Gebaudebewirt- schaftung
Methoden des bauli- chen Unterhalts und der Erneuerung
Die Hälfte unserer Gebäude ist weniger als 60 Jahre alt. Die ersten Sanierungszyklen fallen gehäuft in gleiche Zeiträume und fordern Prioritäten nach Massgabe der vorhandenen Mittel und der baulichen Notwendigkeit. Neue Materialien und Konstruktionen aber such veränderte Bedürfnisse zeigen ein veränder- tes Alterungsverhalten und setzen überliefer- tes Wissen oder Erfahrung als Instrument der Unterhaltsplanung teilweise ausser Kraft.
Wer Bestände von dreissig oder dreitausend Gebäuden zu verwalten hat, ist darum auf neue Hilfsmittel angewiesen.
In der vorliegenden Dokumentation werden die Bedürfnisse, Möglichkeiten und der Nutzen der methodischen Gebäudebewirt- schaftung aufgezeigt. Die Verantwortlichen für die Gebäudebewirtschaftung, vor allem von grösseren Gebäudebeständen, erhalten Impulse zur Auswahl, Verbesserung und Kontrolle der verschiedenen Hilfsmittel Das Problem der Zuordnung der existierenden Methoden und Modelle für bestimmte
Benutzerbedürfnisse und das Abschätzen des Nutzens und der Kosten der Methoden stehen dabei im Zentrum.
Am Schluss der Dokumentation werden 16 konkrete Gebäudebewirtschaftemethoden detailliert beschrieben. Dank einer klaren Gliederung kann sich der Leser rasch einen Ueberblick über die Möglichkeiten und Grenzen der verschiedenen Methoden ver-
bewirtschaftung
Methoden des baulichen Unterhalts und der Erneuerung
IP BAU
Impulsprogramm Bau
Erhaltung und Erneuerung
Gebäudebewirtschaftung
Das vorliegende Dokument «Gebäudebewirt- Dokumentation 1992 schaftung-Methoden des baulichen Unter-
haltes und der Erneuerung» wurde in 2 Phasen Die vorliegende Dokumentation wurde von
erarbeitet. folgenden Personen zusammengestellt:
Walter Moser
Vorarbeiten Basler & Hofmann, Zurich
Arbeitsgruppenleiter Die Vorarbeiten wurden von einer
Arbeitsgruppe «Methoden der
Gebäudebewirtschaftung» geleistet: Edi Vetterli Prof. Dr. Hansruedi Schalcher
Beratende Ingenieure SIA/ASIC,
Jürg Bernet
Bernet Consulting AG, Zug
Peter Finger
Dr. H.R. Schalcher, Zürich
Zürich Christoph Riesen
Basler & Hofmann, Zurich
PIT-GD, Abt. Liegenschaften, Bern
Ernst Graf
Baugenossenschaft Waidmatt, Zürich
Copyright Bundesamt fur Konjunkturfragen
VORWORT
Das Aktionsprogramm «Bauund Energie» ist auf sechs Jahre befristet (1990-1995) und setzt sich aus den drei Impulsprogrammen (IP) zusammen:
- BAU - Erhaltung und Erneuerung
- RAVEL - Rationelle Verwendung von Elektrizität – PACER - Erneuerbare Energien
Mit den Impulsprogrammen, die in enger Koope- ration von Wirtschaft, Schulen und Bund durch- geführt werden, soll ein Beitrag zu einem ver- stärkt qualitativ orientierten Wirtschaftswachs- tum, d.h. zu einer rohstoff-, energie- und um- weltschonenden Produktion bei gIeichzeitig ver- stärktem Einsatz von Fähigkeitskapital geleistet werden.
Die Voraussetzungen für die Instandhaltung we- sentlicher Teile unserer Siedlungsstrukturen sind zu verbessern. Immer grössere Bestände im Hoch- und Tiefbau weisen aufgrund des Alterns sowie der sich wandelnden Bedürfnisse und An- forderungen technische und funktionale Mängel auf. Sie müssen – soll ihr Gebrauchswert erhal- ten bleiben - erneuert werden. Mit stetem «Flik- ken am Bau» kann diese Aufgabe nicht sinnvoll bewältigt werden. Neben den bautechnischen und organisatorischen Aspekten bilden auch die rechtlichen Rahmenbedingungen, die fast aus- schliesslich auf den Neubau ausgerichtet sind, Gegenstand des IP BAU. Es gliedert sich ent- sprechend in die drei Fachbereiche Hochbau, Tiefbau, Umfeld.
Wissenslücken bei vielen Beteiligten - Eigentü- mer, Behörden, Planer, Unternehmer und Ar- beitskräfte aller Stufen - sind zu schliessen, da- mit die technische und architektonische Qualität unserer Bauten, aber auch die funktionale, wirt- schaftliche und kulturelle Bedeutung vieler Quar- tiere, Dorf- und Stadtteile erhalten oder verbes- sert werden können.
Kurse, Veranstaltungen, Publikationen, Videos, etc.
Umgesetzt werden sollen die Ziele des IP BAU durch Aus- und Weiterbildung sowohl von An- bietern als auch Nachfragern von Erneuerungs- dienstleistungen sowie durch Information. Die Wissensvermittlung ist auf die Vervvendung in der täglichen Praxis ausgerichtet. Sie basiert haupt- sächlich auf Publikationen, Kursen und Veran- staltungen. Interessenten konnen sich über das breitgefächerte, zielgruppenorientierte Weiterbil- dungsangebot in der Zeitschrift IMPULS infor- mieren. Sie erscheint zwei- bis dreimal jährlich und ist (im Abonnement) beim Bundesamt fur Konjunkturfragen, 3003 Bern (BfK), gratis erhält- Iich.
Jedem Kurs- oder Veranstaltungsteilnehmer wird
sprechenden Anlass erarbeiteten Fachpublika- tion. Die Publikationen können auch bei der Eidg. Drucksachen- und Materialzentrale (EDMZ) 3000 Bern, bestellt werden.
Zuständigkeiten
Um das ambitiöse Bildungsprogramm bewältigen zu können, wurde ein Umsetzungskonzept ge- wählt, das neben der kompetenten Bearbeitung durch Spezialisten auch die Beachtung der vie- Ien Schnittstellen in der Bauerhaltung und -er- neuerung sowie die erforderliche Abstützung bei Verbänden und Schulen der beteiligten Bran- chen sicherstellt. Eine aus Vertretern der interes- sierten Verbände, Schulen und Organisationen bestehende Kommission Iegt die Inhalte des Programms fest und stellt die Koordination mit den übrigen Aktivitäten im Bereich der Bauer- neuerung sicher. Branchenorganisationen über- nehmen auch die Durchführung der Weiterbil- dungs- und Informationsangebote. Für die Vor- bereitung ist das Projektleitungsteam (Reto Lang, Andreas Bouvard, Dr. Niklaus Kohler, Dr.
Gustave E. Marchand, Ernst Meier, Dr. Dieter Schmid, Richard Schubiger, Rolf Sägesser, Hannes Wüest und Eric Mosimann, BFK) verant- wortlich. Die Hauptarbeit wird durch die Arbeits- gruppen erbracht, die zeitlich und kostenmässig definierte Einzelaufgaben zu Iösen haben.
Dokumentation
Die vorliegende Dokumentation wurde ergän- zend zum Tagungsband des Forums “Wie wer- den Immobilienbestände bewirtschaftet und er- neuert” vom 24. Juni. 1992 abgegeben. Sie gibt im ersten Teil einen Überblick über die metho- dischen Ansätze für die Gebäudebewirtschaf- tung, insbesondere in bezug auf die Aspekte des baulichen Unterhalts und der Erneuerung.
Im zweiten Teil werden 16 konkrete Gebäude- bewirtschaftungsmethoden detailliert beschrie- ben. Dank einer klaren Gliederung kann sich der Leser rasch einen Überblick über die Möglich- keiten und Grenzen der verschiedenen Metho- den verschaffen.
Es ist vorgesehen, die Dokumentation später neu aufzulegen. Wir sind dadurch fur Hinweise auf Unzulänglichkeiten oder Unterlagen von wei- teren interessanten Gebäudebewirtschaftungs- methoden dankbar. Anregungen nimmt der Lei- ter der Arbeitsgruppe oder das Bundesamt fur Konjunkturfragen entgegen.
Für die wertvolle Mitarbeit zum Gelingen der vor- Iiegenden Arbeit sei an dieser Stelle allen Be- teiligten bestens gedankt.
Juni 1992 Dr. H. Kneubühler
Inhalt
1. EINLEITUNG 7
1.1 Bedeutung des Unterhalts und der Erneuerung 7
1.2 Zielsetzung der Dokumentation 7
1.3 Begriffe 8
2. GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG 9
3. METHODEN DER GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG 11
3.1 Vorbemerkung 11
3.2 Klassierung der Methoden 12
3.3 Unterhalts- und Erneuerungsstrategie 13
3.4 AufWand für eine Methode 14
3.5 Nutzen einer Methode 15
3.6 Einführung einer Methode 16
4. METHODEN IP BAU 17
4.1 Zielsetzung IP BAU 17
4.2 Unterhaltshandbuch 18
4.3 DIAGNOSE-Methoden 19
5. BENUTZER-CHECKLISTE 21
5.1 Gliederung der Gebäudebewirtschaftungsmethoden 21
5.2 Fragen an den Anwender 21
5.3 Fragen an den Anbieter 21
6. BESCHRIEB DER GEBAUDEBEWIRTSCHAFTUNGSMETHODEN 23
6.1 Kriterien für den Einbezug der Methoden in den Vergleich 23
6.2 Bemerkungen zum Aufwand der verschiedenen Methoden 23
6.3 Gliederung der Gebäudebewirtschaftungsmethoden 24
6.4 Beschrieb der einzelnen Methoden 25
1. EINLEITUNG
1.1 Bedeutung des Unterhalts und der Erneuerung
.’
