Bauland- und Immobilienmärkte 2004

Volltext

(1)Berichte Band 19. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. Bearbeitung Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn. Bearbeiter Gisela Beckmann Fabian Dosch Manfred Fuhrich Renate Müller-Kleißler Diethard Rach. Herausgegeben vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Bonn 2004.

(2) Berichte In der Schriftenreihe Berichte veröffentlicht das BBR die ihm gesetzlich aufgetragenen Berichte zur räumlichen und städtebaulichen Entwicklung in Deutschland sowie ausgewählte Ergebnisse seiner empirischen Raumbeobachtung.. IMPRESSUM Herausgeber Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Deichmanns Aue 3137 53179 Bonn www.bbr.bund.de Gestaltung, Satz und Druck Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Vertrieb und Verlag Selbstverlag und Buchhandel Selbstverlag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung Deichmanns Aue 3137, 53179 Bonn Postfach 21 01 50, 53156 Bonn Telefon: 0 18 88 - 4 01 - 22 09 Telefax: 0 18 88 - 4 01 - 22 92 E-Mail: selbstverlag@bbr.bund.de. ISSN 1435 4659 (Schriftenreihe) ISBN 3 87994 069 X. Preis: 11,50 E Berichte Band 19 Bonn 2004.

(3) Inhalt Seite Hans-Peter Gatzweiler. Einführung. 1. Kernaussagen. 3. Kapitel I Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke Renate Müller-Kleißler Diethard Rach. 1. Bauland. 1.1 Struktur der Baulandmärkte 1.2 Entwicklung der Wohnbaulandumsätze Voraussichtliche Entwicklungen des Wohnbaulandumsatzes in den Jahren 2003/2004 Baugenehmigungen als Frühindikator für Baulandmarktentwicklungen. 1.3 Entwicklung der Wohnbaulandpreise. 9 9 10 12 13. Voraussichtliche Preisentwicklungen in den Jahren 2003/2004. 15 17. Bebaute Grundstücke. 18. 2.1 Struktur der Immobilienmärkte. 18 18 19. 2. Regionale Unterschiede Umsatzentwicklung Regionale Unterschiede Preisentwicklung. 2.2 Entwicklung der Umsätze von Wohnimmobilien Teilmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser Teilmarkt für Eigentumswohnungen Voraussichtliche Umsatzentwicklungen in den Jahren 2003/2004. 2.3 Entwicklung der Preise von Wohnimmobilien Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser Teilmarkt Eigentumswohnungen Voraussichtliche Preisentwicklungen in den Jahren 2003/2004. 3. Ausprägung der Gesamtmärkte für individuell nutzbare Wohnimmobilien Erwerbsmöglichkeiten individuell nutzbarer Wohnimmobilien Regionale Unterschiede Ausblick. Anhang. 21 21 22 22 23 23 24 24 25 27 27 29 32. Kapitel II Kommunale Baulandbereitstellung. Renate Müller Kleißler Diethard Rach. Ziele, Inhalte und Aussagekraft der BBR-Baulandumfrage 2003. 39. 1. 40. Wohnbaulandversorgung. 1.1 Stand der aktuellen und mittelfristig erwarteten Wohnbaulandversorgung. 40. 1.2 Hemmnisse in der Wohnbaulandversorgung. 42 42 42 43. Ursachen aktueller Engpässe Ursachen mittelfristig erwarteter Engpässe Hemmnisse einer nicht hinreichenden Wohnbaulandbereitstellung. 1.3 Wohnbaulandbestände und Wohnbaumöglichkeiten Aktuelle Wohnbaulandbestände Mittelfristig vorgesehene Neubereitstellung von Wohnbauland Eingesetzte Instrumente für die Neubereitstellung von Wohnbauland. 1.4 Wiedernutzungspotenziale Chancen und Hemmnisse der Verwertung von Wiedernutzungspotenzialen Ursachen der Nichtverwertung von Wiedernutzungspotenzialen. 45 45 46 47 48 49 51. 1.5 Bilanzierung der Wohnbaulandbedarfe und Wohnbaulandpotenziale. 52. Anhang. 55.

(4) Gisela Beckmann Fabian Dosch. 2. Gewerbebaulandversorgung. 2.1 Stand der aktuellen und mittelfristig erwarteten Gewerbebaulandversorgung Aktuelle Gewerbebaulandbedarfe Mittelfristig erwartete Gewerbebaulandbedarfe. 2.2 Gewerbebaulandbereitstellung und -reserven Neubereitstellung von Gewerbebauland Baureife Gewerbebaulandreserven. 2.3 Instrumente und Maßnahmen zur Gewerbeflächenbereitstellung und zum -monitoring Aktivitäten zur Gewerbeflächenbereitstellung Gewerbebaulandmonitoring. 2.4 Wiedernutzung von Brachflächen Aktuelle Wiedernutzungspotenziale nach Einschätzung der Kommunen Herkunft der Wiedernutzungspotenziale Eignung der Wiedernutzungspotenziale Hemmnisse der Wiedernutzung Wiedernutzung der vergangenen 10 Jahre Aktivitäten der Kommunen zum Flächenrecycling. Anhang. 59 59 59 60 61 61 62 63 63 64 66 66 68 69 70 70 72. 74. Kapitel III Innenentwicklung vor Außenentwicklung Erfahrungen aus dem Forschungsfeld Städte der Zukunft Manfred Fuhrich. 1. Impuls und Anlass für das Forschungsfeld Städte der Zukunft. 81. 2. Fläche schonen als zentrales Ziel für den Weg zur Stadt der Zukunft. 81. 3. Umsetzung der Formel Innen- vor Außenentwicklung wie 3: 1. Reduzierung der Bodenversiegelung. 82 83 83 84 84 84. Nachhaltigkeitsindikatoren als praxiserprobte Erfolgsanzeiger. 85. Impulsprojekte zum Flächenmanagement in den Modellstädten. Erhaltung und Vernetzung klimawirksamer Freiflächen. 86 87 87 88 89. Flächenmanagement als strategischer Auftrag für den geordneten Rückzug. 89. Reduzierung des Zuwachses an bebauter Siedlungsfläche Wiedernutzung von städtebaulichen Brachen und leerstehenden Gebäuden Optimale Nutzung städtebaulicher Dichte Erhaltung und Vernetzung klimawirksamer Freiflächen. 4 5. Reduzierung des Zuwachses an bebauter Siedlungsfläche Wiedernutzung von städtebaulichen Brachen und leerstehenden Gebäuden Optimale Nutzung städtebaulicher Dichte. 6 7 8. Der Dessauer Weg Innenentwicklung als Vorwärtsstrategie Dessauer Schollenmodell für Stadtrückbau. 91 92. Fazit: Vorwärts denken Im Kreis lenken. 93.

(5) Verzeichnis der Abbildungen, Karten, Tabellen und Übersichten. Kapitel I Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke Abbildung I 1. Umsätze und Kaufwerte von Baureifem Land in den alten und neuen Ländern 1992 2002. 11. Abbildung I 2. Wohnbaulandinanspruchnahme im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 12. Abbildung I 3. Baugenehmigungen von Wohnungen in neuerrichteten Wohngebäuden in den alten Ländern 1995 2003. 14. Abbildung I 4. Baugenehmigungen von Wohnungen in neuerrichteten Wohngebäuden in den neuen Ländern 1995 2003. 15. Abbildung I 5. Entwicklung der Kaufpreise für Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002. 16. Abbildung I 6. Umsatzanteile (Kaufverträge) von Ein-/Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in den alten und neuen Ländern 2002. 18. Abbildung I 7. Umsatzanteile (Kaufverträge) von Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 19. Abbildung I 8. Entwicklung der Kaufverträge von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 / 2003. 21. Abbildung I 9. Kreise mit steigenden/fallenden Kauffällen bei Ein-/Zweifamilienhäusern im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 23. Abbildung I 10. Kreise mit steigenden/ fallenden Kaufpreisen bei Ein-/Zweifamilienhäusern im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 23. Abbildung I 11. Umsatzanteile (Kaufverträge) individuell nutzbarer Wohnimmobilien in den alten und neuen Ländern 2002. 25. Abbildung I 12. Erwerbsmöglichkeiten individuell nutzbarer Wohnimmobilien in den alten und neuen Ländern 2002. 27. Karte I 1. Stadt-Umland-Gefüge. Karte I 2. Preise für Wohnbauland 2003. 9 17. Tabelle I 1. Umsätze und Kaufwerte von Bauland in den alten und neuen Ländern 2002. Tabelle I 2. Umsatzanteile Bauland und durchschnittliche Wohnbaulandpreise im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 9 10. Tabelle I 3. Umsatzanteile und Durchschnittspreise von Bauland für den individuellen Wohnungsbau und für den Geschosswohnungsbau im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder. 10. Tabelle I 4. Kauffälle von Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002. 11. Tabelle I 5. Baugenehmigungen von Wohnungen in neuerrichteten Gebäuden in den alten und neuen Ländern 2002 und 2003. 14. Tabelle I 6. Durchschnittspreise für Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002. 16. Tabelle I 7. Umsatzanteile (Kaufverträge) von bebauten Wohn- und Gewerbeimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 18. Tabelle I 8. Durchschnittliche Objektpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002. 20. Tabelle I 9. Durchschnittliche Objektpreise von Eigentumswohnungen im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002. 20. Tabelle I 10. Entwicklung der Kaufverträge individuell nutzbarer, bezugsfertiger Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 21. Tabelle I 11. Umsatzanteile (Kaufverträge) individuell nutzbarer Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 26. Tabelle I 12. Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche in % der Katasterfläche im Stadt-UmlandGefüge der alten und neuen Länder 2000. 26. Tabelle I 13. Durchschnittliche Grundstücksgrößen von Ein- und Zweifamilienhäusern im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 26. Tabelle I 14. Erwerbsmöglichkeiten (Kauffälle) individuell nutzbarer Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 28.

