Archiv "Marktlage: Günstige Zeiten für Hausbesitzer" (31.10.1997)

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ach den Beobachtungen von Dr. Karsten von Köller, dem Vorsitzen- den des Verbandes deutscher Hypothekenbanken in Bonn, sind die Bauherren offen- sichtlich bestrebt, „sich die gegenwärtig günstigen Zin- sen längerfristig zu sichern“.

Die Hypothekennachfrage wird von Experten auch auf die verhalten steigenden Bau- landpreise und die leicht nachgebenden Baukosten zurückgeführt. Aber auch die Tatsache, daß die Preise für Eigentumsimmobilien 1996 in den westdeutschen Bun- desländern noch einmal um zwei Prozent zurückgegangen sind, dürfte die Nachfrage sti- muliert haben. Damit hat sich der rückläufige Trend auch im vergangenen Jahr fortge- setzt, nachdem die Preise für Einfamilienhäuser und Ei- gentumswohnungen bereits 1995 um fünf Prozent gesun- ken waren. Diese Zahlen gab das Bonner Städtebauinstitut (ifs) bekannt.

Angebot ist attraktiv

Für Einfamilienhäuser sind danach 1996 im Durchschnitt rund 313 000 DM bezahlt wor- den; das waren knapp zwei Prozent weniger als im Jahr zuvor mit 318 000 DM. Eine ähnliche Entwicklung war auch bei den Eigentumswoh- nungen zu verzeichnen. Hier belief sich der durchschnittliche Preis auf rund 236 000 DM, was einem Rückgang ge-

genüber 1995 von etwas mehr als zwei Prozent entsprach.

Auch die Struktur des Immo- bilienmarktes kommt zur Zeit Anschaffungswünschen entge- gen. In den meisten Städten ist nach Aussage des Rings Deut- scher Makler (RDM) in Ham- burg ein vergrößertes Ange- bot attraktiver Einfamilien- häuser und Eigentumswoh- nungen vorzufinden. Kaufin- teressenten hätten daher Aus- wahlmöglichkeiten zwischen mehreren Objekten und somit entsprechenden Verhand- lungsspielraum.

Die Kosten für Hypo- thekenfinanzierungen seien in den letzten Wochen zwar leicht angestiegen. Dennoch, so betont der RDM, sind die heute zur Finanzierung von Eigenheimen oder Eigen- tumswohnungen angebotenen Konditionen überaus günstig.

So würden die Kosten für eine Hypothekenfinanzierung nach einer Überschlagsrechnung je nach Institut und Laufzeit um mehr als 15 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt liegen. Vor dem Hintergrund der schon öffentlich diskutier- ten Zinssteigerungserwartun- gen lohne es sich für Familien, die ohnehin in absehbarer Zeit den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung planen, „jetzt aktiv zu werden und die gün- stigen Finanzierungskonditio- nen noch mitzunehmen“.

Nach einer Marktunter- suchung der FMH-Finanzbe- ratung in Frankfurt kosteten Anfang September 1997 Hypotheken mit einer festen Laufzeit von fünf Jahren effektiv zwischen 5,33 Pro- A-2935 Heft 44, 31. Oktober 1997 (83)

V A R I A IMMOBILIEN

Marktlage

Günstige Zeiten für Hausbesitzer

Im Vergleich zu den europäischen Nachbarländern ist die Wohneigentumsquote in Deutschland immer noch sehr gering.

Das könnte sich mittelfristig ändern: Baugeld ist günstig, die

Neuregelung der staatlichen Eigenheimförderung hat zu einem

Boom beim Bausparen geführt, immer mehr Bundesbürger

betrachten Immobilien als privates Standbein der Altersvorsorge.

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A-2937 zent und 6,05 Prozent. Bei

zehnjähriger Festschreibung wurden zwischen 6,34 Pro- zent und 7,02 Prozent verlangt. Die günstigsten Anbie- ter waren jeweils Lebensver- sicherungen. Bei ihnen ist allerdings zu beachten, daß sie oft nur bis 45 Prozent belei- hen, während die Banken und Sparkassen oft bis zu 80 Pro- zent beziehungsweise 90 Pro- zent akzeptieren.

Preise steigen

Der Eigentums-Immobili- en-Index des Städtebauinsti- tuts gab 1996 um zwei Prozent nach und ging von 135 auf 132 Punkte zurück. Gegenüber dem Höchststand im Jahr 1994 mit 138 Punkten bedeu- tete dies ein Minus von sechs Punkten beziehungsweise 4,3 Prozent. Das Institut stellt hierzu fest, daß die Preise für Eigentumsimmobilien damit aber immer noch um 32 Pro- zent, also fast ein Drittel, über dem Niveau von 1989 liegen, dem ersten Jahr der Erhe- bung. Dr. Stefan Jokl, Leiter des Städtebauinstituts, geht davon aus, daß es bald zu einer Tendenzwende kommt.

