Grundstücksmarktbericht2021für die Städte und Gemeinden

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für Grundstückswerte im Märkischen Kreis

Grundstücksmarktbericht 2021

für die Städte und Gemeinden

Altena, Balve, Halver, Hemer, Herscheid, Kierspe, Meinerzhagen, Menden, Nachrodt-Wiblingwerde, Neuenrade, Plettenberg, Schalksmühle, Werdohl

www.boris.nrw.de

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis

Geschäftsstelle Heedfelder Straße 45 58509 Lüdenscheid

Telefon: 02351 / 966 66 75 Fax: 02351 / 966 62 79

E-Mail: gutachterausschuss@maerkischer-kreis.de Internet: https://gars.nrw/maerkischer-kreis

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im Märkischen Kreis

Grundstücksmarktbericht 2021

Berichtszeitraum 01.01.2020 – 31.12.2020

Übersicht über den Grundstücksmarkt im Märkischen Kreis

(ohne die Städte Lüdenscheid und Iserlohn)

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Inhaltsverzeichnis

1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 7

2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 9

2.1 Kauffallzahlen 9

2.2 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr 10

3 Umsätze 12

3.1 Gesamtumsatz 12

3.2 Unbebaute Grundstücke 22

Land- und forstwirtschaftliche Flächen 22

Bauerwartungsland / Rohbauland 24

Baugrundstücke 25

3.3 Bebaute Grundstücke 29

3.4 Wohnungs- / Teileigentum 32

3.5 Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke 36

4 Unbebaute Grundstücke 37

4.1 Individueller Wohnungsbau 37

4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke 38

4.3 Gewerbliche Bauflächen 38

4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 38

„Reine“ Flächen der Land- und Forstwirtschaft 38

„Besondere“ Flächen der Land- und Forstwirtschaft 41

4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 41

4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke 41

4.7 Bodenrichtwerte 42

Definition 42

Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW 45

Gebietstypische Bodenrichtwerte 46

Umrechnungskoeffizienten 52

Indexreihen 52

Ausgewählte Bodenrichtwerte 55

5 Bebaute Grundstücke 59

5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 59

Durchschnittspreise 60

Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten 62

Sachwertfaktoren 68

Liegenschaftszinssätze 71

5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude 73

Rohertragsfaktoren 74

Indexreihen 75

5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude 75

Indexreihen 75

(5)

6 Wohnungs- und Teileigentum 76

6.1 Wohnungseigentum 76

Vergleichswerte / Rahmenwerte für Eigentumswohnungen 78

Indexreihen 79

Rohertragsfaktoren 80

6.2 Teileigentum 80

7 Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke 81

7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 81

7.2 Erbbaurechte und Wohnungserbbaurechte 82

Erbbaurechte 82

Wohnungserbbaurechte 85

7.3 Erbbaugrundstücke 85

8 Modellbeschreibungen 87

9 Mieten und Pachten 87

10 Kontakte und Adressen 88

10.1 Mitglieder des Gutachterausschusses 88

11 Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht 89

11.1 Hypothekenzinsen in der langfristigen Entwicklung 90

11.2 Insolvenzen in Nordrhein-Westfalen 90

11.3 Einkommensverhältnisse 91

11.4 Bevölkerung 91

11.5 Pendlerbewegungen im Märkischen Kreis 94

11.6 Baugenehmigungen / Baufertigstellungen 96

11.7 Regionale Vergleiche 97

11.8 Übersicht der Liegenschaftszinssätze 98

11.9 Modellwerte der Bewirtschaftungskosten 100

11.10 Zwangsversteigerungen im Geschäftsbereich 101

12 Auszug aus der Kostenordnung 102

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Abkürzungsverzeichnis und Erläuterung

Kennzeichnung fehlender oder erläuterungsbedürftiger Werte Zeichen Bedeutung

- Nichts vorhanden

/ Keine Angabe

. Zahlenwert unbekannt oder kein Markt

( ) Aussagekraft eingeschränkt, da Wert statistisch unsicher

In Tabellen werden folgende Begriffe und Abkürzungen verwendet.

