Archiv "Bauland – das kostet der Quadratmeter" (06.09.1996)

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Das Fördergebietsgesetz läuft in seiner ursprünglichen Form Ende des Jahres aus.

Dadurch geht ein erheblicher Teil der Steuervorteile verlo- ren. Doch über Anzahlungen lassen sich die Steuervorteile noch nutzen, auch wenn das Objekt nicht mehr vor der Jahreswende fertiggestellt wird. Ursprünglich gewährte Paragraph 4 des Gesetzes auf neuerrichtete Wohn- und Ge- werbeimmobilien in den neuen Bundesländern und Berlin Sonderabschreibungen von 50 Prozent auf die Anschaf- fungs- oder Herstellungsko- sten in den ersten fünf Jah- ren. Diese sind für die beiden kommenden Jahre erheblich reduziert worden, danach fal- len sie völlig weg.

Für neuerrichtete Wohn- immobilien wurden die Son- derabschreibungen für die Jahre 1997 und 1998 auf 35 Prozent halbiert, für gewerb- liche Immobilien wurden sie sogar auf nur noch 20 Prozent gesenkt. Vergleichsweise gut werden die Modernisierungs- investitionen in Wohnungen gefördert. Hier werden die Sonderabschreibungen nur von 50 auf 40 Prozent zurück- genommen.

Anspruch auf Sonderab- schreibungen haben Bauher- ren und Erwerber, wenn sie im Jahr der Fertigstellung gekauft haben. Wer bis zum Jahresende ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, die im Laufe des Jah- res 1996 fertiggestellt wurde oder wird, kann die Sonder- abschreibungen in der vollen Höhe von 50 Prozent geltend machen. Aber wie sieht es aus, wenn die Wohnung oder das Haus erst im nächsten Jahr fertiggestellt wird, also bezugsfertig ist? Dann lassen sich die Steuervorteile durch Anzahlungen sichern. Denn die 50prozentige Sonderab-

schreibung wird auch auf Anzahlungen gewährt, wenn diese noch vor dem Jahres- ende 1996 geleistet worden sind. Bedingung ist beim Kauf ferner, daß der notari- elle Kaufvertrag vor Lei- stung der Anzahlung unter- zeichnet worden ist. „Anzah- lungen auf Verdacht“, bei denen später das Objekt nachgeliefert wird, sind nicht begünstigt. Und drittens muß das Objekt, Haus oder Wohnung, nach realistischer Bauplanung bis Ende 1997 fertiggestellt sein.

Garantie der Fertigstellung

Unerwartete Bauverzöge- rungen gefährden dabei die Sonderabschreibungen nicht.

Aber Anleger sollten sich vom Verkäufer eine Fertig- stellungsgarantie geben lassen, dann sind sie auf der si- cheren Seite. Ist eine der oben genannten Bedingun- gen nicht erfüllt, gibt es nur noch die halbierte Sonderab- schreibung von 25 Prozent.

Bauherren können sich die ungekürzte Sonderab- schreibung über Anzahlun- gen nicht mehr über das Jah- resende 1996 hinaus sichern, weil Abschreibungen auf Teilherstellungskosten nur nach Baufortschritt möglich sind. Bauherren können Ab- schreibungen auf ein später fertigzustellendes Gebäude nur auf die bis Ende 1996 an- gefallenen Teilherstellungs- kosten geltend machen.

Ein beliebtes Instrument, die Steuervorteile des Förde- rungsgebietsgesetzes zu nutzen, sind geschlossene Immo- bilienfonds. Wenn der geschlossene Immobilienfonds ein Objekt errichtet oder schlüsselfertig von einem A-2250 (82) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 36

V A R I A IMMOBILIEN

Neue Länder

Fristverlängerung

durch Anzahlung

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Bauträger erwirbt (Erwer- bermodell), das noch in diesem Jahr fertiggestellt wird, besteht kein Zweifel, daß die vollen Steuervorteile gewährt werden. Wenn das Objekt aber in diesem Jahr nicht mehr fertiggestellt wird, gibt es Zweifel.

