2 Gewerbebaulandversorgung
2.4 Wiedernutzung von Brachflächen Über 11 300 ha Wiedernutzungspotenziale
wurden von 508 Städten und Gemeinden ge-meldet. Bevölkerungsproportional hochge-rechnet auf das Bundesgebiet sind dies ca.
49 000 ha, darunter ca. 28 500 ha nur für ge-werbliche Wiedernutzung. Sie stammen zu knapp 40 % aus Gewerbebrachen, zu 35 % aus Konversionsflächen, 10 % Bahn-/Post-brachen und der Rest aus Verkehrs- und son-stigen Brachflächen. Die Wiedernutzungs-potenziale Ost sind sowohl absolut als auch gemeinde- oder einwohnerbezogen drei- bis viermal mal größer als in Westdeutschland.
Die Ländergruppen Süd und Mitte haben mehr Potenziale als West und Nord. Der direkte Zeitvergleich von 300 bewertbaren Gemeinden zeigt, dass die Wiedernut-zungspotenziale in der Stichprobe gegen-über der letzten Umfrage 2000 um etwa ein Drittel zugenommen haben.
Die Wiedernutzung brachgefallener, ehe-mals genutzter Siedlungs- oder Verkehrs-flächen zählt zu den wichtigsten Beiträgen für eine nachhaltige Kommunalentwick-lung. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Zielsetzung, zukünftig weniger zusätz-liche Flächen für Siedlungszwecke in An-spruch zu nehmen als in der Vergangenheit und ist überdies gerade aus volkwirt-schaftlicher Sicht in ökonomischer, öko-logischer und sozialer Hinsicht vorteilhaft.
Daher werden in dieser Gewerbebauland-umfrage die Wiedernutzungspotenziale eingehend ausgewertet. Hierzu zählen vor allem Industrie- oder Gewerbebrachen, stillgelegte Bahn- und Postflächen und mi-litärische Konversionsflächen. Weiterhin gehören zu den Potenzialen auch brachlie-gende Flächen des Wohnungsbaus, die ört-lich und regional bereits größere Flächen einnehmen können.2
Aktuelle Wiedernutzungspotenziale nach Einschätzung der Kommunen
Abgefragt wurden jene brachliegenden Flä-chen, für die derzeit Möglichkeiten der Wiedernutzung bestehen, allerdings unab-hängig von ihrer Marktverfügbarkeit. Eine exakte Definition von Brachfläche wurde durch den Fragebogen explizit nicht vorge-geben, denn die Kommunen erfassen Brachflächen nach unterschiedlichen Maß-stäben. Hierin liegen auch etwaige Abwei-chungen zum Gesamtpotenzial an Brach-flächen durch andere Untersuchungen begründet. Bei mehr als 500 an der Umfrage beteiligten Städten und Kommunen bun-Tabelle II 28
Verfügbarkeit von Brachflächenkatastern nach Ländergruppen
Gemeinden mit Brachflächen-kartierung in %
Länder-gruppe handenvor- geplant/
Aufbau
Nord 14,5 29,0
West 37,9 24,1
Mitte 24,4 30,2
Süd 18,8 33,1
West ges. 23,9 29,6 Ost ges. 31,4 42,3 Insgesamt 26,2 33,4
desweit ist eine exakt vergleichbare Erhe-bungsmethodik zu einem vertretbaren Aufwand nicht möglich. Die Gewerbebau-landumfrage erfasst somit die bauland-politisch wichtige Einschätzung der Kom-munen das gefühlte wiedernutzbare Brachflächenpotenzial.
Mit 547 antwortenden Städten gaben die meisten der an der Gewerbebaulandumfra-ge 2004 beteiligten Städte und Gemeinden Auskunft über Wiedernutzungspotenziale das Thema ist demnach flächendeckend präsent in den Kommunalverwaltungen.
Nach den qualitativen Angaben verfügen im Mittel 57 % der befragten Städte und Ge-meinden über Flächen für die Wiedernut-zung. Bundesweit steigt der Anteil der Kom-munen mit Wiedernutzungsflächen mit der Gemeindegröße. Bei den Städten und Ge-meinden unter 20 000 Einwohnern ver-fügen nur etwa zwei von fünf über Wieder-nutzungspotenziale (s. Tab. II 29). Insge-samt gaben lediglich 8 % der Gemeinden an, deshalb keine oder wenig Wiedernut-zungspotenziale zu haben, weil alle Flächen umgehend wieder in eine neue Nutzung überführt würden.
