Archiv "Offene Immobilienfonds: Solide Basis" (16.10.1985)

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Grundstücke billiger Durchschnittspreis je qm baureifes Land in DM (jeweils 1 Quartal)

Baupreise stabil Preisanstieg im Wohnungs- bau in %

1981 1982 1983 1984 1985

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itt gel ath. +0,5

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Zinsen niedriger Hypothekenzinsen (effektiv) jeweils Jahresmitte in%

+5,9

Gute Zeiten für Bauherren

Im ersten Quartal dieses Jahres kostete ein Quadratme- ter baureifes Land durchschnittlich 111 DM; das waren immerhin sieben DM weniger als ein Jahr zuvor. Auch die Preise fürs Bauen haben sich günstig entwickelt.

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Geldanlagen

Offene Immobilienfonds:

Solide Basis

Gemeinschaft beigetreten ist, fällt dieses Absatzge- biet für die Exporte von Gemüse, Obst und Fleisch weg. Andere Märkte wie et- wa Japan müssen erst er- schlossen werden, was erfahrungsgemäß einige Jahre bis Jahrzehnte in An- spruch nehmen kann. Zu- dem sind auf Neuseeland als öl-armes Land im letz- ten Jahr — bedingt durch den massiven Anstieg des US-Dollars — Preissteige- rungen von 40 Prozent für Treibstoff und von 20 Pro- zent für Elektrizität zuge- kommen. So liegt die Infla- tionsrate in dem an Natur- schönheiten reichen Land jetzt immerhin bei 18 Pro- zent.

Die Regierung zieht je- doch alle Register, um die- se Inflation in den Griff zu bekommen. Die geplante Mehrwertsteuererhöhung wurde auf den Herbst 1986 zurückgestellt, die Regie- rung erwägt die Verlänge- rung eines landesweiten Lohnstops, der in diesem Herbst ausläuft und zu- nächst auf ein Jahr befri- stet war.

Zwischen Kursrisiko und Zinsgewinn abwägen Alle diese Punkte tragen natürlich dazu bei, Papiere aus dem fünften Kontinent für Anleger etwas „gefähr- lich" zu machen. Zudem ist der Markt bei vielen Ti- teln auch ausgesprochen eng, so daß Kauf- und Ver- kaufsorders selbst in klei- nen sechsstelligen Beträ- gen durchaus zu Proble- men führen könnten.

Andererseits: Ein Zinsge- fälle zwischen Neuseeland und der Bundesrepublik von fast 10 Prozent kann auch manchen Währungs- verlust wieder ausglei- chen. Dies ist gerade bei längerlaufenden Titeln in- teressant. Die Rechnung ist dabei ganz einfach, ver- gleicht man (beispielswei- se) zwei Papiere mit je 15

Prozent Verzinsung und ei- ner Laufzeit von zwei und von zehn Jahren miteinan- der. Das zweijährige Pa- pier bringt insgesamt 30 Prozent Zins, das zehnjäh- rige aber 150 Prozent. Fällt der Kurs des australischen Dollars in den nächsten beiden Jahren um 20 Pro- zent von 2 DM auf 1,60 DM zurück, ist die Rendite des Kurzläufers von 30 Prozent auf insgesamt 10 Prozent gesunken, was — auf das Jahr umgelegt — 5 Prozent bedeutet. Beim zehnjähri- gen Papier darf der Kurs des australischen Dollars im Laufe der Jahre indes um 62 Prozent, mithin auf 76 Pfennige, fallen, damit die Rendite immer noch in gleicher Höhe ist wie auf dem deutschen Kapital- markt. Daß er aber so stark fällt — auch auf die Laufzeit von 10 Jahren gesehen — erscheint allerdings selbst Pessimisten eher unwahr- scheinlich.

Abwägen zwischen Kurs- risiko und Zinsgewinn Es gilt also, abzuwägen zwischen Kursrisiko und Zinsgewinn. Möglicherwei- se lohnt sich auch das War- ten, ob sich die Situation auf dem fünften Kontinent nicht in den nächsten Mo- naten und Jahren nachhal- tig bessert.