Abkürzungen Bedeutung

Mittel Mittelwert. Im Ausnahmefall kann das Zeichen Ø verwendet werden Min Minimalwert, kleinster Kaufpreis

Max Maximalwert, höchster Kaufpreis

n Anzahl

S Empirische Standardabweichung des Einzelfalls

Wfl. Wohnfläche

Gfl. Grundstücksfläche Ø Durchschnitt / Mittel

Bj. Baujahr

Stabw. Empirische Standardabweichung des Einzelfalls

V Vervielfältiger

Sv Standardabweichung des Vervielfältigers

RO Rohertrag

II.BV. Zweite Berechnungsverordnung Bew.-Kosten Bewirtschaftungskosten RND

IRWZ

Restnutzungsdauer Immobilienrichtwertzone

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1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist als Einrichtung des Landes ein neutrales, von der Stadt- oder Kreisverwaltung als Behörde weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden von der Bezirksregierung nach Anhörung der zuständigen Gebietskörperschaft bestellt. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur-, Bauingenieur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfragen. Die Sachverständigen sind ehrenamtlich tätig.

Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die amtliche Grundstückswertermittlungsverordnung Nordrhein-Westfalen (GrundWertVO NRW) in der jeweils gültigen Fassung maßgeblich. Zur Vorbereitung und Durchführung der Tätigkeiten des Gutachterausschusses stellt die Stadt oder der Kreis eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden untersteht.

Die zentrale Aufgabe der Gutachterausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Somit gehören zu ihren wesentlichen Aufgaben

 die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

 die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

 die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten

 die Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichtes

 die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien

Ihre Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt beziehen die Gutachterausschüsse insbesondere aus den Grundstückskaufverträgen, die ihnen gemäß § 195 (1) BauGB von den Notaren in Abschrift vorgelegt werden. Diese Kaufverträge werden unter Wahrung des Datenschutzes anonymisiert und nach bewertungstechnischen und mathematisch-statistischen Methoden ausgewertet. Sie bilden die Datengrundlage für die Wahrnehmung der oben genannten Aufgaben.

Neben den örtlichen Gutachterausschüssen besteht in Nordrhein-Westfalen auch ein oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Der Obere Gutachterausschuss ist als Einrichtung des Landes unabhängig, ein an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Innenministerium für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Sie sollen Mitglieder eines örtlichen Gutachterausschusses sein. Die Tätigkeit im Oberen Gutachterausschuss ist ehrenamtlich. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf.

Der Obere Gutachterausschuss hat insbesondere folgende Aufgaben:

 Erarbeitung des Grundstücksmarktberichts NRW

 Erstattung von Obergutachten auf Antrag

 Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt BORISplus.NRW

 Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten

 Zur Sicherstellung der Einheitlichkeit soll der Obere Gutachterausschuss im Einvernehmen mit den vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse verbindliche Standards für die Auswertung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung erarbeiten

Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt.

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Zuständigkeitsbereich des örtlichen Gutachterausschusses Märkischer Kreis ohne die Städte Lüdenscheid und Iserlohn

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2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 2.1 Kauffallzahlen

Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf Grundstückskaufverträge, die im Zeitraum vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 notariell beurkundet wurden und bis Ende Dezember 2020 bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingegangen sind.

Im Jahr 2020 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis 3.001 Kauffälle über unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum vorgelegt bei einem Geldumsatz von 470 Mio. Euro.

Kauffallzahlen im langfristigen Vergleich

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

gewöhnlicher

Geschäftsverkehr 2.061 1.954 2.015 2.338 2.054 2.242 2.216 2.267 2.306 2.311 ungeeignete

Kauffälle 625 589 637 687 715 735 681 675 650 690

Gesam t 2.686 2.543 2.652 3.025 2.769 2.977 2.897 2.942 2.956 3.001

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

gewöhnlicher Geschäftsverkehr

ungeeignete Kauffälle

k.A.

