Anschaffungskosten

Die Bewertungsregelungen des Anlagevermögens sind ertragsteuerrechtlich in § 6 Z 1 und Z 2 lit a EStG geregelt und stimmen konzeptionell mit jenen des § 203 Abs 1 UGB überein.¹¹⁵ Da der Begriff der Anschaffungskosten einkommensteuerrechtlich nicht definiert wird, greift das Steuerrecht auf den unternehmensrechtlichen Anschaffungskostenbegriff zurück, sofern keine abweichenden zwingenden steuerrechtlichen Bewertungsbestimmungen bestehen. Angesichts des Maßgeblichkeitsgrundsatzes ist die unternehmensrechtliche Begriffsbestimmung für die

111 Bertl/Deutsch-Goldoni/Hirschler, Buchhaltungs- Bilanzierungshandbuch¹¹ (2019) 380; Wachter, Leitfaden ImmoESt (2016) 150.

112 Abt/Handler/Karel, Das Anlagevermögen in der Bilanz³ (2019) 28.

113 Urnik/Urtz in Straube/Ratka/Rauter (Hrsg), UGB II/RLG³ § 203 UGB Rz 55 (Stand 1.9.2016, rdb.at); Mayr in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn (Hrsg), EStG¹⁹ § 6 EStG Rz 110 (Stand 1.2.2017, rdb.at).

114 Lang in Zib/Dellinger (Hrsg), Unternehmensgesetzbuch (2013) zu § 203 UGB Rz 111.

115 Janschek/Jung in Hirschler (Hrsg), Bilanzrecht² (2019) § 203 UGB Rz 241.

steuerrechtliche Gewinnermittlung nach § 5 EStG heranzuziehen.¹¹⁶ Für nicht rechnungslegungspflichtige Gewerbetreibende sowie für den außerbetrieblichen Bereich sind die unternehmensrechtlichen Regelungen ertragsteuerrechtlich ebenfalls anzuwenden, weil die allgemeinen und die unternehmensrechtlichen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung bezüglich der Anschaffungskosten übereinstimmen.¹¹⁷ Laut der Definition in § 203 Abs 2 UGB sind Aufwendungen, die vor oder nach dem Anschaffungszeitpunkt anfallen, zu den Anschaffungskosten zu zählen. Weiters sind diese Aufwendungen dem angeschafften Vermögensgegenstand einzeln zuzuordnen, weshalb Gemeinkosten nicht zu den Anschaffungskosten gehören. Die Basis der Ermittlung der Anschaffungskosten bildet der Anschaffungspreis, zu welchem die Anschaffungsnebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten hinzuzuzählen sind, während Anschaffungspreisminderungen subtrahiert werden.¹¹⁸ Jeder dieser Anschaffungskostenbestandteile wird nachfolgend näher erklärt.

Als Anschaffungskosten ieS ist der Kaufpreis anzusehen, welcher dem vertraglich vereinbarten Entgelt zur Erlangung des wirtschaftlichen Eigentums entspricht.¹¹⁹ Werden im Zuge der Anschaffung Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer oder Dritten übernommen, ist der Anschaffungspreis zuzüglich der übernommenen Lasten auszuweisen.¹²⁰ Hypothekarschulden oder Pensionsverpflichtungen kommen beispielweise als übernommene Schulden in Frage, die gem. § 211 Abs 1 UGB mit ihrem Erfüllungsbetrag, welcher dem Rückzahlungsbetrag entspricht, zu passivieren sind.¹²¹ Steht dem Steuerpflichtigen der Vorsteuerabzug zu, zählt die Vorsteuer nicht zu den Anschaffungskosten. Kann die geleistete Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abgezogen werden, ist diese Teil des Anschaffungspreises.¹²² Überdies ist die Angemessenheit des Anschaffungspreises für die Bestimmung der Anschaffungskosten sowohl unternehmens- als auch ertragsteuerrechtlich unerheblich.

Sollte der bezahlte Anschaffungspreis den Verkehrswert des Vermögensgegenstandes übersteigen, ist eine außerplanmäßige Abschreibung als eine der Anschaffung nachgelagerte Bewertungsmaßnahmen erforderlich.¹²³ Zu den vom Anschaffungspreis abzuziehenden Anschaffungspreisminderungen gehören Preisnachlässe bzw.

Kundenrabatte, Boni, Skonti, sofern diese tatsächlich ausgenützt werden sowie Kaufpreisreduktionen aufgrund von Gewährleistung oder Kaufpreisstreitigkeiten.

Anschaffungskostenmindernd ist der Bonus nur, wenn er in einer konkreten Verbindung

116 Kirchmayr/Bodis/Hammerl, Einkommensteuer, in Doralt/Ruppe (Hrsg), Grundriss des österreichischen Steuerrechts Band I¹² (2019) Rz 316; Lang in Zib/Dellinger (Hrsg), Unternehmensgesetzbuch (2013)

§ 203 UGB Rz 38.