(6) Tabelle I 15. Erwerbsmöglichkeiten von individuell nutzbarem Wohnbauland Fläche im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002. 29. Tabelle I 16. Erwerbsaufwand für individuell nutzbares Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 29. Übersicht I 1. Voraussichtliche Entwicklung des Wohnbaulandumsatzes in ausgewählten Städten 2003 und 2004. 13. Übersicht I 2. Voraussichtliche Entwicklung der Wohnbaulandpreise in ausgewählten Städten 2003 und 2004. 17. Übersicht I 3. Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen im Land Sachsen-Anhalt nach Baujahresgruppen 2001. 20. Übersicht I 4. Voraussichtliche Umsatzentwicklung individuell nutzbarer Wohnimmobilien in ausgewählten Städten 2003 und 2004. 22. Übersicht I 5. Grundzüge der Marktentwicklungen individuell nutzbarer Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002. 23. Übersicht I 6. Voraussichtliche Preisentwicklung individuell nutzbarer Wohnimmobilien in ausgewählten Städten 2003 und 2004. 24. Kapitel II Kommunale Baulandbereitstellung Abbildung II 1. Wohnbaulandversorgungslücken 2000, 2003 und je Jahr im Zeitraum 2004 bis 2008. 41. Abbildung II 2. Hemmnisse für akteull fehlende Baugrundstücke bzw. nicht hinreichende Baulandbereitstellung. 43. Abbildung II 3. Hemmnisse für fehlende Marktverfügbarkeit an sich nutzbarer Grundstücke. 44. Abbildung II 4. Neubereitstellung von Wohnbauland 2004 bis 2008: Eingesetzte Instrumente. 47. Abbildung II 5. Anteil der Wiedernutzungspotenziale (Fläche) an den Wohnbaulandreserven insgesamt. 49. Abbildung II 6. Bauleitplanerische Bearbeitung von wohnwirtschaftlich verwertbaren Wiedernutzungspotenzialen. 50. Abbildung II 7. Ursachen der Nichtverwertung von Wiedernutzungspotenzialen. 51. Abbildung II 8. Bedarfslücken im Zeitvergleich. 59. Abbildung II 9a. Anteil der Gemeinden mit Bereitstellung von Gewerbebauland 2001/ 2002 im Stadt-Umland-Gefüge. 62. Abbildung II 9b. Bereitstellung von Gewerbebauland je Einwohner 2001/ 2002 im Stadt-UmlandGefüge. 62. Abbildung II 10. Maßnahmen zur Gewerbeflächenmobilisierung nach Landesteilen. 64. Abbildung II 11. Verfügbarkeit von Gewerbebaulandkatastern. 65. Abbildung II 12. Verfügbarkeit von Gewerbebaulandkatastern nach Gemeindegrößenklassen. 65. Abbildung II 13. Anteil der Wiedernutzungspotenziale an den Gewerbebaulandreserven insgesamt. 68. Abbildung II 14. Herkunft der Wiedernutzungspotenziale. 68. Abbildung II 15. Eignung der Wiedernutzungspotenziale. 69. Abbildung II 16. Hemmnisse der Wiedernutzung nach Landesteilen. 70. Abbildung II 17. Träger des Flächenrecyclings. 71. Abbildung II 18. Einschätzung zur Entwicklung der Brachenpotenziale. 72. Abbildung II 19. Bewertung der überörtlichen Ansätze zur Förderung der Wiedernutzung nach Landesteilen. 73. Karte II 1. Baulandumfrage 2003. 39. Tabelle II 1. Umfragebeteiligte Gemeinden. 39. Tabelle II 2. Gemeinden mit Wohnbaulandversorgungslücken 2003. 40. Tabelle II 3. Gemeinden mit Wohnbaulandversorgungslücken 2004 bis 2008. 41. Tabelle II 4. Ursachen aktueller Wohnbaulandversorgungslücken 2003. 42. Tabelle II 5. Ursachen mittelfristig erwarteter Wohnbaulandversorgungslücken. 43. Tabelle II 6. Hemmnisse für akteuell fehlende Baugrundstücke bzw. nicht hinreichende Baulandbereitstellung. 44. Tabelle II 7. Wohnbaulandbestände 2003 in Wohneinheiten je 1000 Einwohner. 45. Tabelle II 8. Wohnbaulandbestände 2003 in m je Wohneinheit. 45. 2.

(7) Tabelle II 9. Neubereitstellung von Wohnbauland 2004 bis 2008. 46. Tabelle II 10. Neubereitstellung von Wohnbauland 2004 bis 2008 Dichtewerte. 47. Tabelle II 11. Gemeinden mit Wiedernutzungspotenzialen (WP). 48. Tabelle II 12. Wiedernutzungspotenziale: Fläche. 49. Tabelle II 13. Bauleitplanerische Bearbeitung von wohnwirtschaftlich verwertbaren Wiedernutzungspotenzialen in den Gemeindegruppen. 50. Tabelle II 14. Längerfristige Chancen der Verwertung von derzeit nicht bauleitplanerisch bearbeiteten Wiedernutzungspotenzialen. 51. Tabelle II 15. Ursachen der Nichtverwertung von Wiedernutzungspotenzialen in den Gemeindegruppen der alten Länder. 51. Tabelle II 16. Ursachen der Nichtverwertung von Wiedernutzungspotenzialen in den Gemeindegruppen der neuen Länder. 52. Tabelle II 17. Aktueller Gewerbebaulandbedarf nach Marktsegmenten und Ländergruppen. 59. Tabelle II 18. Bedarfsdeckung in Jahren im Zeitvergleich nach Ländergruppen. 59. Tabelle II 19. Aktueller Gewerbebaulandbedarf und Reserven nach Ländergruppen. 60. Tabelle II 20 a. Aktueller und mittelfristiger Gewerbebaulandbedarf nach Ländergruppen. 60. Tabelle II 20 b. Aktueller und mittelfristiger Gewerbebaulandbedarf nach Gemeindegrößenklassen. 60. Tabelle II 21. Quantitativer aktueller und mittelfristiger Gewerbebaulandbedarf nach Ländergruppen. 61. Tabelle II 22. Gemeinden mit Bereitstellung von Gewerbebauland 2001/02 im Zeitvergleich nach Ländergrupppen. 61. Tabelle II 23. Bereitstellung von Gewerbebauland 2001/02 nach Gemeindegrößenklasen. 62. Tabelle II 24. Anteil der Brachen und Konversionsflächen am bereitgestellten Gewerbebauland nach Ländergruppen. 62. Tabelle II 25. Baureife Gewerbebaulandreserven nach Gemeindegrößenklassen. 63. Tabelle II 26. Aktivitäten zur Gewerbeflächenbereitstellung nach Gemeindegrößenklassen. 63. Tabelle II 27. Verfügbarkeit von Gewerbebaulandkatastern nach Ländergruppen. 65. Tabelle II 28. Verfügbarkeit von Brachflächenkatastern nach Ländergruppen. 66. Tabelle II 29. Anteil der Gemeinden mit Wiedernutzungspotenzialen nach Gemeindegrößenklasen qualitativ . 67. Tabelle II 30. Wiedernutzungspotenziale nach Ländergruppen quantitativ . 67. Tabelle II 31. Wiedernutzungspotenziale in Prozent nach Herkunft und Gemeindegrößenklassen quantitativ . 69. Tabelle II 32. Vorgesehene zukünftige Nutzung der Wiedernutzungsflächen nach Gemeindegrößenklassen quantitativ . 69. Tabelle II 33. Anteil gewerblicher Wiedernutzungspotenziale in bauleitplanerischer Bearbeitung und vorbelastete Flächen nach Ländergruppen quantitativ . 69. Tabelle II 34. Wiedernutzung der vergangenen 10 Jahre nach Gemeindegrößenklassen qualitativ . 70. Tabelle II 35. Wiedernutzungflächen der vergangenen 10 Jahre nach Ländergruppen quantitativ . 71. Tabelle II 36. Zusätzlich erwartete Wiedernutzungspotenziale in den nächsten fünf Jahren nach Gemeindegrößenklassen qualitativ . 71. Tabelle II 37. Stellenwert des Flächenrecyclings in den Kommunen. 72. Kapitel III Innenentwicklung vor Außenentwicklung Erfahrungen aus dem Forschungsfeld Städte der Zukunft Abbildung III 1. Entwicklung der Siedlungs- und Verkehrsfläche von 1993 bis 2002. 81. Abbildung III 2. Schollenmodell. 92. Übersicht III 1. Impulsprojekte in Modellstädten. 86.

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(9) Einführung Zuverlässige Informationen über die Verhältnisse auf den Bauland- und Immobilienmärkten im Bundesgebiet wie auf den regionalen und sachlichen Teilmärkten bilden wichtige Grundlagen für die Bauland-, Wohnungs- und Eigentumspolitik der öffentlichen Hand wie auch für die Landes-, Regional- und Stadtplanung. Sie sind zudem von großer Bedeutung für Investitionsentscheidungen der privaten Wirtschaft. Im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen stellt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung entsprechende Informationen in periodisch herausgegebenen Marktberichten zur Verfügung. Im vorliegenden Bericht sind in Fortschreibung des Berichtes 2003 im Wesentlichen die letztverfügbaren Daten für die Jahre 2002 und 2003, z.T. auch 2004 aufbereitet. Schwerpunktmäßig werden dabei wiederum die Marktverhältnisse bei den individuell nutzbaren Wohnimmobilien (Bauland, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) dargestellt (Kapitel I). Die Berichterstattung stützt sich dabei zum einen auf einschlägige amtliche Statistiken mit bundesweiten Daten (vor allem Kaufwerte- und Bautätigkeitsstatistik). Darüber hinaus betreibt das BBR ein Bodenmarktberichtssystem, das sich auf zusammengeführte, normierte Angaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte mit einem Repräsentationsgrad von 74 % der Fläche und 77 % der Bevölkerung im Bundesgebiet stützt. Im Kapitel II werden aktuelle Erkenntnisse zum Stand und zur weiteren Entwicklung der Wohn- und Gewerbebaulandversorgung im Bundesgebiet dargestellt. Spezielle Schwerpunkte bilden einerseits auftretende Hemmnisse bei der Mobilisierung und der Neubereitstellung von Bauflächen, andererseits die Verfügbarkeit und Verwertung von Wiedernutzungspotenzialen. Datengrundlage der Aussagen stellen hier bundesweite Angaben von über 600 Städten und Gemeinden dar, die sich dankenswerterweise an der vom Deutschen Städtetag (DST) und Deutschen Städte- und Gemeindebund (DSGB) unterstützten BBR-Baulandumfrage 2003 beteiligt haben. Das Kapitel III schließlich ist dem Thema Nachhaltigkeit im Städtebau gewidmet. Erörtert werden grundlegende Ziele einer ressourcenschonenden Stadtentwicklung und deren instrumentelle, indikatorengestützte Umsetzung in der kommunalen Praxis im Rahmen des BBRForschungsfeldes Städte der Zukunft. Am Beispiel des Handlungsfeldes Haushälterisches Bodenmanagement werden hierzu in den Modellstädten Münster, Güstrow, Heidelberg und Dessau erprobte Strategien und Konzepte vorgestellt und Schlussfolgerungen für eine weitere Konkretisierung, etwa in Form der Idee einer Flächenkreislaufwirtschaft, gezogen. Im Vergleich zu früheren Jahren hat sich die Situation auf den Bauland- und Immobilienmärkten insgesamt entspannt. Gleichwohl bleibt Bodenpolitik ein wichtiges Thema und Politikfeld. Im Mittelpunkt steht dabei die Umsetzung des in der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung proklamierten Ziels Verminderung der Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke. Mit dem Betrieb eines Bodenmarktberichtssystems sowie regelmäßigen Bauland- und Immobilienmarktinformationen wird das BBR deshalb auch künftig dieses Politikfeld fachlich unterstützen.. H.-P. Gatzweiler.

