Planungsdaten zum Sanierungsverfahren des Münchner Anwesens Orleansstraße 65a

Die Aufgaben der WOHNFORUM München gGmbH umfassen vordringlich die Erhaltung preiswerten Wohnraums in Verbindung mit Maßnahmen zur Arbeitsbeschaffung und so-zialer Eingliederung ökonomisch, sozial und kulturell marginalisierter Stadtbewohne-rInnen. WOHNFORUM sorgt bei den ihm überlassenen Anwesen für ihre Instandsetzung, die Verbesserung ihres Wohnwertes und die gemeinschaftsfördernde Gestaltung des Woh-numfeldes, der Mietverträge und der Hausverwaltung.

Das Sanierungskonzept Orleansstraße 65a unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von einer „Vollmodernisierung“ wie sie im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus bzw. durch herkömmliche Sanierungsmaßnahmen üblicherweise durchgeführt wird. Wichtige Be-standteile des Sanierungskonzeptes der WOHNFORUM gGmbH sind:

• Möglichkeiten der Erprobung neuer Wohnformen

• unterschiedliche Möglichkeiten der BewohnerInnenbeteiligung im Planungs- und

Bauprozess

• bedarfsorientierte und kostensenkende Sanierungsverfahren

• die Einbindung von Beschäftigungsprojekten in die Sanierungsarbeiten

• längerfristige Erhaltung preiswerten Wohnraums

• innovative Kooperationsformen mit städtischen Dienststellen sowie

• Absicherung von Chancen für die Zusammensetzung und Förderung einer länger-fristigen tragfähigen Hausgemeinschaft.

Projektdaten:

a) Sanierung des Bestandes Vorder- und Rückgebäude Orleansstraße 65a (1. und 2.

Bauabschnitt):

Anzahl der Wohnungen: 18

Wohnfläche: 1342 qm

Wohnungsgrößen: 40-107 qm

Baukosten: 1.679.563,00 DM

Bauzeit: Januar - Dezember 1992

Bauherrin im 1. Bauabschnitt: Landeshauptstadt München Bauherrin im 2. Bauabschnitt und

Baubetreuung im 1. Bauabschnitt: WOHNFORUM MÜNCHEN gGmbH

Grundrisse:

Vor und nach der Sanierung befinden sich in dem Anwesen 10 Wohneinheiten im Vorder-gebäude und 8 Wohneinheiten im RückVorder-gebäude. Die vor der Sanierung existierende Ge-samtwohnfläche von 1.342 qm wurde durch die Sanierungsmaßnahmen nicht verändert.

Durch den im Sommer 1992 genehmigten Ausbau der Dachgeschosse kamen vier Woh-neinheiten mit insgesamt 289 qm zusätzlicher Wohnfläche hinzu. Diese Wohnungen wur-den an Wohlfahrtsverbände zur Betreibung sozialer Einrichtungen vermietet; potentielle KlientInnen wurden von dort betreut und kamen auch aus zeittechnischen Gründen mit den Angeboten des Partizipationsverfahrens nicht in Kontakt.

Die in der Bausubstanz bereits vorhandenen nutzungsneutralen Grundrisse der Wohnungen wurden weitgehend erhalten. Notwendige Bäder wurden durch das Einziehen von Zwi-schenwänden eingerichtet. Mit diesem kostensparenden Vorgehen ging der Verzicht auf Fördermittel im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus einher, da diese Mittel i.d.R. nur für durchgreifende Veränderungen der Grundrisse gewährt werden.

Im Vordergebäude entstanden:

5 Wohnungen mit 3 Zimmern/Wohnküche/Bad (86 – 95 qm) 4 Wohnungen mit 4 Zimmern/Wohnküche/Bad/WC (104 -107 qm) 1 Wohnung mit 2 Zimmern/Wohnküche/Bad (67 qm).

Im Rückgebäude entstanden:

4 Wohnungen mit 1 Zimmer/Wohnküche/Bad/WC (40 – 42 qm) 4 Wohnungen mit 2 Zimmern/Wohnküche/Bad (58 – 60 qm).

Darüber hinaus entstanden folgende Gemeinschaftsflächen:

der Innenhof als Freifläche,

ein Seitengebäude als Gemeinschaftsraum mit Spielmöglichkeiten für Kinder bei schlechtem Wetter.

Ausbaustandards:

Maßstab für das Niveau der Grundinstandsetzung und der Ausbaustandards waren die des Sozialen Wohnungsbaus. Zu den Maßnahmen der Grundinstandsetzung gehörten die Trok-kenlegung der Kellerwände im Vordergebäude, die Sanierung der schadhaften Decken und der Dächer, die Installation einer neuen Heizungsanlage und neuer Rohrleitungen für die sanitären Einrich tungen sowie neuer Elektroleitungen. In all diesen Bereichen fand keine bauliche Selbsthilfe durch zukünftige BewohnerInnen statt. Diese Arbeiten, wie auch die Reparatur von Parkett-Fußböden, Fenster und Türen, wurden von Fachfirmen ausgeführt.

Vorwiegend in der Erneuerung der Wände und der Aufbereitung von Türen für den An-strich, wurde bauliche Selbsthilfe geleistet.

Das kostengünstige Sanierungskonzept setzte auf Erhalt vorhandener Bauteile. Entgegen zahlreichen (Presse-)Berichten, ist das Sanierungskonzept nicht als ein ökologisches zu bewerten. So wurde z.B. auf den Mehrkosten verursachenden Einbau wärmeisolierender

Fenster verzichtet – ein Grundsatz ökologischen, nachhaltigen Bauens – zugunsten einer momentan erheblichen Kostenreduzierung, die der Bauträger WOHNFORUM einsparte.