Die Hälfte unserer Gebäude ist weniger als 50 Jahre alt. Die ersten Sanierungszyklen fallen gehäuft in gleiche Zeiträume und fordern Priori- täten nach Massgabe der vorhandenen Mittel und der baulichen Notwendigkeit. Neue Mate- rialien und Konstruktionen aber auch veränder- te Bedürfnisse zeigen ein verändertes Alte- rungsverhalten und setzen überliefertes Wissen oder Erfahrung als Instrument der Unterhalts- planung teilweise ausser Kraft. Wer Bestände von dreissig oder dreitausend Gebäuden zu verwalten hat, ist darum auf neue Hilfsmittel angewiesen.
Die Substanzerhaltung der Immobilien nimmt einen hohen Stellenwert in der Unternehmens- strategie ein und ist eine der Kernaufgaben der Gebäudebewirtschaftung. Beim Gebäudeun- terhalt handelt es sich um eine unternehme- risch wichtige Daueraufgabe, die mit der nö- tigen Professionalität zu betreiben und die bei grossen Gebäudebeständen nur durch ein EDV-gestütztes Bewirtschaftungssystem als Führungsinstrument effizient zu bewältigen ist.
Dies mit dem Ziel, in bezug auf die lnstandhal- tung der Immobilien aktiv und kontinuierlich zu handeln, den baulichen Unterhalt frühzeitig zu erkennen, diesen zum optimalen Zeitpunkt und wirtschaftlich zu realisieren sowie die finanziel- Ien Auswirkungen rechtzeitig in die Finanz- und Budgetplanung einfliessen zu lassen.
1.2 Zielsetzung der Dokumentation
Die Bedürfnisse, Möglichkeiten und der Nutzen der methodischen Gebäudebewirtschaftung werden aufgezeigt. Die Verantwortlichen für die Gebäudebewirtschaftung, vor allem von grös- seren Gebäudebeständen, erhalten Impulse zur Auswahl, Verbesserung und Kontrolle der verschiedenen Hilfsmittel. Das Problem der Zu- ordnung der existierenden Methoden und Mo- delle für bestimmte Benutzerbedürfnisse und das Abschätzen des Nutzens und der Kosten der Methoden stehen im Zentrum der Doku- mentation.
Das IP BAU hat sich unter anderem zum Ziel
schon vorhandenen IP BAU-Methoden «Un- terhaltshandbuch» und «Diagnose-Methoden»
werden beschrieben und die geplanten Wei- terentwicklungen aufgezeigt.
1. Einleitung
Am Schluss der Dokumentation werden 16 konkrete Gebäudebewirtschaftsmethoden de- tailliert beschrieben. Dank einer klaren Gliede- rung kann sich der Leser rasch einen Überblick über die Möglichkeiten und Grenzen der ver- schiedenen Methoden verschaffen.
Tätigkeiten im Bereich Unterhalt und Erneuerung
lnstandhaltung/Wartung
‘Wahren der Funktionstüchtigkeit durch ein- fache und regelmässige Massnahmen.
Das Dokument richtet sich an Eigentümer und Verwalter von Gebäuden, insbesondere von grösseren Gebäudebeständen, sowie an Archi- tekten, Planer und Treuhänder, welche für Bauherrschaften Gebäudebestände betreuen.
Dieses Zielpubiikum kennt normalerweise die fi- nanziellen und adm inistrativen Fragen und Lö- sungen. Hingegen hat es weniger Erfahrung in Fragen des baulichen Unterhalts und der Er- neuerung. Hier soll die Dokumentation einha- ken, die Fragen des Vorgehens aufzeigen, exi- stierende Methoden vergleichen und dem Ei- gentümer oder Verwalter bei der Evaluation einer Methode helfen.
Sofern sich ein Bedürfnis ergibt, soll der Me- thodenbeschrieb regelmässig auf den neu- esten Stand gebracht werden.
1.3 Begriffe
Bei der Bearbeitung bestehender Bausubstanz bediente man sich bis heute traditioneller Be- griffe, deren Aussagekraft zu wenig differenziert ist und über deren Verständnis kein Konsens besteht. Eine Arbeitsgruppe mit Vertretern des IP BAU, des SIA und der ETH unter der Lei- tung von Herrn Jules Schröder, Hochbau- inspektor des Kantons Zürich, ist auf der Suche nach einem fachtechnisch Iogischen und sprachlich korrekten Gedankengerüst.
Ein erster Entwurf Iiegt vor und soll im Herbst in der Zeitschrift “Schweizer Ingenieur und Archi- tekt” veröffentlicht werden.
Instandsetzung
Mit ihr werden die allmählich abgebauten Zu- standswede von Zeit zu Zeit wieder in die Nähe des Neuwertes zurückgeholt.
Erneuerung
Zusätzlich zur Rückgewinnung verlorener Wer- te wird das Bauwerk an zeitgemässe oder ZU- künftige Anforderungen angepasst.
2. GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG
Systematische Gebäudebewirtschaftung bein- Die drei Grundthemenbereiche der haltet sämtliche Massnahmen, welche die Nut- Gebäudebewirtschaftung
zung und den Betrieb von (grosseren) Gebäu- debestanden in technischer, oekologischer und wirtschaftlicher Sicht optimal ermöglichen.
Strategien für die optimale Unterhalts- Obwohl erst wenige Methoden alle drei Grund-
themenbereiche abdecken, sollten in jedem Falle die Abhängigkeiten zwischen den kaufmän- nischen und- den bautechnischen Fragen erkannt werden und in die Gebäudebewirtschaftung ein- fliessen.
In der vorliegenden Dokumentation werden Me- thoden beschrieben, welche vor allem die As- pekte des baulichen Unterhalts und der Erneue- rung behandeln.
Die Gebäudebewirtschaftung muss sowohl ge- bäudebezogene als auch gebäudeexterne Fak- toren berücksichtigen (vgl. untenstehendes Bild).
und Erneuerungsplanung
Strategien für die optimale Liegenschaften- verwaltung
Strategien für die optimale Liegenschaften- finanzierung
Einflussfaktoren der Gebäudebewirtscnaftung Quelle: Wüest + Partner
3. METHODEN DER
GEBAUDEBEWIRTSCHAFTUNG
3.1 Vorbemerkung
Die Einführung einer Gebäudebewirtschaftungs- methode muss gut vorbereitet und konsequent angewandt werden. Wichtig ist eine gute Abstim- mung auf die Bedürfnisse. Aufgrund eines Pflichtenheftes müssen Ziel und Anforderungen definiert werden, damit eine angepasste Methode gewählt werden kann.
Jede Gebäudebewirtschaftungsmethode enthält im wesentlichen 3 Elemente:
● Schaffung einer sauberen Datenstruktur
• Ersterhebung und Auswertung
● Periodische Aktualisierung der Daten Bei der Auswahl der Gebäudebewirtschaftungs- methode muss besonders Gewicht auf die Durch- führbarkeit der periodischen Aktualisierung ge- Iegt werden (keine Datenfriedhofe produzieren).
Ferner ist zu beachten, class die Leistungsstufe der Methode stark durch die Tiefe der EDV/CAD- Bearbeitung bestimmt wird.
• kein EDV-Programm: Arbeiten mit Formularen und Checklisten. Auswertung in Form von Tabellen und einfachen Grafiken
• EDV-PC-Programme: standardisierte Auf- nahme, Eingaben und Auswertungen. Da- tenaktualisierungen mit neuen Gesamtaus- wertungen einfach möglich
•EDV/CAD-Datenverwaltungsprogramme (z.T.
spezielle Hardware erforderlich): Umfas- sende Verwaltung grosser Datenmengen.
Direkte Aufschaltung wichtiger Anlagedaten und somit standige Uberwachung mögIich.
Eine Gebäudebewirtschaftungsmethode ist ein Hilfsmittel, welches Antworten auf gezielte Fragen gibt. Diese grundsätzlichen Fragen werden dabei nicht von den “Spezialisten”, wie Baufachleute, Verwalter, Treuhänder etc., son- dern von den Bauträgern und Benützern oder vom gesellschaftlichen, wirtschaftlichen oder politischen Umfeld gestellt. Nur so ist es mög- Iich, vom heute üblichen reagieren zum agieren zu gelangen.
3. Methoden der Gebäudebewirtschaftung
3.2 Klassierung der Methoden
Die vorhandenen Verhaltensweisen können in vier grundsätzlich unterschiedliche Gruppen auf- geteilt werden. Die Methodenbeschriebe im Kapi- tel 6 sind entsprechend gegliedert.
a)
b)
c)
Keine Methode
Keine vorausschauende Planung von Un- terhalt und Erneuerung. Reagieren bei Be- darf, meist ausgelöst durch Bauschäden oder Umnutzungen. Bei Einzelgebäuden und fachkundiger Beurteilung im Bedarfsfall durchaus vertretbare Lösung.