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(11) 3. Kernaussagen Struktur der Bauland- und Immobilienmärkte. Entwicklung der Umsätze und Preise 2002/2003. Das Geschehen auf den Märkten für individuell nutzbare Wohnimmobilien einschließlich Bauland wird gemessen am Umsatz wie seit vielen Jahren überwiegend, d. h. zu rund drei Viertel durch den Handel mit bebauten Grundstücken geprägt. Die Umsatzhöhe der verschiedenen Teilmärkte wird dabei nachhaltig beeinflusst von der regionalen und lokalen Siedlungsstruktur. Mit zunehmender städtebaulicher Verdichtung gewinnt insbesondere der Teilmarkt für Eigentumswohnungen stark an Bedeutung. Auf ihn entfallen in den großen Kernstädten der alten und neuen Länder fast bzw. über 60 % aller Erwerbsvorgänge. Bei der Beurteilung der Lage auf den Immobilienmärkten muss dem Teilmarkt Eigentumswohnungen insofern eine überragende Bedeutung beigemessen werden.. Der Handel mit individuell nutzbaren Baugrundstücken hat sich 2003 im Vergleich zu 2002 in den alten Ländern stark ( + 8 %) und in den neuen Ländern leicht ( + 0,9 %) belebt. Der Umsatz von Geschosswohnbauflächen entwickelte sich demgegenüber im gesamten Bundesgebiet anhaltend rückläufig. Höhere Kauffallzahlen beim individuell nutzbaren Wohnbauland finden sich in den alten Ländern bei im Einzelnen sehr heterogenen Verhältnissen in allen Gebietstypen des Stadt-Umland-Gefüges. In den neuen Ländern konzentrieren sie sich vorzugsweise auf die großen Kernstädte.. Der Teilmarkt für Wohnbauland wird wesentlich geprägt durch den Umsatz mit bereits baureifen Grundstücken. Auf sie entfallen zwischen gut 80 und fast 90 % aller Kauffälle. Die gehandelten Baugrundstücke dienen in den alten wie neuen Ländern dabei weit überwiegend dem individuellen Einund Zweifamilienhausbau. Auf diesen Teilmarkt entfallen speziell in den Umlandkreisen und den ländlichen Kreisen bis zu fast 100 % aller Erwerbsfälle. Geschosswohnungsbaugrundstücke sind lediglich in den Kernstädten von etwas erhöhter Marktbedeutung. Bei den Kaufpreisen bestehen erhebliche Unterschiede. Für individuell nutzbares Wohnbauland waren im Durchschnitt der alten Länder rd. 104 E/m² zu entrichten, in den neuen Ländern dagegen nur rd. 63 E/m² (rd. 60 % des westlichen Preisniveaus). Zu beobachten ist dabei ein ausgeprägtes StadtUmland-Gefälle. In den großen Kernstädten der alten Länder waren je Quadratmeter gut 310 E/m² zu entrichten, neue Länder 200 E/m², in den zugehörigen Umlandkreisen dagegen nur gut 100 E/m², neue Länder 35 E/m², und in den ländlichen Kreisen in West und Ost nur gut 50 E/m².. Parallel zur Entwicklung auf den Baulandmärkten haben sich die Märkte für Einund Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in den alten Ländern ebenfalls weithin belebt. In den neuen Ländern finden sich Umsatzsteigerungen mit Schwerpunkt in den Umlandkreisen lediglich beim Teilmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser, insbesondere bei freistehenden Objekten. Die Kauffallzahlen für Eigentumswohnungen sind dagegen anhaltend rückläufig. Die durchschnittlichen Preise für Wohnbauland sind von 2002 auf 2003 im Bundesmittel um gut 3 % angestiegen, in den alten Ländern um 2,7 %, in den neuen Ländern um 3,2 %, insgesamt also moderate Preissteigerungen. Auch die Kaufpreise für bebaute Wohnimmobilien haben nur leicht angezogen. Im Mittel sind die Objektpreise von Ein-/ Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den alten Ländern nur geringfügig um knapp ein Prozent angestiegen. In den neuen Ländern erhöhten sich ebenfalls die Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser (parallel zu steigenden Umsätzen) und für Eigentumswohnungen (bei diesem Teilmarkt gegenläufig zu stark fallenden Umsätzen). Die mittleren Objektpreise für Eigentumswohnungen stiegen dabei allerdings um über 5 %. Faktisch wurden damit die Preisverluste des Vorjahres in etwa ausgeglichen..

(12) 4. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. Voraussichtliche Umsatz- und Preisentwicklungen 2003/ 2004 In Fortsetzung der Entwicklung im Jahr 2003 werden für 2004 in den alten wie neuen Ländern tendenziell eher steigende Umsätze bei den individuell nutzbaren Baugrundstücken und stagnierende bis eher fallende Kauffallzahlen bei den Geschosswohnbauflächen erwartet. Die jeweiligen Preise werden dabei in etwa dem bisherigen Niveau entsprechen, d.h. weitgehend stabil bleiben. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ist überwiegend mit stagnierenden, bei den Eigentumswohnungen mit stagnierenden bis (insbesondere in den neuen Ländern) eher fallenden Umsätzen zu rechnen. Die Objektpreise werden dabei weitgehend unverändert bleiben, vereinzelt (insbesondere wiederum in den neuen Ländern) aber auch nachgeben. Die bei allen Sachteilmärkten in der Grundtendenz als mehrheitlich stabil eingestuften Umsatz- und Preisverhältnisse des Jahres 2003 haben also aller Voraussicht nach auch im Jahr 2004 Bestand. Eine quantitativ nennenswerte Bildung von Wohneigentum in Form von Eigenheimen wird wie bisher im Wesentlichen nur in den Umlandkreisen und in den ländlichen Kreisen möglich sein. In den Kernstädten ist die Wohneigentumsbildung dagegen vornehmlich nur durch den Erwerb von Eigentumswohnungen, in begrenztem Umfang auch durch den Erwerb von Reihenhäusern zu realisieren. Auch in näherer Zukunft wird die durch vergleichsweise niedrige Baulandpreise und nachfolgend niedrige Objektpreise der Ein- /Zweifamilienhäuser begünstigte Aufsiedelung weiter Stadtumlandbereiche (Verstädterung) andauern. Wohnbaulandversorgung Die seit Mitte der 90er Jahre feststellbare Entspannung der Wohnbaulandversorgungslage hat sich weiter fortgesetzt. Nach der BBR-Baulandumfrage 2003 verfügten 78 % aller Kommunen im Bundesgebiet (alte Länder: 74 %; neue Länder: 85 %) nach eigenen Angaben über ausreichend Bauland. Größere Versorgungslücken bestehen aber noch in den großen Kernstädten der alten Länder. Bestehende Versorgungslücken umfassen zumeist weitgehend unabhängig von der Gemeindegröße vorrangig Bauflächen für den individuellen Wohnungsbau. Auf dieses Marktsegment entfallen im Bundesmittel. Berichte Band 19. 60 % (alte Länder: 59 %; neue Länder: 84 %) der insgesamt bestehenden Wohnbaulandbedarfe. Bestehende Engpässe in der Wohnbaulandversorgung beruhen in den alten Ländern überwiegend (53 %) auf objektiv fehlenden Baugrundstücken, d.h. auf einer im Verhältnis zum Bedarf bisher nicht hinreichenden quantitativen Baulandbereitstellung. Eine fehlende Marktverfügbarkeit vorhandener Baugrundstücke, also deren Nichtbebauung trotz gesicherter Baureife bzw. deren Nichtverkauf an bauwillige Interessenten, trägt mit rd. 42 % zu den Engpässen bei. In den neuen Ländern sind objektiv fehlende Baugrundstücke und fehlende Marktverfügbarkeit weithin nur von nachgeordneter Bedeutung bei etwaigen Wohnbaulandversorgungslücken. Maßgeblich sind hier diverse andere Einzelgründe, darunter oft fehlende Bau- und Erschließungsträger. Nahezu alle Kommunen verfügen über z. T. recht erhebliche Bestände an baureifen, unmittelbar nutzungsfähigen Wohnbaugrundstücken. Knapp die Hälfte (45 %) der Kommunen im Bundesgebiet (alte Länder: 39 %; neue Länder: 59 %) verfügt dabei über wohnwirtschaftlich verwertbare Wiedernutzungspotenziale (Industrie- und Gewerbebrachen, aufgelassene Bahn- und Postflächen, militärische Konversionsflächen etc.). Knapp ein Viertel dieser Flächen (23 %) wird konkret bauleitplanerisch bearbeitet. Beiträge zur Entlastung der örtlich angespannten Wohnbaulandmärkte durch Umplanung der Wiedernutzungspotenziale sind insbesondere in den größeren Großstädten der alten und noch mehr der neuen Länder zu erwarten. Die Verwertung von Wiedernutzungspotenzialen als konstruktive Maßnahme zur Verminderung von Flächenneuinanspruchnahme erscheint allerdings insgesamt unbefriedigend. Rund dreiviertel des bestehenden Potenzials werden nicht bauleitplanerisch bearbeitet. Vor allem kleinere Gemeinden sehen auch bei längerfristiger Perspektive nur geringe Vermarktungschancen für diese Flächen. Maßgeblich sind hierfür einerseits (insbesondere in den neuen Ländern) ausreichende sonstige Wohnbaulandbestände, andererseits eine vielfach ungenügende Finanzausstattung der Kommunen für Grunderwerb, Erschließung und Sanierung. Ein größeres Vermarktungsproblem erwächst zudem aus einem weitverbreiteten negativen Image von Wiedernutzungspotenzialen..