Nach der quantitativen Analyse verfügen die 508 ausgewerteten Kommunen über Wiedernutzungspotenziale von mehr als 11 000 ha. Im Schnitt sind dies etwa 22 ha je Kommune oder rund 4,6 m² pro Einwoh-ner. Allerdings sind die Ost-West-Unter-schiede gravierend: Mengenmäßig sind die Recyclingpotenziale wie seit Jahren im Osten besonders umfangreich und nicht nur absolut größer als in Westdeutschland;
je Gemeinde übertreffen die Werte den westlichen Landesteil um das Dreifache und einwohnerbezogen fast um das Vier-fache. So haben die westdeutschen Bundesbürger pro Kopf mit rund 2,6 m² er-heblich weniger Potenziale als die Ostdeut-schen mit 9,9 m². In der Gegenüberstellung der westdeutschen Ländergruppen liegen Mitte und Süd weit vor Nordrhein-West-falen (West), sowohl einwohner- als auch flächenbezogen (s. Tab. II 30). Dies liegt vermutlich an den vielen Konversions-standorten in diesen Regionen etwa in den Gemeinden von Rheinland-Pfalz, aber auch den in den Regionen, die stark vom wirtschaftlichen Strukturwandel betroffen sind, wie der Südpfalz, Teile des Saarlandes, der Großregion Neckar-Alb, der Oberpfalz.
Hochgerechnet auf das Bundesgebiet3 kann auf Basis der Angaben der Gewerbe-baulandumfrage 2003 von ca. 49 000 ha
Tabelle II 29
Anteil der Gemeinden mit Wiedernutzungspotenzialen nach Gemeindegrößenklassen qualitativ
Wiedernutzungspotenzialen ausgegangen werden. Bei der Schätzbasis handelt es sich um Angaben zu derzeitigen Möglichkeiten der Wiedernutzung, unabhängig von der Marktgängigkeit, die vermutlich teilweise ohne Brachflächen ehemaliger Wohngebie-te angegeben wurden. Ca. 28 500 ha der hochgerechneten Flächen sind allein für gewerbliche Wiedernutzung bzw. für öffentliche Nutzung vorgesehen. Dieses Er-gebnis liegt geringfügig über dem der letz-ten Umfrage 2000. Weiterhin sind hoch-gerechnet etwa 13 000 ha für Grün- und Naturentwicklung und etwa 7 500 ha für Wohnbauflächen als Nachfolgenutzung auf den Brachflächen vorgesehen.
Von den ca. 28 500 ha hochgerechneten gewerblichen Wiedernutzungspotenzialen sind schätzungsweise 12 000 ha in kon-kreter bauleitplanerischer Bearbeitung und stehen somit dem Baulandmarkt kurzfristig zur Verfügung. Hinzu kommen baureife Bruttogewerbebaulandreserven, die eben-falls hochgerechnet nach der aktuellen Um-frage bundesweit ca. 65 000 ha betragen, sodass man derzeit grob geschätzt von einem verfügbaren Gesamtangebot für Ge-werbebauland von ca. 77 000 ha ausgehen kann. Dies ist ein Vielfaches des jährlichen Zuwachses an Gewerbeflächen, selbst
Anzahl
mit Wieder- nutzungs-potenzial insgesamt in %
darunter für
Wohnbau-zwecke in %
darunter für Natur-entwicklung
in %
darunter für gewerbliche Nutzung
in % Gemeindegröße
in 1000 Einw.
bis unter 10 105 36,2 13,3 5,7 32,4
10 bis unter 20 143 42,7 22,4 17,5 42,0
20 bis unter 50 190 64,2 31,6 21,6 60,0
50 bis unter 100 63 79,4 47,6 33,3 74,6
100 bis unter 200 26 84,6 61,5 30,8 80,8
200 bis unter 500 11 90,9 54,5 36,4 90,9
500 und mehr 9 100,0 100,0 66,7 100,0
West gesamt 379 51,2 28,2 15,0 48,0
Ost gesamt 168 70,2 35,7 32,1 67,3
Insgesamt 547 57,0 30,5 20,3 53,9
meinden
Ge-Tabelle II 30
Wiedernutzungspotenziale nach Ländergruppen quantitativ
Anzahl
Wieder- nutzungs-potenziale insgesamt ha
Potenziale je Katasterfläche
m2/ha
Potenziale je Einwohner
m2/Einw.