Beurteilungsmethoden fur Einzelgebäude Anhand von Checklisten und Arbeitshilfen soll die Zustandsbeurteilung systematisiert und die Erstellung von Sanierungskonzepten erleichtert werden. Auf dem Markt werden, abgeleitet von der Beratungstätigkeit der Bauplaner etliche solcher Methoden ange- boten. Das IP Bau hat bisher in diesem Be- reich wesentliche Grundlagenarbeit geliefert und versucht die Zustandsbeurteilung und die Folgerungen daraus zu systematisieren.
(Unterhaltshandbuch, Diagnose-Methoden) Eine Weiterentwicklung in Richtung «Sanie- rungsstrategie» von einer Vielzahl von Ge- bäuden Iiegt auf der Hand und wird zur Zeit vom IP Bau in Angriff genommen.
Sanierungsstrategie grosser Gebäudebe- stände
Im Vordergrund steht nicht die Tiefe der Aussage für. das Einzelgebäude, sondern der gültige Überblick über den ganzen “Ge- bäudebestand. Von grosser Bedeutung ist die praktische Realisierbarkeit der Erster- hebung und der periodischen Datenaktuali- sierung. Für die Bearbeitung der grossen Datenmengen und der Datenaktualisie- rungen ist der EDV-Einsatz unerlässlich.
d) Objekt-Management (Facility-Management)
Darunter sind Koordinations- und Planungs- tätigkeiten zu verstehen, die sich zum einen auf die technischen, insbesondere haus- technischen Bereiche eines Objektes und zum anderen aber auch auf die Art und den Umfang der Nutzung eines Gebäudes, einer Anlage oder einer Produktionsstätte be- ziehen. Die dazu erforderlichen umfang- reichen Informationssysteme werden auf dem deutschsprachigen Markt etwa seit 3 Jahren angeboten. Viele der angebotenen Methoden dieser Gruppe bearbeiten nur einen Teil des gesamten Objekt-Manage- ments (z.B. die Uberwachung und Optimie- rung der Haustechnikanlagen).
Die Einführung eines solchen Systems braucht Weitsicht und ein sorgfältiges Vor- gehen, das in effizienten Arbeitsschritten zu Entscheidungen und Teilerfolgen führt. Be- darf nach einem Objekt-Management haben deshalb Unternehmen wie Industriebetriebe, Flughäfen, Krankenhäuser, Schulen, Ban- ken, Versicherungen, Messen, Hotelketten, grössere Wohnbauträger, welche gesell- schaftspolitische Entwicklungen rechtzeitig und gezielt einfliessen Iassen wollen.
Jede der drei beschriebenen Methodengrup- pe hat eine eigene Zielsetzung. Der Anwen- der muss sich deshalb zuerst selber klar wer- den, für welche Fragestellung er ein Hilfsmit-
tel sucht. .
3.3 Unterhalts- und Erneuerungsstrategie
Für die Entwicklung einer Unterhalts- und Er- neuerungsstrategie liefern die Gebäudebewirt- schaftungsmethoden wichtige Grundlagendaten.
Zusätzlich müssen aber noch die Kenntnisse der optimalen Erneuerungszeitpunkte einzelner Bauelemente und ganzer Gebäude einfliessen.
Diese Zusammenhänge sind noch wenig er- forscht. Grundlagen Über unterschiedliche Er- neuerungsstrategien Iiegen noch nicht viele vor.
Die lP-Bau-Projekte Bauablauf, Massnahmen und Technologien arbeiten in dieser Richtung.
Objektmanagement oder Facility- Management
Instrument zur Steuerung und Überwa- chung der Bewirtschaftung von Objekten Ziel:
Projektübergreifende optimale Nutzung von Objekten eines Unternehmens
Objekte:
Gebäude inkl. Einrichtungen, Ausstattungen und spezifische Elemente des Arbeitsplat- zes, aber auch Maschinen, technische An- Iagen sowie technische Systeme wie Infor- mationsverarbeitung, Energieversorgung, Heizung, Klima, Luftung, Sanitär und die da- zugehörigen Leitungsnetze.
Bereiche:
Abteilungsübergreifend. Betroffen sind fast alle Bereiche eines Unternehmens.
Nutzen:
Ermöglicht schnellere Umplazierungen, frü- here Betriebsbeginne und eine effizientere Nutzung der Objekte
Werkzeuge:
Geeignete Informationssysteme welche Ge- samtzusammenhänge erkennen lassen. Sol- che Systeme bestehen aus 4 Bausteinen:
• objektorientiertes CAD-System
● relationales Datenbanksystem
● grafische und alphanumerische Daten- Schnittstellen
● technische und administrative Anwen- dungsprogramme
Quelle: J. Bernet
Computergestützte Gebäudebewirtschaftung, Technische Akademie Wuppertal, 1992
3. Methoden der Gebäudebewirtschaftung
3.4 Aufwand fur eine Methode
Der Aufwand einer Methode kann nicht einfach in Sowohl fur die einmaligen als such fur die wieder- Franken pro Jahr angegeben werden. In der kehrenden Kosten muss die Verrechnungsart im Übersicht im Kapitel 6.3 wird deshalb nur eine ge- voraus geregelt werden:
nerelle Aussage gemacht (gering, mittel, hoch). In
den Einzelbeschrieben werden Angaben von . pauschal gesamthaft wichtigen Einzelposten (z.B. Software) gemacht. . pauschal pro Objekt
. nach Zeitaufwand Für eine realistische Beurteilung des Aufwandes
einer Methode muss ein detaillierter Leistungs- Um eine Ubersicht zu erhalten, sollte der Aufwand beschrieb (Pflichtenheft) für die Einführung und gemttss nachfolgender Tabelle gegliedert
den Betrieb erstellt werden. wobei bei ieder Posi- werden.
tion zwischen Eigenleistung und Fremdleistung unterschieden werden muss.
Leistungsbeschrieb Eigenleistung Fremdleistung
Einmalige Kosten (Einführung der Methode)
interne Datenstruktur Fr. ... Fr. ...
aufbereiten/anpassen
– Hard- und Software: Fr. ... Fr. ...
Kauf und Installation
- Einführung und Instruktion Fr. ... Fr. ...
- Erstmalige Erfassung der Objekte Fr. ... Fr. ...
und Auswertung
Jährliche Kosten (Betrieb de r Methode)
- EDV-Betreuung Fr. ... Fr. ...
- Nachinstruktionen Fr. ... Fr. ...
(Refresher)
- Periodische Aktualisierung und Fr. ... Fr. ...
Auswertung der Daten
Aufwandgliederung von Gebäudebewirtschaftungsmethoden
3.5 Nutzen einer Methode
Ziel
Die Gebäudebewirtschaftung soll eine Kontinuität im Unterhalten und in der Erneuerung des Gebäudebestandes erreichen, damit:
●
●
●
●
●
●
die finanziellen Mittel für den Unterhalt ge- zielt eingesetzt und im voraus budgetiert werden können,
die Nutzerstruktur erhalten, allenfalls aufge- wertet werden kann (keine Verslumung, An- passung an die Marktbedürfnisse),
die Unterhalts- und Emeuerungsarbeiten für die Bauherrschaft, die Verwaltung und das Gewerbe verkraftbar sind,
der Zuwachs an Erfahrung in baulichen Fra- gen kontinuierlich erfolgen kann.
sinnvoll zusammengehörende Pakete ge- schnürt werden.
Erzielung einer hohen Effizienz in Planung und Ausührung.
Genereller Nutzen für den Stab/die Führung
●
●
●
●
●
●
●
●
●
Führungsmittel fur die operative Planung. - Gültiger Überblick über den Zustand des Gebäudeparks.
Angaben zum erforderlichen Unterhalts- und Erneuerungsbedarf mit Angaben der Priori- täten.
Untermauerung der Bedeutung des Unter- haltes und der Erneuerung mit Fakten.
Aufzeigen was geschieht, wenn Unterhalt und Erneuerung vemachlässigt werden.
Basisdaten für die Budgetierung und Pla- nung von Unterhalt und Erneuerung.
Integrale Betrachtungsweise ist gewähr- Ieistet.
Klarheit uber den Zustandswert des Ge- bäudeparks.
Grundlagen fur Mietzins- und Vertragsge- staltung.
Genereller Nutzen für den einzelnen Ver- walter
●
●
●
●
●
Überblick über seine Gebäude (analoge Aussage wie für Stab).
Periodisch aktualisierte Beurteilung der Ge- bäude.
Übersichtliche Datensammlung.
Information geht bei Personalwechsel nicht verloren. Rascher Einstieg für neuen Ver- walter ist möglich.
Arbeit im Bereich Unterhalt und Erneuerung wird ernst genommen. Wertschatzung der Arbeit des Verwalters.
Finanzieller Nutzen
● Mittelfristig planbare Unterhalts- und Er- neuerungsbudgets ergeben mehr Möglich- keiten fur eine optimale Finanzierung.
