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nfang der 90er-Jahre war die Finanzierung der ei- genen vier Wände noch relativ teuer: Rund zehn Pro- zent Effektivzins, in Spitzen- zeiten sogar mehr als zwölf Prozent berechneten Banken für Darlehen, die über eine Grundschuld abgesichert wa- ren. Annähernd 1 000 Euro musste im Monat an sein Kre- ditinstitut überweisen, wer ein Darlehen von 100 000 Euro aufgenommen hatte. Dagegen erinnern die heutigen Kondi- tionen an Discount-Angebo- te: Bei einem Effektivzins von 4,5 Prozent und einem Til- gungssatz von einem Prozent liegt die Monatsbelastung für ein gleich hohes Darlehen ge- rade einmal bei 458 Euro.Auch der bei 7,81 Prozent an- gesiedelte Durchschnittszins- satz der vergangenen 20 Jahre wird deutlich unterschritten.
Bis zur nächsten Zinser- höhung wird es aber wohl nicht mehr lange dauern. Seit einigen Monaten ist ein Trend zu steigenden Zinsen zu beob- achten. Spätestens bei ersten Anzeichen einer nachhaltigen Konjunkturerholung in Euro- land oder den USA dürften die Zinsen weiter anziehen und die Darlehen teurer werden.
Wer die günstigen Kondi- tionen noch nutzen will, sollte aber nichts überstürzen. Vor dem Abschluss eines Finanzie- rungsvertrages steht die de- taillierte Prüfung. Maßgeblich ist dabei nicht der oft heraus- gestellte Nominalzinssatz, zu
dem sich noch Kosten addie- ren können. Echte Vergleiche sind nur mithilfe des Effektiv- zinssatzes sowie der Rest- schuld nach Ende der Zins- festschreibungsdauer sinnvoll.
Wichtig ist auch, nur Ver- gleichbares zu vergleichen.
Dies beginnt bei der Höhe des Beleihungswertes, der von je- dem Institut für das Objekt festgelegt wird und der sich aus dem Anschaffungswert beziehungsweise den Herstel- lungskosten abzüglich eines Sicherheitsabschlages errech- net. Besonders preiswert sind Darlehen, die lediglich 45 Pro- zent bis 60 Prozent dieses Be- leihungswertes erreichen.Oft- mals wird der Darlehensbe- darf jedoch höher ausfallen, wobei Darlehen, die 80 Pro-
zent des Beleihungswertes übertreffen, meist 0,3 bis ein Prozentpunkt Zuschlag auf die Standardkonditionen ko- sten. Potenzielle Kunden soll- ten sich daher die oft unter-
schiedliche Berechnung der Beleihungsgrenze und die daraus resultierenden Konse- quenzen erklären lassen. Oft- mals genügt schon ein Hinweis zum Beispiel auf eine beson- ders hochwertige Innenaus- stattung, einen extrem günsti- gen Kaufpreis oder sogar auf die erstklassige Lage, um den Beleihungswert zumindest et- was anzuheben und damit die Konditionen zu verbessern.
Vergleichbar sind Darlehen auch nur dann, wenn dieselbe Tilgungshöhe zugrunde gelegt wird. Bei Immobiliendarlehen lautet die Standardkondition:
„ein Prozent Anfangstilgung zuzüglich ersparter Zinsen“.
Dies bedeutet: Im ersten Jahr wird neben den Zinsen ein Prozent der Darlehenssumme als Tilgung berechnet. Da in den folgenden Jahren die Darlehensschuld dank Tilgung abnimmt, reduziert sich auch die Zinsbelastung. Die Gesamt- rate wird dennoch beibehalten und der nicht für Zinszahlun- gen benötigte Betrag als zu- sätzliche Tilgung verwendet.
Somit steigt der Tilgungsanteil von Jahr zu Jahr.
Nur bei gleicher Anfangs- tilgung können die Darlehen miteinander verglichen wer- den: Da die Restschuld zum Beispiel bei einer Anfangstil- gung von zwei Prozent mehr als doppelt so schnell sinkt wie im Fall einer 1-Prozent-Ver- einbarung, fällt auch der Ge- samtaufwand einer solchen Fi- nanzierung wesentlich niedri- ger aus.