(13) Kernaussagen. Gewerbebaulandversorgung Die Lage auf den meisten Gewerbebaulandmärkten ist nach der BBR-Umfrage 2003 durch erhebliche Angebotsüberhänge gekennzeichnet. Die Versorgungslage hat sich damit noch weiter entspannt. Nur etwa jede fünfte Gemeinde meldet Bedarf für Gewerbebauland, in den neuen Bundesländern sogar nur jede zehnte. Selbst die meisten Großstädte gaben, abgesehen von Defiziten für spezifische Branchen, auch mittelfristig Bedarfsdeckung an. Bundesweit übersteigen die Flächenreserven die Versorgungsengpässe um ein Vielfaches, insbesondere in Ost-, aber auch Norddeutschland. Die meisten Städte und Gemeinden fördern trotz Angebotsüberhängen weiterhin die Bereitstellung und Mobilisierung von Gewerbebauland. Im Vergleich zur Umfrage 2000 gingen diese Aktivitäten aber deutlich, in den östlichen Bundesländern sogar erheblich zurück. Dabei nimmt die Verwendung von Fördermitteln in den ostdeutschen Städten und Gemeinden nach wie vor einen hohen Stellenwert ein. Bundesweit verbreitet sind sogenannte weiche Aktivitäten der Vermittlung und des Flächenmarketings, während Umlegung, Grunderwerb, Bauverpflichtungen oder Entwicklungsmaßnahmen an Bedeutung verloren haben. Die Nutzung von Baulandkatastern für Gewerbeflächen hat gegenüber der Umfrage 2000 deutlich zugenommen. Fast die Hälfte der beteiligten Kommunen nutzt Gewerbebaulandkataster zumindest für Teilgebiete der Gemeindefläche. Der Anteil der Kommunen mit spezieller Brachflächenkartierung insgesamt bleibt 2003 gegenüber der letzten Umfrage 2000 lediglich konstant, was möglicherweise aus der mangelnden Nachfrage auf den Baulandmärkten resultiert. Rund 11 300 ha Wiedernutzungspotenziale wurden von 508 Städten und Gemeinden gemeldet, soweit vergleichbar eine Zunahme um ein Drittel gegenüber der Umfrage 2000. Bevölkerungsproportional hochgerechnet auf das Bundesgebiet sind dies ca. 49 000 ha. Sie stammen zu knapp 40 % aus Gewerbebrachen, zu 35 % aus Konversionsflächen und zu 15 % Bahn-/Postbrachen sowie sonstigen Brachflächen. Die Potenziale eignen sich nach Einschätzung der befragten Behörden zu knapp zwei Drittel für gewerbliche Nutzung, zu einem Viertel für Wohnnutzung Tendenz steigend und zu 14 % zur Naturentwicklung;. 5. letzteres vermutlich überwiegend mangels baulicher Nachfrage. 40 % der nur für gewerbliche Nachnutzung vorgesehenen Brachen befand sich in bauleitplanerischer Bearbeitung, mit im Vergleich zur Umfrage 2000 abnehmender Tendenz. Befragt nach den Hemmnissen der Brachenreaktivierung nannten die Kommunen insbesondere die Grundeigentümerproblematik (West) sowie mangelnde Nachfrage (Ost) gefolgt von Altlasten. Andere Gründe wie die Konkurrenz Grüne Wiese oder lange Verfahrensdauer spielen nur eine untergeordnete Rolle. In den meisten befragten Kommunen wurden während der letzten 10 Jahre Brachflächen wieder genutzt. Die befragten Gemeinden waren im letzten Jahrzehnt aktiv an der Durchführung und Finanzierung der Recyclingprojekte beteiligt. Die Finanzierung erfolgte in West zu weit mehr als einem Drittel der Fälle rein privat und nur zu etwa 12 % ausschließlich kommunal, während dies in Ost umgekehrt war. Flächenrecycling, Nachhaltigkeit bei der Flächenentwicklung hat für knapp zwei Drittel der Gemeinden Vorrang, in West und Ost gleichermaßen. Gleichwohl existiert eine politische Grundsatzentscheidung zur vorrangigen Entwicklung von Brachflächen vor Neuausweisung nur in etwa jeder zehnten Gemeinde. Der Verbesserung bestehender Förderprogramme sowie den steuerlichen Anreizen und dem Risikoausgleich wird ein hoher Stellenwert beigemessen. Flächenbörsen oder regionales Flächenmanagement haben noch eine vergleichsweise geringe Bedeutung. Innenentwicklung vor Außenentwicklung Erfahrungen aus dem Forschungsfeld Städte der Zukunft. Ein zentrales Anliegen des Forschungsprojektes Städte der Zukunft ist mit der allgemeinen Leitvorstellung eines ressourcenschonenden Städtebaus umschrieben. Dies wurde auf zweierlei Wegen umgesetzt: erstens durch die Förderung von 50 Impulsprojekten in ausgewählten Modellstädten und Auswertung vorbildlicher Guter Beispiele als Impulsgeber für die kommunale Praxis. Zweitens wurden durch die praktische Erprobung von Indikatoren Erfolgsanzeiger für eine nachhaltige Stadtentwicklung erarbeitet..

(14) 6. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. Für das Forschungsfeld Städte der Zukunft hat der Bund mit den vier Modellstädten Münster, Heidelberg, Dessau und Güstrow eine Qualitätsvereinbarung abgeschlossen. Gegenstand dieses Vertrages sind Ziele, Handlungsfelder und Impulsprojekte für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Die Modellstädte haben sich auf die Umsetzung der Ziele und die gemeinsame Entwicklung von Kriterien/ Indikatoren für eine Erfolgskontrolle verpflichtet. Die beteiligten Städte wirkten als städtebauliche Labors nicht nur für die Umsetzung in Projekten, sondern auch für die beispielhafte Erfolgskontrolle der Ziele nachhaltiger Stadtentwicklung mittels Indikatoren. Die Indikatoren wurden in einem mehrjährigen intensiven Beratungs- und Erprobungsprozess entwickelt. Es schloss sich ein einjähriger Breitentest mit ca. 50 Teststädten an. Das Ergebnis sind zwei Dutzend Indikatoren, die für den Einsatz auf kommunaler Ebene erprobt sind und für alle Städte empfohlen werden können.. Berichte Band 19. Die Erfahrungen des Forschungsfeldes zeigen, dass eine indikatorengestützte Erfolgskontrolle zur kommunalen Kernaufgabe werden muss, wenn eine nachhaltige Entwicklung der Städte nicht nur proklamiert, sondern auch praktiziert werden soll. Dies betrifft in erster Linie solche Städte, die wegen knapper Ressourcen eben diese sparen müssen. Es betrifft aber auch prosperierende Städte, die mit Ressourcen deshalb haushalten müssen, damit auch weiterhin günstige Entwicklungsbedingungen gesichert werden können. Für beide Entwicklungstypen ist auf Dauer die Einführung des Kreislaufgedankens für die haushälterische Flächenpolitik unverzichtbar..

(15) Kapitel I. Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke Renate Müller-Kleißler Diethard Rach.

(16) 1. Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke. Bauland. 1.1 Struktur der Baulandmärkte Das Baulandmarktgeschehen im Bundesgebiet wird aktuell wie seit vielen Jahren geprägt durch den vorrangigen Umsatz bereits baureifer, also unmittelbar bebauungsfähiger Wohnbaugrundstücke. Nach der Kaufwertestatistik1 entfielen auf die Baulandart Baureifes Land 2002 in den alten Ländern knapp 90 % der insgesamt getätigten Kauffälle sowie gut 60 % der umgesetzten Fläche. Auf die Baulandarten Rohbauland und Sonstiges Bauland entfielen demgegenüber unter 10 % bzw. 5 % der Kauffälle, immerhin aber um je knapp 20 % der veräußerten Fläche ( s. Tab. I 1). Auch in den neuen Ländern wird das Baulandmarktgeschehen weit überwiegend durch den Umsatz von baureifem Land mit Anteilswerten von gut 80 % bei den Kauffällen und über 55 % bei der veräußerten Fläche geprägt. Im Vergleich mit den alten Ländern ergeben sich allein beim Sonstigen Bauland (erhöhter Flächenbedarf für die z. T. noch verbesserungsbedürftige Infrastruktur) etwas größere Umsatzanteile. Deutliche Unterschiede zwischen den alten und neuen Ländern bestehen dagegen bei den durchschnittlichen Kaufwerten. Im Jahr 2002 waren in den alten Ländern für baureifes Land im Mittel 92 E/ m², in den neuen Ländern nur 50 / m² zu entrichten. Es ergibt sich ein Preisverhältnis von 1,8 zu 1. Die Angaben der Gutachterausschüsse, die im Wesentlichen räumlich differenziert nach dem Stadt-Umland-Gefüge (s. Karte I 1) betrachtet werden, zeigen ähnliche Umsatz- und Preisrelationen (s. Tab. I 2). Im Durchschnitt der zu beurteilenden Auswahlräume der alten Länder entfielen im Jahr 2002 auf baureife, vollerschlossene Wohnbaugrundstücke gleichfalls knapp 90 % der Kauffälle, allerdings nur knapp 50 % der veräußerten Fläche. Eindeutig nachrangig bei den Fallzahlen gestaltete sich demgegenüber der Umsatz beim (hier anders definierten) Sonstigen Bauland und beim Gewerbebauland. Der auf diese Nutzungskategorien entfallende Flächenumsatz ist jedoch äußerst beachtlich. Er umfasst im Durchschnitt rd. 30 bzw. 25 %. Auffällig ist insbesondere das seit Jahren hohe Flächenvolumen bei den veräußerten Gewerbebaugrundstücken in den Kernstädten, das im Fall der großen Kernstädte 2002 fast demjenigen der Wohnbaugrundstücke entspricht.. 9. Tabelle I 1 Umsätze und Kaufwerte von Bauland in den alten und neuen Ländern 2002 Kauffälle Anzahl %. /m². Fläche % 1000m2. Alte Länder . Baureifes Land Rohbauland Sonstiges Bauland Bauland insgesamt. 55 998 4 357 2 720 63 075. 88,8 6,9 4,3 100,0. 44 253 13 869 12 283 70 405. 62,9 19,7 17,4 100,0. 92 25 33 68. 19 171 2 206 1 616 22 993. 83,4 9,6 7,0 100,0. 16 759 5 013 8 029 29 801. 56,2 16,8 26,9 100,0. 50 17 15 35*. Neue Länder** . Baureifes Land Rohbauland Sonstiges Bauland Bauland insgesamt. ohne Hamburg, Bremen, Berlin-West ** ohne Berlin-Ost Quelle: Kaufwertestatistik, eigene Berechnungen. Karte I 1 Stadt-Umland-Gefüge. Kiel. Hamburg. Schwerin Szczecin. Bremen. Berlin Hannover Amsterdam. Potsdam Magdeburg. Düsseldorf Dresden. Erfurt. Liège Praha. Wiesbaden Mainz. Luxembourg. Saarbrücken. Stuttgart Strasbourg München. 100 km. Zürich. Innsbruck. Große Kernstadt: Kreisfreie Stadt mit 200 000 und mehr Einwohnern Kleine Kreisstadt: Kreisfreie Stadt unter 200 000 Einwohner Umlandkreis: Hochverdichteter oder verdichteter Kreis in den Agglomerationsräumen oder in verstädterten Räumen Ländlicher Kreis: Ländlicher Kreis in den Agglomerationsräumen, in verstädterten Räumen oder in ländlichen Räumen Quelle: Laufende Raumbeobachtung des BBR - Kreise, Stand 31. 12. 2000. © BBR Bonn 2004. Kapitel I.

