93326 Abensberg tel: +49 (0) 9443 / 91490 fax: +49 (0) 9443 / 914921 eMail: post@tuscher-sauer.de internet: www.tuscher-sauer.de
Landesverband Geschäftsstelle: Bankverbindung:
öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter SACHVERSTÄNDIGER
Arcostraße 5, 80333 München Tel.: +49 (0) 89/554595 Fax: +49 (0) 89/5503938 info@lvs-bayern.de
Postbank München
Kto. 3093-808 (BLZ 700 100 80) Hypo Vereinsbank
Kto. 580-3436306 (BLZ 700 202 70)
Stellungnahme
zum Entwurf ImmoWertV 2008
Präambel
Anlässlich des LVS Immobilientages am 24. Juli 2009 in München wird die neue Wert V ein Hauptthema sein. Insofern wurde ein Arbeitskreis gegründet, der die Stärken und Schwächen dieser Verordnung aufzeigen soll.
Der Arbeitskreis „Neue Wert V“ im LVS Bayern besteht aus folgenden Mitgliedern, Christian Fuchs, Straubing, Bernhard Plössl, Rosenberg, Anna Maria Tuscher- Sauer, Abensberg.
Der LVS-Bayern begrüßt grundsätzlich eine Änderung der bisherigen WertV 1988, da sich seit Inkrafttreten dieser Vorschrift nach über zwei Jahrzehnten
umfangreicher Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, insbesondere durch die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und der Bewertungsmethoden neue Anforderungen an die Grundvorschrift der Immobilienbewerter ergeben haben.
Beim neuen Entwurf wurde von Seiten der Mitglieder des LVS-Bayern der Trend zu einer Vereinfachung der Vorschrift mit entsprechenden Auswirkungen
(Verbesserung der Transparenz, bessere Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse, Berücksichtigung internationaler
Wertermittlungsmethoden, Vereinfachung der Verwaltung) festgestellt und begrüßt.
Zu den einzelnen Änderungen nimmt der LVS-Bayern, wie folgt Stellung:
§ 1 Anwendungsbereich
Die Aufnahme von Wertermittlungsobjekten, für die kein geregelter Markt besteht, wird für sinnvoll gehalten, da insbesondere auf den reinen wirtschaftlichen Vor- bzw.
Nachteil auf Basis marktkonformer Modelle hingewiesen wird und dies dem Anwender ermöglicht, ohne konkreten Modellzwang Werte für nicht handelbare Rechte zu schätzen.
Die Einfügung des Begriffs „Marktwert“ ist sinnvoll, da hier insbesondere der Marktbezug hergestellt wird.
Es existieren also zwei gleichbedeutende Begrifflichkeiten, mit Verkehrswert und Marktwert, die für eine Übergangszeit sicherlich ihre Berechtigung haben.
Anzustreben ist jedoch das gänzliche Ersetzen des Begriffs „Verkehrswert“ durch den Begriff „Marktwert“.
§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
Die Aufnahme von Satz 2 und 3 wird unsererseits besonders begrüßt, da damit klar ausgedrückt wird, dass das innewohnende Potenzial eines Grundstücks in Positivem wie in Negativem zu berücksichtigen ist.
§ 3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse
§ 3 Abs. 2 bestimmt, dass „die Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände“ ausschlaggebend sind.
Damit wird das in § 2 Satz 2 und 3 mit anderen Worten wiederholt.
§ 4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand
Grundsätzlich ist die Neueinführung des Begriffs „Qualitätsstichtag“ zu begrüßen.
Allerdings wäre aus unserer Sicht zu überlegen, ob die in Abs. 2 Satz 2 folgende Aufzählung sinnvoll ist, wenn diese Eigenschaften sowieso separate
Regelungsparagrafen der gleichen Verordnung darstellen. Insoweit wäre Abs. 2 überwiegend streichungsfähig.
Der Regelungsgehalt des Abs. 2 Satz 1 findet sich zudem nahezu identisch im § 194 BauGB wieder. Daher wäre zu überlegen, ob Abs. 2 nicht komplett streichungsfähig wäre (evtl. nur ein Hinweis auf § 194 BauGB).
Hier bestünde nach unserer Auffassung noch Kürzungspotenzial.
§ 5 Entwicklungszustand
Keine besonderen Bemerkungen, die Änderungen werden in dieser Form für sinnvoll gehalten.
Insbesondere die Einbeziehung von Altlastenflächen, Gewerbebrachen, Flächen für erneuerbare Energien etc. ist als vorteilhaft anzusehen.
§ 6 Weitere Grundstücksmerkmale
Die Aufnahme des Begriffs „Schädliche Bodenveränderungen“ wird als wichtig eingestuft, da dieser Problematik eine immer stärkere Gewichtung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zukommt.
§ 7 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
Dieser Paragraf wurde aus unserer Sicht auf das möglichste Maß sinnvoll verkürzt.
Auch hier wurde durch die Streichung der alten Abs. 2 und 3 in der bisherigen Fassung eine Eliminierung beispielhafter und nicht abschließender Aufzählungen vorgenommen (siehe vorstehende Bemerkungen) und die Vorschrift auf das Wesentliche beschränkt.