117 EStR 2000 Rz 2164.

118 Bertl/Deutsch-Goldoni/Hirschler, Buchhaltungs- Bilanzierungshandbuch¹¹ (2019) 366.

119 EStR 2000 Rz 2174.

120 Fraberger/Petritz/Wytrzens in Bertl/Hirschler (Hrsg), Handbuch der österreichischen Steuerlehre Band II - Steuerliche Gewinnermittlung und Steuerbilanzpolitik³ (2016) 133; Urnik/Urtz in Straube/Ratka/Rauter (Hrsg), UGB II/RLG³ § 203 UGB Rz 27 (Stand 1.9.2016, rdb.at).

121 Janschek/Jung in Hirschler (Hrsg), Bilanzrecht² (2019) § 203 UGB Rz 36.

122 Thunshirn, Die Immobilien-Ertragsteuer³ (2018) 209.

123 Fattinger/Patloch-Kofler in Bertl/Mandl (Hrsg), Handbuch zum Rechnungslegungsgesetz (21. Lfg 2017)

§ 203 Abs 1 - 4 UGB Rz 11.

mit einer Anschaffung steht und nicht nachträglich vom Umsatz einer Zeitperiode bemessen wird.¹²⁴ Ferner verringern nur nicht rückzahlbare investitionsbezogene Subventionen oder Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln die Anschaffungskosten als auch die Herstellungskosten, während nicht investitionsbezogene öffentliche Subventionen oder Zuschüsse gewinnerhöhend unter den sonstigen betrieblichen Erträgen auszuweisen sind.

Als aufwandsbezogene Zuschüsse können diesbezüglich Baukostenzuschüsse, Zuschüsse für Verlustabdeckung oder Zinszuschüsse genannt werden. Unbedingt rückzahlbare Zuschüsse oder Subventionen aus öffentlichen Mitteln sind als Verbindlichkeiten auszuweisen.¹²⁵

Während Anschaffungspreisminderungen vom Anschaffungspreis subtrahiert werden, sind Anschaffungsnebenkosten hinzuzuzählen. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die neben dem Kaufpreis für den Erwerb des Wirtschaftsgutes und dessen Versetzung in den betriebsbereiten Zustand anfallen, sofern sie direkt durch den Kaufentschluss veranlasst sind.¹²⁶ Liegt der Anschaffungszeitpunkt und das zeitliche Auftreten der Nebenkosten nahe beieinander, kann dieser zeitliche Zusammenhang als Hinweis für eine sachgerechte Qualifizierung als Anschaffungsnebenkosten interpretiert werden.¹²⁷ Allerdings ist für die Zuordnung laut dem deutschen Bundesfinanzhof (BFH) der Zweck der Aufwendungen ausschlaggebender als die Beurteilung, ob die Nebenkosten mit der Anschaffung in einem kausalen oder zeitlichen Zusammenhang stehen.¹²⁸ Die EStR 2000 listen unter Rz 2186 diverse Anschaffungsnebenkosten auf. Für einen Grundstückskauf beispielhaft genannt werden können diesbezüglich Abgaben wie eine nicht als Vorsteuer abzugsfähige Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer oder Grundbucheintragungsgebühr, Rechtsanwalts-, Notar- oder Steuerberaterhonorare, Maklergebühren, Anschlusskosten sowie Vermittlungsprovisionen und Kosten für behördliche Genehmigungen.¹²⁹ Reise- und Besichtigungskosten sowie Sachverständigenhonorare gelten insofern als Anschaffungsnebenkosten, wenn sie zum Vertragsabschluss führen.¹³⁰ Anschlusskosten werden in den EStR 2000 sowohl als Anschaffungsnebenkosten als auch als nachträgliche Anschaffungskosten qualifiziert.¹³¹ Anlegerbeiträge zur Grundstücksaufschließung durch Straßen oder Gehsteige stellen Anschaffungsnebenkosten des GuB dar.

Aufschließungsbeiträge zur Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Energieversorgung gehören entweder zu den Anschaffungsnebenkosten des GuB oder

124 Laudacher in Kanduth-Kristen/Laudacher/Lenneis/Marschner/Peyerl (Hrsg), Jakom EStG¹³ (2020) § 6 EStG Rz 27.

125 Janschek/Jung in Hirschler (Hrsg), Bilanzrecht² (2019) § 203 Rz 52; Laudacher in Kanduth-Kristen/Laudacher/Lenneis/Marschner/Peyerl (Hrsg), Jakom EStG¹³ (2020) § 6 EStG Rz 29 und Rz 184.

126 Abt/Karel/Handler, Das Anlagevermögen in der Bilanz³ (2019) 17; Janschek/Jung in Hirschler (Hrsg), Bilanzrecht² (2019) Rz 56.