Er rechnet damit, daß die Preise nicht weiter sinken,

„sondern zumindest bei den Einfamilienhäusern wieder anziehen werden“. Ange- sichts der stagnierenden Ein- kommen dürfte sich der An- stieg nach seiner Einschät- zung jedoch in Grenzen hal- ten. Oskar H. Metzger

Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 44, 31. Oktober 1997 (85)

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er Blick auf die vergangenen fünfundzwanzig Jahre zeigt, daß das durchschnittliche Zinsniveau bei Hypotheken mit zehn- jähriger Zinsfestschreibung ungefähr bei effektiv 8,4 Pro- zent gelegen hat. Wen die ak- tuellen Zinsen von rund 6,6 Prozent reizen, wer über genügend Eigenkapital und ein regelmäßiges Einkommen verfügt, sollte die momentan schwa- che Nachfrage nach Im- mobilien und die damit verbundenen moderaten Preise für ein entspre- chendes Engagement nutzen.

Auf die optimale Strukturierung der Fi- nanzierung sollte man trotz der günstigen Fi- nanzierungskonditionen ach- ten. Hierfür gilt es, den richti- gen Finanzierungspartner zu finden. Bei vielen Kreditinsti- tuten endet das Angebot von Darlehen bei einer Gesamt- laufzeit von zehn Jahren. Nur auf ausdrückliche Nachfrage hin bieten manche Institute auch längere Laufzeiten an.

Häufig lohnt sich deshalb die direkte Kontaktaufnahme mit Hypothekenbanken, die auch Laufzeiten von bis zu fünf- zehn Jahren bei festem Zins- satz anbieten. Diese Zinssätze liegen effektiv etwa 0,5 Pro- zent über den zehnjährigen Laufzeiten und bieten damit eine interessante Alternative.

Anhand eines Beispiels soll im folgenden veranschau- licht werden, wie durch die Hereinnahme von 15jähri- gen Laufzeiten das Zins- änderungsrisiko gegen eine

vertretbare Höherbelastung über diesen Zeitraum hinweg ausgeschlossen werden kann.

Tabelle 1 zeigt die Aus- gangssituation beim Erwerb der Immobilie. Das Darlehen wird aufgeteilt in drei Tran- chen mit Laufzeiten von fünf, zehn und 15 Jahren. Ihre

Höhe wird bestimmt durch die Tilgungsfähigkeit des Er- werbers. Zins und Tilgung sol- len in dem Beispiel über die gesamte Laufzeit ungefähr gleich bleiben. Lediglich die Nebenkosten werden alle fünf Jahre etwas höher angesetzt, insbesondere deshalb, um an diese laufenden Kosten einer Immobilie zu erinnern.

In den ersten fünf Jahren ist die absolute Zinsbelastung am höchsten(Tabelle 2).So- mit bleibt für die Tilgung ein entsprechend geringer Betrag übrig. Daraus ergibt sich für die erste Tranche, die nach fünf Jahren getilgt sein soll, eine Höhe von 45 000 DM.

Die beiden anderen Tranchen werden in diesem Zeitraum nicht getilgt. Die monatliche Gesamtbelastung beträgt 2 071 DM. Nach fünf Jahren bleibt ein Restbetrag von

Finanzierung

Niedrige Zinsen langfristig nutzen

Wer zur Zeit Immobilien finanzieren will, sollte sich das niedrige Zinsniveau möglichst langfristig festschreiben. Für fünfjährige Laufzeiten werden derzeit effektiv etwa 5,5 Prozent, für zehn Jahre etwa 6,6 Prozent verlangt. Lohnenswert kann auch eine Fest- schreibung auf 15 Jahre sein, wie das folgende Beispiel zeigt.

Tabelle 1

Ermittlung des Finanzierungsbedarfs

Kaufpreis 300 000 DM

Makler 15 000 DM

Grunderwerbsteuer 10 500 DM Notar/Grundbuch 6 500 DM Gesamtkaufpreis 332 000 DM Eigenkapital 72 000 DM (in %: 22 Prozent)

Darlehensbedarf 260 000 DM

Verkauf ist

„privat“

Verkauft ein Steuerzah- ler innerhalb von wenigen Jahren drei Eigentums- wohnungen, so darf das Finanzamt nicht von einem gewerblichen Grund- stückshandel (mit der Fol- ge der Besteuerung der Gewinne) ausgehen, wenn die Wohnungen ihm schon seit 20 Jahren gehörten.

(Bundesfinanzhof, Az.: X

R 241/93) WB

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386 DM, der zusätzlich mit der letzten Rate des Darle- hens zu tilgen ist.