In diesem Zusammenhang erscheinen dann andere

Fremdwährungsanleihen nicht uninteressant. So bringen etwa Anlagen in norwegischen Kronen der- zeit rund 10 Prozent Rendi- te, in Dänenkronen gar bis zu 12 Prozent. Die norwe- gische Krone erscheint vom Kurs her auf jeden Fall besser abgesichert wie au- stralischer oder neusee- ländischer Dollar. Auch die dänische Krone hielt sich zumindest in den letzten Jahren recht stabil.

Peter Jobst Postfach 13 49 8225 Traunreut

Zu den Blumen, die im Ver- borgenen des Anlage- marktes blühen, zählen die 'offenen Immobilienfonds.

Sie haben mit keinen spek- takulären Kurssprüngen, aber auch mit keinen, wo- möglich noch spektakulä- reren Pleitemeldungen auf sich aufmerksam gemacht.

Diese Fonds haben indes im Kreis jener Anleger, de- nen Stetigkeit lieber ist als hektische Kursbewegun- gen, zunehmend mehr Freunde. „Die Stimmung ist gut", resümierte jeden- falls Fonds-Manager Ger- hard Gathmann anläßlich eines Kolloquiums des Bundesverbandes Deut- scher Investment-Gesell- schaften.

Die neun, in der Bundesre- publik existierenden offe- nen Immobilienfonds konn- ten in den letzten zweiein- halb Jahren fast 3 Milliarden DM an Anlagegeldern her- einnehmen, allein im ersten Halbjahr 1985 waren es über 500 Millionen DM.

Das Gesamtvermögen der Fonds liegt jetzt bei über 8 Milliarden DM.

Die Anteile der offenen Im- mobilienfonds werden an

der Börse gehandelt, sie können also täglich ge- kauft oder verkauft wer- den. Dem Mittelzugang entsprechend legen die

Fonds an.

In offenen Fonds haben zur Zeit etwa 350 000 Anle- ger, zumeist Privatperso- nen, gelegentlich aber auch Institutionen inve- stiert. Der typische Kunde habe 20 bis 50 000 DM an- gelegt, teilte Dr. Wilhelm Rohrbach, ebenfalls Ver- treter eines Fonds, mit.

Die neun deutschen Fonds haben zur Zeit überwie- gend oder fast ausschließ- lich in gewerblichen Ob- jekten mit den Schwer- punkten Laden- und Büro- flächen angelegt. Die Fondsobjekte werden re- gelmäßig bewertet — und zwar offensichtlich vor- sichtig; Rohrbach sprach von einem durchschnitt- lichen Quadratmeterpreis der Objekte von 2000 bis 2500 DM. Das erscheint an- gesichts dessen, daß die Fonds fast ausschließlich in sehr guten Geschäftsla- gen und in gute Bausub- stanz investiert haben, günstig.

3120 (104) Heft 42 vom 16. Oktober 1985 82. Jahrgang Ausgabe A

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Die offenen Immobilien- fonds scheinen somit auf solider Basis zu stehen. Die Solidität hat freilich ih- ren Preis: die Rendite des Anlegers ist relativ niedrig. Gathmann sprach von ei- ner Ausschüttungsrendite zwischen 4 bis 5V2 Prozent im letzten Jahr. Allerdings muß die Wertsteigerung, die sich im Ausgabekurs ausdrückt, zusätzlich be- rücksichtigt werden. Der gesamte Anlageerfolg, al- so einschließlich Wertstei- gerung, lag nach Auskunft von Gathmann innerhalb der letzten 12 Monate zwi- schen 5,9 und 7,6 Prozent, im Zehn-Jahres-Bereich zwischen 59 und 102,6 Pro- zent.