127 Kirchmayr/Bodis/Hammerl, Einkommensteuer, in Doralt/Ruppe (Hrsg), Grundriss des österreichischen Steuerrechts Band I¹² (2019) Rz 319.

128 Mayr in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn (Hrsg), EStG¹⁹ § 6 EStG Rz 69 (Stand 1.2.2017, rdb.at).

129 EStR 2000 Rz 2186; Thunshirn, Die Immobilien-Ertragsteuer³ (2018), 212.

130 EStR 2000 Rz 2186.

131 EStR 2000 Rz 2626; EStR 2000 Rz 6621.

des Gebäudes.¹³² Bezweckt die Aufschließung eine bessere Nutzung des Gebäudes, wie dies beim Anschluss an Gas-, Strom-, Kanal- und Wasserzuleitungen der Fall ist, sind diese Aufschließungskosten als Herstellungskosten des Gebäudes zu qualifizieren.¹³³ Bei unbebauten Grundstücken sind Aufwendungen für den Anschluss an öffentliche Versorgungssysteme wie Gas, Wasser, Strom oder Kanalisation grundsätzlich als selbstständige Wirtschaftsgüter anzusehen. Allerdings sind diese Anschlusskosten aufgrund des engen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs mit dem GuB vom Grundstücksbegriff erfasst, weshalb die Anschaffungskosten des GuB bei einer Grundstücksveräußerung um diese Anschlusskosten zu erhöhen sind.¹³⁴ Aufschließungskosten, wie z.B. „Beiträge zur Verkehrserschließung durch öffentliche Interessentenwege oder Ortsstraßen, die Herstellung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung oder gesetzliche Beiträge zu Fußgängerzonen“ sowie „Kosten von Schutzbauten, wie z.B. für den Hochwasserschutz und Kosten von anderen behördlichen Auflagen, wie z.B. die Errichtung eines Wasserrückhaltebeckens“ stellen nachträgliche Anschaffungskosten dar, soweit sie durch den Grundeigentümer zu tragen sind. Wenn diese Kosten nach erstmaliger Erreichung der Betriebsbereitschaft anfallen und die Wesensart des Grundstückes verändern, wie dies bei Umwidmungskosten der Fall ist, stellen diese Aufwendungen Herstellungskosten dar. Um die genannten Aufwendungen als nachträgliche Anschaffungskosten zu aktivieren, ist ein zeitlicher Zusammenhang mit dem Anschaffungsvorgang nicht notwendig. Auf Grundlage des Veranlassungszusammenhangs sind diese Aufwendungen auf GuB und Gebäude aufzuteilen.¹³⁵

Finanzierungskosten und Devisenbeschaffungskosten, Lagerkosten, allgemeine Planungskosten zur Ermittlung von Investitionsalternativen, Rechtsstreitigkeitskosten über z.B. die Kaufpreisbezahlung, Kosten für Testläufe sowie Wertsicherungsbeträge für gestundete Kaufpreisschulden gelten nicht als Anschaffungsnebenkosten.¹³⁶ Demzufolge dürfen die Fremdkapitalzinsen für einen Kredit, welcher zur Finanzierung einer Anschaffung aufgenommen wurde, nicht als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden.¹³⁷ Der Verkäufer wird in den Grundstücksverkaufspreis einen Zinsanteil aufgrund der Zahlungszielgewährung einkalkulieren, wenn der Kaufpreis auf längere Zeit gestundet oder in mehreren (unverzinslichen) Raten bezahlt wird. Der im gestundeten Kaufpreis bzw. in der Summe der zu begleichenden Kaufpreisraten enthaltene Finanzierungskostenbestandteil darf nicht aktiviert werden. Stattdessen ist der Barkaufpreis durch Abzinsung des Anschaffungspreises anzusetzen.¹³⁸ Auch unternehmensrechtlich sind die Anschaffung eines Gegenstandes und die Kreditaufnahme

132 Steckenbauer, Die Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen nach § 30 Abs 3 EStG, in Urtz (Hrsg), Die neue Immobiliensteuer Update 2013² (2014) 122; EStR 2000 Rz 2627 und Rz 6621.

133 Laudacher in Kanduth-Kristen/Laudacher/Lenneis/Marschner/Peyerl (Hrsg), Jakom EStG¹³ (2020) § 6 Rz 29.

134 EStR 2000 Rz 2627; Mayr in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG¹⁹ § 6 EStG Rz 84 (Stand 1.2.2017, rdb.at).