(17) 10. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. Prinzipiell ähnlich stellen sich die Verhältnisse in den Auswahlräumen der neuen Länder dar. Es dominieren im Marktgeschehen die Wohnbaugrundstücke mit einem Fallzahlenanteil von hier gut 80 % und einem Flächenumsatz von gut 50 % vor dem Sonstigen Bauland und den Gewerbeflächen. Im Vergleich mit der Situation in Tabelle I 2 Umsatzanteile Bauland und durchschnittliche Wohnbaulandpreise im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002 Große Kleine Kernstädte Kernstädte. Umlandkreise. Ländliche Kreise. Auswahlräume insgesamt. Alte Länder Wohnbauland Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz) Preise (/m²). 86,2 38,9 350. 83,8 39,3 196. 86,6 45,0 114. 86,8 52,5 61. 86,4 46,4 118. Gewerbebauland Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz). 10,4 37,4. 7,5 33,2. 6,1 23,3. 5,9 20,9. 6,5 24,5. Sonstiges Bauland Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz). 3,4 23,7. 8,7 27,5. 7,3 31,7. 7,3 26,6. 7,1 29,2. Wohnbauland Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz) Preise (/m²). 77,6 52,3 146. 87,2 48,0 78. 73,7 53,2 41. 83,5 50,4 48. 81,3 50,9 64. Gewerbebauland Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz). 6,6 24,1. 6,3 17,6. 9,2 25,6. 5,9 27,5. 6,6 25,8. Sonstiges Bauland Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz). 15,8 23,6. 6,5 34,4. 17,1 21,1. 10,6 22,1. 12,1 23,4. Neue Länder. Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem; Datenbasis: Angaben für 223 (AL) und 78 (NL) Kreise. Tabelle I 3 Umsatzanteile und Durchschnittspreise von Bauland für den individuellen Wohnungsbau und für den Geschosswohnungsbau im Stadt-UmlandGefüge der alten und neuen Länder Große Kleine Kernstädte Kernstädte. Umlandkreise. Ländliche Kreise. Auswahlräume insgesamt. Alte Länder Individueller Wohnungsbau Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz) Preise (/m²). 88,5 73,9 313. 93,8 89,1 163. 98,4 97,2 103. 98,5 97,5 52. 97,3 94,9 104. Geschosswohnungsbau Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz) Preise (/m²). 11,5 26,2 540. 6,2 10,9 348. 1,6 2,8 160. 1,5 2,5 77. 2,7 5,1 334. Neue Länder Individueller Wohnungsbau Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz) Preise ( /m²). 92,7 88,3 129. 91,9 90,6 77. 91,3 91,1 39. 93,5 93,1 46. 93,0 91,8 63. Geschosswohnungsbau Fälle (% Umsatz) Fläche (% Umsatz) Preise ( /m²). 7,4 11,7 200. 8,1 9,4 87. 8,8 8,9 34. 6,4 6,9 48. 7,0 8,2 92. Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem Datenbasis: Angaben für 159 (AL) und 82 (NL) Kreise. Berichte Band 19. den alten Ländern ergeben sich allerdings bei den Kernstädten deutlich geringere, im Fall der kleineren Kernstädte sogar (zugunsten des Sonstigen Baulandes) unterproportionale Gewerbeflächenveräußerungen. Deutliche Unterschiede zwischen den alten und neuen Ländern bestehen wiederum bei den durchschnittlichen Wohnbaulandpreisen.2 Sie betrugen im Jahr 2002 im Mittel der Auswahlräume 118 bzw. 64 /m². Damit ergibt sich wie bei der Kaufwertestatistik ein Preisverhältnis von 1,8 zu 1. Die veräußerten baureifen Wohnbaugrundstücke dienen in den alten wie in den neuen Ländern weit überwiegend dem individuellen Ein- und Zweifamilienhausbau (s. Tab. I 3). Insbesondere in den Umlandkreisen und in den ländlichen Kreisen der alten Länder dominiert dieses Marktsegment mit Anteilswerten nahe 100 % mit großem Vorsprung vor dem korrespondierenden Markt für Geschosswohnungsbaugrundstücke. Aber auch in den Großstädten werden mit Werten bis zu über 90 % dominant Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gehandelt. Gegenüber der Situation in den Landkreisen fallen jedoch die Umsatzanteile der Geschosswohnungsbaugrundstücke, speziell bei der Fläche, i.d.R. höher aus. In den Großstädten bestehen insgesamt angespanntere Baulandmarktverhältnisse (vor allem vergleichsweise hohe Grundstückspreise, daneben im Verhältnis zur potenziellen Nachfrage stärker begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken) (s. Kap. II 1.1), denen zumindest teilweise durch intensivere Nutzung der verfügbaren Bauflächen begegnet wird. Hierbei kommt neben entsprechenden Maßnahmen im Eigenheimbereich (vermehrte Anwendung von kosten- und flächensparenden Bauweisen mit Reihenoder Doppelhausbebauung) dem Geschosswohnungsbau unter Einschluss der Vorhaben von Wohneigentumsanlagen erhöhte Bedeutung zu. 1.2 Entwicklung der Wohnbaulandumsätze Die Wohnbaulandumsätze im Bundesgebiet sind 2002 erstmalig wieder nach 1999 per Saldo durch leicht ansteigende Kauffallzahlen, aber anhaltend rückläufiges Flächenvolumen gekennzeichnet. Nach der Kaufwertestatistik ergibt sich hier für die Nutzungskategorie Baureifes Land eine.

(18) Kapitel I. Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke. Erhöhung der Kauffälle um 0,5 % und eine Verminderung der veräußerten Fläche um 6,6 %. Nach den Angaben der Gutachterausschüsse3 stiegen die Transaktionsfälle beim Wohnbauland in den zu beurteilenden Auswahlräumen4 um 2,0 %, während das zugehörige Flächenvolumen um 2,8 % abnahm. Festzustellen sind dabei deutlich divergierende Entwicklungen in den alten und neuen Ländern (s. Abb. I 1). In den alten Ländern sind die zur Beurteilung der Marktbeteiligung wesentlichen Kauffallzahlen für Wohnbauland um 4,7 % angestiegen (Fläche: - 1,4 %). Die damit angezeigte Belebung auf den Grundstücksmärkten beruht ausschließlich auf einer deutlichen Zunahme des Handels mit individuell nutzbaren Baugrundstücken um 8 % bei den Objektzahlen und 2,5 % bei der zugehörigen Fläche. Die Geschosswohnungsbauflächen nahmen hingegen mit Verlustraten von 1,0 % bei den Fallzahlen und sogar 8,5 % bei der veräußerten Fläche hinsichtlich ihrer Marktbedeutung weiter ab. Räumlich konzentrieren sich die in den alten Ländern feststellbaren Umsatzbelebungen primär auf die Agglomerationsräume mit Schwerpunkten bei den jeweiligen Kernstädten vor den Umlandkreisen (s. Tab. I 4). Hier finden sich gehäuft Städte und Gemeinden mit einem nach wie vor ungedeckten, höheren Baulandbedarf insbesondere bei den Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau (s. Kap. II 1.1). Die ländlichen Kreise verzeichnen demgegenüber nur vergleichsweise geringe Steigerungsraten. Maßgeblich für diese Erscheinung dürften wie auch die Ergebnisse der aktuellen BBR-Baulandumfrage von 2003 belegen zunehmende Bedarfssättigungen bzw. nur unterproportionale, auch absolut vergleichsweise geringe Baulanddefizite sein. In den neuen Ländern entwickelte sich das Wohnbaulandmarktgeschehen per Saldo eindeutig negativ. Die Kauffallzahlen wie das zugehörige Flächenvolumen nahmen hier 2002 um nahezu 8 % ab. Maßgeblich ist in diesem Fall insbesondere der anhaltende Umsatzrückgang bei den Geschosswohnungsbauflächen (Fälle: -13,8 , Fläche: -28,8 %) bei nur leicht steigenden Verkäufen von individuell nutzbaren Baugrundstücken (Fälle: + 0,9 %, Fläche: + 0,4 %) mit Schwerpunkt bei den großen Kernstädten. Ursächlich für die feststellbare, dabei weit. 11. verbreitete Umsatzschwäche dürfte insbesondere die anhaltend schwierige Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage sein. Für weite, insbesondere ländlich geprägte Räume dürfte eine zunehmende passive Baulandbedarfssättigung aufgrund massiver Abwanderung vor allem jüngerer, erwerbsorientierter Einwohner hinzutreten. Im Detail sind die lokalen und regionalen Baulandmärkte sowohl in den alten als auch in den neuen Ländern von äußerst heterogenen Entwicklungen geprägt, die generalisierende Aussagen kaum zulassen.. Abbildung I 1 Umsätze und Kaufwerte von Baureifem Land in den alten und neuen Ländern 1992 2002 Kaufwert in € / m² 100. Fälle in Fläche in Tsd. Tsd. ha 100 10. 80. 8. 80. 60. 6. 60. 40. 4. 40. 20. 2. 20. 0. 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Fläche. Fälle. Kaufwerte. Alte Länder Neue Länder Quelle: Kaufwertestatistik, eigene Berechnungen. © BBR Bonn 2004. Tabelle I 4 Kauffälle von Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002 Alte Länder Kauffälle 2001 2002. Neue Länder. Entwicklung %. Kauffälle 2001 2002. Entwicklung %. Große Kernstädte. 4 286. 4 736. + 10,5. 1 212. 1 385. Kleine Kernstädte. 3 708. 3 998. + 7,8. 1 840. 1 762. - 4,2. 35 144. 36 842. + 4,8. 2 944. 2 540. - 13,7. Umlandkreise. + 14,3. Ländliche Kreise. 20 743. 21 033. + 1,4. 10 576. 9 578. - 9,4. Insgesamt. 63 881. 66 609. + 4,3. 16 572. 15 265. - 7,9. Quelle: Bodenmarktberichtssystem Datenbasis: Angaben für 220 (AL) und 95 (NL) Kreise.