Anforderungen an den Fonds

Aber auch in diesem Fall können die vollen Abschrei- bungsmöglichkeiten über Anzahlungen gesichert werden. Voraussetzung ist aber, daß der Fonds wirklich keinen Einfluß auf das Bauge- schehen hat, daß er nicht selbst Bauherr ist, sondern lediglich Erwerber. Dazu ist zum Beispiel nötig, daß der Bauträger über die angezahl- ten Mittel frei verfügen kann, der geschlossene Im- mobilienfonds darauf keinen Einfluß nehmen kann. Über Anzahlungsmodelle lassen sich die Sonderabschreibun- gen sogar noch bis ins Jahr 2000 hinein nutzen. Daher besteht kein Anlaß, den An- geboten, die derzeit auf dem Markt sind, hinterherzulau- fen.

Dies funktioniert folgen- dermaßen: Eine sogennannte Objektgesellschaft erwirbt noch in diesem Jahr eine Büroimmobilie, die bis Jah- resende 1996 fertiggestellt ist.

Damit sind die Sonderab- schreibungen von 50 Prozent gesichert. Diese können aber nach Belieben auf die ersten fünf Jahre verteilt werden, im Extremfall auch erst im Jahr 2000 geltend gemacht werden. Anleger, die dem geschlossenen Immobilien- fonds erst 1999 als Komman- ditist beitreten, kämen dann noch im Jahr 2000 in den Ge- nuß der Sonderabschreibun- gen. Allerdings wären nur fi- nanzkräftige Initiatoren dazu in der Lage, die entsprechenden Vorratskäufe zu finanzie- ren. Ob die Finanzverwal- tung bei dieser Gestaltung mitspielt, ist kaum sicher zu sagen. Armin Löwe

A-2252 (84) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 36, 6. September 1996

Gerade derzeit häuft sich die Zahl der Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsver- steigerung angeboten werden. Die Gründe für eine solche Zwangsversteigerung sind vielfältig. Oftmals kön- nen sich Erbengemeinschaf- ten nicht über den geerbten Besitz einigen, aber auch – die häufigste Ursache – fehl- geschlagene Finanzierungen,

eine Ehescheidung oder der Konkurs eines Unterneh- mens können die Zwangsver- steigerung zur Folge haben.

Gemeinsam ist allen Zwangs- versteigerungen: Sie bieten potentiellen Käufern oftmals interessante Schnäppchen.

Bekanntgemacht werden bevorstehende Zwangsver- steigerungen beim zuständi- gen Amtsgericht durch öffent- lichen Aushang und durch ein Inserat im jeweiligen Amts- blatt. Aber auch spezielle Pu- blikationen – etwa der regel- mäßig publizierte „Versteige- rungskalender“ der Ratinger Argetra GmbH – weisen auf bevorstehende Termine hin.

Schließlich sind auch die Kre- ditabteilungen von Banken und Sparkassen in ihrer Funk- tion als Gläubiger meist über bevorstehende Versteige- rungstermine infomiert.

Bereits vor dem Verstei- gerungstermin sollten sich

potentielle Käufer über die Immobilie informieren: Beim Grundbuchamt erfahren In- teressenten, welche Belastun- gen auf dem Objekt liegen.

Dies kann etwa – eingetragen in Abteilung II des Grund- buchs – das lebenslange Wohnrecht für die Oma des bisherigen Eigentümers sein, ein Wege- oder Leitungs- recht, oder es können auch –

eingetragen in Abteilung III – Grundschulden und Hypo- theken sein, die auf der Im- mobilie lasten. Hier erkennt der Interessent auch, wer die Zwangsversteigerung veran- laßt hat. Dies kann sich loh- nen: Häufig kann in Verhand- lungen mit dem Gläubiger erreicht werden, daß das Ob- jekt nicht zwangsversteigert, sondern unmittelbar zu einem akzeptablen Preis – Faustregel: 60 bis 90 Prozent des Verkehrswertes – verkauft wird.