135 EStR 2000 Rz 2626; Portele/Portele, Das 1x1 der Steuern bei Immobilien³ (2019) 41.

136 EStR 2000 Rz 2187.

137 Lang in Zib/Dellinger (Hrsg), Unternehmensgesetzbuch (2013) § 203 UGB Rz 20.

138 Bertl/Deutsch-Goldoni/Hirschler, Buchhaltungs- Bilanzierungshandbuch¹¹ (2019) 373; Mayr in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG¹⁹ § 6 EStG Rz 93 (Stand 1.2.2017, rdb.at).

getrennte Vorgänge. Eine Ausnahme besteht jedoch für die anzahlungsfinanzierte langfristige Anschaffung. Diesbezüglich werden für Anlagegegenstände mit längerer Bauzeit Anzahlungen bzw. Vorauszahlungen geleistet, welche seitens des Käufers kreditfinanziert sind. Damit die entstandenen Fremdkapitalzinsen als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden dürfen, müssen sie in einem engen Zusammenhang mit der geleisteten Anzahlung stehen sowie vor dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums am Vermögensgegenstand anfallen.¹³⁹ Wird von diesem unternehmensrechtlichen Aktivierungswahlrecht Gebrauch gemacht, sind die Fremdkapitalzinsen auch steuerrechtlich Teil der Anschaffungskosten.¹⁴⁰

§ 203 Abs 2 UGB sieht für nachträgliche Anschaffungskosten, welche bereits im Zeitpunkt der Anschaffung bekannt gewesen sind, ebenfalls eine Aktivierungspflicht vor. Diese Aufwendungen entstehen nachdem der Liegenschaftskäufer die wirtschaftliche Verfügungsmacht erlangt hat.¹⁴¹ Für die Aktivierung ist ein zeitlicher und kausaler Zusammenhang mit dem Anschaffungsvorgang und der Versetzung in den betriebsbereiten Zustand erforderlich, sodass die bestimmungsgemäße Nutzung des erworbenen Vermögensgegenstandes ohne diese nachträglichen Aufwendungen nicht gewährleistet ist.¹⁴² Aufgrund des erforderlichen wirtschaftlichen Zusammenhangs mit der Anschaffung gelten bloße Wertänderungen der Kaufpreisverbindlichkeit nicht als nachträgliche Anschaffungskosten.¹⁴³ Neben später anfallenden Erschließungskosten kommen als nachträgliche Anschaffungskosten ebenfalls eine nachträgliche Kaufpreiserhöhung, Prozesskosten betreffend Rechtsstreitigkeiten über die Kaufpreishöhe, die Neufestsetzung der Grunderwerbsteuer, die Ablösezahlung für einen entgeltlichen Verzicht des Wohnungsberechtigten, die nachträgliche Rückzahlung steuerfreier Subventionen oder die Ablösezahlung für die entgeltliche Ablöse eines Fruchtgenussrechtes durch den Grundeigentümer in Frage.¹⁴⁴ Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass die Zuordnung der Gebäudeabbruchkosten zu den nachträglichen Anschaffungskosten des GuB oder zu den Herstellungskosten des neu zu errichtenden Gebäudes, beim Erwerb eines bebauten Grundstückes mit anschließendem Abriss des darauf befindlichen Gebäudes, strittig ist. Diese Aufwendungen erhöhen nur unter bestimmten Bedingungen die Anschaffungskosten des GuB.¹⁴⁵ Diesem Sachverhalt widmet sich im Folgenden ein eigenes Unterkapitel ausführlicher. Zuvor wird die Anschaffungskostenaufteilung bei bebauten Betriebsgrundstücken behandelt, da diese Aufteilung für die Folgebewertung und für eine spätere Grundstücksveräußerung relevant ist.

139 Bertl/Deutsch-Goldoni/Hirschler, Buchhaltungs- Bilanzierungshandbuch¹¹ (2019) 376.

140 EStR 2000 Rz 2171.

141 Lang in Zib/Dellinger (Hrsg), Unternehmensgesetzbuch (2013) § 203 UGB Rz 22; Urnik/Urtz in Straube/Ratka/Rauter (Hrsg), UGB II/RLG³ § 203 UGB Rz 52 (Stand 1.9.2016, rdb.at).

142 Fattinger/Patloch-Kofler in Bertl/Mandl (Hrsg), Handbuch zum Rechnungslegungsgesetz (21. Lfg 2017)

§ 203 Abs 1 - 4 UGB Rz 44.

143 Mayr in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn (Hrsg), EStG¹⁹ § 6 EStG Rz 70 (Stand 1.2.2017, rdb.at).

144 Portele/Portele, Das 1 x 1 der Steuern bei Immobilien³ (2019) 41; Egger/Bertl, Der Jahresabschluss nach dem Unternehmensgesetzbuch¹⁷ (2018) 83; Mayr in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn (Hrsg), EStG¹⁹ § 6 EStG Rz 70 (Stand 1.2.2017, rdb.at).

145 Thunshirn; Die Immobilien-Ertragsteuer³ (2018) 217.