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2.2 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr

Grundlage für alle weiteren in diesem Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Umsatz- und Auswertedaten sind die Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, die am Markt im Wesentlichen nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage ausgehandelt wurden.

Unter persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen zu Stande gekommene Kauffälle wie Schenkungen, Erbauseinandersetzungen, Zwangsversteigerungen sowie verwandtschaftliche Verhältnisse, sind lediglich in den Kauffallzahlen unter 2.1 erfasst, bei allen weiteren Umsatz- und Wertangaben bleiben sie unberücksichtigt.

2.311 der o.a. 3.001 Kauffälle konnten dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugeordnet werden, das entspricht einem Anteil von rund 77%.

Umsatz- und Preisentwicklung Entwicklung gegenüber dem Vorjahr

steigend =leicht steigend =stagnierend =leicht fallend =fallend =

Anzahl Geldumsatz Preise

Kauffälle insgesamt  ^{+ 0 %}  ^{+ 8 %}

unbebaute Grundstücke

Baugrundstücke individueller Wohnungsbau  ^{+ 6 %}  ^{+ 18 %} 

Gewerbebauland  ^{- 12 %}  ^{+ 0 %} 

landwirtschaftliche Grundstücke  ^{- 23 %}  ^{- 50 %} 

fors twirtschaftliche Grundstücke  ^{- 8 %}  ^{+ 47 %} 

bebaute Grundstücke

freistehende Ein- u. Zweifam ilienhäuser  ^{+ 14 %}  ^{+ 19 %} 

Doppelhaushälften / Reihenhäuser  ^{- 9 %}  ^{+ 3 %} 

Mehrfamilienhäuser  ^{- 7 %}  ^{- 17 %}

gewerbliche Gebäude  ^{+ 16 %}  ^{- 7 %}

Wohnungseigentum

Ers terwerbe  ^{+ 60 %}  ^{+ 31 %} 

Weiterverkäufe  ^{+ 0 %}  ^{+ 6 %} 

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Der Markt 2020 im Überblick Unbebaute Grundstücke

Der Umsatz des individuellen Wohnungsbaus (Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser) hat gegenüber dem Vorjahr leicht zugenommen. Im Berichtszeitraum wurden 195 Wohnbauland-Kauffälle ausgewertet. Dabei zeigen sich bei einem regional unterschiedlichen Wertniveau insgesamt steigende Preise. Umsatzeinbußen sind bei den gewerblichen Baulandverkäufen zu verzeichnen.

Bebaute Grundstücke

2020 wechselten 845 Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. beb. Erbbaurechte) den Besitzer. Die Kaufpreise der Ein- und Zweifamilienhäuser zeigen in allen Baujahresklassen eine stark steigende Preisentwicklung.

Umsatzrückgänge gab es im Segment der Mehrfamilienhäuser.

Eigentumswohnungen

Die Anzahl der Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen (inkl. Wohnungserbbaurechte) sind gegenüber 2019 fast unverändert. Im Jahre 2020 wurden 437 Objekte veräußert, der Geldumsatz lag ca. 7% über dem Vorjahr. Die Preise der weiterverkauften Eigentumswohnungen zeigen eine stark steigende Tendenz. Bei den Neubau-Eigentumswohnungen wurden Umsatzsteigerungen auf niedrigem Niveau verzeichnet.

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3 Umsätze

3.1 Gesamtumsatz

Mit den 2.311 dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnenden Kauffällen wurde im Berichtsjahr 2020 auf dem hiesigen Grundstücksmarkt ein Geldumsatz von rund

412 Mio. EUR erzielt.

Übersicht zur Umsatzentwicklung

Kauffallzahlen differenziert nach Teilmärkten

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Baugrundstücke inkl.