● Steuerliche Vorteile durch Kontinuität in den Unterhalts- und Erneuerungskosten.
● Sicherung der Rentabilität
● Verstetigung des Mitteleinsatzes
. Langfristig tiefere Unterhalts- und Erneue- rungskosten durch optimale Sanierungs- strategie.
Gesellschaftlicher/sozialer Nutzen
● Erhaltung, allenfalls Aufwertung der Nutzer- struktur der Objekte.
. Rechtzeitige Anpassung an neue Bedürfnis- se und Gewohnheiten.
. Kontinuität in der Erneuerung bewährt eher vor grossen Fehlentwicklungen.
Zahlenbeispiel des Hochbauamtes des Kan- tons Zürich
Auswertungsjahr 1991
(ohne Spital- und Universitatsbauten)
• Anzahl Gebäude 2’144
● Neuwert 5’065 Mio Fr.
● Zustandswert 4’107 Mio Fr.
• jährlicher Wartungsbedarf 61 Mio Fr.
● Instandsetzungsbedarf 223 Mio Fr.
(ohne wertvermehrende Investitionen)
Die Zahlen zeigen deutlich die Bedeutung eines optimalen Unterhaltes. Die Einfüh- rungs- und Betriebskosten einer Gebäude- bewirtschaftungsmethode müssen in Rela- tion zu den effektiven Unterhalts- und Er- neuerungskosten gebracht werden.
3. Methoden der Gebäudebewirtschaftung
3.6 Einführung einer Methode
Jeder Eigentümer/Verwalter von Immobilien muss sich mit der Frage der Gebäudebewirtschaftung auseinandersetzen. Soll er eine Methode ein- führen, obwohl noch viele Fragen offen sind und erst wenige ausgereifte Methoden auf dem Markt sind? Ja, denn es ist sehr wichtig, dass nicht nur die kaufmännischen, sondern auch die baulichen Fragen systematisch angegangen werden. Jeder Eigentümer/Verwalter sollte fur seinen Gebäude- bestand eine aktive Unterhalts- und Erneue- rungsstrategie entwickeln. Die vorhandenen Me- thoden Iiefern in Teilbereichen schon praktikable Lösungen.
Bei der Evaluation einer Methode müssen sowohi die kurzfristigen Ziele als such die Iangfristigen Entwicklungsmdglichkeiten berücksichtigt wer- den. Die Evaluation kann schrittweise wie folgt ablaufen:
●
●
●
●
Formulierung der eigenen Bedürfnisse (vgl.
Kap. 5.2)
Welche Methoden entsprechen am ehesten meinen Bedürfnissen (vgl. Kap. 5.3)
Ausarbeitung eines detaillierten Leistungs- beschriebes zusammen mit möglichen An- bietern inkl. sauberer Aufgabenteilung zwi- schen Anbieter und Anwender.
Offerten einholen und vergleichen.
3.5 Nutzen einer Methode
Ziel
Die Gebäudebewirtschaftung soll eine Kontinuität im Unterhalten und in der Erneuerung des Gebäudebestandes erreichen, damit:
●
●
●
●
●
●
die finanziellen Mittel für den Unterhalt ge- zielt eingesetzt und im voraus budgetiert werden können,
die Nutzerstruktur erhalten, allenfalls aufge- wertet werden kann (keine Verslumung, An- passung an die Marktbedürfnisse),
die Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten für die Bauherrschaft, die Verwaltung und das Gewerbe verkraftbar sind,
der Zuwachs an Erfahrung in baulichen Fra- gen kontinuierlich erfolgen kann.
sinnvoll zusammengehörende Pakete ge- schnürt werden.
Erzielung einer hohen Effizienz in Planung und Ausführung.
Genereller Nutzen für den Stab/die Führung
●
●
●
●
●
●
●
●
●
Führungsrnittel fur die operative Planung. - Gültiger Überblick über den Zustand des Gebäudeparks.
Angaben zum erforderlichen Unterhalts- und Erneuerungsbedarf mit Angaben der Priori- täten.
Untermauerung der Bedeutung des Unter- haltes und der Erneuerung mit Fakten.
Aufzeigen was geschieht, wenn Unterhalt und Erneuerung vemachlässigt werden.
Basisdaten für die Budgetierung und Pla- nung von Unterhalt und Erneuerung.
Integrale Betrachtungsweise ist gewähr- Ieistet.
Klarheit uber den Zustandswert des Ge- bäudeparks.
Grundlagen fur Mietzins- und Vertragsge- staltung.
Genereller Nutzen für den einzelnen Ver- walter
●
●
●
●
●
Überblick über seine Gebäude (analoge Aussage wie für Stab).
Periodisch aktualisierte Beurteilung der Ge- bäude.
Übersichtliche Datensammlung.
Information geht bei Personalwechsel nicht verloren. Rascher Einstieg fur neuen Ver- walter ist möglich.
Arbeit im Bereich Unterhalt und Erneuerung wird ernst genommen. Wertschätzung der Arbeit des Verwalters.
Finanzieller Nutzen
● Mittelfristig planbare Unterhalts- und Er- neuerungsbudgets ergeben mehr Möglich- keiten für eine optimale Finanzierung.
● Steuerliche Vorteile durch Kontinuitat in den Unterhalts- und Erneuerungskosten.
. Sicherung der Rentabilität
● Verstetigung des Mitteleinsatzes
. Langfristig tiefere Unterhalts- und Erneue- rungskosten durch optimale Sanierungs- strategie.
Gesellschaftlicher/soziaIer Nutzen
● Erhaltung, allenfalls Aufwertung der Nutzer- struktur der Objekte.
. Rechtzeitige Anpassung an neue Bedürfnis- se und Gewohnheiten.
. Kontinuität in der Erneuerung bewahrt eher vor grossen Fehlentwicklungen.
Zahlenbeispiel des Hochbauamtes des Kan- tons Zürich
Auswertungsjahr 1991
(ohne Spital- und Universitätsbauten) . Anzahl Gebäude 2’144
● Neuwert 5’065 Mio Fr.
● Zustandswert 4’107 Mio Fr.
. jährlicher Wartungsbedarf 61 Mio Fr.
● Instandsetzungsbedarf 223 Mio Fr.
(ohne wertvermehrende Investitionen)
Die Zahlen zeigen deutlich die Bedeutung eines optimalen Unterhaltes. Die Einfüh- rungs- und Betriebskosten einer Gebäude- bewirtschaftungsmethode müssen in Rela- tion zu den effektiven Unterhalts- und Er- neuerungskosten gebracht werden.
4. Methoden IP Bau
fertig. Im Bericht erwähnt er die Elemente, deren Beurteilung provisorisch ist.
● Er verfährt wie oben, überarbeitet aber die Grobdiagnose nach Eingang der Resultate.
Zwei ergänzende Hilfsmittel stehen in diesen Fällen zur Verfügung:
. Die Feindiagnose
. Die ökologischen Diagnosen
Die Feindiagnosen
In der Feindiagnose werden feiner unterteilte Elemente, allenfalls unter Zuhilfenahme von Prüfmethoden, auf ihren Zustand untersucht.
Sie kann such auf alle Elemente erstreckt werden.
Die Baufachleute sind nur für die Baukon- struktion zuständig. Elemente von Heizungs/
Klima/Lüftung/Sanitär und Elektroinstallationen werden durch die jeweiligen Fachingenieure beurteilt.
>IPBAU Dokument
Feindiagnose für Baukonstruktionen und Haustechnik
Die ökologischen Diagnosen
In der ökologischen Grob- bzw. Feindiagnose werden die Elemente auf ihre ökologische Ver- träglichkeit geprüft.
> IP BAU Dokument
«Umweltbewusst Bauen»,
.
Zu beziehen bei der Eidg. Drucksachen- und Materialzentrale, Bern
●
●
Grobdiagnose. Zustands- Nr. 724.431 d erfassung von Gebäuden
und Kostenschätzung
Feindiagnose für Baukon- Nr. 724.432 d struktionen und Haus-
technik
• Umweltbewusst Bauen. Nr. 724.481 d Leitfaden für umweltge-
rechte Erneuerung
4. METHODEN IP BAU
4.1 Zielsetzung IP Bau
DasIP Bau hat sich zum Ziel gesetzt, Hilfsmittel für eine effiziente und zukunftsorientierte Bau- erhaltung und -erneuerung zu erarbeiten. Im Bereich Hochbau werden verschiedene Me- thoden zur Optimierung des Unterhaltes und der Erneuerung ausgearbeitet:
Unterhalt
Objektspezifisch
Gebtiudepark (Abschätzen jährl. Unterhalt)
Check-up/Grobdiagnose (Basis fur Erneuerungsstrategie)
Objektspezifisch
Gebäudepark (Szenario uber mehrere Jahre)
Anzahl Elemente pro Gebäude
Beurteilung von 50-150 Elementen
pro m2 Fläche (BGF/EBF) nach Gebäudekategorien
Beurteilung von 50 Elementen
Kombination von Alterungsszenarios mehrerer Objekte
Aufwand
1/2 Tag
1-2 Tage2)
Methoden
Unterhaltshandbuch1) (vorhanden)
Daten aus Projekt
«Unterhaltskosten IP Bau» (ab Ende 92)
Srobdiagnose von Wohnbauten vorhan- den (Erweiterung auf andere Kategorien ab Ende 92)
Grobdiagnose mit Alterungsszenario (für alle Grobdiagnose- typen ab Anfang 93)
1) Kleine und mittelgrosse “gewöhnliche” Liegenschaften schaftsräume umfassen.