Potenziale je Gemeinde
ha/Gem.
Ländergruppe
Nord 64 904 14,5 2,0 14,1
West 80 812 11,1 1,8 10,2
Mitte 82 1 248 24,6 3,8 15,2
Süd 130 1 835 22,3 3,1 14,1
West gesamt 356 4 798 17,9 2,6 13,5
Ost gesamt 152 6 533 64,7 9,9 43,0
Insgesamt 508 11 331 30,7 4,6 22,3
meinden
Ge-wenn berücksichtigt wird, das eine spezifi-sche Flächennachfrage ein flexibles, weit höheres Flächenangebot erfordert.
Einzelne Großstädte wie Berlin, Duisburg, München, Düsseldorf oder Hamburg ver-fügen über erhebliche Wiedernutzungs-potenziale von mehreren hundert bis über tausend ha, aber auch kleinere Städte, insbesondere in Ost, haben z.T. mehr als 100 ha Brachflächen.
Der direkte Zeitvergleich von 300 bewert-baren Gemeinden zeigt, dass die Wieder-nutzungspotenziale gegenüber der letzten Umfrage 2000 um mehr als ein Drittel zuge-nommen haben. Ein Anstieg zeigt sich in fast allen Ländergruppen und Größenklas-sen. Er ist sicherlich nicht zuletzt ein Resul-tat der schleppenden Gewerbebauland-nachfrage, die wiederum ein nachlassendes Interesse an den meist im Vergleich zu Neu-flächen problematischen Brachen zur Folge hat. Es gibt aber auch einige Großstädte ausschließlich in West die von einem rückläufigen Brachenpotenzial aus-gehen. Sie liegen vorwiegend in Süd-deutschland. Demgegenüber gehen viele Großstädte in Ost und altindustrialisierte Gebieten in West von einem weiter steigen-den Brachenpotenzial aus.
Stellt man die aktuellen baureifen Gewer-bebaulandreserven der befragten Kommu-nen den potenziellen gewerblichen Wieder-nutzungsflächen gegenüber, so zeigt sich, dass die Brachflächen im Mittel fast genau so groß sind wie die baureifen Reserven und
diese in Ostdeutschland sogar übertreffen.
In den Großstädten ist der Anteil der Wiedernutzungspotenziale im Vergleich mit den vorhandenen Gewerbebaulandre-serven besonders hoch. Von diesen recyc-lingfähigen Flächen befanden sich zum Be-fragungszeitpunkt durchschnittlich knapp 40 % in bauleitplanerischer Bearbeitung (s.
Abb. II 13).
Herkunft der Wiedernutzungspotenziale Die Potenziale stammen zum überwiegenden Teil aus ehemals industriell-gewerblicher (39 %) sowie militärischer Nutzung (35 %).
Knapp ein Zehntel der Flächen wurde zuvor von Bahn und Post genutzt. Die Potenziale eignen sich nach Einschätzung der befragten Behörden zu knapp zwei Drittel für gewerb-liche Nutzung, zu einem Viertel für Wohnnut-zung Tendenz steigend und zu 14 % zur Naturentwicklung; letzteres vermutlich über-wiegend mangels baulicher Nachfrage. 40 % der nur für gewerbliche Nachnutzung vorge-sehenen Brachen befand sich in bauleitplane-rischer Bearbeitung, mit im Vergleich zur Umfrage 2000 abnehmender Tendenz.
Die Potenziale stammen zum überwiegen-den Teil aus ehemals industriell-gewerb-licher sowie militärischer Nutzung. Durch-schnittlich stehen in den Gemeinden mehr als 16 ha allein aus diesen beiden Katego-rien bereit. Der Anteil der Konversionsflä-chen liegt in allen Gemeindegrößenklassen über 20 %. Knapp ein Zehntel der Flächen wurde zuvor von Bahn und Post genutzt, im Schnitt immerhin 2,2 ha pro beteiligter Ge-meinde. Ihr Anteil ist in den westlichen Bundesländern besonders hoch. Die übri-gen Verkehrsflächen spielen allgemein nur eine untergeordnete bis gar keine Rolle (s.
