Vor- und Nachteile der Anmietung und des Kaufs von Wohnungen

Im Folgenden soll nachgewiesen werden, dass Vorteile des Verkaufs von Flächennut-zungsmöglichkeiten mittels einer Vermietung von Immobilien durch einen Investor Ko-stenvorteile im traditionellen Sinn sind, während das Aufzeigen von Nachteilen des Verkaufs von Flächennutzungsmöglichkeiten durch Verkauf von Flächen in der Form von Einzeleigentum nach neoinstitutionalistischen Ansätzen verlangt. Zunächst ein Blick auf die traditionellen Kostenvorteile.

Kostenvorteile entstehen einerseits bei der Finanzierung der Immobilie auf der zweiten Ebene. Würde der Mieter die Immobilie nicht mieten, sondern kaufen, so müsste er sich beispielsweise bei einer Bank refinanzieren. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Investor, der sich regelmäßig über eine Bank refinanziert, günstigere Konditionen erhält als der Käufer einer Eigentumswohnung. Die besseren Konditionen resultieren ei-nerseits aus den größeren Losgrößen der Kredite und andererseits aus den absoluten und

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komparativen Vorteilen des Investors,146 Immobilien bewerten sowie Bonität gegenüber der Bank signalisieren zu können.

Wie bereits dargelegt, wird sich ein Vermieter bereits deswegen bei der Bank preiswer-ter refinanzieren können, weil sich aus der vorgelagerten Finanzierung auf der ersten Ebene (Vermietung) beobachtbare Mietzahlungen ergeben, die wertvolle Informationen darstellen, auf die die Bank bei der Finanzierung des Selbstnutzers verzichten müsste, da in diesem Falle die Bank nur die einmalige Kaufpreiszahlung beobachten könnte. Da die Finanzierung auf der ersten Ebene nicht durch eine Finanzierung auf der zweiten Ebene austauschbar ist, reicht eigentlich das Argument, wonach eine Finanzierung mit Fremdkapital grundsätzlich günstiger als eine solche mit Eigenkapital ist.

Es ist zudem anzunehmen, dass eine ganze Reihe von Nachfragern nach Flächen-nutzungsmöglichkeiten zwar genug Bonität für die Anmietung, nicht aber für deren Kaufpreisfinanzierung haben. Schließlich ist auf Kreditmärkten von einer Kreditratio-nierung im Sinne von Stiglitz/Weiss147 auszugehen und im Falle der Fremdfinanzierung auf der zweiten Ebene wären vom Nutzer zusätzlich jene Werte zu refinanzieren, die sich aus der Bewertung non-pekuniärer Erträge ergeben.

Ein weiterer Vorteil des Verkaufs von Flächennutzungsmöglichkeiten mittels Vermie-tung der Fläche durch einen Investor liegt in den Kostenvorteilen bei der Bewirtschaf-tung von Immobilien. Nur bewirtschaftete Immobilien geben Nutzungsmöglichkeiten ab. Der Investor hat beispielsweise gegenüber dem einzelnen Eigentümer einer Woh-nungseigentümergemeinschaft entscheidende komparative Vorteile bei der Verwaltung und Bewirtschaftung der Immobilie. So wird der Investor aufgrund seiner Informations-vorteile, aber auch wegen der größeren Losgrößen beispielsweise bessere Preise für die Instandhaltung erzielen können (positive Skalen- und Synergieeffekte). Zu erwähnen sind auch die pagatorischen Transaktionskosten des Nutzers, die bei Anmietung deutlich geringer ausfallen als bei An- und Verkauf (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar- und

Ge-146 Als Investor wird unter diesem Punkt ein professioneller Grundstückseigentümer verstanden. Die Ar-gumente insbesondere zu Skalenerträgen etc. gelten im Vergleich zum Käufer einer einzelnen Eigentums-wohnung. Inwieweit es auch unter unterschiedlichen professionellen Grundstückseigentümern nennens-werte Skalenerträge gibt, bleibt hier offen. Vieles spricht dafür, dass es in Wohnungsmärkten optimale Betriebsgrößen gibt, die nicht besonders groß sind, sondern eher im überschaubaren Bereich liegen.