Die offenen Immobilien- fonds sind steuerlich nicht ganz uninteressant. Der Wertzuwachs bleibt für den privaten Anleger gänz- lich steuerfrei, er kann als Kursgewinn realisiert wer- den. Die Ertragsausschüt- tungen enthalten einen steuerfreien Betrag, resul- tierend vor allem aus den Abschreibungen. ln einer Modellrechnung rechnen die Fonds vor, daß sich bei einem Anlageerfolg (also Ausschüttung plus Wert- steigerung) von 7 Prozent bei einem Spitzensteuer- satz, einschließlich Kir- chensteuer, von 60 Pro- zent, eine Bruttorendite vor Steuern von 11,2 Pro- zent ergibt. Freilich - die Steuerrechnung wird bei niedrigeren Spitzensteuer- sätzen zunehmend unin- teressanter, so daß letzten Endes der schlichte Anla- geerfolg übrig bleibt. Der ist zwar relativ niedrig, gleicht sich aber der zur Zeit sinkenden Anlageren- dite des Kapitalmarktes an. Zur Zeit werden folgende offenen Immobilienfonds gehandelt: A.G.I.-Fonds Nr.

1, DESPA-Fonds, DIFA- Fonds Nr. 1, DIFA-Grund, Grundbesitz-lnvest, Grund- wert-Fonds 1, Haus-lnvest, iii-Fonds Nr.1, iii-Fonds Nr.

2. EB

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Vorsorge lür das Alter: Kapital oder Rente?

Walter Freiherr von Andrian-Werburg

Der selbständige Arzt ist normalerweise Mitglied seiner berufsständischen Versorgungsanstalt und hat damit in jedem Fall ei- nen soliden Schutz für sich und seine Angehörigen. Der Versicherungsumfang wie auch die Beitragssätze sind jedoch unterschied- lich. ln einigen Bundeslän- dern wird nur eine Basissi- cherung erreicht, in ande- ren fast eine Vollversor- gung aufgebaut. Jedem niedergelassenen Arzt ist daher dringend anzuraten, seine Versorgungssitua- tion von Zeit zu Zeit zu überprüfen.

Worauf sollte bei einer Überprüfung der Versor- gung geachtet werden?

...,. Reichen die Renten, die im Falle des Todes oder bei Berufsunfähigkeit gezahlt werden, aus, um ein standesgemäßes Le- ben für sich und die Fami- lie zu ermöglichen?

...,. Welche Verbindlich- keiten -etwa aus Hypothe- ken oder Praxisdarlehen - sind nach Eintritt des Ver- sorgungstalles noch zu til- gen?

...,. Falls eine Angestellten- versicherung freiwillig oder versicherungspflich- tig weitergeführt wird:

Sind die erreichten An- wartschatten bekannt? Ist bedacht worden, daß die Witwen- bzw. Witwerrente aus dieser Versicherung gekürzt wird oder gar völ- lig wegfällt, wenn das von der Bundesregierung ge- plante "Anrechnungsmo- dell" zur Reform der Hin- terbl iebenenversorgu ng Wirklichkeit wird und die Witwe beziehungsweise der Witwer eigene Arbeits- einkünfte erzielt?

...,. Besteht Klarheit über die tatsächliche Situation bei Berufsunfähigkeit?

Das Versorgungswerk lei- stet - zum mindesten auf Dauer - erst bei 1 OOpro- zentiger Berufsunfähig-

keit, die mit völliger Aufga-

be der Berufstätigkeit ver- bunden ist. Demgegen- über nehmen aber die Be- rufseinkünfte häutig mit zunehmendem Kräftever- fall allmählich ab. Deshalb

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Hochrechnungen aufgrund der bestehenden Renten- formeln können einen ge- wissen Anhalt für die Ent- scheidung über etwa not- wendige zusätzliche Maß- nahmen vermitteln. Dabei kann man naturgemäß die möglichen Auswirkungen der Strukturveränderun- gen in der Sozialversiche- rung quantitativ nicht be- rücksichtigen.