, die vor allem Wohnungen und Ge-
2) Der Aufwand enthält die Vorbesprechung mit dem Auftraggeber, das Nachgespräch und den individuell verfassten Bericht.
. Aufwand bei Verwendung zum Eigengebrauch: ca. 1 Tag . Aufwand bei Fremdauftrag: ca. 1 1/2 - 2 Tage
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschatfungsmethoden
6.3 Gliederung der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Vorbemerkung: . Die Angaben basieren auf den Unterlagen der Anbieter. Eine Überprüfung war nur beschränkt möglich. Es ist Sache der Anwender. die Qualität der gemachten Aussagen zu prüfen.
Gliederung der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
1) Die Methode ist auch geeignet für einzelne komplex genutzte, unterhaltsintensive Grossobjekte 2) Erweiterung auf weitere Gebäudekategorien vorgesehen
3) Stand 1992. Verschiedene Anbieter sind an der Entwicklung eines EDV-Programmes für ihre Ge- bäudebewirtschaftungsmethode
4.3 DIAGNOSE-Methoden
(vgl. auch Beschrieb Kap. 6)
Für die detaillierte Zustandsbeurteilung im Hin- blick auf die Planung von Unterhalt und Er- neuerung von EINZELGEBÄUDEN entwickelt das IP BAU ein systematisches Vorgehen
Der Gesamtablauf lässt sich in die folgenden vier Stufen unterteilen:
. Diagnosen . Projektierung
● Ausführung inkl. Vorbereitung . Nutzung
Die Diagnose des Gebäudezustandes steht am Anfang und bildet eine unabdingbare Voraus- setzung der nachfolgenden Stufen.
Die Erkenntnisse aus den einzelnen Stufen können bei der Weiterarbeit jeweils nahtlos weiterverwendet werden. Dies ist möglich, weil alle – mit zunehmender Feinheit – auf Elemen- ten aufbauen. Der Übergang zur Projektierung und anschliessender Ausschreibung mittels Normpositionen ist bis zur Schlussabrechnung und anschliessendem Unterhalt gewährleistet.
Die Grobdiagnose
Die Grobdiagnose hat in dieser ersten Stufe eine zentrale Stellung. Als einzige erfasst sie
> IP BAU Dokument
«Grobd iagnose von Gebäuden»
Die Grobdiagnose arbeitet mit einfachen, zu- sammengefassten Elementen. Baufachleute beurteilen den Zustand ausschliesslich visuell.
Spezialisten werden keine beigezogen.
Vereinzelt bleiben auch nach einer optischen Prüfung Unsicherheiten bestehen. Als Bei- spiele seien genannt die Verankerung von Beton-Fassadenelementen oder der Verdacht auf toxische Materialien (Mieterklage über Allergen).
In diesen Fallen soll der Auftragnehmer das weitere Vorgehen mit dem Auftraggeber ab- stimmen.
● Er Iässt das Element durch den Spezialisten beurteilen und stellt seine Grobdiagnose erst fertig, wenn die Resultate vorliegen oder
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: IP BAU UNTERHALTSHANDBUCH
Herausgeber: Impulsprogramm Bau
Bundesamt für Konjunkturfragen Belpstrasse 53
3003 Bern
Vertrieb: EDMZ (Eidg. Drucksachen- und Materialzentrale, Bern)
Kontaktperson: A. Schmid, rte Lausanne, 1041 Lausanne (französische Fassung) R. Lang, Gruenberg & Partner, Alfred Escher-Strasse 9, 8027 Zürich
Kurzbeschrieb
Ziel
Zielpublikum
Datenerhebung
Zustandsbeurteilung von Gebäuden und Anlagen aufgrund von Schaden- bildern und von periodischen oder gezielten Kontrollen mittels tabella- rischen Checklisten als Basis für die Gebäude-, Kostenplanung und Aus- führung von funktions-, werterhaltenden und wertvermehrenden Mass- nahmen.
Hauseigentümer, Verwalter, Heimleiter und Hauswarte von Wohnüberbau- ungen mit üblichem Installationsanteil sowie Schulhaus-, Verwaltungs-, Büro- und Industriebauten mit einfacherem Installationsanteil.
Der Zustand der einzelnen Bauteile wird bezüglich ihrer Qualitat nachge- führt.
Code 1: guter Zustand Code 2: zu beobachten
Code 3: Massnahmen zu ergreifen Code 4: dringend
Datenauswertung Die Daten können bei kleineren Ueberbauungen manuell, bei grösseren Ueberbauungen mit Vorteil im PC erfasst und verarbeitet werden. Ersicht- Iich sind:
- zu überwachender Bauteil
- durchzuführende Kontrollen, durch wen und wann - Feststellungen
- Ausbesserungsmassnahmen - Vorbeugungsmassnahmen - Verantwortliche
5
■5.1
BENUTZER-CHECKLISTE
Gliederung der
Gebäudebewirtschaftungs- methoden
Im Kapitel 6 sind die beschriebenen Methoden aufgrund der wesentlichen Aussagen der Da- tenauswertungen in folgende drei Gruppen aufgeteilt worden:
● Sanierungskonzepte von Einzelgebäuden
● Sanierungsstrategie grosser Gebäudebe- stände
. Optimierung von Unterhalt und Betrieb gros- ser Gebäudebestände
Innerhalb dieser drei Gruppen werden die Me- thoden gemäss folgenden Kriterien weiter cha- rakterisiert:
● Anzahl Gebäude - klein (bis 100) - gross (über 100)
• Gebäudeart – Wohnbauten
alle Gebäudearten
• EDV-Programm - vorhanden
- (noch) nicht vorhanden
● Aufwand
- einmalig (gering/mittel/hoch) - jährlich (gering/mittel/hoch) . Angebot
– Dienstleistungsangebot - Dokumentation und Kurs
neue Dokumentation – nur für Eigenbedarf
5.2 Fragen an den Anwender
Bevor man hinter den Methodenvergleich geht, muss man sich klar werden, welche Ziele man m it der Gebäudebewirts chaftungsmethode er- reichen will. Fragen die man sich selber stellen sollte, könnten sein:
• Wieviele Gebäude betreue ich?
●
●
●
●
●
●
●
Welche Unterlagen über die Gebäude sind vorhanden (Konstruktionsbeschriebe, Ener- gieverbrauchszahlen, Plane, Zustandsbe- urteilung)?
Will ich einen Überblick uber den Gebäude- park oder konkrete Aussagen zu den Einzel- gebäuden?
Habe ich fachtechnisches Personal um eine Methode such selber betreiben zu können?
Was fur EDV-Mittel stehen dazu zur Verfü- gung?
Muss die Methode in bestehende Daten- banken/Bewirtschaftungsmethoden inte- griert werden können?
Welche finanziellen Mittel stehen fur die Ein- führung und den Betrieb einer Methode zur Verfügung (einmalig/jährlich)?
Bis wann müssen die Ergebnisse der Erster- hebung vorliegen?
etc.
5.3 Fragen an den Anbieter
Je bestimmter eigene Bedürfnisse formuliert sind, desto konkretere Fragen können dem An- bieter gestellt werden, z. B.:
Datenerhebung
● Was für Unterlagen mussen pro Gebäude zur Verfügung gestellt werden?
● Welche Daten werden erhoben?
. Wer erhebt die Daten?
. Wie Iange dauert eine Erhebung pro Ge- bäude?
Datenauswertung
Wie werden die Daten ausgewertet? Auf
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: Diagnose-Methoden IP BAU
- Grobdiagnose von Gebäuden - Zustandserfassung und Kosten schätzung
- Feindiagnose fur Baukonstruktionen und Haustechnik – Umweltbewusstes Bauen
Herausgeber: Impulsprogramm Bau
Bundesamt für Konjunkturfragen Belpstrasse 53
3003 Bern
Vertrieb: EDMZ (Eidg. Drucksachen- und Materialzentrale, Bern)
Kontaktperson: - B. Rüst, Schaffhauserstrasse 79, 8057 Zürich (Grobdiagnose) - H. Hediger, Trottenstrasse 20, 8037 Zürich (Feindiagnosen) - E. Heimgartner, E. Basler & Partner, 8702 Zollikon ( Ökologische
Diagnosen)
Kurzbeschrieb
Ziel: Mit den Diagnose-Methoden von IP BAU soil der Zustand einer Liegen- schaft systematisch erfasst werden, um Unterhalt und Erneuerungsmass- nahmen auf einer tragfähigen Basis planen zu können.
Zielpublikum
Datenerhebung
Eigentümer von Liegenschaften und ihre Vertreter als Auftraggeber Baufachleute (Generalisten) als Anwender der Grobdiagnose-Methode Spezialisten ‘und Fachleute aus dem betroffenen Fachbereich als An- wender der Feindiagnose für Baukonstruktionen und Haustechnik Generalisten bei der ökologischen Grobdiagnose, Spezialisten bei der ökologischen Feindiagnose
Bei der Grobdiagnose wird nach einer vorstrukturierten Befragung des Auf- traggebers der Zustand des Gebäudes ermittelt, indem fünfzig Elemente einem Zustandscode von a bis d zugeordnet werden. Diese sind durch Zu- sammenfassungen aus der Elementkostengliederung (EKG) der CRB ent- standen. Ein Beibalttheft enthält dazu detaillierte Vorgaben.