Erbbaurechtsbestellungnen 188 188 188 236 238 261

Sonstige unbebaute

Grundstücke 415 438 470 407 452 363

Bebaute Grundstücke 1.020 1.092 1.101 1.080 1.117 1.159

Wohnungs- / Teileigentum 431 524 457 544 499 528

Gesamt 2.054 2.242 2.216 2.267 2.306 2.311

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Anzahl der Kauffälle 2.054 2.242 2.216 2.267 2.306 2.311

Geldumsatz in Mio. € 265 345 360 379 381 412

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Umsatzanteile

Kauffälle

Geldumsatz

5% 7%

14%

74%

Sonstige unbebaute Grundstücke Baugrundstücke inkl.

Erbbaurechtsbestellungen Wohnungs- / Teileigentum Bebaute Grundstücke 11%

16%

23%

50%

Baugrundstücke inkl.

Erbbaurechtsbestellungen Sonstige unbebaute Grundstücke Wohnungs- / Teileigentum Bebaute Grundstücke

(14)

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Baugrundstücke

Anzahl der Kauffälle 156 168 166 224 231 250

Geldumsatz in Mio. € 14,4 24,0 18,5 27,4 24,1 29,8

Flächenumsatz in ha 18,1 34,4 25,8 38,4 29,7 35,2

Erbbaurechtsbestellungen - Bauland

Anzahl der Kauffälle 32 20 22 12 7 11

sonstige unbebaute Grundstücke

Erbbaugrundstücke

Bebaute Grundstücke - Normaleigentum

Anzahl der Kauffälle 945 1.029 1.036 1.008 1.041 1.094

Bebaute Grundstücke - Erbbaurechte

Wohnungserbbaurechte

Teileigentum / Teilerbbaurechte

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Umsatz differenziert nach Städten und Gemeinden

Jahr 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Altena

Balve

Halver

Hemer

Herscheid

Kierspe

Meinerzhagen

(16)

Umsatz differenziert nach Städten und Gemeinden

Anmerkung:

Wegen atypisch großer Einzelverkäufe treten beim Flächenumsatz teilweise größere Schwankungen auf.

Jahr 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Menden

Nachrodt-Wiblingwerde

Neuenrade

Plettenberg

Schalksmühle

Werdohl

Geschäftsbereich

Anzahl der Kauffälle 2.054 2.245 2.216 2.267 2.306 2.311

Flächenumsatz in ha 578,1 1.071,2 827,4 609,9 707,7 707,5

(17)

30 35 40 45 50 55 60

250 300 350 400 450 500 550

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Anzahl der Kauffälle

He me r

Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. € 0 10 20 30 40 50 60

0 50 100 150 200 250 300

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Halv e r

Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. € 0 5 10 15 20 25 30

0 50 100 150 200 250 300

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Alte na

Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. €

0 5 10 15 20 25 30

0 50 100 150 200 250 300

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Balv e

(18)

0 20 40 60 80 100

0 200 400 600 800 1000

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

M e nde n

0 10 20 30 40 50

0 100 200 300 400 500

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Kie rspe

0 12 24 36 48 60

0 120 240 360 480 600

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

M e ine rz hagen

0 5 10 15 20 25

0 50 100 150 200 250

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

He rsche id

(19)

5 10 15 20 25 30

50 100 150 200 250 300

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Sc halk s mühle

Anzahl der Kauffälle Geldum satz in Mio. €

10 20 30 40 50 60

100 200 300 400 500 600

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

P le t te nberg

Anzahl der Kauffälle Geldum satz in Mio. € 0 5 10 15 20 25

0 50 100 150 200 250

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Nachrodt-Wiblingwe rde

0 5 10 15 20 25

0 50 100 150 200 250

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Ne ue nrade

(20)

Verteilung des Geldumsatzes nach Städten und Gemeinden 0 100 200 300 400 500

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Ge s c hä fts ber eich

Anzahl der Kauffälle Geldum satz in Mio. € 0 5 10 15 20 25 30

0 50 100 150 200 250 300

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

W e r dohl

Anteile in %

Menden 23,3

Hemer 11,1

Plettenberg 10,4

Meinerzhagen 9,5

Halver 8,6

Kierspe 6,9

Altena 6,3

Werdohl 5,8

Schalksmühle 5,4

Neuenrade 4,7

Balve 2,8

Herscheid 2,7

Nachrodt-Wiblingwerde 10,4 2,5

11,7 28,3 Umsatz in Mio. €

96,0

39,2 46,0 42,9

11,2 35,5

26,2

22,1 19,4 23,7

(21)