Abb. II 14, Tab. II 31).
Abbildung II 13
Anteil der Wiedernutzungspotenziale an den Gewerbebaulandreserven insgesamt
Abbildung II 14
Herkunft der Wiedernutzungspotenziale
0 20 40 60 80 100
Kleinstädte Mittelstädte Großstädte Gesamt Kleinstädte
Mittelstädte Großstädte Gesamt
Wiedernutzungspotenziale insgesamt
davon: Wiedernutzungspotenziale in konkreter Bearbeitung
West Ost
© BBR Bonn 2004
% der Reserven
Datenbasis: Angaben von 189 (West:121; Ost:68) Kommunen;
Reserven insgesamt: baureife aktuelle Gewerbeaulandreserven und Wiedernutzungspotentiale für gewerbliche Zwecke
Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 © BBR Bonn 2004
39,3%
15,9%
35,1%
Gewerbliche Flächen Militärische
Flächen
Verkehrsflächen und Sonstige
Bahn- und Postflächen 9,8%
Tabelle II 31
Wiedernutzungspotenziale in Prozent nach Herkunft und Gemeindegrößenklassen quantitativ
Bei den Großstädten über 500 000 Einwoh-nern stammen die Brachflächen häufig auch aus Brachflächen der Bahn (z.B. in München, Berlin) und Post. In Berlin kommen weiterhin brachliegende ehemali-ge Wohnbauflächen hinzu. Auch kleine Gemeinden verfügen im Mittel über mehrere Hektar Brachflächen. Die Groß-städte haben im Durchschnitt über 20 ha gewerbliche Brachflächen und mehr als 10 ha Konversionsflächen, hinzu kommen mit steigender Gemeindegröße erhebliche Bahn-/Postbrachen. Verkehrsbrachen (ohne Bahn) spielen bundesweit eine mengen-mäßig untergeordnete Rolle.
Eignung der Wiedernutzungspotenziale Nach der qualitativen Einschätzung der Be-arbeiter der Gewerbebaulandumfrage hat über die Hälfte der Kommunen Wiedernut-zungspotenziale für die gewerbliche Nach-nutzung; darunter die meisten größeren Gemeinden und alle Metropolstädte. Ein knappes Drittel plant Flächen für künftige Wohnnutzung, 20 % sehen Naturentwick-lungsflächen vor, in Ost sogar 32 % (s.
Tab. II 29). Diese gegenüber der voran-gegangenen Umfrage 2000 höheren Anteile für Wohnnutzung und Naturentwicklung gründen vermutlich in der geringen Nach-frage nach gewerblicher Wiedernutzung.
Nach den mengenmäßig auswertbaren Daten sollen künftig knapp zwei Drittel der Brachflächen gewerblich wiedergenutzt werden. Rund ein Viertel der Flächen ent-fallen dabei auf den Wohnbau und der Rest auf Naturentwicklung. Besonders niedrig ist der Anteil gewerblicher Anschluss-nutzung in den Großstädten über 500 000 Einwohner, wo im Gegenzug besonders viel Fläche für Wohnbauzwecke vorgesehen ist (s. Abb. II 15, Tab. II 32).
Abbildung II 15
Eignung der Wiedernutzungspotenziale
Tabelle II 32
Vorgesehene zukünftige Nutzung der Wiedernutzungsflächen nach Gemeindegrößenklassen quantitativ
Von den nur für gewerbliche Nachnutzung vorgesehenen Brachen der 508 antworten-den Städte und Gemeinantworten-den dies sind rd.
7 000 ha befanden sich zum Befragungs-zeitpunkt flächenmäßig gut 40 % in bauleit-planerischer Bearbeitung, und zwar ohne Unterschied zwischen beiden Landesteilen.
Bei den Ländergruppen war der Anteil in Nordrhein-Westfalen (West) am niedrigs-ten und in Mitte und Süd am höchsniedrigs-ten.