(19) 12. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. Dies spiegelt sich auch im räumlichen Verteilungsmuster der Wohnbaulandinanspruchnahme wider, wie ein Vergleich der teilräumlichen Kauffallanteile mit den entsprechenden Anteilswerten der Katasterfläche als Maß für Aufsiedelungsdruck belegt. Danach finden sich im Stadt-Umlandgefüge der alten Länder im Verhältnis zur jeweiligen Katasterfläche überproportionale Transaktionen in den großen und kleinen Kernstädten, vor allem aber eine fortschreitende Suburbanisierung verdeutlichend in den Umlandkreisen. Die ländlichen Kreise weisen demgegenüber stark unterproportionale Kauffallanteile auf, die auf vielfach gegebene Bedarfssättigungen hinweisen (s. Abb. I 2). Bestätigt werden damit die Verhältnisse der letzten Jahre. Abbildung I 2 Wohnbaulandinanspruchnahme im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002 unterproportionale Baulandinanspruchnahme. überproportionale Baulandinanspruchnahme. Große Kernstädte. Wesentliche Ursache dieser Erscheinung dürfte eine ausgesprochen intensive Baulandbereitstellung in den kleinen und noch mehr den großen Kernstädten der neuen Länder sein, die damit in den letzten Jahren (s. Bauland- und Immobilienmarktbericht, Ausgabe 2003) wie auch aktuell und in näherer Zukunft (s. Kap. II 1.1 und II 1.4) in aussichtsreiche Konkurrenz zu ihren Umlandgemeinden treten können. Die angebotsseitig hohe Konkurrenzfähigkeit der ostdeutschen Kernstädte gegenüber ihrem Umland auch im Vergleich mit entsprechenden Städten in den alten Ländern wird zudem gefördert durch vergleichsweise günstige absolute und relative Baulandpreisgestaltungen. So war z.B. in den großen Kernstädten der neuen Länder im Jahr 2002 für Wohnbauland mit knapp 97 /m² nur das knapp 2,3-fache des Wertes in den dortigen Umlandkreisen (rd. 43 /m²) zu entrichten. In den alten Ländern betrug dieses Verhältnis bei gut 350 zu 115 /m² dagegen fast 3,1 zu 1. Voraussichtliche Entwicklungen des Wohnbaulandumsatzes in den Jahren 2003/ 2004. Kleine Kernstädte. Vorbemerkung. Umlandkreise. Ländliche Kreise -25. Berichte Band 19. -20. -15. -10. -5. 0. 5. 10. 15 %. Differenz: Kauffallanteile - Katasterflächenanteile Alte Länder. Neue Länder. Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem, Flächenstatistik, eigene Berechnungen. © BBR Bonn 2004. Im Stadt-Umland-Gefüge der neuen Länder finden sich 2002 relativ überhöhte Wohnbaulandtransaktionen ausschließlich in den großen vor den kleinen Kernstädten. Diese Räume werden also nachhaltig aufgesiedelt. Die ländlichen Kreise weisen hingegen analog zur Situation in den alten Ländern, dabei aber ausgeprägter unterproportionale Kauffallanteile auf. Anders stellt sich die Lage in den dortigen Umlandkreisen dar. In ihnen ergibt sich im Mittel ein praktisch ausgeglichenes Verhältnis von Kauffall- und Katasterflächenanteilen. Die hier wie in den alten Ländern stattfindende Suburbanisation vollzieht sich danach auf deutlich niedrigerem, sich dabei tendenziell abschwächendem Niveau.5. Konkrete, belastbare, d. h. auf umfassenden Auswertungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte beruhende Daten zur Umsatztätigkeit 2003 liegen zurzeit nur vereinzelt vor. Eine bundesweit aussagekräftige, repräsentativ angelegte Beurteilung der Umsatzentwicklung auf den regionalen, damit auch gebietstypischen Baulandmärkten ist insofern zumal unter Berücksichtigung der in den letzten Jahren zu beobachtenden Marktheterogenität noch nicht möglich. Für immerhin 51 Großstädte liegen allerdings von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen aufgrund erster Auswertungen ihrer Kaufpreissammlungen abgegebene Einschätzungen der jeweiligen Entwicklungstendenzen der Immobilienmärkte hinsichtlich der Umsatz- und Preisgestaltung im Jahr 2003 vor. Diese Einschätzungen werden ergänzt um Prognosen für das 1. Halbjahr 2004 für den Gebietstyp Kernstädte differenziert nach den Großräumen6 Nord (Städte aus Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Nordhessen sowie Hamburg, Bremen und Westberlin), Süd (Städte aus Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Südhessen) und Ost (neue Länder und Ostberlin)..

(20) Kapitel I. Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke. Ergebnisse Die vorliegenden Einschätzungen belegen in der Mehrzahl der vertretenen west- und ostdeutschen Städte für das Jahr 2003 ansteigende Umsätze bei den individuell nutzbaren Baugrundstücken. In gut einem Fünftel der Städte (AL: 18 %, NL aber 44 %) sollen in diesem Marktsegment die Umsatzentwicklungen eher stagnierend verlaufen sein. In einem weiteren Fünftel der Städte schließlich wird von Umsatzeinbußen ausgegangen, wobei diese allein in den alten Ländern, vor allem in der Region Süd auftraten (s. Übersicht I 1). Der Umsatz mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau soll sich dagegen in der weit überwiegenden Anzahl der berichtenden Städte in den alten und neuen Ländern eher stagnierend (57 %) oder aber sogar rückläufig (39 %) entwickelt haben. Nur in je einer Stadt in den Regionen Nord und Süd (Braunschweig und Mainz) wird für das Jahr 2003 auch in diesem Marktsegment mit steigenden Kauffällen gerechnet. Im ersten Halbjahr 2004 schwächt sich nach den abgegebenen Prognosen die für 2003 mehrheitlich erwartete Umsatzbelebung bei den individuell nutzbaren Baugrundstücken deutlich ab. Nur noch in vier von 48 Städten (8 %) wird eine Umsatzbelebung in diesem Marktsegment erwartet, wobei diese Entwicklung allein auf die Berichtsregion Nord beschränkt ist und u.a. die Stadtstaaten Hamburg und Bremen betrifft. Dagegen wird in 65 % der Städte mit eher stagnierenden, in weiteren 27 % der Städte mit eher rückläufigen Fallzahlen gerechnet.. Übersicht I 1 Voraussichtliche Entwicklung des Wohnbaulandumsatzes in ausgewählten Städten 2003 und 2004 Region. Geschosswohnungsbau. Ein- und Zweifamilienhausbau Anzahl Städte. Trend. Anzahl Städte. 15 (4). ì. 1 (). ì. 3 (12). è. 1 (). è. 3 (5). î. 1 (). î. Nord. Süd. Ost. ì eher Zunahme. Trend. 7 (). ì. 1 (). ì. 4 (12). è. 10 (10). è. 7 (5). î. 5 (6). î. 5 (). ì. 4 (7). è. 4 (6). è. (3). î. 5 (4). î. è eher Stagnation. î eher Rückgang. in ( ) Werte für 2004 Quelle: Deutscher Städtetag: Blitzumfrage 2004 zu den Entwicklungstendenzen des Immobilienmarktes. läufig eingestuften Umsatzentwicklungen finden ihre Entsprechung in den für das gesamte Bundesgebiet vorliegenden Daten zu den Baugenehmigungen im Wohnungsbau 2003. Diese können als Frühindikator der voraussichtlichen Entwicklung auf den Wohnbaumärkten und damit auch der vorgelagerten Baulandmärkte dienen8.. Baugenehmigungen als Frühindikator für Baulandmarktentwicklungen. In den alten Ländern haben sich im Jahr 20039 die Gesamtgenehmigungszahlen für Wohnungen in neuerrichteten Gebäuden um 5,4 % erhöht. Diese positive, insbesondere auf sprunghafte Erhöhungen der Baugenehmigungszahlen im Bereich individueller Wohnungsbau (Gebäude mit einer oder mit zwei Wohnungen) in den ersten Monaten 2003 beruhende Entwicklung ist offenbar zurückzuführen auf die seinerzeitigen Erörterungen zur Reform der Eigenheimzulage. Insofern handelt es sich möglicherweise nur um eine temporäre Erscheinung.10 Im Bereich individueller Wohnungsbau nahmen die Baugenehmigungszahlen nachdem sie sich bereits 2002 um 2,2 % erhöht hatten um über 12 000 Fälle oder 8,5 % zu. Besonders günstig entwickelte sich dabei das umsatzstarke Teilsegment der Häuser mit nur einer Wohnung ( + 9,4 %), während die Häuser mit zwei Wohnungen lediglich um 5,3 % zulegten (s. Abb. I 3).. Die vom Deutschen Städtetag anhand ausgewählter Gutachterangaben für das Jahr 2003 im Teilmarkt Grundstücke für individuellen Wohnungsbau als in der Grundtendenz eher steigend7 und im Teilmarkt Grundstücke für den Geschosswohnungsbau als weithin eher stagnierend bis rück-. Nach wie vor rückläufig gestalteten sich dem gegenüber die Baugenehmigungen beim Geschosswohnungsbau (Gebäude mit drei und mehr Wohnungen). Hier nahmen die Genehmigungszahlen in Fortsetzung eines seit 1996 bestehenden Trends um knapp 1,7 % weiter ab. In höherem Maße. Ähnlich, letztlich sogar noch ausgeprägter, fallen die Prognosen für die Geschosswohnungsbaugrundstücke aus. In diesem Marktsegment werden für keine einzige Stadt mehr Umsatzsteigerungen, hingegen in 16 Städten (34 %) fallende Kauffallzahlen erwartet. Das Gros (31 Städte, 66 %) geht wiederum von eher stagnierenden Verhältnissen aus.. 13.