Einblick beim Amtsgericht

Beim Amtsgericht, meist aber auch bei der Gläubiger- bank, können Interessenten Einblick in das Verkehrswert- gutachten nehmen, bei dem sich neben einer Baube-

schreibung auch eine Liste vorhandener Mängel befin- det. Auskünfte über unklare rechtliche Fragen erteilt der jeweilige Rechtspfleger, des- sen Dienste insbesondere von Laien in jedem Fall in An- spruch genommen werden sollten. Keinesfalls verlassen sollten sich potentielle Käu- fer jedoch auf das Gutachten als alleinigen Bewertungs- maßstab.

Mindestens ebenso wich- tig erscheint eine Besichti- gung des Objekts, wobei die bisherigen Eigentümer beziehungsweise Mieter eine Innenbesichtigung rechtlich zwar zulassen können, aber nicht zulassen müssen. Ach- ten sollten Interessenten dabei – wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch – auf die Lage des Objekts, seine Verkehrsanbindung und die Infrastruktur vor Ort. Hin- sichtlich der Bauqualität sollte zumindest bei Altbauten regelmäßig ein Fachmann hinzugezogen werden, gege- benenfalls ist ein weiteres Gutachten einzuholen: Ver- steckte Mängel, die der Laie zweifellos übersehen würde, lassen sich auf diese Weise schneller erkennen. Wissen sollte jeder Interessent dabei, daß im Falle von Baumängeln oder -schäden Gewährlei- stungsansprüche im Zwangs- versteigerungsrecht ausge- schlossen sind.

Im Vorfeld zur Versteige- rung sollte die Finanzierung des geplanten Immobiliener- werbs verbindlich abgeklärt werden: Eine mündliche Zu- sage der Bank oder Sparkasse genügt dabei regelmäßig nicht, vielmehr sollte jeder Interessent schon aus Grün- den der eigenen Absicherung bereits alle entsprechenden Absprachen schriftlich fixie- ren lassen. Das Geldinstitut kann auch die erforderliche Sicherheitsleistung bereitstel- len: Nach erfolgtem Zuschlag muß der Meistbietende eine Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Zuschlags hinter- legen, wobei diese Sicherheit zwar auch in Form von Bar- geld, meist aber in Form eines bankbestätigten (!) Schecks

Zwangsversteigerung

Schnäppchen vom Auktionator

Zeichnung: Michael Meier

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oder einer Bankbürgschaft geleistet wird.

Um die Gepflogenheiten einer Immobilienversteige- rung kennenzulernen, sollte jeder potentielle Käufer Er- fahrungen sammeln: Beim Besuch anderer Versteige- rungstermine als Zuschauer erkennt man schnell die „alten Hasen“, die etwa Mitbieter dadurch verunsichern, daß sie in „krummen“ Beträgen stei- gern – wobei der Rechtspfle- ger jeden gebotenen DM-Be- trag akzeptieren muß. In jedem Fall sollte man sich jedoch ein eigenes Limit setzen:

Immer wieder kommt es vor, daß sich Interessenten von der Atmosphäre im Auktionssaal mitreißen lassen und letztlich wesentlich mehr bezahlen als eigentlich beabsichtigt oder überhaupt notwendig.

Beim eigentlichen Ver- steigerungstermin müssen sich alle Interessenten mit Paß oder Personalausweis le- gitimieren, Vollmachten werden nur im Falle einer notari- ellen Bestätigung anerkannt.

Zunächst werden im sogenannten „Bekanntmachungs- teil“ die rechtlichen Forma- lien erledigt. Achten sollten Interessenten dabei darauf, ob das Objekt lastenfrei übernommen werden kann oder ob noch Grundschulden oder Hypotheken mit zu übernehmen sind. Auch Mie- ter mit langfristigen Mietver-

trägen oder gar einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht können den Wert eines Objekts deutlich min- dern, ebenso alle anderen Grundbucheintragungen, die durch die Zwangsversteige- rung nicht berührt werden.

Wird eine Immobilie erst- mals versteigert, darf der Zu- schlag im Interesse des bisherigen Eigentümers nicht unter 50 Prozent des Verkehrs- wertes liegen.