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ist zur Aufrechterhaltung des Lebensstandards eine Ergänzung des Invaliditäts- schutzes dahingehend notwendig, daß schon bei Teilinvalidität Renten ge- zahlt werden. Die Ange- stelltenversicherung sieht dies zwar grundsätzlich vor, die Leistungen sind bei Berufsunfähigkeit je- doch relativ niedrig. Über- dies sind freiwillig Versi- cherte neuerdings entwe- der ganz von Invaliditäts- leistungen ausgeschlos- sen oder müssen zur Aut- rechterhaltung des früher erworbenen Versiche- rungsschutzes ab 1. Ja- nuar 1984 monatlich Bei- träge zahlen.

...,. Reichen die Versor- gungsleistungen bei Be- rufsunfähigkeit oder im Al- ter aus, wenn Pflegefälle eintreten? Die privaten Krankenversicherer dek- ken jedenfalls bisher nicht die sogenannten "Hotelko-

sten" in voller Höhe ab, die

bei Aufenthalt in einem Heim neben den reinen Pflegekosten entstehen. ...,. Was ist an Altersrente zu erwarten, wenn, so wie bisher, ins Versorgungs- werk oder/und in die Ange- stelltenversicherung wei- tergezahlt wird? Diese Fra- ge kann zwar nicht beant- wortet werden, weil nie- mand in die Zukunft schau- en kann. Aber Hochrech- nungen autgrund der be- stehenden Rentenformeln können doch einen gewis- sen Anhalt für die Ent- scheidung über etwa not- wendige zusätzliche Maß- nahmen vermitteln. Dabei kann man naturgemäß die möglichen Auswirkungen der Strukturveränderung in der Sozialversicherung, die in wenigen Jahren we- gen des sich verschlech- ternden Altersaufbaus der Bevölkerung notwendig wird, quantitativ nicht be- rücksichtigen.

...,. Welche Kürzungen müssen in Kauf genom- men werden, wenn ein vor- zeitiger Ruhestand im Al- ter angestrebt wird? Die Versorgungswerke sehen in aller Regel flexible Al- tersgrenzen vor, wobei das Mindestalter für den Bezug von Altersrenten unter- schiedlich ist (zum Bei- spiel 60 oder 63 Jahre). Auf alle Fälle ist aber bei vor- zeitiger Pensionierung zu beachten, daß nicht nur weniger Beitragszeiten bei der Errechnung der Ren- tenhöhe berücksichtigt werden, sondern daß auch

3122 (1 06) Heft 42 vom 16. Oktober 1985 82. Jahrgang Ausgabe A

Geldanlagen

ein versicherungsmathe- matischer Abschlag von durchschnittlich 6 Prozent bis 8 Prozent der Rente für jedes Jahr früheren Ren- tenbezugs - und zwar nicht nur bis zum Alter 65, sondern lebenslänglich - hingenommen werden muß.

Der starke Zustrom junger Ärzte, die sich niederlas- sen wollen, stellt mögli- cherweise ein zusätzliches Argument für einen vorge- zogenen Praxisverkauf dar, um einen möglichst hohen Gegenwert zu erzie- len. Wenigstens einen Teil dieses Erlöses sollte man zum Kauf einer privaten Rentenversicherung ver- wenden, um die entste- hende Versorgungslücke zu schließen. Für dieses Problem gibt es bereits praktikable Lösungen, bei- spielsweise das sogenann- te "Frankfurter Rentenmo- dell".

..,. Welche sonstigen Wer- te, die dem laufenden Le- bensunterhalt dienen kön- nen, sind vorhanden? Da- zu zählen neben mietfrei- em Wohnen im Eigenheim (nach Abzug der laufenden Kosten, auch für Reparatu- ren!) vor allem auch beste- hende Lebensversicherun- gen, wobei allerdings dar- auf zu achten ist, für wel- chen Zweck sie einmal ab- geschlossen wurden: Die-

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nen sie vielleicht nur dazu, die Restschuld einer Hypo- thek abzulösen oder der Witwe, etwaige Pflichtteil- ansprüche der Kinder be- friedigen zu können, wenn beispielsweise ein ge- meinschaftliches (Berliner) Testament von den Ehe- gatten errichtet wurde?

Welche Möglichkeiten be- stehen zur Schließung be- stehender Versorgungs- lücken?