Umsatz gemeindeweise differenziert nach Teilmärkten

Anmerkung:

*)inkl. Erbbaurechte und Erbbaurechtsbestellungen

Wohnbauland^*) bebaute Wohngrundstücke^*)

Wohnungseigentum^*)

Anzahl Geldumsatz Anzahl Geldumsatz Anzahl Geldumsatz

in Mio € in Mio € in Mio €

Altena 13 0,71 106 18,04 37 2,25

Balve 15 1,29 36 6,94 10 0,96

Halver 31 3,49 58 15,39 37 4,83

Hemer 16 1,39 103 22,37 82 10,26

Herscheid 3 0,22 27 6,92 9 0,98

Kierspe 18 2,09 50 12,05 36 3,67

Meinerzhagen 20 1,78 73 21,47 34 4,71

Menden 45 4,59 179 42,74 102 15,29

Nachrodt-Wiblingwerde 5 0,31 34 8,38 7 0,62

Neuenrade 18 2,06 41 8,90 16 1,63

Plettenberg 14 0,81 120 23,71 55 5,33

Schalksmühle 12 1,77 49 11,81 23 2,32

Werdohl 12 1,01 74 13,28 35 3,10

Geschäftsbereich 222 21,52 950 212,00 483 55,95

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3.2 Unbebaute Grundstücke

Im Berichtsjahr 2020 wurde im Teilmarkt „unbebaute Grundstücke“ mit insgesamt 582 Kauffällen bei einem Flächenumsatz von rund 480 Hektar

ein Geldumsatz von rund 48 Mio. Euro erzielt.

Umsatzzahlen differenziert nach Teilmärkten

Anmerkung:

1) einschließlich Land-/Forst- Mischflächen, Sonderkulturen

2) einschließlich Erbbaurechtsbestellungen

3) Arrondierungs-, Gemeingebrauchs- sowie alle übrigen den o.a. Kategorien nicht zuzuordnenden Flächen

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Das Hauptsegment bezieht sich hier auf die „reinen“ land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücksflächen, die auch in absehbarer Zeit keine andere Nutzung erwarten lassen (innerlandwirtschaftlicher Grundstücksverkehr).

Daneben werden Verkäufe im Bereich der „besonderen“ Flächen der Land- und Forstwirtschaft erfasst.

Hierzu gehören Flächen, die insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt sind, die sich dabei auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen und bei denen sich in absehbarer Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung abzeichnet.

Anzahl der Kauffälle

Geldumsatz in Mio. €

Flächenumsatz in ha

Land- / Forstwirtschaftliche Fläche¹⁾ 133 5,9 387,7

Bauerwartungs- und Rohbauland 28 9,9 24,8

Baugrundstücke²⁾ 250 29,8 35,2

Sonstige unbebaute Grundstücke³⁾ 171 2,3 31,9

(23)

Übersicht zur Umsatzentwicklung landwirtschaftlicher Flächen

Übersicht zur Umsatzentwicklung forstwirtschaftlicher Flächen

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0

0 100 200 300 400

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

Anzahl der Kauffälle und Flächenumsatz

Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz in ha Geldumsatz in Mio. €

2015 2016 2017 2018 2019 2020

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0

0 30 60 90 120

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

2015 2016 2017 2018 2019 2020

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Bauerwartungsland / Rohbauland

Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) sind Flächen, die insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde (Verkehrsauffassung) gründen.