Taktik

der Gläubiger

Erst bei einem zweiten Termin darf diese Grenze grundsätzlich auch unter- schritten werden, wobei dabei meist die Gläubigerbanken zur Rettung ihrer Forderun-

gen mitsteigern. Allerdings darf die Unterschreitung der 50-Prozent-Marke auch nicht eine für den Schuldner sitten- widrige Härte darstellen: Nach Gerichtsurteilen liegt die un- terste Schwelle für den Zu- schlag zwischen 35 und 40 Prozent des Verkehrswertes.

Beim Ersttermin haben aber auch die Gläubiger noch ein Mitspracherecht: Werden bei der Versteigerung nicht mindestens 70 Prozent des Ver- kehrswertes erreicht, kann der Gläubiger den Zuschlag versagen, wenn ihm dadurch Forde- rungsausfälle entstehen.

Abgegeben werden die Gebote in der sogenannten

„Bietstunde“, die auch tat- sächlich mindestens eine Stunde dauern muß – wobei meist eine relativ lange An- laufphase vorausgeht. Erst in den letzten Minuten kommt

oft Hektik auf, wobei jeder Bieter hier weise Selbstbe- schränkung hinsichtlich der eigenen Gebote üben sollte.

Ist der Zuschlag an den Meistbietenden erteilt, folgen die sogenannten „Verhand- lungen über den Zuschlag“.

Hier kann etwa ein Gläubiger beantragen, den Zuschlag wegen Nichterreichens der 70- Prozent-Grenze zu versagen, jetzt muß auch die verlangte Sicherheitsleistung von meist zehn Prozent des Erlöses er- bracht werden. Der restliche Kaufpreis ist dann innerhalb von etwa sechs Wochen beim sogenannten „Verteilungster- min“ zur Zahlung fällig. Der Eigentümerübergang erfolgt jedoch unmittelbar mit dem Zuschlag, sofern nicht – was selten ist – im Beschwerde- weg der Zuschlagsbeschluß aufgehoben wird. Peter Jobst

Die Wohnungsübergabe verlief harmo- nisch – bis der Vermieter die dazugehörigen Schlüssel aushändigte und – mehr beiläufig – erwähnte, er selbst behalte einen für sich.

Darf der Vermieter darauf bestehen, sich im Grunde jederzeit Zugang zu „seiner“ Woh- nung zu verschaffen?

Die Antwort ist eindeutig: Er darf es nicht. Natürlich kann der Mieter ihm einen Wohnungsschlüssel überlassen, er muß es aber nicht.

Ein Urteil des Amtsgerichts Köln: Betritt ein Vermieter ohne Erlaubnis der Mieter (in deren Abwesenheit) die Wohnung, ohne daß ein Notfall vorgelegen hat, gibt er die Schlüs- sel anschließend nicht heraus (oder ver- pflichtet er sich nicht, die Wohnung künftig nicht mehr grundlos aufzusuchen), so kann sich der Mieter ein neues Schloß einbauen lassen – und seinem Vermieter die Rechnung schicken. (Az.: 217 C 483/93) WB

B

eim Bundesbürger wird, wie Pressesprecher Tho- mas Koch von der LBS Bayerische Landesbauspar- kasse in München bestätigt,

„in steigendem Maße der Wunsch nach Ferienimmobi- lien sowohl im Inland als auch im Ausland laut“.

Koch zitiert Ergebnisse einer LBS-Studie, nach der 21 Prozent der Befragten sich vorstellen könnten, ins Aus- land zu gehen; 20 Prozent würden regelmäßig eine Zweitwohnung nutzen. Für

eine breite Schicht dieser Menschen mündet dieses Verhalten in den Wunsch nach einem Domizil dort, wo sie ihre Qualitätsanforderung verwirklicht sehen: Schönheit der Landschaft, Sicherheit am Ferienort, Sauberkeit, Se- henswürdigkeiten und Sonne als Synonym für Wärme.

