Allgemeine Versorgungssituation

Die Versorgung mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum hat in Deutschland insgesamt einen guten bis sehr guten Standard erreicht. Trotz rückläufiger Bautätigkeit hat sich das Ver-sorgungsniveau im Berichtszeitraum 1998 bis 2002 weiter verbessert. Regionale Unterschiede sind zum einen auf den weiter verminderten, aber trotz massiver Angebotsüberhänge noch nicht völlig überwundenen Nachholbedarf der neuen Länder und zum anderen auf angespann-tere Wohnungsmärkte in einigen Wachstumsagglomerationen im früheren Bundesgebiet zu-rückzuführen. Allerdings gibt es auch unter diesen günstigen Rahmenbedingungen Haushalte, die Schwierigkeiten haben, sich aus eigener Kraft am allgemeinen Wohnungsmarkt angemes-sen mit Wohnraum zu versorgen.

VI.1.1 Struktur des Wohnungsbestandes

2002 gab es in Deutschland 38,3 Mio. Wohnungen (1998: 36,6 Mio.) bei einer durchschnittli-chen Größe von 89,6 qm (1998: 86,9 qm), davon 30,6 Mio. mit durchschnittlich 92,5 qm im frü-heren Bundesgebiet und 7,6 Mio. mit durchschnittlich 76,8 qm in den neuen Ländern. Gut die Hälfte dieser Wohnungen befand sich in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit drei und mehr Wohneinheiten). In den neuen Ländern ist dieser Anteil höher als im früheren Bundesgebiet (64,8% gegenüber 51,9%, s. Anhangtabelle VI.1). Allerdings nahm der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in den neuen Ländern 1998 bis 2002 stärker zu, dementspre-chend sank der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

VI.1.2 Quantitative Wohnungsversorgung

Die Versorgung mit Wohnfläche hat sich seit 1998 von 39,3 qm pro Person weiter auf 41,6 qm pro Person im Jahr 2002 verbessert, in den neuen Ländern mit einem Zuwachs um 3,4 qm auf 36,2 qm pro Person stärker als im früheren Bundesgebiet (um 2,0 qm auf 42,8 qm pro Person).

Gleichwohl bestand hier bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße in Deutschland von 116,0 qm bei Eigentümerhaushalten und 70,3 qm bei Mieterhaushalten noch eine Differenz zwischen alten und neuen Ländern von ca. 14 qm je Eigentümerhaushalt bzw. von 10 qm je Mieterhaus-halt (s. Anhangtabelle VI.3).

Eine Fortsetzung der Angleichung der Wohnungsversorgung zwischen Ost- und Westdeutsch-land ist auch in der Entwicklung der Eigentümerquote¹⁴⁶ festzustellen. Im früheren

146 Die Eigentümerquote ist hier definiert als der Anteil der selbstnutzenden Eigentümerhaushalte an den Wohnungsinhaberhaushalten (Eigentümer- und Hauptmieterhaushalte); bezieht man auch die Untermieter in die Grundgesamtheit mit ein, ergeben sich etwas niedrigere Eigentümerquoten (s.

hierzu auch die Anmerkung zu Anhangtabelle VI.2).

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biet betrug 2002 die Eigentümerquote 45,1% (s. Anhangtabelle VI.2). Sie hat sich gegenüber 1998 geringfügig um 1,5 Prozentpunkte erhöht. Vor allem bei Haushalten mit vier und mehr Personen erhöhte sich die Quote auf über 60%. In den neuen Ländern betrug die Eigentümer-quote 34,7%, sie hat sich jedoch gegenüber 1998 um 3,1 Prozentpunkte und gegenüber 1993 um 8,6 Prozentpunkte erhöht. Von dieser Entwicklung profitierten insbesondere Haushalte mit drei bis fünf Personen, vor allem Familien mit Kindern. Hier hat sich die Eigentümerquote der neuen Länder weitgehend an die des früheren Bundesgebietes angeglichen; bei Haushalten mit fünf und mehr Personen hat sie sie bereits übertroffen. Haushalte älterer Menschen (Haus-haltsvorstand 65 Jahre oder älter) fallen dagegen im Vergleich zum früheren Bundesgebiet er-heblich zurück. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass in der ehemaligen DDR Eigentumsbil-dung schwierig war und staatlich nicht unterstützt wurde. Allein Erziehende sind bei den Eigen-tümerhaushalten insgesamt unterrepräsentiert. Die Quote lag 2002 mit 32,4% im früheren Bun-desgebiet und mit 27,9% in den neuen Ländern weit unter den Vergleichszahlen der übrigen Haushalte mit Kindern (49,0% bzw. 43,9%; s. Anhangtabelle VI.4).