Das Segment „Bauerwartungsland“ ist auf dem Grundstücksmarkt im Märkischen Kreis in der Regel nur von geringer Bedeutung. 2020 wurden 9 Kauffälle im Bereich des individuellen Wohnungsbaus mit insgesamt 4,4 ha Flächenumsatz und 5,3 Mio. € Geldumsatz registriert.

Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Bei den in den letzten Jahren gehandelten Rohbaulandflächen (individueller Wohnungsbau) ergeben sich aufgrund der unterschiedlichen Wartezeit bis zur Baureife sowie des Vermarktungsrisikos größere Preisspannen, wie aus der folgenden Tabelle ersichtlich ist:

Übersicht zur Umsatzentwicklung Rohbauland

0,0 2,5 5,0 7,5 10,0

0 4 8 12

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldumsatz

2015 2016 2017 2018 2019 2020

(25)

Baugrundstücke

Voll erschlossene baureife Grundstücke, die gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Bebauung vorgesehen sind. Dieses Marktsegment gliedert sich hauptsächlich in folgende Kategorien:

 Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser

 Bauland für Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau); drei- und mehrgeschossiger Wohnungsbau (auch mit z.T. gewerblicher Nutzung) zur Vermietung oder als Wohnungs- / Teileigentum

 Bauland für gewerbliche Nutzung

Übersicht zur Umsatzentwicklung von Baugrundstücken

Mit 79 % der Kauffälle dominieren die mit Ein- und Zweifamilienhäusern zu bebauenden Grundstücke das Marktsegment „Baugrundstücke“.

Geschosswohnungsbau ist auf dem Grundstücksmarkt im Märkischen Kreis relativ unbedeutend. Die in den letzten Jahren vereinzelt registrierten Baugrundstücke für Geschosswohnungsbau wurden überwiegend zur Errichtung von seniorengerechten Wohneinheiten, hauptsächlich in Form von Wohnungseigentum, erworben.

2015 2016 2017 2018 2019 2020

156 168 166 224 231 250

14,4 24,0 18,6 27,4 24,1 29,8

18,1 34,4 25,8 38,4 29,7 35,2

112 120 128 184 184 195

7,9 9,6 10,2 14,9 14,7 17,3

6,9 7,6 10,2 12,5 13,0 14,9

9 7 10 4 6 18

2,1 1,6 1,9 1,0 2,0 3,2

1,8 1,2 1,7 1,1 1,4 3,1

20 28 28 36 41 37

3,0 11,5 6,4 11,4 7,5 9,4

7,5 24,3 13,9 24,8 15,4 17,2

Flächenumsatz in ha

Geldumsatz in Mio. € Geldumsatz in Mio. €

Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser

Geldumsatz in Mio. €

Geldumsatz in Mio. € Anzahl der Kauffälle

Flächenumsatz in ha davon:

Flächenumsatz in ha Anzahl der Kauffälle

Flächenumsatz in ha

Baugrundstücke für gewerbliche Nutzung

Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau)

(26)

Kauffälle

Geldumsatz 7%

14%

79%

Geschosswohnungsbau Gewerbe- / Industriebebauung individueller Wohnungsbau

11%

27%

62%

Geschosswohnungsbau Gewerbe- / Industriebebauung individueller Wohnungsbau

(27)

Umsatzentwicklung Baugrundstücke für Ein- u. Zweifamilienhäuser

Kauffallzahlen Baugrundstücke für Ein- u. Zweifamilienhäuser im langfristigen Überblick

306 266 227 233 235 246 179 117 131 114 114 101 108 111 109 112 120 128 184 184 195

0 100 200 300 400 500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

5,0 10,0 15,0 20,0

50 100 150 200

2015 2016 2017 2018 2019 2020 Flächen-und Geldumsatz

Anz ahl der Kauffälle Geldum s atz in Mio. € Fläc henum s atz in ha

2015 2016 2017 2018 2019 2020

(28)

Umsatzentwicklung Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau)