Die Grobdiagnose kann ergänzt werden durch eine auf das gesamte Ob- jekt bezogene Beurteilung der ökologischen Aspekte.
Bei Unsicherheiten können einzelne Elemente schon während der Dia- gnosephase in der Gliederung gemäss EKG durch Feindiagnosen für Bau- konstruktionen und Haustechnik bzw. Ökologie detailliert beurteilt werden.
Die übrigen Elemente werden erst bei der Projektierung erfasst.
Bei den Feindiagnosen können Prüfverfahren eingesetzt werden.
Datenauswertung Bei der Grobdiagnose werden die Zustandscodes in ein Formular übertra-
6. BESCHRIEB DER GEBÄUDEBEWIRT- SCHAFTUNGSMETHODEN
6.1 Kriterien fur den Einbezug der Methoden in den
Vergleich
Eine Abgrenzung der angebotenen Methoden ist einerseits sehr schwierig und andererseits sind auch die Fragestellungen der Anwender sehr unterschiedlich. Es wurde deshalb eine breite Palette von Methoden mit folgenden zwei Einschränkungen in den Vergleich einbe- zogen:
Wesentliche Teile der Methode müssen sich auf die baulichen Aspekte des Unterhalts und der Erneuerung beziehen.
Es muss eine klar definierte, in sich ge- schlossene und beschriebene Methode mit einem methodischen Vorgehen sein.
Die ausgewählten Methoden sind gemäss Ka- pitel 3.2 in drei Hauptgruppen eingeteilt wor- den. Mit einem klaren Beschrieb wurden die Möglichkeiten und Grenzen der einzelnen Me- thoden aufgezeigt.
Es ist vorgesehen, die Dokumentation später neu aufzulegen. Weitere Methoden können deshalb auch noch in den Vergleich einbe- zogen werden.
6.2 Bemerkungen zum Auf- wand der verschiedenen Methoden
Wie im Kapitel 3.4 beschrieben, ist eine allge- meingültige Aufwandangabe für die einzelnen Methoden problematisch. Für - einen reali- stischen Kostenvergleich muss aufgrund eines detaillierten Leistungsbeschriebes die Tabelle auf Seite 14 vollständig ausgefüllt werden. Für einen groben Vergleich soll trotzdem versucht werden, zu den einzelnen Methoden eine ge- nerelle Aufwandangabe zu machen.
I
einmalige Kosten
gering, d.h. kleiner 500. --Fr./Objekt mittel, d.h. 500--- bis 2’500--- Fr./Objekt – hoch, d.h. grösser 2’500--- Fr./Objekt
. jährliche Kosten
- gering, d.h. kleiner 50--- Fr./Objekt – mittel, d.h. 50--- bis 200--- Fr./Objekt – hoch, d.h. grosser 200--- Fr./Objekt
Jährliche Kosten werden nur für die Methoden der Gruppe “Sanierungsstrategie grosser Ge- bäudebestände” angegeben. Bei der Gruppe
“Sanierungskonzepte von Einzelgebäuden” ist eine jährliche Aktualisierung nicht vorgesehen und bei der Gruppe “Optim ierung von Unterhalt und Betrieb grosser Gebäudebestände” kann der jährliche Aufwand in dieser allgemeinen Form nicht angegeben werden.
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: LANGZEITPLANUNG FUR GEBÄUDEUNTERHALT
Herausgeber: MEIER & STEINAUER AG Neugasse 61
8005 Zürich Kontaktperson: E. Meier
Ziel
Zielpublikum
Kurzbeschrieb
Die Methode dient der Beurteilung der Bausubstanz von Wohnbauten und ist für einzelne Objekte wie fur einen grösseren Gebäudepark anwendbar.
Darüberhinaus werden daraus resultierend Massnahmen vorgeschlagen und Grobkosten errechnet.
Eigentümer und Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern.
(Institutionelle Anleger, Baugenossenschaften, öffentliche Hand, Pen- sionskassen, etc.)
Datenerhebung Als Grundlage für die Datenerhebung dienen die vorhandenen Planunter- Iagen des Objektes. Diese werden in einem ersten Schritt analysiert. Dar- aufhin erfolgt eine Begehung zusammen mit dem Hauswart und einem Vertreter des Bauherrn. Auf die Anwesenheit des Hauswartes bei der Be- gehung wird grossen Wert gelegt, da er konkrete Kenntnisse über die Lie- genschaft hat. Er kann auf bestehende Mängel und Probleme hinweisen.
Neben den Bauteilen wird auch die Erschliessung auf deren Qualität hin beurteilt. Alle Feststellungen werden in vorbereiteten Checklisten und in vorhandenen Planunterlagen notiert. Bei Bedarf werden zur Beurteilung Spezialisten beigezogen (Haustechnik/Energietechnik).
In Ergänzung zu den schriftlichen Notizen werden die Beobachtungen auch photographisch festgehalten.
Erfahrungsgemäss dauert die Erfassung aller Daten je nach Grösse des Objektes etwa 1 Tag (6-Familienhaus)
Datenauswertung Ziel dieser Datenerhebung ist eine Langzeitplanung der Sanierungsmass- nahmen. Als Randbedingung kann beispielsweise formuliert werden, dass eine werterhaltende, energetische Sanierung des Gebäudes anvisiert wer- den soll. Selbstverständlich sind andere Zielsetzungen ohne weiteres denkbar. Wichtig ist, dass das Ziel vor deren Erhebungen exakt definiert wird.
Die Auswertung der Checklist resultiert primär in einer Mängelliste. Durch genauere Untersuchungen können jedoch Zusammenhänge formuliert und die Sanierungen dann in einzelne Massnahmenpakete unterteilt werden.
3. Prioritätenlisten, Vorgangslisten
Die Codierung der einzelnen Zustände ermöglicht einen zweckgerichteten Unterhalt, resp. geplante und kostenoptimierte Renovationsarbeiten.
4. Erfüllungskontrolle Bestätigte Kontrollbefehle Bestätigte Erfüllungsmeldung
via PC-System, Telefon oder auf dem Korrespondenzweg
Daten-Aktualisierung Die Zustands- und Erfüllungsmeldungen werden dauernd verarbeitet und ermöglichen die Erstellung von aktuellen Zustands- und Prioritätenlisten.
Bei mehreren Ueberbauungen konnen die nötigen Massnahmen optimal und kostensparend koordiniert werden.
Au fwand Einmalig:
Erste Zustandsaufnahme durch ausgewiesene Fachleute Ereignisgezielt:
Nachführen der Zustandsliste ermöglicht die Erfüllungskontrolle Periodisch:
Nachführen der Zustandsliste ermöglicht die Erfüllungskontrolle
und ist Basis für die Prioritätenlisten, Vorgangsliste
Angebot
Art des Angebotes Die Checklisten wurden durch die Arbeitsgruppe des IP BAU entwickelt.
Aufgrund der im Handbuch und Unterhaltsheft aufgeführten Elemente des Unterhalts ist es möglich, die für jede Ueberbauung nötigen Unterlagen in formularweise oder mittels PC zu erstellen. Im Rahmen des IP BAU werden Einführungskurse durchgeführt.
Dokumentationen - Handbuch - Unterhaltsheft - Formulare
Zusammenarbeit Jeder kompetente Baufachmann sollte mit Hilfe der Unterlagen für die Anbieter/Anwender einzelne Ueberbauung die erste Zustandsaufnahme durchführen, damit
die Verwaltung und die Hauswartung relativ autonom das “ Leben” der Ueberbauung verfolgen und steuern können.
Ergänzende Angaben Kursangebot siehe Zeitschrift und Veranstaltungen”
IMPULS und IP BAU Sonderprospekt “Kurse
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: INSTANDHALTUNGSPROGRAMM BAULICHE SICHERHEIT
Herausgeber: Dr. H.R. Schalcher, Beratende Ingenieure SIA/ASIC Kleinstrasse 15
8008 Zürich Kontaktperson: E. Vetterli
Ziel
Zielpublikum
Datenerhebung
1. Schritt:
2. Schritt:
Kurzbeschrieb
Gewährleistung der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit von Fundation, Tragkonstruktion und Gebäudehülle der untersuchten Bauwerke, basie- rend auf einem einheitlichen, systematischen Vorgehen.
- Werterhaltung der Investitionen - Verlängerung der Verfügbarkeit - Erhöhung der Betriebssicherheit
- Reduktion der Energie-, Unterhalts- und Reinigungskosten
Eigentümer, Verwaltungen, Behörden und Baufachleute. Die Methode eignet sich für Einzelobjekte sowie für grössere Gebäudebestände.
Die Methode basiert auf den vorhandenen Unterlagen des Objekts.
