Wiedernutzungspotenziale

Nach der Art des Vorkommens finden sich bundesweit in etwa gleichgewichtig „In-dustrie-/Gewerbebrachen” und „militäri-sche Konversionsflächen”. Auf diese bei-den Nutzungskategorien entfallen je rd. ein Drittel des gesamten verfügbaren Flächen-potenzials (s. Tab. II 12). Ein durchgreifend systematischer Zusammenhang zwischen der Gemeindegröße wie auch der Raum-lage und der Art der vorhandenen Wieder-nutzungspotenziale ist dabei nicht zu erkennen. „Andere wiedernutzbare Flä-chen” – hierzu gehören insbesondere (mit Schwerpunkt in den neuen Ländern) Wohnabrissflächen – umfassen rd. ein Fünftel, aufgelassene Betriebsflächen von Post und Bahn (sie sind schwerpunktmäßig in den alten Ländern vertreten) knapp 15 % des Gesamtpotenzials.

Abbildung II 5

Anteil der Wiedernutzungspotenziale (Fläche) an den Wohnbaulandreserven insgesamt

Das im Durchschnitt je betroffene Kommu-ne vorhandeKommu-ne Volumen an wiedernutz-baren Bauflächen erhöht sich mehr oder minder kontinuierlich mit der Gemeinde-größe. Großstädte mit 200 000 bis unter 500 000 Einwohnern weisen z.B. mit durch-schnittlich gut 38 ha/Stadt das knapp 14-fache des im Mittel der kleinen Land-gemeinden (knapp 3 ha) vorhandenen Wiedernutzungspotenzials auf. Die besten Optionen weisen allerdings mit Abstand die Metropolstädte auf.

Chancen und Hemmnisse der Verwertung von Wiedernutzungspotenzialen

Bei jeder zweiten Kommune mit wohnwirt-schaftlich verwertbaren Wiedernutzungs-potenzialen befinden sich Teile dieser Flächen bereits in konkreter bauleitplane-rischer Bearbeitung. Die Bearbeitung

um-fasst im bundesweiten Mittel knapp ein Viertel (23,1 %) der insgesamt vorhandenen Flächen, dabei in den alten Ländern rd.

38 %, in den neuen Ländern allerdings nur rd. 7 % (s. Abb. II 6).

Besonders aktiv im bauleitplanerischen Einbezug von Wiedernutzungspotenzialen zeigen sich einerseits (bei allerdings abso-lut nur sehr geringem Flächenvolumen) be-troffene kleinere Gemeinden mit bis zu 20 000 Einwohnern in den alten Ländern, zum anderen aber auch die größeren Groß-städte in West und Ost. In letzteren werden im Mittel zwischen knapp 60 bis zu 75 % der vorhandenen, quantitativ nicht un-beträchtlichen Wiedernutzungspotenziale

Gemeindegröße Alte Länder Neue Länder

in 1000 EW ha je % % % % ha je % % % %

Gemeinde Industrie Bahn/Post Konversion andere Gemeinde Industrie Bahn/Post Konversion andere

bis unter 10 1,5 65,8 26,3 0,0 7,9 3,1 40,8 12,3 0,0 46,8

10 bis unter 20 2,1 37,1 21,2 30,4 11,3 4,4 59,4 2,2 17,7 20,7

20 bis unter 50 5,0 27,1 18,4 46,3 8,2 9,2 25,9 1,2 47,2 25,7

50 bis unter 100 14,5 34,5 6,2 46,3 12,9 23,4 41,3 2,8 23,5 32,4

100 bis unter 200 21,8 39,9 22,4 27,4 10,3 30,5 36,0 14,6 35,5 14,0

200 bis unter 500 40,7 41,3 18,9 34,5 5,3 29,8 31,9 0,0 44,5 23,5

500 und mehr 107,5 26,3 36,4 29,4 8,0 –*32,0 5,9 26,4 35,7

Insgesamt 16,4 32,7 23,1 35,2 9,1 22,7 33,5 5,3 29,0 32,2

–* nicht repräsentative Singulärdaten

Datenbasis: Angaben von 212 (AL: 127, NL: 85) Kommunen = 75 % (AL: 76, NL: 75 %) aller umfragebeteiligten Kommunen mit wohnwirtschaftlich verwertbaren Wiedernutzungspotenzialen.