Gewiß gibt es mannigfache Wege über Sachwert- und Geldanlagen, für das Alter vorzusorgen. Da sich erst im Nachhinein heraus- stellt, welche Anlageform die beste war, spricht vie- les für den alten bewähr- ten Grundsatz der "Streu- ung". Auch darf nicht über- sehen werden, daß der 65jährige und erst recht der 63jährige noch eine durchschnittliche Lebens- erwartung von etwa einem Viertel bis zu einem Drittel, gemessen am Arbeitsle- ben mit Berufseinkünften vor sich hat. Jährliche Bei- träge und Rücklagen in der Größenordnung von 20 bis 25 Prozent dieses Einkom- mens werden daher kaum ausreichen, den Lebens- standard im Alter aufrecht- erhalten zu können, zumal wenn man berücksichtigt, daß die Einkünfte im Laufe des Arbeitslebens norma-

!erweise steigen und die Versorgung sich am End- einkommen orientieren soll.

Weiterhin steht fest, daß die Bereitstellung von Ver- sorgungsmitteln für die Fälle der Berufsunfähig- keit und des Todes nur über eine versicherungs- mäßige Lösung erfolgen kann. Hierzu kann sich ei- ne Höherversicherung im Versorgungswerk eignen, wenn und soweit sie von der Satzung zugelassen wird. ln allen Fällen ist aber der Zusatzbeitrag nach oben hin begrenzt, so daß vor allem gut verdie- nende Ärzte allein über ih- re Mitgliedschaft keine 1 OOprozentige Vollversor- gung erzielen können.

Ganz besonders gilt dies naturgemäß für die Siche- rung bei frühem Tod oder bei Frühinvalidität, denn die für diese Fälle regel- mäßig angerechnete Zu- rechnungszeit - oder er- satzweise Sockelrente - wird in vielen Fällen zur Er- haltung des Lebensstan- dards nicht ausreichen. Ei- nige Versorgungswerke sehen daher in ihren Sat- zungen auch zusätzliche Kapitalleistungen vor.

Vor allem aber bietet sich zur Schließung der verblei- benden Versorgungslücke der Abschluß einer priva- ten Lebensversicherung

an, womit auch dem Grundsatz der Risikostreu- ung Rechnung getragen wird. Der Umfang des Ver- sicherungsschutzes nach Höhe und Leistungsarten muß individuell ermittelt werden, allein schon we- gen der Unterschiede, die die Satzungen der Versor- gungswerke aufweisen.

Welche Tarifform ist gün- stiger Kapital oder Rente?

Auch diese Frage ist indivi- duell nach der Bedarfslage zu prüfen. Generell kann man dazu lediglich folgen- des feststellen:

..,. Kapitalversicherungen eignen sich zur Tilgung von Verbindlichkeiten (Hy- potheken, . Praxisfinanzie- rung) bei Tod oder Alter;

bei Einschluß einer Zusatz- versicherung für den Fall der Berufsunfähigkeit (Lei- .stungen ab 50 Prozent!)

werden auch für diesen Fall die Ratenverpflichtun- gen abgesichert.

..,. Außerdem gibt es für junge Ärzte Tarife, die ei- nen sehr hohen anfäng- lichen Todesfall- sowie Versicherungsschutz für den Fall der Berufsunfä- higkeit bieten und zwar ge- gen eine trotzdem sehr niedrige Anfangsprämie.

Dieser Beitrag kann dann

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den steigenden Einkünften angepaßt werden, was zu einer Quasi-Dynamisie- rung der Hinterbliebenen- und Altersversorgung führt.

Kapitalleistungen können auch vererbt und - was auch für Unverheiratete in- teressant ist - Personen zugewendet werden, die nicht zu den klassischen Bezugsberechtigten der gesetzlichen Versorgungs- einrichtungen gehören.

~ Steuervorteile - neben der Absetzbarkeit der Bei- träge im Rahmen der Höchstbeträge für Vor- sorgeaufwendungen auch Steuerfreiheit aller Zinser- träge einschließlich Versi- cherungsleistungen aus Überschußbeteiligung die bei Einhaltung der vor- geschriebenen Mindes~

voraussetzungen in An- spruch genommen werden können, machen eine Ka- pitalversicherung auch zu einer guten Vermögensan- lage.