Umgekehrt gab es in West besonders viele vorbelastete Flächen, während der Altlas-tenverdacht in Mitte und Süd nur eine untergeordnete Rolle spielt (s. Tab. II 33).
Gegenüber der letzten Umfrage nahm der Anteil bauleitplanerisch bearbeiteter Wiedernutzungspotenziale im Schnitt um ein Drittel ab. Auch das hängt vermutlich mit der mangelnden Gewerbebauland-nachfrage und der dadurch verringerten Nachfrage nach Recyclingflächen zusam-men. Diese These wird durch den höheren Anteil bearbeiteter Brachen in den Länder-gruppen Mitte und Süd gestützt, in denen eine vergleichsweise rege Nachfrage nach Gewerbebauland herrscht.
Gemeindegröße in 1000 Einwohner
Gemeinde Anzahl
Gesamt-fläche in ha
davon Flächen in % aus
Gewerbe Militär Bahn/Post Verkehr Sonstige
bis unter 10 101 408 50,2 41,1 4,0 0,0 4,8
10 bis unter 20 137 1 119 65,6 30,0 2,6 0,0 1,8
20 bis unter 50 181 3 300 41,8 51,0 3,2 0,0 4,0
50 bis unter 100 52 1 019 39,8 45,2 10,6 0,0 4,3
100 bis unter 200 23 872 56,3 27,1 11,6 0,4 4,8
200 bis unter 500 9 542 48,3 22,1 24,0 0,2 5,4
500 und mehr 5 4 070 23,9 23,8 15,2 3,9 33,2
West gesamt 356 4 798 35,8 39,6 15,9 0,1 8,7
Ost gesamt 152 6 553 41,8 31,7 5,3 2,5 18,7
Insgesamt 508 11 331 39,3 35,1 9,8 1,5 14,4
Gemeindegröße in 1000 Einwohner
Ge-meinde Anzahl
Wieder-
nutzungs-potenzial insges.
ha
darunter für Wohnbauzwecke
in ha
bis unter 10 101 408 23 5,6 52 12,7 334 81,7
10 bis unter 20 137 1 119 99 8,8 272 24,3 748 66,9
20 bis unter 50 181 3 300 392 11,9 558 16,9 2 350 71,2
50 bis unter 100 52 1 019 172 16,9 160 15,7 686 67,3
100 bis unter 200 23 872 181 20,7 51 5,9 641 73,4
200 bis unter 500 9 542 54 10,0 23 4,2 465 85,8
500 und mehr 5 4 070 1 745 42,9 507 12,5 1 818 44,7
West gesamt 356 4 798 1 089 22,7 544 11,3 3 165 66,0
Ost gesamt 152 6 533 1 577 24,1 1 079 16,5 3 876 59,3
Insgesamt 508 11 331 2 665 23,5 1 623 14,3 7 042 62,1 darunter für
Naturentwicklung in
darunter für ge-werbliche Nutzung
in
% ha % ha %
Länder- bauleitpl. vorbelast.
gruppe bearbeitet
% %
Nord 33,0 14,1
West 26,6 61,1
Mitte 54,0 5,5
Süd 50,4 8,5
Westgesamt 41,0 24,5 Ostgesamt 41,5 11,3
Ins-gesamt 41,3 17,8 Tabelle II 33
Anteil gewerblicher Wiedernutzungspotenziale in bauleitplanerischer Bearbeitung und vor-belasteter Flächen nach Ländergruppen
quantitativ
23,5%
14,3%
Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 © BBR Bonn 2004 62,1%
Wohnen
Naturentwicklung
Gewerbe
Hemmnisse der Wiedernutzung
Befragt nach den Hemmnissen der Brachen-reaktivierung nannten die Kommunen insbe-sondere die Grundeigentümerproblematik (West) sowie mangelnde Nachfrage (Ost) ge-folgt von Altlasten. Andere Gründe wie die
Konkurrenz Grüne Wiese oder lange Ver-fahrensdauer spielen nur eine untergeord-nete Rolle.
bei Verhandlungen über ehemalige Bahn-flächen hingewiesen. In Ostdeutschland stand mangelnde Nachfrage mit Abstand an erster Stelle vor den Problemen mit Grundeigentümern (s. Abb. II 16). Altlasten oder -vorbehalte wurden immerhin von knapp der Hälfte der Kommunen als allge-meines Hemmnis genannt, unabhängig wie viel Fläche davon tatsächlich betroffen ist.