Dies hat unseres Erachtens den Vorteil, dass größerer Ermessensspielraum besteht, welcher sachverständig und verantwortungsvoll zu nutzen wäre.
Zudem wurden die §§ 14, 19 und 25 WertV mit ersetzt.
§ 8 Ermittlung des Verkehrswertes
Zu Abs. 3, „durch marktgerechte Zu- oder Abschläge ...“
Diese Formulierung lässt unseres Erachtens prozentuale Zu- oder Abschläge zu, die kaum nachvollziehbar belegt werden können.
§ 9 Erforderliche Daten
Die Aufnahme von Marktanpassungsfaktoren wird für notwendig gehalten, auch um auf die Problematik des Sachwertverfahrens hinzuweisen.
Seite 4 des Anschreibens vom 04.02.2009GA 06-305
§ 10 Indexreihen
Keine besonderen Bemerkungen
§ 11 Umrechnungskoeffizienten
Hier wurde eine sinnvolle Streichung des § 10 Abs. 2 Satz 2 der bisherigen Fassung vorgenommen.
§ 12 Liegenschaftszinssätze
Hier wäre zu überlegen, ob Satz 2 nicht durch eine Erweiterung des Satzes 1 entfallen könnte.
Vorschlag
„Die durchschnittliche marktübliche Verzinsung des Verkehrswerts von
Grundstücken soll mit den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegten Liegenschaftszinssätzen (Kapitalisierungszinssätzen) auf Basis geeigneter
Kaufpreise und entsprechend nachhaltiger Reinerträge und Restnutzungsdauern erfasst werden
(Ertragswertverfahrens - §§ 17 bis 20).“
§ 13 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Hier wurde aus unserer Sicht sinnvoll gekürzt.
§ 14 Marktanpassungsfaktoren
Wir sind der Auffassung, dass es schwierig ist, für Erbbaurechte spezifische Marktanpassungsfaktoren zu ermitteln.
Dennoch erscheint es logisch, auch Erbbaurechte über Faktoren dem Markt anzupassen.
§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts Keine besonderen Bemerkungen.
§ 16 Ermittlung des Bodenwerts
Hier wurde u. a. eine Streichung diverser Paragrafen der bisherigen Vorschrift erreicht und in einem Paragrafen sinnvoll gebündelt.
Insbesondere wurden Flächen im Außenbereich des § 35 BauGB mit aufgenommen.
§ 17 Ermittlung des Ertragswerts
Hier ist die Frage zu stellen, warum es sich in § 17 Abs. 2 Nr. 2 um das vereinfachte Ertragswertverfahren handelt, wenn der Bodenwert auch hier zu ermitteln ist.
Aus unserer Sicht stellt dies nur eine andere Variante des klassischen
Ertragswertverfahrens dar und erfordert auch hier die Schätzung des Bodenwerts.
Hier sollte als vereinfachtes Ertragswertverfahren (wenn eine Aufnahme in die neue ImmoWertV 2008 überhaupt erforderlich ist) als das Verfahren mit der
Kapitalisierung des Jahresreinertrags mit dem Vervielfältiger (ohne Bodenwertaddierung) bei längeren RND beschrieben werden.
Es liegt im Sachverstand des Sachverständigen, Seite 5 des Anschreibens vom 04.02.2009, dies verantwortungsvoll anzuwenden.
Unseres Erachtens kann sich die Vorschrift auf das klassische Ertragswertverfahren beschränken, so dass § 17 Abs. 2 Satz 2 streichungsfähig wäre.
§ 18 Reinertrag, Rohertrag
Hier wäre zu überlegen, ob nicht eine Komprimierung sinnvoll wäre.
Vorschlag Abs. 2
Der Rohertrag ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren, auch periodisch
unterschiedlichen Erträgen, welche alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung unter Berücksichtigung der absehbaren künftigen Entwicklungen (insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen) marktüblich anfallen.
Beträge, die zur Deckung von Bewirtschaftungskosten gezahlt werden, bleiben unberücksichtigt.
§ 19 Bewirtschaftungskosten Keine besonderen Bemerkungen.
§ 20 Kapitalisierung und Abzinsung Keine besonderen Bemerkungen.
§ 21 Ermittlung des Sachwerts Keine besonderen Bemerkungen.
§ 22 Herstellungskosten
Keine besonderen Bemerkungen.
§ 23 Wertminderung wegen Alters
Hier erfolgte eine sinnvolle Kürzung des in der bisherigen Vorschrift unnötig aufgeblähten § 23 WertV.
Wir sehen einem konstruktiven Meinungsaustausch gerne entgegen.
Mit kollegialen Grüßen
Arbeitskreis „Neue Wert V“
Bernhard Plössl - Anna Maria Tuscher-Sauer - Christian Fuchs
Bernhard Plössl Christian Fuchs
Neutorgasse 14 Prof.-Achleitner-Str. 2 92237 Rosenberg 94315 Straubing 09661-8119821 09421/56 92 79
Email: info@sv-ploessl.de Email: fuchs-straubing@t-online.de