Umsatzentwicklung Baugrundstücke für gewerbliche Nutzung

0,0 10,0 20,0 30,0

0 15 30 45

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Flächen-und Geldumsatz

Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. € Flächenumsatz in ha

2015 2016 2017 2018 2019 2020

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0

0 5 10 15 20

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Flächen-und Geldumsatz

Anzahl der Kauffälle Geldum s atz in Mio. € Fläc henum satz in ha

2015 2016 2017 2018 2019 2020

(29)

3.3 Bebaute Grundstücke

Mit einem Umsatz von 292 Mio. Euro

weisen die bebauten Grundstücke den größten Anteil am Geldumsatz auf dem Grundstücksmarkt im Märkischen Kreis auf. Es wurden insgesamt 1.094 Kauffälle verzeichnet.

Umsatzentwicklung Ein- und Zweifamilienhäuser

2015 2016 2017 2018 2019 2020

davon:

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Doppelhaushälften / Reihenhäuser

Geldumsatz in Mio. € 26,9 22 26,3 30,1 30,7 31,6

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Anzahl der Kauffälle 946 1.034 1036 1.008 1.041 1.094

(30)

Umsatzentwicklung Mehrfamilienhäuser

Umsatzentwicklung „Gemischt genutzte Gebäude“

Umsatzentwicklung „Gewerblich genutzte Gebäude“

Umsatzentwicklung „Sonstige Gebäude“

Anmerkung:

Unter dem mit „Sonstige Objekte“ bezeichneten Marktsegment sind alle weiteren bebauten Grundstücke subsummiert, die nicht einem der anderen Marktsegmente zuzuordnen sind, wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser mit gewerblichen Nebenanlagen, aufgegebene Hofstellen, Wochenendhäuser oder Garagen.

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Flächenumsatz in ha 64 110,9 11,4 95,5 76,4 38,2

2015 2016 2017 2018 2019 2020

(31)

Umsatzanteile nach Marktsegmenten

Kauffälle

Geldumsatz

58%

12%

2%

16%

12%

EFH / ZFH MFH

Sonstige Objekte

Gewerblich genutzte Gebäude Gemischt genutzte Gebäude 72%

11%

2%

7%

8%

EFH / ZFH MFH

Sonstige Objekte

Gewerblich genutzte Gebäude Gemischt genutzte Gebäude

(32)

3.4 Wohnungs- / Teileigentum

Mit 528 Kauffällen wurde im Teilmarkt „Wohnungs- und Teileigentum“ ein Geldumsatz von rund 58 Mio. Euro

erreicht.

431 524 457 544 499 528

38 50,7 45,9 57,0 52,6 58,5

365 438 370 469 425 441

33,5 44,3 38,9 49,1 46,8 52,1

Teileigentum / Teilerbbaurecht

26 33 41 36 36 45

1,3 2,0 3,4 4,4 2,3 2,6

Wohnungserbbaurecht

40 53 46 39 38 42

3,2 4,4 3,6 3,4 3,4 3,9

Geldumsatz in Mio. € Geldumsatz in Mio. € davon:

Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. € Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. € Anzahl der Kauffälle

2019 2020

2015 2016 2017 2018

(33)

Umsatzanteile nach Marktsegmenten

Kauffälle

Geldumsatz

89%

7%

4%

Wohnungseigentum Wohnungserbbaurecht

Teileigentum / Teilerbbaurecht 84%

8%

Wohnungseigentum

Wohnungserbbaurecht

Teileigentum / Teilerbbaurecht

(34)

Der Teilmarkt Wohnungseigentum ist geprägt vom Weiterverkauf aus dem vorhandenen Bestand;

sowohl der Neubau von Eigentumswohnungen als auch die Umwandlung bisheriger Mietwohnungen sind auf dem hiesigen Grundstücksmarkt nur von relativ geringer Bedeutung.

Umsatzentwicklung Wohnungseigentum – Erstverkauf

5 10 15 20 25

0 25 50 75 100

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Geldummsatz

ETW - Er s t ve rkauf

An za h l d e r K a u ffä lle Ge l d u msatz i n Mi o . €

2015 2016 2017 2018 2019 2020