~ Der Abschluß von Leib- rentenversicherungen dient einer problemlosen lebenslänglichen Alters- versorgung, aber - bei Wahl dafür geeigneter Ta- rife - auch dem Aufbau ei- nes gut rentierliehen Ver- mögens. Die Zinserträge sind bei Wahrung der steu- erlichen Mindestvoraus-

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setzungen einkommen- steuerfrei. Rentenversi- cherungen sind darüber hinaus auch vermögen- steuerfrei - und zwar so- wohl vor als auch nach Be- ginn der Rentenzahlung!- wenn die Altersrente frü- hestens ab Sechzig ge- zahlt wird. Es gibt eine rei- che Palette verschiedener Tarifmöglichkeiten und Kombinationen mit und ohne Einschluß von Hinter- bliebenenrenten. Hervor- zuheben ist ein häufig an- gewendeter Tarif, bei dem ein Totalverlust der einge- zahlten Beiträge nicht möglich ist und zwar er- stens, weil bei Tod vor Rentenbeginn alle einge- zahlten Einmal- oder Jah- resbeiträge zu rückerstat- tet werden und zum ande- ren, weil die Rente mit zweifacher Rentengarantie ausgestattet ist: Die Rente wird nämlich nicht nur le- benslänglich garantiert, sondern auch bei frühe- rem Tod während einer be- stimmten Mindestlaufzeit, normalerweise von fünf Jahren, gezahlt. Bei die- sem Tarif ist es auch ins Er- messen des Versiche- rungskunden gestellt, ob er statt einer Rente voll oder teilweise ein Abfin- dungskapital wünscht.

~ Rentenversicherungen eignen sich in besonderem Maße zur Lösung der mei- sten eingangs angeschnit-

Diplom-Mathematiker Walter Freiherr von Andrian-Wer- burg befaßt sich unter ande- rem mit der Erarbeitung von praktikablen Modellvorschlä- gen zur privaten Vorsorge von Freiberuflern

tenen Probleme wie Anhe- bung des Rentenniveaus, erforderlichenfalls auch bei mindestens SOprazen- tiger Berufsunfähigkeit, er- gänzende Absicherung für Pflegefälle und vor allem Ausgleich für Leistungs- kürzungen beim Versor- gungswerk, wenn vorzeiti- ger Eintritt in den Altersru- hestand gewünscht wird.

~ Auch zum Aufbau einer eigenen Versorgung des Ehegatten eignet sich die private Rentenversiche- rung, zumal sie nicht in den Katalog der im Rah-

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men des "Anrechnungs- modells" zu berücksichti- genden Bezüge fällt. Soilte es im übrigen einmal zu ei- ner Ehescheidung kom- men, so mindern eigene Renten- oder Pensions- anwartschaften des be- rechtigten Ehegatten den

Versorgungsausgleich.

Schließlich können zugun- sten "mitarbeitender Ehe- gatten" Direktversicherun- gen (in Kapital- oder Ren- tenform) abgeschlossen werden, wodurch beson- dere Steuervergünstigun- gen anfallen.

Die Lösung der Probleme erfordert Fachkenntnisse auf mehreren Gebieten, wie zum Beispiel Beitrags-

und Leistungsrecht des

Versorgungswerks und der gesetzlichen Rentenversi- cherung, steuerrechtliche Fragen, Probleme der Geldanlage und Tarif- kenntnisse hinsichtlich der Privatversicherung. Es kann daher nur empfohlen werden, bei der Auswahl des Fachmanns für die Be- ratung Sorgfalt walten zu lassen.

Dipi.-Math.

Walter Frhr. von Andrian- Werburg

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Der Autor ist Filialdirektor bei der Allianz Lebensversiche-

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Ausgabe A 82. Jahrgang Heft 42 vom 16. Oktober 1985 (109) 3125