„Diese Ziele bieten“, wie Koch diagnostiziert, „in aller Regel die südeuropäischen Länder.“

Dieser seit einigen Jahren zu beobachtende Trend und

das Zusammenwachsen Eu- ropas führten nach Angaben der Deutschen Bundesbank im Jahr 1993, neuere Zahlen liegen noch nicht vor, zu Inve- stitionen der Bundesbürger in ausländische Immobilien in einer Rekordhöhe von insge- samt 2,41 Milliarden DM. Die Liste der besonders beliebten Länder wird angeführt von Frankreich mit 412 Millionen DM, gefolgt von den USA (400 Millionen DM) und Spa- nien (312 Millionen DM). Die Tendenz, die eigene Woh-

nung in den Bergen Öster- reichs, das Häuschen in der Provence oder in der Toska- na, den Reihenbungalow am Mittelmeer oder die Stadt- wohnung in London zu finan- zieren, wird nach Ansicht der Deutschen Bank Bauspar AG nicht nur wegen des teil- weise günstigen Immobilien- preisniveaus anhalten.

Eine wesentliche Rolle spielte in diesem Zusammen- hang, daß die lange zweifel- haften steuerlichen Fragen durch einen Erlaß des Bun- desfinanzministers geklärt wurden. Danach könnten Aufwendungen als Wer- bungksosten bei der Ermitt- lung der Einkünfte aus Ver-

Ferienimmobilien Der Bundesbürger wird anspruchsvoller

Mietwohnung

Darf Vermieter einen

Türschlüssel haben?

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mietung und Verpachtung für solche Zeiträume abgesetzt werden, in denen die Woh- nung tatsächlich vermietet wird oder ausschließlich zur Vermietung bereitsteht. Für Erich Hildebrandt, den Vize- präsidenten des Verbandes Deutscher Makler (VDM), ist Spanien seit Jahrzehnten ein beliebtes Land für Käu- fer von Ferienimmobilien.

Frankreich habe an Beliebt- heit gewonnen. Dabei gebe es jedoch erhebliche Unter- schiede zwischen verschiede- nen Regionen. „Während zum Beispiel im Elsaß die Nachfrage nach Ferienim- mobilien groß ist, ist sie in Südfrankreich, rezessionsbe- dingt, gesunken – und mit ihr die Preise.“

Seit Jahren arbeiten beispielsweise die Sparkassen in Baden, Rheinland-Pfalz und im Elsaß (Caisse d’Epargne d’Alsace) in vielen Berei- chen eng zusammen. Ge- meinsam wurde deshalb auch eine Informationsbro- schüre erstellt, die einen ein- fachen Überblick zum The- ma „Erwerb und Finanzie- rung von Haus- und Grund- besitz im Elsaß/Frankreich“

bieten soll.

In Boomzeiten haben fast alle spanischen Banken auch bei dubiosen Schuldnern ohne nachgewiesene Bonität im

Vertrauen auf den „Wert“ der Immobilie hohe Hypotheken gegeben. In vielen Fällen sa- hen sich die Käufer jedoch nicht in der Lage, die verein- barten Tilgungen und Zinsen zu zahlen. Die in der Regel sehr guten Objekte in Kü- stengebieten und auf den Inseln gingen daher zur

Zwangsversteigerung. Man- gels Käuferinteresse waren die Banken gezwungen, die Objekte zu übernehmen. Sie werden jetzt von den Institu- ten wegen der schlechten Marktlage, wie es heißt, äu- ßerst günstig verkauft.

1 Wer am Kauf interes- siert ist, kann die entspre-

chenden Preislisten gegen eine Schutzgebühr von 20 DM bei der Deutschen und Schweizerischen Schutz- gemeinschaft für Auslands- grundbesitz e.V. anfordern (Postfach 20 13 50, 79753 Waldshut-Tiengen, Telefon- nummer 0 77 41/21 31, Fax 16 62). Oskar H. Metzger

Bereits rund zwölf Millio- nen Deutsche leben in einem sogenannten Single-Haus- halt. Das sind rund 40 Prozent aller Haushalte in den alten und rund 20 Prozent in den neuen Bundesländern. Grün- de dafür sind neben dem Wunsch nach „persönlicher Freiheit“ insbesondere die wachsenden Scheidungsra- ten, aber auch regionale Be- sonderheiten: In Univer- sitätsstädten bestehen beispielsweise oftmals mehr als 50 Prozent aller Haushalte aus nur einer Person.