147 Stiglitz/Weiss, Credit Rationing, S. 393-410.

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richtskosten etc.). Es gibt also Vorteile beim Verkauf der Flächennutzungsmöglichkei-ten durch Vermietung der Fläche.

Zu den genannten Vorteilen gesellen sich die Nachteile des Verkaufs von Flächennut-zungsmöglichkeiten mittels Verkauf der Immobilie im Einzeleigentum. Diese Nachteile sind Gegenstand des nächsten Abschnittes.

In Deutschland wird das Einzeleigentum juristisch als Wohnungseigentum bzw. Son-dereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Betrachten wir nunmehr aus dem neoinstitutionalistischen Blickwinkel die Kosten der Bewirtschaftung von Immobilien nach dem WEG.

In einer Eigentümergemeinschaft entstehen sehr hohe Delegationskosten. Die Verwal-tung vertritt die Gemeinschaft nach außen (§§ 20 ff. WEG). Hierdurch kommt es zu je-ner Problematik, die in der Literatur unter dem Begriff Agency-Theorie - Fama148 sowie Jensen und Meckling149 - Eingang gefunden hat. Durch opportunistisches Verhalten kann die Verwaltung finanzielle Vorteile erlangen. In der Praxis bedeutet dies Überfak-turierung von Rechnungen, Klüngeleien bei der Vergabe von Bauleistungen, u. ä. Ein-zelne, versiertere Eigentümer mögen dies auch bemerken, werden sich schließlich aber nicht mit viel Elan dagegen zur Wehr setzen, da sie sonst allein die Kosten der Beobach-tung und Kontrolle (Monitoring), die anderen Sondereigentümer jedoch auch den Nut-zen haben. Es erscheint also zusätzlich ein Trittbrettfahrerproblem'50, welches die Initia-tive der einzelnen Eigentümer lähmt und die in der Agency-Theorie beschriebene Prob-lematik verschärft. Die Verwaltung kann die TrittbrettfahrerprobProb-lematik antizipieren und den Grad des opportunistischen Verhaltens entsprechend hoch ansetzen, wodurch die Delegationskosten insgesamt stark ansteigen.

Ein weiterer Aspekt, durch den es zu hohen Delegationskosten kommt, ergibt sich im Zusammenhang mit § 22 WEG. Danach sind bauliche Veränderungen einstimmig zu beschließen. Zum zeitgemäßen Bewirtschaften von Immobilien gehört auch, die jeweils

148 Fama, Agency, S. 288-307.

149 Jensen/Meckling, Firm, S. 305-360.

150 Jensen, Agency Costs, S. 323-329; Grossmann/Hart, Free-Rider, S.42-64; Stigler, Free Riders, S. 359-366.

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bauliche Anpassung an die sich wandelnden Marktanforderungen, wie es beispielsweise beim filtering-up mittels Modernisierung von Wohnungen bzw. Zusammenlegung von Wohnungen zur Optimierung der Grundrisse geschieht. Jeder Eigentümer hat die Mög-lichkeit, bestimmte bauliche Veränderungen des anderen zu blockieren, bis dieser bei-spielsweise bereit ist, gewisse Sonderzahlungen zu leisten. Es kommt zu einer Situation, die in der Literatur - Cornell und Shapiro151 - als Holdup Eingang gefunden hat. Da alle Eigentümer Zahlungen verlangen können, gemeinhin aber unterschiedliche Erwartungen bezüglich der Zahlungshöhe vorliegen, ist eine Einigung nur schwer zu erreichen. Die Eigentümer befinden sich spieltheoretisch betrachtet in der Situation des Gefangenendi-lemmas.

Das Trittbrettfahrerproblem in Verbindung mit der Agency-Situation und jenes des Ge-fangenendilemmas in der Holdup-Situation der Eigentümer untereinander prägen aus neoinstitutionalistischer Sicht die Eigentümergemeinschaft. Diese Delegationskosten können beachtliche Ausmaße annehmen und fallen bei Vermietung durch einen Eigen-tümer nicht an.