Der Rückstand in den neuen Ländern bezogen auf die Wohnflächenversorgung wurde vor allem durch Eigentümerhaushalte und den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern abgebaut. Bei Hauptmieterhaushalten war der haushaltsgrößenspezifische Wohnflächenzuwachs demüber gering und in Ost und West etwa gleich (Zuwachs von 1,3 bzw. 1,1 qm je Haushalt gegen-über 1998). Ein gewisser Aufholprozess resultiert jedoch auch aus der gegen-überproportionalen Zu-nahme kleiner Haushalte in den neuen Ländern, wodurch sich die Wohnflächenversorgung pro Person im Gesamtdurchschnitt verbesserte.

In den neuen Ländern konnten viele junge Familien nach der Wende die Chance nutzen, durch Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ihre Lebensvorstellungen zu verwirklichen.

Ein Vergleich der Wohnflächen zeigt, dass 2002 Eigentümerhaushalte mit Kindern im früheren Bundesgebiet über durchschnittlich 135 qm Wohnfläche verfügten, während dies in den neuen Ländern 118 qm waren. Eine vergleichbare Situation besteht bei den Hauptmieterhaushalten.

Ein durchschnittlicher Mieterhaushalt mit zwei Kindern verfügte 2002 im früheren Bundesgebiet über 93,2 qm Wohnfläche, in den neuen Ländern über 82,4 qm. Ein Defizit in der Versorgung mit Wohnfläche ist im Vergleich der allein Erziehenden mit anderen Haushalten mit Kindern nicht festzustellen. Allein Erziehende verfügten als Mieter im früheren Bundesgebiet durch-schnittlich über 80,7 qm Wohnfläche; in den neuen Ländern nur über 71,9 qm.

VI.1.3 Qualitative Wohnungsversorgung

Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand, die insbesondere in den neuen Ländern durch öffentliche Förderung unterstützt wurden, haben die Qualität der Wohnungsversorgung weiterhin verbessert. Mehr als 90% der Wohnungen verfügten 2002 über eine Sammelheizung.

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Der Einbau einer Sammelheizung ist häufig mit weiteren Modernisierungen verbunden, z.B. Er-neuerung der Fenster oder Maßnahmen der Wärmedämmung. Zwischen 1998 und 2002 wur-den in wur-den neuen Ländern - zumindest in Bezug auf die bewohnten Wohnungen - große Mo-dernisierungserfolge erzielt, die das Ausstattungsniveau z.T. über das des früheren Bundesge-bietes hinaus angehoben haben. In den Altbauten mit drei und mehr Wohnungen konnte in den neuen Ländern der Anteil der Wohnungen mit Sammelheizung von 63,6% in 1998 auf 87,6% in 2002 gesteigert werden. Im früheren Bundesgebiet betrug der entsprechende Anteil 2002 nur 84,3% (1998: 79,9%). Vergleichbare Entwicklungen sind im Altbaubestand mit einer und zwei Wohnungen, überwiegend selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, festzustellen. Hier er-höhte sich der Anteil der Wohnungen mit Sammelheizung von 76,6% in 1998 auf 83,9% in 2002.

VI.1.4 Wohnkostenbelastung

Der kräftige Anstieg der Mietbelastung zwischen 1993 und 1998 hat sich nicht weiter fortge-setzt. Die Wohnungsmieten betrugen 2002 in Deutschland im Durchschnitt 5,93 Euro je qm (brutto, kalt; s. Anhangtabelle VI.6). Gegenüber 1998 (5,57 Euro/qm) war ein durchschnittlicher Anstieg um 1,6% pro Jahr zu verzeichnen. Hinter diesen Durchschnittswerten verbargen sich jedoch erhebliche Streuungen sowohl zwischen alten und neuen Ländern wie auch nach dem Baualter. Mit einer Durchschnittsmiete von 5,29 Euro je qm in den neuen Ländern lag dieser Wert 2002 um 13% unter der Durchschnittsmiete des früheren Bundesgebietes. Der höchste Mietwert von 7,24 Euro je qm war in Mietwohnneubauten im früheren Bundesgebiet festzustel-len, die 2001 und später errichtet wurden. Der niedrigste Wert von 4,99 Euro je qm wurde in den zwischen 1979 und 1990 errichteten sog. Plattenbauten in den neuen Ländern erhoben.

Nach 1998 war eine weitere Zunahme von Haushalten mit hoher Mietbelastung nur in den neuen Ländern festzustellen, während die Anteile im früheren Bundesgebiet zurückgingen (s.

Tabelle VI.1). Allerdings gilt dies nicht für alle Haushaltsgrößen der neuen Länder in gleichem Maß. Generell bleiben die Werte auch weiterhin unter dem Niveau im früheren Bundesgebiet.

Vor allem bei den Haushalten mit zwei bis vier Personen sind die Anteile von hoch belasteten Mieterhaushalten in den neuen Ländern deutlich geringer als im alten Bundesgebiet.