(21) 14. Abbildung I 3 Baugenehmigungen von Wohnungen in neuerrichteten Wohngebäuden in den alten Ländern 1995 2003*. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. Berichte Band 19. 3b. 3a Anzahl (1995 =100) 200. Anteil in % 100. 80 150 60 100 40 50. 20. 0. 0 1995. 1997. 1999. 2001. 1995. 2003*. 1997. 1999. 2001. 2003*. Wohnungen in neuerrichteten Gebäuden mit 1 Wohnung 2 Wohnungen. 3 und mehr Eigentumswohnungen 3 und mehr Mietwohnungen. * Hochrechnung: Basis Januar bis November 2003 Quelle: Baugenehmigungsstatistik, eigene Berechnungen. sind dabei Mietwohnungen (- 2,3 %) vor den Eigentumswohnungen (-1,4 %) von der anhaltenden Abwärtsbewegung betroffen. Der Bereich individueller Wohnungsbau gewinnt aufgrund der voraussichtlichen Entwicklung der Genehmigungszahlen im Jahr 2003 gegenüber dem Bereich Geschosswohnungsbau relativ wie absolut weiter an Bedeutung. Mit hochgerechnet rd. 156 000 genehmigten Wohnungen (gut 71 %) umfasst er den Trend der letzten Jahre verfestigend den quantitativen Schwerpunkt der potenziellen Bautätigkeit im Jahr 2003 und nachfolgend11 vor dem Geschosswohnungsbau. Auf diesen entfallen hochgerechnet nur rd. 62 000 Wohnungen (s. Abb. I 3b).. © BBR Bonn 2004. Die im Bereich individueller Wohnungsbau für das Jahr 2003 zu erwartenden Baugenehmigungen beziehen sich zu knapp 70 % auf außerhalb der Ballungsräume gelegene Gebiete, für die mit einer Zuwachsrate von über 11 % zu rechnen ist. Für die Ballungsräume ergibt sich demgegenüber eine voraussichtliche Zunahmerate von lediglich 3 %. Dabei werden die Ballungskerne mit + 8 % stärker profitieren als das Umland mit nur 1,1 % (s. Tab. I 5). Ähnliche räumliche, wenn hierbei auch zumeist negativ ausgerichtete Entwicklungsverhältnisse finden sich auch beim Geschosswohnungsbau. In den außerhalb der Ballungsräume gelegenen Gebieten werden die diesbezüglichen Genehmigungszahlen. Tabelle I 5 Baugenehmigungen von Wohnungen in neuerrichteten Gebäuden in den alten und neuen Ländern 2002 und 2003* Individueller Wohnungsbau 2002. 2003*. Entwicklung 2002 / 2003 in %. 47 245 12 909 34 336. 48 642 13 939 34 703. + 3,0 + 8,0 + 1,1. Geschosswohnungsbau (einschl. Wohnheime) 2002. 2003*. Entwicklung 2002 / 2003 in %. 37 078 19 313 17 765. 36 129 18 041 18 088. - 2,6 - 6,6 + 1,8. Alte Länder Ballungsräume Ballungskerne Umland Sonstiges Gebiet Insgesamt Neue Länder insg.. 96 546. 107 401. + 11,2. 26 969. 26 859. - 0,4. 143 781. 156 043. + 8,5. 64 047. 62 988. - 1,7. 28 112. 32 467. + 15,9. 7 200. 5 794. - 19,5. * Hochrechnung: Basis Januar bis November 2003 Quelle: Dienstberichterstattung des Statistischen Bundesamtes, eigene Berechnungen.

(22) Kapitel I. Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke. Abbildung I 4 Baugenehmigungen von Wohnungen in neuerrichteten Wohngebäuden in den neuen Ländern 1995 2003*. 4b. 4a Anzahl (1995 =100) 200. Anteil in % 100. 80 150 60 100 40 50. 20. 0. 0 1995. 1997. 1999. 2001. 2003*. 1995. 1997. 1999. 2001. 2003*. Wohnungen in neuerrichteten Gebäuden mit 1 Wohnung 2 Wohnungen * Hochrechnung: Basis Januar bis November 2003 Quelle: Baugenehmigungsstatistik, eigene Berechnungen. auf sie entfällt hier allerdings nur ein relativer Anteil von gut 40 % praktisch stagnieren (-0,4 %), während sie in den Ballungsräumen um 2,6 % abnehmen. Besonders betroffen sind hierbei im Gegensatz zur Entwicklung beim individuellen Wohnungsbau die Ballungskerne, im Umland, sind dagegen sogar noch leichte Zuwächse zu registrieren sind. In den neuen Ländern sind die Gesamtgenehmigungszahlen für Wohnungen in neuerrichteten Gebäuden im Jahr 2003 ebenfalls angestiegen (s. Abb. I 4). Nachdem hier für das Jahr 2002 noch ein Rückgang von fast 6 600 Genehmigungen (- 15,7 %) zu registrieren war, erhöhten sie sich nunmehr um knapp 3 000 Fälle oder 8,4 %. Wie in den alten Ländern ist dieses Gesamtergebnis ausschließlich auf einen Anstieg der Baugenehmigungen im individuellen Wohnungsbau ( + 15,9 %), insbesondere bei den Häusern mit nur einer Wohnung ( + 9,1 %) zurückzuführen. Die Situation im Geschosswohnungsbau, der teilräumlich bereits 1999 fast vollständig zum Erliegen gekommen war12, ist dagegen durch anhaltende Rückgänge geprägt. Nach der Hochrechnung werden im Jahr 2003 in den neuen Ländern mit Berlin-Ost nurmehr rd. 2 700 Eigentumswohnungen und 3 100 Mietwohnungen genehmigt werden. Auf den Bereich Geschosswohnungsbau zusammen entfallen damit nur noch rd. 15 % aller potenziellen Bauleistungen im Wohnungsneubau.. 15. 3 und mehr Eigentumswohnungen 3 und mehr Mietwohnungen. © BBR Bonn 2004. Noch ausgeprägter als in den alten Ländern bildet damit hier der Bereich individueller Wohnungsbau das quantitative Rückgrat der potenziellen Neubautätigkeit in den Jahren 2003 und später (s. Abb. I 4).. 1.3 Entwicklung der Wohnbaulandpreise Die Preise für Wohnbauland (Gutachterangaben) sind im Bundesgebiet13 2002 um gut 3 /m² oder 3,5 % auf durchschnittlich knapp 102 /m² angestiegen. Preiserhöhungen finden sich sowohl im Mittel der alten als auch der neuen Länder wie auch bei den meisten zu beurteilenden Einzelländern (s. Tab. I 6). Das seit Jahren etablierte Preisgefälle zwischen den einzelnen Ländern (Spitzenreiter Baden-Württemberg und Bayern, Schlusslichter Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt) wird dabei durch die im Detail durchaus differierenden, z. T. auch gegenläufigen Werteentwicklungen nicht oder allenfalls nur marginal verändert. Auch nach der Kaufwertestatistik finden sich im Bundesgebiet insgesamt wie in den alten und neuen Ländern weithin steigende Werte. Im Vergleich mit den Gutachterangaben für Wohnbauland fallen aber die Entwicklungsraten bei der hier maßgeblichen Nutzungskategorie Baureifes Land insbesondere in den neuen Ländern höher aus..

(23) 16. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. Generalisierend insbesondere im Vergleich mit den überaus hohen Steigerungsraten in den frühen 90er Jahren und in Berücksichtigung der in den alten Ländern feststellbaren, allgemein preistreibend wirkenden Umsatzbelebung sind die aktuell feststellbaren Baulandpreiserhöhungen als moderat zu bezeichnen. Gleichwohl werden aber andere Kosten- und Preiswerte14 wie z. B. die Arbeitnehmerentgelte ( + 0,8 %), das Volkseinkommen ( + 1,9 %) oder die Konsumausgaben der privaten Haushalte im Inland für Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe ( + 2,3 %) deutlich übertroffen. Die Wohnbaulandpreise im Bundesgebiet entwickeln sich natürlich regional in Abhängigkeit von den jeweiligen Angebots-/ Nachfrageverhältnissen auf den Baulandmärkten selbst, ferner den konkurrierenden Teilmärkten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, schließlich auch den Märkten für Mietwohnungen äußerst heterogen. In den alten Ländern sind in 131 (62 %) von 213 als aussagekräftig zu beurteilenden kreisfreien Städten und Landkreisen die Durchschnittspreise gestiegen. Ihnen stehen 82 Kreise (38 %) mit fallenden Preisen gegenüber. Gestiegen sind die Baulandpreise vor allem in den Umlandkreisen und ländlichen Kreisen, weniger in den kleinen Kernstädten (s. Tab. I 6). In den neuen Ländern mit 88 zu beurteilenden kreisfreien Städten und Landkreisen stehen 43 Kreisen mit steigenden Wohnbaulandpreisen 45 Kreise mit fallenden Werten gegenüber. Noch beachtenswerte Preissteigerungen finden sich in den kleineren Kernstädten, während bei deutlichen Preiseinbrüchen in den großen Kernstädten in den ländlichen Kreisen und vor allem in den Umlandkreisen eher stagnierende Baulandpreise anzutreffen sind.. Tabelle I 6 Durchschnittspreise für Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002. Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem. Berichte Band 19. Als wesentliche Trends der Wohnbaulandpreisentwicklung im Jahr 2002 sind danach herauszustellen: stärkere Einbußen in den großen Kernstädten der alten wie der neuen Länder bei ansonsten weithin, insbesondere hinsichtlich der absoluten Dimensionen als gemäßigt einzustufenden Erhöhungen. Dies gilt auch für die Umlandkreise der alten Länder, die in früheren Jahren zumeist durch überproportionale Preissteigerungen geprägt waren (s. Abb. I 5). Abbildung I 5 Entwicklung der Kaufpreise für Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002 % 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30. Große Kernstädte Kleine Kernstädte Umlandkreise Ländliche Kreise Alte Länder. Neue Länder. 2002. 2001. 2002. Über die letzten Jahre hinweg (hier Vergleich der Jahresdurchschnittswerte 1998 und 2002) sind dennoch speziell in den alten Ländern in den Umlandkreisen, gefolgt von den ländlichen Kreisen, überdurchschnittliche Preiszuwachsraten festzustellen. Als Folge dieser Entwicklung sie dürfte im Wesentlichen auf der preistreibenden Wirkung erhöhter Nachfrage beruhen (s. dazu Kap. I 3, speziell Erwerbsmöglichkeiten individuell nutzbarer Wohnimmobilien) hat eine beachtliche Ausweitung der Räume mit mittlerem und höherem Preisniveau stattgefunden.. Alte Länder. Neue Länder. 2001 /m². 2002 /m². Große Kernstädte. 364,83. 350,59. - 14,24. - 3,9. Kleine Kernstädte. 191,01. 193,45. + 2,45. + 1,3. Umlandkreise. 109,37. 114,99. + 5,61. 55,63. 60,31. 114,31. 117,91. Ländliche Kreise Auswahlräume insg.. Datenbasis: Angaben für 213 (AL) und 88 (NL) Kreise. 2001. Datenbasis: Angaben von 204 (AL) und 90 (NL) Kreisen Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem © BBR Bonn 2004. Entwicklung /m² %. 2001 /m². 2002 /m². /m². Entwicklung %. 117,67. 96,77. - 20,90. - 17,8. 72,08. 78,10. + 6,02. + 8,4. + 5,1. 43,24. 42,97. - 0,27. - 0,6. + 4,68. + 8,4. 42,96. 45,69. + 2,73. + 6,3. + 3,60. + 3,2. 50,19. 51,81. + 1,62. + 3,2.