Tabelle II 12

Wiedernutzungspotenziale: Fläche

0 10 20 30 40 50 60

500 und mehr 200 bis < 500 100 bis < 200 50 bis < 100 20 bis < 50 10 bis < 20

< 10 500 und mehr 200 bis < 500 100 bis < 200 50 bis < 100 20 bis < 50 10 bis < 20

< 10

Wiedernutzungspotenziale insgesamt

davon: Wiedernutzungspotenziale in konkreter Bearbeitung

Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 © BBR Bonn 2004

% der Reserven

Datenbasis: Angaben von 169 (AL: 106; NL: 63) Kommunen

Gemeindegröße in Tsd. Einwohner

Alte Länder Neue Länder

bereits konkret überplant (s. Tab. II 13). All-gemein gehen dabei die agierenden Städte und Gemeinden davon aus, dass die bau-leitplanerisch bearbeiteten Flächen zu rd.

80 % innerhalb der nächsten fünf Jahre Baureife erlangen werden und damit zur Entlastung auf den Wohnbaulandmärkten beitragen können.

Der örtlich offensive Einbezug vorhande-ner Wiedernutzungspotenziale in die kom-munalpolitischen Strategien zur Sicherung und Verbesserung der Wohnbaulandver-sorgungslage¹⁴ ist nicht zuletzt auch im Hinblick auf den damit verbundenen Bei-trag zur Minderung des Flächenverbrauchs insgesamt nur positiv zu bewerten. Die Ver-wertung der entsprechenden Flächen – von den verfügbaren Gesamtpotenzialen her gesehen – erscheint dennoch unbefriedi-gend.

Abbildung II 6

Bauleitplanerische Bearbeitung von wohnwirtschaftlich verwertbaren Wiedernutzungspotenzialen

Den im bundesweiten Mittel zurzeit kon-kret beplanten Wiedernutzungspotenzia-len von rd. 23 % stehen auf der anderen Seite nahezu vier Fünftel des Gesamtpoten-zials unbearbeitete Flächen gegenüber.

Für 83 % der zurzeit unbearbeiteten Wie-dernutzungspotenziale werden zwar von den betroffenen Städten und Gemeinden Chancen einer wohnwirtschaftlichen Ver-wertung in fünf bis zehn Jahren (35 %) bzw.

nach zehn Jahren (48 %) eingeräumt, sie bleiben aber letztlich wohl spekulativ. Für ein weiteres knappes Fünftel (17 %) der Flächen ohne derzeitige bauleitplanerische Bearbeitung werden sogar nicht einmal vage Chancen einer nachfragegerechten Aufbereitung und Vermarktung gesehen.

Die Realisierung der an sich vorgesehenen wohnwirtschaftlichen Nutzung erscheint hier – jedenfalls in derzeitiger Beurteilung – völlig ausgeschlossen.

Die in obigen Zahlen zum Ausdruck kommenden geringen Chancen einer um-fassenden Verwertung der vorhandenen Wiedernutzungspotenziale finden ihre Be-stätigung in den Werten der rein qualita-tiven Einschätzung zur generellen Verwer-tungsfähigkeit dieser Flächen. Danach sehen in den alten wie neuen Ländern jeweils nur um 60 % der betroffenen Kommunen, darunter insbesondere die einwohnerreicheren Groß- und Metropol-städte mit oft angespannteren Bauland-marktverhältnissen, längerfristig gegebene Chancen der Aufbereitung und Verwertung von zumindest Teilen der vorhandenen, derzeit noch ungenutzten Wiedernut-zungsflächen. Komplementär dazu vernei-nen aber auch um 40 % aller Kommuvernei-nen – betroffen zeigen sich hier insbesondere vie-le kvie-leinere Städte und Gemeinden der alten Länder, daneben wiederum (zu 100 %) die kleineren Großstädte in den neuen Län-dern – jedwede reelle Vermarktungschan-cen (s. Tab. II 14).

Tabelle II 13

Bauleitplanerische Bearbeitung von wohnwirtschaftlich verwertbaren Wiedernutzungspotenzialen in den Gemeindegruppen

Gemeindegröße Alte Länder Neue Länder

in 1000 EW

WP In konkre- Bearbeitung Bearbeitung Keine WP In konkre- Bearbeitung Bearbeitung Keine insgesamt ter Bear- in 5–10 in über Bearbeitung insgesamt ter Bear- in 5-10 in über Bearbeitung