- 122 - Tabelle VI.1:

Mietbelastung nach Haushaltsgröße

Anteil von Haushalten mit einer Mietbelastung von 30% und mehr^{1), 2)} Früheres Bundesgebiet Neue Länder Deutschland

1993 1998 2002 1993 1998 2002 1993 1998 2002

Haushalte insgesamt 24,1 38,7 36,3 7,3 24,1 27,8 24,1 35,3 34,4

Zahl der Personen

1 Person 34,4 50,9 47,6 15,8 38,8 42,1 34,4 48,4 46,4 2 Person 15,9 27,1 25,6 3,9 16,1 15,9 15,9 24,3 23,1 3 Person 17,3 31,9 27,1 3,0 14,4 16,6 17,3 27,2 24,5 4 Person 17,5 30,5 23,8 1,9 13,0 13,0 17,5 26,3 21,8 5 und mehr 22,0 33,6 28,1 - 19,4 23,9 22,0 31,4 27,6

1) Bruttokaltmiete in % des Haushaltsnettoeinkommens.

2) Aufgrund von Sprungeffekten und durch Erhöhung der Besetzungsdichten bei Annäherung des Grenzwertes an den Median kann die Zunahme der Mietbelastungen durch diesen Indikator zum Teil überzeichnet wer-den. Zum Vergleich: im früheren Bundesgebiet stieg die durchschnittliche Mietbelastung von 21,1% im Jahr 1993 auf 24,5% im Jahr 1998, in den neuen Ländern von 12,7% auf 19,9% (bis 1995 erhöhte Mietsteige-rungen im Zusammenhang mit der Einführung des sozialen Mietrechts) und in Deutschland insgesamt von 19,2% auf 23,5%.

- Für 1993 keine vergleichbaren Angaben möglich.

Quelle: Eigene Berechnungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen aus der Wohnungs-stichprobe 1993 sowie der Zusatzerhebung zum Mikrozensus 1998; Sonderauswertung des Statistischen Bundesamtes aus der Zusatzerhebung zum Mikrozensus 2002

Auch die Situation der Familien mit Kindern sowie der Senioren stellt sich im Vergleich zwi-schen den neuen Ländern und dem früheren Bundesgebiet unterschiedlich dar. Der Anteil von Haushalten mit Kindern und zugleich mit hoher Mietbelastung (30% und mehr) hat im früheren Bundesgebiet zwischen 1998 und 2002 um 5,2 Prozentpunkte auf 33,2% abgenommen, wäh-rend er in den neuen Ländern um 4,3 Prozentpunkte auf 25,5% zugenommen hat (s. Tabelle VI.2). Eine Ursache dieser Tendenz dürfte neben den - insbesondere modernisierungsbeding-ten - Mietsteigerungen und der Entwicklung der Haushaltseinkommen auch der steigende Wohnflächenkonsum sein, da im Berichtszeitraum die durchschnittliche Wohnungsgröße von Hauptmieterhaushalten mit Kindern in den neuen Ländern um 3,8 qm, im früheren Bundesge-biet nur um 2,2 qm zugenommen hat.

Eine unterschiedliche Wohnkostenbelastung lässt sich auch bei Haushalten von Senioren fest-stellen. Mehr als 42% (1998: 41,2%) dieser Haushalte im früheren Bundesgebiet zahlten im Jahr 2002 mehr als 30% ihres Nettoeinkommen für die Miete. In den neuen Ländern beträgt der Anteil knapp 25% - mit steigender Tendenz (1998: 21,6%).

- 123 - Tabelle VI.2:

Mietbelastung von Familien und Senioren

Anteil von Haushalten mit einer Mietbelastung von 30% und mehr ¹⁾

Früheres

Bundes-gebiet Neue Länder Deutschland 1998 2002 1998 2002 1998 2002 Haushalte mit Kindern

zusam-men ²⁾ 38,4 33,2 21,2 25,5 34,3 31,7

davon nach Zahl der Kinder²⁾

ein Kind 38,3 33,4 21,1 25,3 33,7 31,5

zwei Kinder 38,0 31,4 19,9 24,4 33,7 30,4 drei und mehr Kinder 41,5 37,4 / ³⁾ 33,9 42,1 37,0 darunter allein Erziehende /⁴⁾ 59,0 /⁴⁾ 51,6 /⁴⁾ 56,9

Haushalte mit einem Haus-haltsvorstand 65 Jahre und

älter 41,2 42,2 21,6 24,6 35,9 37,2

1) Bruttokaltmiete in % des Haushaltsnettoeinkommens.

2) Kinder bis unter 18 Jahre.

3) Wegen zu geringer Fallzahlen keine Angaben möglich.

4) Vergleich zu 1998 aus methodischen Gründen nicht möglich.

Quelle: Eigene Berechnungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen aus der Zusatzer-hebung zum Mikrozensus 1998; Sonderauswertung des Statistischen Bundesamtes aus der Zusatzerhe-bung zum Mikrozensus 2002