät, die mit der Zeit abnimmt. Doch ist auch die Annahme eines linearen Verlaufs letzt-lich willkürletzt-lich, wie bereits die entsprechenden Diskussionen110 zur Sachwertermittlung und zur notwendigen Abschreibung zeigen.

Insgesamt kann allein aus dem Umstand, dass sich die Lage im Zeitablauf nicht ver-schlechtert, gefolgert werden, dass die wesentliche Annahme des Filtering-Modells falsch ist: Die Qualität einer Wohnung reduziert sich nicht zwangsläufig mit der Zeit. Es ist sogar möglich, dass die durch den sich verändernden Erhaltungszustand bedingte Qualitätsverschlechterung aufgrund durch einer Lageverbesserung kompensiert oder gar überkompensiert wird.

Man wird das Filtering-Modell nur für solche Wohnungssegmente zur Anwendung bringen können, die bezüglich jener Eigenschaften, die am wenigsten vom Zeitablauf determiniert werden, homogen sind. Praktisch müsste man beispielsweise für jede Lage eine Marktsegmentierung vornehmen. Zur Analyse der Nachfrage mag dieses Vorgehen sinnvoll sein, doch wird damit die eigentliche Aussage des Filtering-Modells, dass näm-lich Nachfrage bis in die obersten Segmente filtert und dort dann zu Neubau führt, wenn die Marktmiete über eine Kostenmiete1" steigt, konterkariert.

Eine Stadt entwickelt sich üblicherweise zentrifugal, wobei zunächst die Lagen, die auf-grund natürlicher Gegebenheiten (z. B. eine Flussmündung) bebaut werden und dann die Peripherie.112 Durch Bebauung der Peripherie gewinnen die guten Lagen i. d. R. weiter an Zentralität. Das Filtering-Modell wird diesen einfachen raumökonomischen Grundsätzen nicht gerecht. Möglicherweise liegt die Begründung für die starke Ver-nachlässigung der stadträumlichen Entwicklung darin, dass das Filtering-Modell zu-nächst von Ratcliff1 1 3, einem Amerikaner, entwickelt wurde und die weitere Literatur ebenso im Wesentlichen aus den USA stammt, wobei diese Autoren die nicht-europäische Stadt vor Augen hatten. Wahrscheinlich hat sich das Filtering-Modell aber

110 Exemplarisch: Simon, Sachwertverfahren, S. 845.

111 Der Begriff der Kostenmiete wird dabei hier nicht im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung ver-wendet, sondern im Sinne einer für einen Neubau auskömmlichen Anfangsmiete, die mit dem Zeitablauf steigen kann.

112 Hotzan, Stadt, für Berlin S. 66.

113 Ratcliff, Economics, S. 302-345.

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auch deswegen durchsetzen können, weil es die wohnungswirtschaftliche Konkretisie-rung der in der ökonomischen Theorie dominierenden güterwirtschaftlichen Grundvor-stellung ist.

Eine weitere Vertiefung der Möglichkeiten, die das Filtering-Modell liefert, sowie der mit diesem Ansatz einhergehenden Probleme erübrigt sich, insofern die Grundannahme, eine Erhöhung der Wohnungsnachfrage führe zu einer Ausweitung des Wohnungsange-bots, grundsätzlich falsch ist. Dieses kann als Ergebnis des optionstheoretischen Ansat-zes, der unter Punkt 5 sowie den dazugehörigen Unterpunkten Behandlung erfährt, vor-weggenommen werden.

Trotz der gemachten Einschränkungen zur Erklärung der Entstehung von Angebot hat das Filtering-Modell zum Verständnis von Nachfrageverhalten seine Berechtigung.

Auch sind die sich hieraus ergebenden wohnungspolitischen Handlungsempfehlungen nicht deswegen falsch, weil sie kein Angebot hervorrufen. Schließlich kann eine Beur-teilung von wohnungspolitischen Handlungsempfehlungen allein anhand des Kriteri-ums, ob sie Bestandsausweitungen mit sich bringen, nicht zu einem Pareto-Optimum fuhren. Vielmehr ist die Beachtung der sich aus dem Filtering-Modell ergebenden und dargestellten Handlungsempfehlungen notwendig, um eine Pareto-optimale Allokation der Wohnflächen unter den Nachfragern zu erreichen.