beitung Jahren 10 Jahren beitung Jahren 10 Jahren

ha % % % % ha % % % %

bis unter 10 7,5 73,3 13,3 0,0 13,3 57,4 17,0 21,0 12,7 49,2

10 bis unter 20 33,2 61,7 21,6 0,0 16,7 214,8 11,3 12,5 24,4 51,9

20 bis unter 50 264,2 24,1 29,6 5,3 41,0 192,1 28,5 29,4 14,1 28,0

50 bis unter 100 446,3 36,3 37,9 11,7 14,0 27,7 0,0 91,3 8,8 0,0

100 bis unter 200 315,8 44,9 28,4 11,8 15,0 91,4 17,3 0,0 0,0 82,7

200 bis unter 500 255,1 58,8 14,9 20,8 5,5 40,0 75,0 17,5 7,5 0,0

500 und mehr 697,8 31,7 39,2 28,8 0,3 1 251,0 0,0 20,0 80,0 0,0

Insgesamt 2 019,9 37,9 32,5 17,7 11,9 1 874,4 7,2 20,2 58,314,4

Datenbasis: Angaben von 180 (AL: 115, NL: 65) Kommunen 38 %

32 % 18 %

12 % 7 %

20 %

58 %

Alte Länder Neue Länder

in konkreter Bearbeitung

evtl. Bearbeitung in 5 bis unter 10 Jahren evtl Bearbeitung in 10 Jahren und mehr z.Zt. keine Bearbeitung vorgesehen

Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 © BBR Bonn 2004

Datenbasis: Angaben von 180 (AL:115; NL 65) Kommunen 14 %

Ursachen der Nichtverwertung von Wiedernutzungspotenzialen

Die weithin offensichtlich als eher fraglich einzustufende Verwertung zumindest grö-ßerer Teile des derzeit vorhandenen, an sich wohnwirtschaftlich zu nutzenden, aber noch nicht aktiv beplanten Wieder-nutzungspotenzials – wie vermutlich auch der in den nächsten fünf Jahren neu entste-henden Flächen – beruht im Wesentlichen auf drei Faktoren bzw. Faktorenbündeln.

Es handelt sich zum ersten um die unter Aspekten der Wohnungsversorgung wie auch des Flächenverbrauchs positiv zu wertende Feststellung eines derzeit wie mittelfristig „nicht vorhandenen Wohn-baulandbedarfs”. Diese Begründung wird von insgesamt 28 % aller einschlägig be-troffenen Städte und Gemeinden genannt.

Insbesondere in den neuen Ländern führte die zwischenzeitlich weithin eingetretene Entspannung in der Wohnbaulandversor-gungslage (s. Kap. II 1.1) offensichtlich zu einer weitgehenden Nichtberücksichti-gung vorhandener Wiedernutzungspoten-ziale bei der allgemeinen kommunalen Bauleitplanung, wie entsprechende Mel-dungen von gut 50 % (in den alten Ländern dagegen nur 12 %) der betroffenen Städte und Gemeinden oder gut ein Viertel aller abgegebenen Nennungen zu den Gründen der Nichtmobilisierung belegen (s. Abb.

II 7).

Ein „echtes” Hemmnis der Verwertung von Wiedernutungspotenzialen stellt – wie bei der allgemeinen Wohnbaulandbereitstel-lung (s. Kap. II 1.2) – die vielfach ungenü-gende Finanzausstattung der Städte und Gemeinden dar. Jeweils knapp ein Drittel aller betroffenen Kommunen begründet die nicht erfolgende Mobilisierung der an sich nutzbaren Flächen mit von den Städ-ten und Gemeinden nicht aufzubringen-den zu hohen Grunderwerbs- bzw. zu hohen Sanierungskosten, ein knappes Vier-tel mit zu hohen Erschließungskosten. Zu hohe Grunderwerbskosten entfalten vor al-lem in den alten Ländern mit Schwerpunkt bei den Klein- und Mittelstädten eine über-proportional ausgeprägte Hemmwirkung (s. Tab. II 15). In den neuen Ländern über-wiegen demgegenüber – vor allem bei Mittel- und Großstädten – die als zu hoch empfundenen Sanierungs- und/oder Er-schließungskosten (s. Tab. II 16).

Als weiterer „echter”, wenn auch zumeist quantitativ deutlich nachrangiger Hemm-faktor der Verwertung von

wohnwirtschaft-Abbildung II 7

Ursachen der Nichtverwertung von Wiedernutzungspotenzialen

Tabelle II 15

Ursachen der Nichtverwertung von Wiedernutzungspotenzialen in den Gemeindegruppen der alten Länder

Hemmfaktor Gemeindegröße in 1 000 Einwohner

bis 10 bis 20 bis 50 bis 100 bis 200 bis größer ins-unter unter unter unter unter unter = 500 ges.