(24) Struktur und Entwicklung der Grundstücksmärkte für Bauland und bebaute Grundstücke. Während im Jahr 1998 noch 29,7 Mio. Einwohner oder 36 % in Kreisen mit einem durchschnittlichen Wohnbaulandpreis von unter 75 /m² lebten, waren es im Jahr 2002 24,2 Mio. Einwohner oder 29 %. Auf der anderen Seite nahm die Bevölkerung in Räumen mit einem mittleren Preisniveau (75 bis unter 150 /m²) um 2,2 auf 22,2 Mio. Einwohner (27 % der Gesamtbevölkerung), in Räumen mit einem höheren Preisniveau (150 /m² und mehr) um 3,8 auf 36,1 Mio. Einwohner (44 %) zu. Eine Ausweitung der Räume mit mittlerem und höherem Preisniveau erfolgte insbesondere in Bayern, Baden-Württemberg und Hessen, ferner um Bremen und Hamburg. Problematische räumliche Dimensionen hat das örtliche und regionale Preisniveau vor allem in weiten Teilen der Flächenländer Bayern, Nordrhein-Westfalen, Hessen und Baden-Württemberg erreicht (s. Karte I 2). In diesen Ländern leben zwischen gut 50 und knapp 70 % der Landesbevölkerung in Räumen mit einem höherem Preisniveau von über 150 /m².. 17. Karte I 2 Preise für Wohnbauland 2003. Kiel. Schwerin. Hamburg. Szczecin Bremen. Berlin Hannover Amsterdam. Potsdam Magdeburg. Düsseldorf Dresden. Erfurt. Liège Praha. Wiesbaden Mainz. Luxembourg. Saarbrücken. Stuttgart. © BBR Bonn 2004. Kapitel I. Strasbourg München. Voraussichtliche Preisentwicklungen in den Jahren 2003/ 2004 Die Entwicklung der Wohnbaulandpreise in den Jahren 2003 und 2004 kann näherungsweise repräsentativ allein für die Großstädte anhand der vom Deutschen Städtetag ermittelten Tendenz- und Prognosewerte beurteilt werden. Per Saldo ist danach mit weitgehender Preisstabilität zu rechnen. Für das Jahr 2003 ergeben sich in den alten Ländern eher stagnierende Preisverläufe sowohl bei den individuell nutzbaren Baugrundstücken als auch bei den Geschosswohnbauflächen. In den neuen Ländern ergeben sich dagegen bei den individuell nutzbaren Baugrundstücken eher stagnierende bis rückläufige, bei den Geschosswohnbauflächen überwiegend rückläufige Preisgestaltungen (s. Übersicht I 2). Für das erste Halbjahr 2004 wird in allen Regionen eine sich verfestigende Preisstagnation bei individuell nutzbaren Baugrundstücken erwartet. Dies gilt auch für die Geschosswohnbauflächen in den alten Ländern (Regionen Nord und Süd). In den neuen Ländern (Region Ost) deutet sich für 2004 eine leichte Abschwächung der bisherigen Talfahrt der Geschosswohnbaulandpreise an.. 100 km. Zürich. Innsbruck. Preisniveau. Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem Kreise, Stand 31. 12. 2000. niedrig (bis unter 75 € / m²) mittel (75 bis unter 150 € / m²) hoch (150 € / m² und mehr). Übersicht I 2 Voraussichtliche Entwicklung der Wohnbaulandpreise in ausgewählten Städten 2003 und 2004 Region. Ein- und Zweifamilienhausbau. Geschosswohnungsbau. Anzahl Städte. Trend. Anzahl Städte. 3 ( 1). ì. 2 ( 3). ì. 14 (17). è. 16 (15). è. 5 ( 3). î. 4 ( 4). î. 5 ( 2). ì. ( ). ì. 9 (14). è. 11 (14). è. 4 ( 2). î. 6 ( 2). î. Nord. Süd. Ost. ì eher Zunahme. Trend. 1 (). ì. ( ). ì. 4 ( 9). è. 2 ( 5). è. 5 ( 1). î. 6 ( 5). î. è eher Stagnation. î eher Rückgang. in ( ) Werte für 2004 Quelle: Deutscher Städtetag: Blitzumfrage 2004 zu den Entwicklungstendenzen des Immobilienmarktes.

(25) 18. Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2004. 2. Berichte Band 19. Bebaute Grundstücke. 2.1 Struktur der Immobilienmärkte Tabelle I 7 Umsatzanteile (Kaufverträge) von bebauten Wohn- und Gewerbeimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002 Große Kleine Kernstädte Kernstädte. Umlandkreise. Ländliche Kreise. Auswahlräume insgesamt. Alte Länder Ein-/Zweifamilienhäuser Fälle (%) davon freistehende Häuser Reihenhäuser / Doppelhaushälften. 19,3. 26,6. 51,7. 61,5. 40,6. 6,9. 12,5. 32,8. 45,1. 24,7. 12,4. 14,2. 18,9. 16,3. 15,8. 4,0. 5,7. 2,1. 2,2. 3,3. 70,5. 63,0. 40,5. 28,8. 50,1. 6,2. 4,7. 5,7. 7,6. 6,0. 20,3. 29,1. 48,8. 60,9. 43,5. Mehrfamilienhäuser Fälle (%) Eigentumswohnungen Fälle (%) Gewerbeobjekte Fälle (%) Neue Länder Ein-/Zweifamilienhäuser Fälle (%) davon freistehende Häuser Reihenhäuser / Doppelhaushälften. 8,0. 12,8. 36,5. 41,6. 27,9. 12,3. 16,4. 12,2. 19,3. 15,6. Mehrfamilienhäuser Fälle (%). 11,8. 13,0. 14,6. 5,2. 10,3. Eigentumswohnungen Fälle (%). 62,5. 47,6. 21,1. 18,2. 33,8. 5,4. 10,2. 15,6. 15,7. 12,5. Gewerbeobjekte Fälle (%). Datenbasis: Angaben für 160 (AL) und 72 (NL) Kreise Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem. Abbildung I 6 Umsatzanteile (Kaufverträge) von Ein-/Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in den alten und neuen Ländern 2002. 3,5 11,5 16,7 35,5. 19,1 53,5 26,3 33,9. Alte Länder. Neue Länder. Eigentumswohnungen. Reihenhäuser/ Doppelhaushälften. freistehende Ein-/ Zweifamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser. Datenbasis: Angaben von 161 (AL) und 90 (NL) Kreisen Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem. © BBR Bonn 2004. Das Marktgeschehen auf den Immobilienmärkten für bereits bebaute Grundstücke einschließlich von Wohneigentumsanlagen und Gewerbeobjekten wird im Bundesgebiet wie in den Vorjahren dominant geprägt durch die Entwicklungen auf den Teilmärkten für Eigentumswohnungen einerseits, für Ein- und Zweifamilienhäuser andererseits. Hierbei gibt es wesentlich ausgeprägter als beim Teilmarkt für Baugrundstücke stärker differierende Verhältnisse zwischen den alten und neuen Ländern. In den alten Ländern entfielen 2002 im Durchschnitt der zu beurteilenden Auswahlräume rd. die Hälfte aller Transaktionen mit unmittelbar gebrauchsfähigen Immobilien auf den Teilmarkt für Eigentumswohnungen (s. Tab. I 7). An zweiter Stelle rangierte mit etwas größerem Abstand der Teilmarkt für Ein-/Zweifamilienhäuser mit einem Umsatzanteil von gut 40 %. Im Detail wurden dabei mehrheitlich freistehende Häuser im Verhältnis von etwa 1,6 zu 1 vor Reihenhäusern/Doppelhaushälften gehandelt (s. Abb. I 6). Von quantitativ nachrangiger Bedeutung waren demgegenüber wie in den Vorjahren die Teilmärkte für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte. In den neuen Ländern hat der Teilmarkt für Eigentumswohnungen infolge anhaltend hoher Umsatzeinbußen an relativer Bedeutung verloren. Mit einem Transaktionsanteil von rd. einem Drittel nahm er 2002 nurmehr den 2. Rang im Marktgeschehen vor den hier marktbestimmend gehandelten Ein- und Zweifamilienhäusern ein. Wie in den alten Ländern wurden dabei mehrheitlich hier sogar im Verhältnis 1,8 zu 1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser vor Reihenhäusern und Doppelhaushälften gehandelt. Abweichend gegenüber der Situation in den alten Ländern gestaltete sich wiederum wie in den Vorjahren die Marktbeteiligung der Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte. Ihre Umsatzanteile fielen mit jeweils über 10 % dreifach bzw. doppelt so hoch aus wie im Durchschnitt der westlichen Bundesländer. Regionale Unterschiede Umsatzentwicklung Die skizzierten generellen Umsatzstrukturen auf den Märkten für bezugsfertige Wohnimmobilien in den alten und neuen Ländern werden nachhaltig überformt von.