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or einigen Jahren, in der Euphorie der Internet- und Technologiehausse, waren die offenen Immobili- enfonds bei den Anlegern nicht mehr gefragt. Kein Wunder: Neuemissionen am Neuen Markt glänzten inner- halb weniger Tage nach der Börseneinführung mit Kurs- gewinnen von 50 und mehr Prozent. Um solche Wertzu- wächse zu erbringen, benöti- gen die offenen Immobilien- fonds einige Jahre. Im Jahr 2000, als die Kurse der Tech- nologie- und Internetwerte ihr Hoch erreichten, mussten die offenen Immobilienfonds einen Mittelabfluss von 2,8 Milliarden Euro hinnehmen.Das war eine neue Erfah- rung für die Manager dieser Fonds. Denn vor gar nicht lan- ger Zeit mussten die Fonds Abwehrmauern errichten, weil sie in der Geldschwemme zu ertrinken drohten. So schnell, wie das Geld hereinkam, konnte es gar nicht in Immo- bilien (zumeist Gewerbeob- jekte) angelegt werden. Die Liquiditätsquote stieg bis na- he an die erlaubte Höchst- grenze von 49 Prozent, und das Bundesaufsichtsamt mahn- te die Fonds, den Anteil der liquiden Mittel auf ein ver- nünftiges Maß zu verringern.
Das Platzen der Spekulati- onsblase in den letzten 24 Mo- naten führte zur Wiederent- deckung der offenen Immo- bilienfonds. Im Jahr 2001 konnten die Fonds wieder mehr als sieben Milliarden Eu- ro bei den deutschen Anle- gern lockermachen. Moderate Wertzuwächse von fünf bis et- was mehr als sechs Prozent im Jahr hatten wieder ihren Reiz, weil an den Aktienbörsen zweistellige Verluste zu regi- strieren waren.
Die langfristigen Zuwachs- raten der offenen Immobi- lienfonds können mit den Chancen, die die Aktien- märkte auf lange Sicht bieten, nicht mithalten. Während die fünf besten deutschen Akti- enfonds (Standardwerte) in den letzen zehn Jahren Wert- zuwächse zwischen 217,5 und 277,6 Prozent erzielten, ka- men die offenen Immobilien-
fonds nur auf ein Plus von 69,7 bis 77,5 Prozent. Aber noch nie in ihrer nun 50-jäh- rigen Geschichte haben die offenen Immobilienfonds in ihrer Gesamtheit eine nega- tive Wertentwicklung aufge- wiesen. Nur zwei Fonds ha- ben jemals innerhalb eines Jahres einen Wert- verlust erlitten. Im Übrigen konnten die offenen Immobilien- fonds auch in Krisen- zeiten am Immobili- enmarkt mit ei- ner positiven Wert- entwicklung aufwar- ten. In schwachen Phasen schrieben die Fonds bei den Wert- zuwächsen eine Drei vor dem Komma, aber in Haussezeiten (Anfang der 90er- Jahre während der Vereinigungseupho- rie) war es eine Neun.
Diese stabile Wert- entwicklung passt nicht zu der hohen Volatilität bei den Mittelzuflüssen. Auf dieses Phänomen verwies kürzlich auch Dr. Willi Alda, Immobilienfondsmanager bei Deka Investment und verant- wortlich für die beiden offe- nen Immobilienfonds Deka- ImmobilienEuropa und De- ka-ImmobilienFonds. „Die Fondskategorie mit den ste- tigsten Wertzuwächsen weist die größten Schwankungen bei den Mittelzuflüssen auf“, wunderte er sich. Offensicht- lich entscheiden nicht die Aussichten für Büro- und Einzelhandelsflächen und die Ertragsaussichten am Immo- bilienmarkt über Mittelzu- und -abflüsse bei den offenen Immobilienfonds. Vielmehr
wird die Anlagebereitschaft in offenen Immobilienfonds von der Kursentwicklung an den Aktienbörsen bestimmt:
Haussieren die Aktienmärk- te, kehren die Anleger den of- fenen Immobilienfonds den Rücken. Andererseits suchen die Bundesbürger Schutz und
Sicherheit in offenen Immo- bilienfonds, wenn ihnen der Trend an den Börsen zu un- gewiss ist. Nach dem Platzen der Technologiebörse stehen die offenen Immobilienfonds wieder oben in der Gunst der Anleger.
Alda kündigte eine Werbe- kampagne der offenen Immo- bilienfonds an, mit dem Ziel, diese als Basisinvestment zu positionieren. Die Frage ist nicht: Aktienfonds oder offene Immobilienfonds? Beide ha- ben ihre Stärken und Schwä- chen. Vielmehr können beide Anlageformen miteinander kombiniert werden: Um ein Kerninvestment von offenen
Immobilienfonds sollte ein Portfolio von Aktienfonds auf- gebaut werden. Denn durch die Beimischung von offenen Immobilienfonds können die Kursschwankungen an den Aktienmärkten abgebremst werden. Der Anleger macht dann in der Aktieneuphorie zwar nicht alle Kurssteigerun- gen mit, fällt im Abschwung aber auch nicht so tief.
In unsicheren Börsenzei- ten kann dieses Basisinvest- ment etwas ausgebaut wer- den, keinesfalls sollten aber offene Immobilienfonds als Parkposition genutzt werden.
Dafür eignen sich Geld- markt- und Rentenfonds we- gen der geringeren Ausgabe- aufschläge viel besser. Die of- fenen Immobilienfonds ha- ben mit fünf bis 5,25 Prozent die höchsten Ausgabeauf- schläge. Das hat auch seinen Sinn: Die Anleger schaden sich selbst, wenn sie schnell ein- und aussteigen. Denn in mageren Jahren reicht der Wertzuwachs eines Jahres kaum, um den Ausgabeauf- schlag wieder hereinzuholen, und damit der offene Immo- bilienfonds alle Rückgabe- wünsche von ausstiegsberei- ten Anlegern erfüllen kann, muss er eine relativ hohe Bar- reserve vorhalten, was sich tendenziell negativ auf die Ertragsentwicklung auswirkt.
Liquide Mittel bringen weni- ger Rendite als ein Immobili- eninvestment.
Für Anleger, die die Frei- beträge bereits ausgenutzt haben (1 550 Euro für Ledige und 3 100 Euro für Verheira- tete), bieten die offenen Im- mobilienfonds auch einen steuerlichen Reiz. Rund ein Drittel (und in manchen Jah- ren bei einigen Fonds auch über 40 Prozent) der Aus- schüttung sind steuerfrei. Bei Wertzuwächsen um die sechs Prozent, die viele Fonds der- zeit auf Jahresbasis erzielen, steigt die Rendite in der höchsten Steuerprogression auf acht bis 8,5 Prozent. So viel müsste eine Alternativ- anlage bringen, um beim Er- trag mit einem offenen Im- mobilienfonds konkurrieren zu können. Armin Löwe V A R I A
Deutsches Ärzteblatt½½½½Jg. 99½½½½Heft 15½½½½12. April 2002 AA1041
Offene Immobilienfonds
Comeback nach Flaute
Als die Aktien des Neuen Marktes mit historischen Kursgewinnen glänzten, verzeichneten die offenen Immobilienfonds hohe Mittelabflüsse. Nun hat sich das Blatt gewendet.
Wirtschaft
© Dirk Meissner