- Pläne des ausgeführten Bauwerkes, Werkleitungspläne - Sicherheitsplan, Nutzlastenkataster, geologisches Gutachten - Besondere Auflagen aus der Baubewilligung
Die vorhandene Bausubstanz wird anlässlich einer ausführlichen Detailin- spektion beurteilt. Die Zielsetzungen des Instandhaltungsprogrammes wird in 7 Schritten erreicht.
Grundlagenbeschaffung und -studium. Alle vorhandenen Unterlagen wer- den zusammengestellt und beurteilt. Anhand der Unterlagen kann ein Bild gewonnen werden über das Konzept, die Wirkungsweise, die Bean- spruchung und das Verhalten von Fundation, Tragkonstruktion und Ge- bäudehülle.
Objektbesichtigung mit folgender Zielsetzung:
- Kontrolle der Übereinstimmung der Plangrundlagen mit dem ausgeführten Bauwerk
- Vervollständigung der Unterlagen und des Kenntnisstandes über das Objekt
- Feststellen von Mängeln und Schäden
Resultate
Daten-Aktualisierung
Au fwand
derten Datenfluss über alle Stufen der Erneuerung, von den Diagnosen über Projektierung und Ausführung bis zur erneuten Nutzung des Gebäu- des.
Bei der Grobdiagnose erhält der Auftraggeber die folgenden Unterlagen:
- Zustand aller Elemente anhand der Codes im Formular
- Kosten für die Instandsetzung und den Mehraufwand für eine Variante mit zusätzlichen Massnahmen nach Wunsch des Auftraggebers
- den individuellen Bericht des Prüfers
Die Tabellen aus der Feindiagnose enthalten alle Informationen, welche in der Projektierungsphase für die Massnahmenplanung des jeweiligen Ele- ments nach EKG notwendig sind.
Die ökologische Grobdiagnose macht qualitative oder quantitative Aussa- gen zum gesamten Objekt, die ökologische Feindiagnose präzisiert diese in einem Formular für das einzelne Element nach EKG.
– periodische Neubewertung
- Methoden zur Dynamisierung der Grobdiagnose sind in Vorbereitung.
Dadurch wird es in der nahen Zukunft möglich sein, den Zustand der Elemente durch ihr Alterungsverhalten im zeitlichen Verlauf abzuschät- zen und die Bewirtschaftung von Gebäudebeständen darauf aufzu- bauen.
Zeitbedarf für die Grobdiagnose eines Hauses mit sechs Wohneinheiten ca. 1 bis 2 Tage.
ökologische Grobdiagnose ca. 1 Tag, ökologische Feindiagnose abhängig von der Anzahl Elemente.
Feindiagnosen fur Baukonstruktionen und Haustechnik abhängig von der Zahl beurteilter Elemente.
Art des Angebotes
Dokumentationen
Angebot
– Alle Unterlagen können bei der EDMZ bezogen werden.
– Kurse, veranstaltet durch Träger- und Patronatsvereine im Rahmen des IP BAU: SIA, STV, ProRenova, GBH, SBHI, SSIV, VSHL. Hinweise dazu enthält der Kurskalender in der Zeitschrift IMPULS.
Grobdiagnose von Gebäuden - Zustandserfassung und Kostenschätzung - Dokument (Hintergrundinformationen fur alle Nutzungen)
- Beiblattheft für Wohn- und Wohn-/Gewerbebauten (Arbeitsmittel) - Formular für Wohn- und Wohn-/Gewerbebauten (Resultat)
Die Grobdiagnose berücksichtigt Wohn- und Wohn/Gewerbebauten ohne Begrenzung auf eine bestimmte Erstellungszeit. Die
Nutzungen ist in Arbeit.
Feindiagnose für Baukonstruktionen und Haustechnik:
– Dokumentation
zusätzliche Hilfsmittel in Arbeit Umweltbewusst Bauen:
– Dokumentation – Formulare
Zusammenarbeit Den Anwendern wird der Besuch der Kurse empfohlen.
Anbieter/Anwender
Erfassung weiterer
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: MER, Methode zur Ermittlung der Kosten der Wohnungs- erneuerung
Herausgeber: Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) Postfach 38
3000 Bern 15
(Autoren: P. Merminod, J. Vicari)
EDMZ (Eidg. Drucksachen- und Materialzentrale, Bern) CETAH der EAUG und BWO
Centre d’etudes techniques de I’amelioration de I’habitat de I’ecole d ‘architecture de 1’Université de Genève
Vertrieb Kontakt:
Ziel
Kurzbeschrieb
Die Methode MER (Methode d'Evaluation Rapide) stellt die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen für die Erneuerung von Wohnbauten zur Ver- fügung, wobei zu beachten ist, dass sie vor allem für Wohnbauten (MFH) entwickelt wurde, die vor 1947 erstellt wurden. MER Iiefert die Kosten für die Instandstellung des Wohngeböudes sowie für ausgewahlte Verbes- serungen.
Zielpublikum Planer, Eigentümer, Verwaltungen, Unternehmer
Datenerhebung Beurteilung der Schaden jedes baulichen Elementes im Vergleich zum ur- sprünglichen End-Zustand. Es werden 41 Elemente unterschieden und m it einem Standard-Gebäude verglichen. Die Bauteile werden benotet, wobei diese Note dem Grad der Beschädigung respektive dem Arbeitsaufwand für die Instandsetzung entspricht (1: schlecht, 4: gut).
Datenauswertung Die Beurteilung der 41 Bauteile erfolgt mit einem detailliert ausgearbeiteten Formular. Die benoteten Bauteile werden mit Koeffizienten muitipliziert, wel- che den Gebäudeumfang und den Bauplatzbedingungen Rechnung tra- gen. Daraus resultiert der Instandsetzungsaufwand eines Bauteiles, aus- gedrückt in Punkten pro m2 und Franken.
Die Bauelemente werden in 3 Massnahmenpakete gruppiert:
Tragkonstruktion, Gebäudehülle, Innere Erschliessung (Erhaltung der Sicherheit und Hygiene)
Allgemeine Räume und Ausstattung, Wohnungen (Erhaltung des Gebrauchswertes)
Resultate
Daten Aktualisierung
Aufwand
Als Resultat Iiegt am Ende ein Zustandsbericht über die bautechnische Qualität der Liegenschaften vor. Die Feststellungen sind mit einer Photodo- kumentation untermauert.
Zudem werden die Sanierungsvorschlage in Planen festgehalten. Diese Unterlagen bilden die Entscheidungsgrundlage fur die Planung und Bud- getierung der Sanierungsmassnahmen durch den Bauherrn.
Es erscheint sinnvoll, eine erste Beurteilung der Liegenschaft nach der vor- Iiegenden Methode etwa 10 Jahre nach dem Erstellen vorzunehmen.
Die erhobenen Daten sollten anschliessend alle 3-5 Jahre aktualisiert wer- den.
Einmalige (Erhebung und Auswertung pro Gebäude ca. Fr. 2’500.--).
Jährlich: Datenaktualisierung alle 3-5 Jahre
Angebot
Art des Angebotes Reines Dienstleistungsangebot. Systematische Beurteilung durch Fach- mann mit Hilfe von Checklisten unter Verwendung der IP Bau Grobdia- gnose-Methode.
Dokumentationen - Checklisten
- Formulare Langfristplanung - IP Bau Grobdiagnose-Methode
Zusammenarbeit Anwender stellt Unterlagen und Hauswart für Begehung zur Verfügung Anbieter/Anwender Die restliche Arbeit wird vom Anbieter erbracht
Ergänzende Angaben
Meier & Steinauer bietet in Erganzung objektspezifische Grobdiagnose- beurteilungen im gleichen Standard auch für Gewerbeliegenschaften und Schulhäuser an.
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: GIS, GEBÄUDE-INFORMATIONS-SYSTEM Herausgeber: Wüest & Partner
Rauminformation Torgasse 4 8001 Zürich Kontaktperson: M. Hofer
Kurzbeschrieb
Ziel •Führungsinstrument für die Iangfristige und strategische Bewirtschaf- tung mittlerer und grosser Gebäudebestände
•systematische und vollständige Gebäudedatenverwaltung im Alltag
• jährliche Budgetierung und Inspektion
Zielpublikum Eigentümer oder Verwalter von mittleren bis grossen Gebäudebeständen Datenerhebung
Datenauswertung
Resultate
Stammdaten pro Gebaude (min. 10 Kriterien, ausbaubar bis über 100 Kriterien
Zustandsprotokoll pro Gebäude, mit kurz-, mittel- und langfristiger Kos- tenschätzung für Unterhaltsarbeiten, nach BKP (3-stellig)
bisherige Unterhaltsdaten, Gebäude-Historie Modell-Typisierung pro Einzelobjekt
Marktsituation, Erträge, etc. (fakultativ) lnspektions-Typisierung
Untemehmerdaten (fakultativ, Ausbau)
Stammdatenblatt für Einzelobjekt, mit Zustandsprotokoll Objektlisten fur Gebaudegruppen und Gesamtbestand Kosten- und Budgetblatt fur Einzelobjekt (nach BKP)
Kosten- und Budgettibersichten (z. B. 10-Jahresübersicht) für Gebäudegruppen und Gesamtbestand
Modellrechnung des theoretischen Unterhalts- und Erneuerungsbedarfs pro Einzelobjekt, für Gruppen und Gesamtbestand
Inspektions- und Checklisten pro Einzelobjekt zuhanden Verwalter oder Baufachmann
Stammblatt pro Unternehmer Untemehmerlisten (nach BKP)
Vollständige Übersicht über den Gebäudebestand und den Zustand aller Objekte
Vollständige und systematische Kostenerfassung und Budgetierung Vergleich der Iaufenden Rechnung mit dem Budget
Rythmus festgelegt 4. Schritt:
5. Schritt:
6. Schritt:
7. Schritt:
Resultate
Daten-Aktualisierung
Aufwand
Detaillierung des lnstandhaltungs-Programmes
Aufgrund der Risikoanalyse wird das lH-Programm für jedes Objekt verfeinert und daraus der genaue Inhalt der Checklist für die Hauptinspektionen festgelegt. Allenfalls werden für ausserordentliche Risiken die lnspektionsintervalle abweichend vom normalen 8-jährigen
Erstmalige Inspektion
Anhand der Checkliste wird die erste Inspektion durchgeführt und der Zustand des Gebäudes hinsichtlich Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit beurteilt.