Tabelle 3 zeigt die Finan- zierungsstruktur vom sech- sten Jahr an. Die Tilgung

fließt für diesen Zeitraum ausschließlich in die zweite Darlehenstranche von 60 000 DM mit einer jährlichen Rate von 17 Prozent. Trotz höhe- rer Tilgung bleibt die monatliche Gesamtbelastung in etwa gleich, da die Zinsbela- stung aus der ersten Tranche weggefallen ist. Nach zehn Jahren ist dieses Darlehen vollständig getilgt.

Der Darlehensverlauf für die letzten fünf Jahre der Zinsbindung wird in Tabelle 4 dargestellt. Die monatliche

Belastung liegt nahezu un- verändert bei 2 054 DM.

Die Tilgung der letzten Tran- che erfolgt mit neun Pro- zent p. a. vom Darlehens- wert. Am Ende dieser Lauf- zeit bleibt eine Restschuld von 71 988 DM, die zur Nach- finanzierung ansteht und damit auch dem Zinsänderungs- risiko ausgesetzt ist. Da diese Restschuld jedoch nur noch 28 Prozent des ursprüng- lichen Gesamtdarlehens aus- macht, würde auch ein deut- lich höheres Zinsniveau die

A-2938 (86) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 44, 31. Oktober 1997

Tabelle 2

Berechnung für das 1. bis 5. Jahr

Laufzeit Belastung Rest nach Betrag Zinsen Tilgung Jahre monatlich Laufzeit Darlehen 1 45 000 DM 5,55% 17,25% 5 855 DM 386 DM Darlehen 2 60 000 DM 6,50% 0,00% 10 325 DM 60 000 DM Darlehen 3 155 000 DM 6,90% 0,00% 15 891 DM 155 000 DM

Summe 260 000 DM 2 071 DM 215 386 DM

Nebenkosten 350 DM

Belastung im Monat 2 421 DM Restschuld 83 Prozent

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Finanzierung dann nicht mehr gefährden.

Das Zinsänderungsrisiko nach 15 Jahren kann zum Bei- spiel verringert werden, wenn zu Anfang noch ein Bau- sparvertrag über 72 000 DM abgeschlossen wird. Auch im Fall einer unvollständigen An- sparung führt eine Teilzutei- lung zu einer Verminderung des nach 15 Jahren verblei- benden Finanzierungsrisikos.

Fazit: Durch die Hereinnah- me von 15jährigen Laufzeiten wird insgesamt ein höherer Zinsbetrag gezahlt. Dieser ist jedoch eine Art „Versiche- rungsprämie“ für das Zinsän- derungsrisiko. Andererseits ist im Beispiel der zu prolon- gierende Betrag auch um zir- ka 43 000 DM niedriger als alternativ nach zehn Jahren.

Jenny-Maria Tietz, Quickborn

A-2939 Heft 44, 31. Oktober 1997 (87)

Tabelle 3

Berechnung für das 6. bis 10. Jahr

Laufzeit Belastung Rest nach Betrag Zinsen Tilgung Jahre monatlich Laufzeit

Darlehen 1 0 DM getilgt

Darlehen 2 60 000 DM 6,50% 17,00% 10 1 175 DM 0 DM Darlehen 3 155 000 DM 6,90% 0,00% 15 891 DM 155 000 DM

Summe 215 000 DM 2 066 DM 155 000 DM

Nebenkosten 375 DM

Tabelle 4

Berechnung für das 11. bis 15. Jahr

Laufzeit Belastung Rest nach Betrag Zinsen Tilgung Jahre monatlich Laufzeit

Darlehen 3 155 000 DM 6,90% 9,00% 15 2 054 DM 71 988 DM

Summe 155 000 DM 2 054 DM 71 988 DM

Nebenkosten 400 DM

Trotz aller Widrigkeiten ist es ratsam, daß sich ein Ehepaar rechtzeitig vor der Scheidung darüber einig wird, wer die Wohnung oder das Haus behalten soll. Sonst verfällt nämlich für beide Ehepartner der Anspruch auf die staatliche Eigenheimför- derung.

Normalerweise können Ehepaare zweimal die staatliche Unterstützung für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie in Anspruch neh- men. Wenn ein Ehepaar diese Förderung einmal genutzt hat, so verfällt nach der Schei- dung aber für beide der An-

spruch auf die zweite Förde- rung – vorausgesetzt, beide sind als Eigentümer eingetra- gen.

Verhindern läßt sich das nach Angaben der Allgemei- nen Deutschen Direktbank, wenn die Immobilie rechtzeitig auf einen der Ehepartner übertragen wird. Der andere erhält dann wieder die Eigen- heimförderung, wenn er nochmals ein Haus oder eine Wohnung erwirbt. Allerdings muß diese Übertragung erfol- gen, solange die Ehe noch nicht geschieden ist und die steuerliche Veranlagung ge- meinsam erfolgt. PER