Bereits während der Fensterreparaturarbeiten war jedoch erkennbar, dass dieser Aufwand nicht im Verhältnis zum erzielten Ergebnis stehen würde und letztlich die MieterInnen verlorenen Heizkostenaufwand auf Dauer in Kauf zu nehmen haben.

Auf die Verwirklichung folgender Standards wurde aus Kostengründen verzichtet:

• vollständige Trockenlegung des Kellers

• Verzicht auf die Verbesserung der Trittschalldämmung

• Verzicht auf die neubauadäquate Instandsetzung der Oberfläche von Wänden und Türen

• Einbau neuer Fenster, Türen und Türstöcke sowie neuer Treppenhäuser

Ausschließlich der Fenster beeinträchtigt die Instandsetzung der übrigen Bereiche weder die Nutzungsqualität noch den Bauunterhalt. Damit bleiben nicht nur altbautypische Nachteile, wie unebene Wände bestehen, sondern auch Vorteile wie Großzügigkeit, Nut-zungsneutralität der Räume sowie der „Charakter“ des Anwesens, die als „unsichtbare Wohnqualitäten“ von wesentlicher Bedeutung für das Lebensgefühl der BewohnerInnen sein können. Der Wohnwert von Neubauwohnungen wird durch die sachlichen Standards annähernd erreicht und hinsichtlich der atmosphärischen Qualität des Altbaus optimiert.

Die Bereiche technische, wirtschaftliche und soziale Baubetreuung:

In den Bereichen der technischen und wirtschaftlichen Baubetreuung übernahm WOHNFORUM Planungs- und Ausführungsarbeiten der Sanierungsmaßnahme sowie der anschließenden Hausverwaltung.

Der Bereich der sozialen Baubetreuung zeichnet sich insbesondere durch Qualifikati-onsangebote für die NutzerInnen aus. Das lebensweltorientierte Partizipationsverfahren ist konzipiert, um aktives Bewältigungsverhalten der AdressatInnen und die eigeninitiative Gestaltung des Alltags zu fördern, wozu die Beteiligung am Planen und Bauen Initialanläs-se bietet.

Sanierungskosten:

Von den für das Wohnprojekt Orleansstraße 65a im Juli 1991 durch den Stadtrat der Lan-deshauptstadt München bestätigten Gesamtkosten in Höhe von 2.034.034,06 DM wurden ca. 50% von der LH-München als Eigentümerin des Anwesens, ca. 38% von WOHNFORUM über ein Darlehen mit anschließender Mietaufrechnung gegenüber der LH-München sowie die verbleibenden 12% aus den Projektmantelkosten des (EG) EU-P r ojektes WO H N FO RU M f inanzier t. D ie kalkulierten r einen Baukos ten betr ugen 1.228 D M pro qm Wohnfläche.

Vergleicht man diese, damals geschätzten Kosten mit den nach der Abrechnung vorliegen-den tatsächlichen Kosten, so wird deutlich, dass WOHNFORUM vorliegen-den geplanten Kosten-r ahmen nahezu gänzlich eingehalten hat. I nsges amte M ehKosten-r kos ten in H öhe von 83.888,00 D M entstanden für einige unvorhergesehene Maßnahmen wie z.B. die Beseitigung des Haus-schwamms. Die tatsächlichen Baukosten erhöhten sich damit nur unwesentlich auf 1.251 DM pro qm Wohnfläche. Bei der Sanierung des Anwesens nach den Maßgaben des So-zialen Wohnungsbaus hätten diese Kosten in Höhe von 2.800,00 DM pro qm oder 3,6 Mil-lionen DM verursacht. Durch den von WOHNFORUM angewandten Sanierungsansatz konnten somit 1,6 Millionen DM an öffentlichen Mitteln eingespart werden⁴.

Miethöhe:

D ie Netto- K alt-M iete pr o qm Wohnf läche betr ug bei F er tigs tellung des A nw es ens 8,26 D M (monatlich). Hinzu kommen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von mo-natlich 3,00 DM pro qm Wohnraum.

Wenngleich diese Miethöhe unter den gegenwärtigen Eingangsmieten im Sozialen Woh-nungsbau (für Neubauwohnungen) liegt, konnte die ursprünglich geplante Weitergabe der Einsparungen im Bereich der Sanierungskosten an die BewohnerInnen in Form entspre-chend niedriger Mieten nicht verwirklicht werden. Als Generalmieterin musste sich WOHNFORUM in der Mietengestaltung aufgrund eines geltenden Stadtratsbeschlusses an dem örtlichen Mietspiegel orientieren. Lediglich aufgrund der in einigen Bereichen niedri-geren Sanierungsstandards wurde ein Mietabschlag in Höhe von 10% des geltenden

4 Vgl. Stumpf, Hildegard: ORLEANSSTRASSE 65a – Das erste Wohnprojekt des WOHNFORUM MÜNCHEN (Kurzfassung des Berichts). WOHNFORUM München gGmbH (Hrsg.), 1993. S. 14

spiegelniveaus von der Landeshauptstadt München gewährt.

Belegungskapazitäten:

Quelle: Herde, Christian. Skizze Orleansstraße 65a. In: Orleansstraße 65a – Das erste Wohnprojekt des Wohnforum München 1993

2. Der multidimensionale Armutsbegriff als Handlungsansatz der