Massnahmen
Liegen nicht akzeptierbare Risiken oder schwerwiegende Mängel vor, so werden Sofortmassnahmen vorgeschlagen. Bei weniger gravierenden Risiken oder bei sich erst abzeichnenden Risiken wird die erfordediche Instandstellung in 1 bis 5 Jahren vorgesehen.
Dokumentation
Nach Abschluss der Schritte 1 bis 6 der Zustandsanalysen wird eine vollständige Dokumentation pro Objekt erstellt und der zuständigen Instanz übergeben.
Gewährleistung der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit aller Ge- bäudeteile
Erkennen und Beurteilung von vorhandenen Risiken für Benutzer und Betreiber des Objektes
Kostenschätzung, Prioritätenliste und Terminprogramm für die notwendi- gen Sanierungsarbeiten
Dokumentation aller Feststellungen und Auswertungen
Hauptinspektion in den Objekten durch externen Fachmann alle 8 Jahre Bei Neubauten wird die erste Hauptinspektion 4 Jahre nach der
Übergabe vorgenommen
Sonderinspektion bei aussergewöhnlichen Vorkommnissen oder Mängel sowie eventuell gemäss Empfehlung der Risikoanalyse
Einmalig: Fr. 6000.- bis Fr. 8000.-/Objekt \
Jährlich: Periodische Neubeurteilung
Angebot
Art des Angebotes Vollständige Bearbeitung des Programmes durch den Anbieter.
Dokumentationen
Zusammenarbeit Anbieter/Anwender
Instandhaltungsprogramm bauliche Sicherheit: Konzept und Pflichtenheft mit Detailbeschrieb der Methode
Checklisten für Inspektionen mit Risikomatrix für alle zu beurteilenden Bauteile
Sanierungsantrag mit Terminprogramm und Kostenschätzung Grundlagenbeschaffung durch Anwender
Inspektionen durch Anbieter mit Hauswart
❑
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: ZUSTANDSBEWERTUNG GROSSER
GEBÄUDEBESTANDE
Herausgeber: Jules Schroder, Wetzikon, Hochbauinspektor des Kantons Zürich ETH, Zurich
Basler&Hofmann, Ingenieure und Planer AG, Zürich Information, Frutigen
Kontaktperson: W. Moser, Basler & Hofmann, Forchstrasse 395, 8029 Zürich
Kurzbeschrieb
Ziel Die GEBÄUDEBEWERTUNG hilft demjenigen, der jederzeit den aktuellen Zustand seiner Gebäude kennen und wissen will, wann und für welche Gebäude er in den kommenden Jahren welche Ausgaben budgetieren soll.
Zielpublikum Besitzer von grossen Gebäudebeständen
Datenerhebung Das System teilt das Gebäude in 12 Bauteile. In einer A5-Karteikarte wird für jeden Bauteil der Zustand (neu, gebraucht, Ieicht-, mittel-, stark schadhaft, irreparabel) eingetragen. Für jeden Bauteil wird sein Anteil am Neuwert des Gebäudes geschätzt mit Hilfe der Promilleanteile gemäss Zürcher Baukostenindex. Der Neuwert und der SIA-Kubikmeter wird vom Gebäudeversicherungsprotokoll übernommen.
Die Zustandsbewertung wird am besten vom verantwortlichen Bauverwalter durchgeführt. Sie dauert pro Objekt 1/2 bis 1 Stunde.
Datenauswertung Für jeden der 12 Bauteile ist die Altersentwertungskurve im Programm festgelegt (mit relativen Werten, damit wird die Gebäudebewertung vom absoluten Alter unabhängig). Ausgehend von der am Objekt festgestellten Zustandsbewertung rechnet das Programm die erforderlichen abgeleiteten Grössen (vgl. Rubrik “Resultate”).
Im darauffolgenden Jahr rechnet das Programm aufgrund der Altersentwertungskurven den neuen (tieferen) Zustandswert der Bauteile und daraus die entsprechenden abgeleiteten Grössen. Die einmal eingegebenen Daten behalten somit ihre Gültigkeit und müssen nur bei
teilten Massnahmenpakete, multipliziert mit einem Einheitspreisindex fur die Instandsetzung sowie dem Total der Nettowohnfläche, ergibt die Netto- kosten jedes Massnahmenpaketes.
Nach der Addition der Honorare und der Baunebenkosten zu den Netto- kosten erhält der Anwender das Kosten total der 3 Massnahmenpakete.
Von diesen können dann die Mietzinse abgeleitet werden. Basis des Ein- heitspreisindexes ist die Region Genf und das Jahr 1982. Für andere Re- gionen und Jahre ist der Index unter Zuhilfenahme des am nächsten Iiegenden Kostenindexes für Wohn-Neubauten proportional umzurechnen, was zu genügend genauen Ergebnissen führt.
Resultate Instandstellungskosten für 2 Massnahmenpakete (werterhaltende Massnahmen)
Kosten für ausgewählte Verbesserungen und Anpassungen (wertvermehrende Massnahmen)
Daten-Aktualisierung Bei Bedarf Wiederholung/Ergänzung der Zustandsbeurteilung.
Au fwand Nach Angaben des Anbieters ist ein Begutachter in der Lage, nach einer 2-tägigen Ausbildung, die Erhebungen in ca. 2 Std. pro Objekt durchzu- führen.
Angebot
Art des Angebotes Das Angebot beschränkt sich auf die zur Verfügungstellung des Hand- buches mit den detaillierten Formularen.
Durchführung von Kursen durch PRORENOVA gemäss Absprache.
Dokumentationen - Handbuch MER inkl.
Formulare für die Beurteilung der Mängel und die Berechnung der Sanierungskosten.
Zusammenarbeit Nur telefonische Auskünfte.
Anbieter/Anwender
Ergänzende Angaben
Die Weiterentwicklung der Methode für Gebäude die nach ca. 1947 erstellt wurden sowie ein entsprechendes EDV-Programm sind in Arbeit.
6. Beschrieb der Gebäudebewirtschaftungsmethoden
Bezeichnung: GQSD,
Gebäude Qualitäts Sicherungs Datenbank Herausgeber: WEWO Bauingenieure AG
Hohlgasse 45 5000 Aarau
Kontaktperson: M. Goldenberger, F. Wälty
Kurzbeschrieb
Ziel Dauernder Ueberblick über die Qualität der verwalteten Gebäude.
Gewährleistung von Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit.
Planung der kurz- und Iangfristigen Mittel für den Gebäudeunterhalt.
Zielpublikum Oeffentliche und private Liegenschaftsverwaltungen.
Datenerhebung Mit der GQSD werden Informationen der zu verwaltenden Liegenschaften erfasst, die Gebäudequalität beurteilt und die Massnahmen zur Erhaltung festgelegt.
1. Katalogisieren
Die notwendigen Daten werden auf einem Standard-Formular festgehalten und anschliessend auf EDV übertragen, wobei alle für eine Katalogisierung wesentlichen Merkmale der Gebäude für die späteren statistischen Auswertungen erfasst werden.
2. Zustandsaufnahme
Der aktuelle Zustand der Gebäude wird im Hinblick auf Sicherheit, Ge- brauchstauglichkeit, Dauerhaftigkeit und Umweltverträglichkeit aufgenom- men und beurteilt. Diese Zustandsaufnahme bezieht sich auf aile Ge- bäude-Komponenten d.h. Tragkonstruktion, Fassaden, Bedachung, ln- stallationen, Ausbau und Umgebung. Auch die Nutzungsart sowie die Ge- fahren-Umwelt wird in die Beurteilung einbezogen. Die Aufnahmen am Gebäude erfolgen schadenorientiert. Jeder Schaden wird nach dem gleichen Schema in Bezug auf die Beeinträchtigung der Qualität, erforder- Iiche Massnahmen, Kosten und Termine beurteilt und anschliessend auf EDV übertragen.
3. Massnahmenplanung
Zu den Massnahmen gehören grundsätzlich Überwachung, Unterhalt/
Sanierung, detaillierte Untersuchung, prov. Massnahmen (Sofortmass- nahmen).
GQSD dient dabei als Hilfsmittel zur Optimierung der vorhandenen Mittel, sowie als Überwachungs- und Planungsinstrument. Im weiteren werden