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A2896 Deutsches ÄrzteblattJg. 100Heft 4431. Oktober 2003
Immobilienfinanzierung
Historisches Zinstief
Bald dürften Darlehen aber wieder teurer werden.
Die langfristige Zinsentwicklung zeigt, dass Baugeld Ende 1998 be- reits sehr billig war. Es folgte eine zweijährige Aufwärtsentwicklung.
Seit Mitte 2002 sind die Zinssätze geradezu weggebrochen.
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Extrem werden derartige Vergleiche bei Bauspardarle- hen: Während ein Bankdarle- hen bei planmäßiger Tilgung üblicherweise in 30 bis 35 Jah- ren zurückgezahlt wird, ist beim Bausparen meist ein Til- gungszeitraum zwischen elf und 18 Jahren vorgesehen.
Entsprechend kostet eine sol- che Finanzierung – vom Ge- samtbetrag her gesehen – bei ansonsten ähnlichen Kondi- tionen weniger als die Hälfte des Bankdarlehens. Allerdings muss der Bauherr auch in der Lage sein, die wesentlich höhe- ren Rückzahlungsraten zu lei- sten. Im Fall eines Kapitalbe- darfs von 100 000 Euro kön- nen bis zu 2 000 Euro im Mo- nat als Zins- und Tilgungszah- lung fällig werden, wobei der Bauherr dann von der schnel- len Entschuldung profitiert.
Ohnehin ist der Vergleich mit Bausparkassen schwierig.
Denn schließlich war es bisher ein Privileg der Kassen, nicht nur besonders niedrige, son- dern auch langfristig gleich bleibende Konditionen zu bieten. Niedrig sind die Zins- sätze im Vergleich zu den Ko- sten von Bankdarlehen heute nicht mehr. Auch die Zinssta- bilität relativiert sich ange- sichts der von Banken und Sparkassen gebotenen Mög- lichkeiten. Denn auch dort können die Konditionen mitt- lerweile bis zu 15 Jahren, im Einzelfall auch 20 Jahre und mehr festgeschrieben werden.
Auch Verhandlungssache Welche Dauer der Zinsfest- schreibung empfehlenswert ist, richtet sich nach den persön- lichen Verhältnissen. Beson- ders preiswert sind Darlehen mit kurzer Zinsbindung von bis zu fünf Jahren, hingegen
werden für „Langläufer“ Zu- schläge verlangt. Insbesondere bei einem erheblichen Darle- hensbedarf lohnt es sich den- noch, auf die längere Zinsfest- schreibung zu setzen — bietet sie doch im Fall steigender Ka- pitalmarktzinsen eine erheb- liche Kalkulationssicherheit.
Sondertilgungen sind aber in der Regel nur dann möglich, wenn dies ausdrücklich bei Vertragsabschluss vereinbart wird. Bei kleineren Darlehen, zum Beispiel für eine Renovie- rungsmaßnahme, kann auch eine kürzere Zinsfestschrei- bung in Betracht gezogen wer- den. Denn hier ist es nicht exi- stenzbedrohend, ob zum Bei- spiel monatlich 40 Euro oder 50 Euro aufgewandt werden müssen. Hinzu kommt der Vorteil einer frühzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit.
Angesichts der vielen Offer- ten lohnt es sich immer, über
die Konditionen zu verhan- deln. Zumindest dann, wenn Konkurrenzangebote im glei- chen Ort deutlich preiswerter sind, lassen sich meist Zuge- ständnisse erreichen. Dies gilt besonders bei der Umschul- dung bestehender Darlehen.
Ist die Zinsfestschreibung noch nicht abgelaufen und wurde keine Sondertilgungsverein- barung getroffen, ist es Ver- einbarungssache, ob und in welcher Höhe die Bank im Fall einer vorzeitigen Um- schuldung eine Vorfälligkeits- entschädigung berechnet.
Und selbst wenn das Kre- ditinstitut die Umschuldung ablehnt oder wenn die Ent- schädigung so hoch wäre, dass sich die schnelle Umschul- dung nicht lohnt, kann meist über die Vereinbarung ei- nes „Forward-Darlehens das heutige Zinsniveau gesichert werden“. Peter Jobst