Der Wohnungsmarkt wird diesen Veränderungen jedoch nur sehr langsam gerecht.

Das ist auch verständlich:

Jährlich kommt nur rund ein bis zwei Prozent des gesam- ten Wohnungsbestandes neu

an den Markt. Dementspre- chend ist das Angebot an single-gerechten Wohnungen noch weit geringer als die Nachfrage. Diese Tendenz betrifft sowohl den Miet- als auch den Eigentumswoh- nungsmarkt.

Einschränkend muß allerdings gesagt werden, daß es die „typische“ Single-Woh- nung gar nicht gibt. Denn es macht schließlich einen Un- terschied, ob ein Student eine preiswerte „Bude“ sucht oder beispielsweise eine besserge- stellte Sekretärin oder eine Seniorin eine langfristige Bleibe wählt.

Dennoch lassen sich ge- wisse Gemeinsamkeiten erkennen: Das Wohneigentum des Singles ist in der Regel die Eigentumswohnung. Je nach finanzieller Bonität sind Eineinhalb- bis Zweieinhalb- zimmerwohnungen in kleinen Anlagen mit maximal 20 Ein- heiten besonders gefragt; ein Kfz-Abstellplatz und ein Kellerraum werden voraus- gesetzt. Gesucht sind in erster Linie Neubauwohnungen und – bei angemessenem Um- feld – auch besonders attrak- tive Altbauten.

Die stadtnahe Lage steht sowohl bei jüngeren wie bei älteren Menschen hoch im Kurs. Bei Eigentumsobjekten wird schließlich darauf geach- tet, ob die Anlage von mög- lichst vielen Eigentümern selbst genutzt wird – denn dies verbessert den Wohn- und damit auch Wiederver- kaufswert.

Auch im Mietbereich wird der relativ kleinen, über-

schaubaren Wohnung in gu- ter Lage und Qualität der Vorzug gegeben. Hier spielt insbesondere die schnelle Er- reichbarkeit des Arbeitsplat- zes beziehungsweise Studien- ortes auf direktem Weg oder mit Hilfe der ebenfalls schnell erreichbaren öffentlichen Ver- kehrsmittel eine wichtige Rol- le. Gerade in Universitäts- städten ist daneben eine ordentliche, zweckdienliche und vor allem weitgehende zeitlose Möblierung gefragt, die mit einem entsprechenden Aufschlag auf die ortsüb- liche Miete honoriert wird.

Die Tendenz zum Single- Dasein ist eine große Chance für Geldanleger. Anleger können kostengünstig ein- steigen, müssen also nicht gleich mehrere hunderttau- send Mark auf den Tisch des Verkäufers blättern. Gleich- zeitig profitieren sie von in- teressanten Abschreibungs- möglichkeiten und den gerade derzeit besonders niedri- gen Zinsen, und nicht zuletzt dürften die Preise derartiger Objekte angesichts der wachsenden Nachfrage in den kommenden Jahren überpro- portional steigen.

So „ganz nebenbei“ kann die vermietete Single-Woh- nung nahe dem Stadtzen- trum eines Tages auch für die Selbstnutzung interessant werden: Sollten die eigenen vier Wände im Alter zu groß werden oder der Weg in die Stadt zu weit sein, ist das bisherige Renditeobjekt möglicherweise genau die richtige Bleibe für die Zu- kunft. Peter Jobst In Ostdeutsch-

land liegen die Preise für Bau- land auch knapp sechs Jahre nach der Wiederver- einigung noch deutlich unter dem westdeut- schen Niveau.

Im Durchschnitt aller Baulandar- ten kostete ein Quadratmeter Grund im ersten Quartal des lau- fenden Jahres 44 DM in den neuen und 95 DM in den alten Bundeslän-

dern. N