10 20 50 100 200 500

Nennungen in %*

kein Bedarf – 5 8 13 8 – 11 9

Kosten Grunderwerb 20 35 30 23 19 25 16 25

Kosten Sanierung 20 20 16 18 11 30 32 19

Kosten Erschließung – 10 10 10 6 25 16 11

Wohnlage 40 5 8 15 14 10 16 12

Andere Ursachen 20 25 27 21 42 10 11 25

Nennungen

ins-gesamt = 100 % 5 20 7361 36 20 19 234

Nennende

Gemein-den absolut 5 20 58 41 21 12 9 166

* Mehrfachnennungen möglich Datenbasis: s. Tabelle II 14

Gemeindegröße Alte Länder Neue Länder Insgesamt in 1000 EW

Betroffene Gemeinden in %

keine Chancen keine Chancen keine Chancen

Chancen Chancen Chancen

bis unter 10 83 17 33 67 43 57

10 bis unter 20 60 40 46 54 51 49

20 bis unter 50 50 50 38 62 45 55

50 bis unter 100 32 68 20 80 30 70

100 bis unter 200 38 62 100 — 46 54

200 bis unter 500 25 75 — 100 19 81

500 und mehr 13 87 — 100 11 89

Insgesamt 4357 39 61 41 59

Datenbasis: Angaben von 280 (AL: 166, NL: 114) Kommunen Tabelle II 14

Längerfristige Chancen der Verwertung von derzeit nicht bauleitplanerisch bearbeiteten Wiedernutzungspotenzialen

0 10 20 30 40 50 60

Neue Länder Alte Länder

Insgesamt

Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003

%*

Betroffene Gemeinden

© BBR Bonn 2004 zu hohe

Grund-erwerbskosten zu hohe Sanierungskosten kein Wohn-baulandbedaf

zu hohe Er-schließungskosten unattraktive Wohnlage andere Ursachen

* Mehrfachnennungen möglich

Datenbasis: Angaben von 280 (AL: 166; NL:114) Kommunen

lich nutzbaren Wiedernutzungspotenzia-len bildet deren Einstufung als „unattrakti-ve Wohnlage”. Darunter dürften sich zu-meist (wie aus ergänzenden Anmerkungen mehrerer Kommunen zu schließen ist) all-gemeine Imageprobleme dieser Flächen, weniger tatsächlich ungenügende Raumla-gequalitäten verbergen. Größere Probleme in dieser Hinsicht deuten sich insbe-sondere in den kleinen Landgemeinden der alten Länder an.

Die Verwertung von an sich wohnwirt-schaftlich nutzbaren Brach-, Konversions-und sonstigen Wiedernutzungsflächen wird schließlich – in summarischer Wirkung durchaus von größerem, beachtenswerten Gewicht – behindert durch so genannte

„andere Gründe”. Diese treten z.T. nur ört-lich auf und haben insofern singulären, zuweilen auch nur temporären Charakter (z.B. denkmalschützerische Festsetzungen oder Folgewirkungen von Hochwasser-schäden). Vielfach sind sie aber auch wei-ter verbreitet und insofern von genereller Bedeutung. Die entsprechenden Begrün-dungen (absteigend sortiert nach absoluter Anzahl der abgegebenen Nennungen) las-sen sich wie folgt zusammenfaslas-sen:

– Die fraglichen Flächen befinden sich in Privatbesitz. Es bestehen seitens der Grundeigentümer keine Verkaufs- oder Nutzungsabsichten. In etlichen Fällen (betroffen sind speziell Liegenschaften des Bundes und der Deutsche Bahn AG) fehlen oder verzögern sich die Freigabe-entscheidungen.

– Es fehlen grundlegende kommunale Pla-nungs- bzw. Nutzungskonzepte, die z.T.

auf unzulängliche Planungskapazitäten

zurückzuführen sind.

– Vorbereitende Arbeiten wie erforder-liche Gebäudeabrisse, Rückbauten und Grundstückssanierungen oder städte-bauliche Gestaltungswettbewerbe sind noch nicht eingeleitet worden oder aber noch nicht zum Abschluss gekommen.

– Die Eigentumsverhältnisse sind unge-klärt (speziell in den neuen Ländern) bzw. es gibt widerstreitende Verwer-tungsinteressen der Eigentümer (insbe-sondere bei Erbengemeinschaften).

– Auf den fraglichen Flächen ist nur Ge-schosswohnungsbau möglich, für den die Nachfrage fehlt. Es mangelt an fi-nanzkräftigen Investoren (speziell bei Verwertung größerer Areale).

– Es bestehen ungelöste Lärmschutz-, all-gemein Immissionsschutzprobleme (spe-ziell bei ehemaligen Bahnflächen), ver-einzelt auch Erschließungsdefizite.

– Forderungen der Umweltplanung in Be-zug auf die Bereitstellung von Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind nicht zu erfüllen.

1.5 Bilanzierung der

Im Dokument Bauland- und Immobilienmärkte 2004 (Seite 53-57)