Demgegenüber stellt die Konkurrenz der
Grünen Wiese nur für etwa ein Fünf-tel der Gemeinden ein entscheidendes Hemmnis zur Brachenreaktivierung dar, ebenso wie eine ungünstige Vermarktung/
Image. Noch unbedeutender ist die Ver-fahrensdauer zur Flächenreaktivierung.
Besonders investorenfreundlich zeigt man sich in Ost, denn nur wenig mehr als 10 % der Kommunen nennt unterschiedliche Ziele Kommune Investor als Mobilisie-rungshemmnis. Die verwaltungsinterne Koordination bei der Brachenreaktivierung stellt nur in wenigen Kommunen ein Hin-dernis dar eine Umfrage des Deutschen Instituts für Urbanistik aus dem Jahre 2001 zum Flächenrecycling maß diesem Pro-blem noch einen deutlich höheren Stellen-wert bei.4
Wiedernutzung der vergangenen 10 Jahre In den meisten befragten Kommunen wurden während der letzten 10 Jahre Brachflächen wiedergenutzt. Immerhin 281 Gemeinden be-richteten über knapp 1 700 Maßnahmen.
Auch hier dominiert der Osten. Die befragten Gemeinden waren im letzten Jahrzehnt aktiv an der Durchführung und Finanzierung der Recyclingprojekte beteiligt. Indes wurden nach Einschätzung der befragten Kommunal-verwaltungen in West weit mehr als ein Drittel der Fälle rein privat finanziert und nur etwa 12 % ausschließlich kommunal, während dies in Ost umgekehrt war. Nur ein gutes Viertel aller beteiligten Kommunen rechnet mit wachsenden Potenzialen zur Wiedernutzung.
Etwa ein Drittel der Gemeinden erwartet ten-denziell einen Rückgang der Brachflächen und der Rest geht zukünftig von einem kon-stanten Brachflächenpotenzial aus.
In den meisten befragten Kommunen wur-den während der letzten 10 Jahre Brachflä-chen wiedergenutzt (83 %). Im Osten war dies häufiger der Fall als im Westen. Wie zu erwarten, stiegen die Recycling-Aktivitäten mit wachsender Gemeindegröße und Zen-tralität: in über 90 % der Großstädte und al-len großen Kernstädten und Metropoal-len er-folgten entsprechende Maßnahmen (s.
Tab. II 34).
Abbildung II 16
Hemmnisse der Wiedernutzung nach Landesteilen
Nur für einen Teil der potenziellen Wieder-nutzungsflächen lassen sich in absehbarer Zeit auch tatsächlich bauliche Anschluss-nutzungen realisieren, denn Brachflächen-reaktivierung ist eine komplexe, zeit- und kostenintensive Aufgabe. In Anbetracht des sehr umfangreichen Angebotes an Gewer-bebauland erfordert Flächenrecycling ein besonderes Engagement der Kommunen und Investoren. Aber gerade in Zeiten kom-munaler Haushaltsdefizite und geringer Nachfrage ist dieses begrenzt. Die Gründe, die von den befragten Gemeinden als Hemmnisse der Wiedernutzung angegeben wurden, sind vielfältig.
Probleme mit den Grundeigentümern we-gen zu hoher Preisforderunwe-gen oder man-gelnder Verkaufsbereitschaft werden am häufigsten genannt, gefolgt von fehlender Nachfrage und Altlastenverdacht. In allen westlichen Ländergruppen nahm die Grundeigentümerproblematik den vorder-sten Platz der Hemmnisse ein. Insbeson-dere wurde mehrfach auf Schwierigkeiten Tabelle II 34
Wiedernutzung der vergangenen 10 Jahre nach Gemeindegrößen-klassen qualitativ
aktive Gemeinden
Gemeinde-größe in
1000 EW Anzahl %
< 10 33 76,7 10 < 20 56 71,8 20 < 50 123 86,0 50 < 100 50 86,2 100 < 200 24 92,3 200 < 500 10 90,0
>= 500 7 100,0 West ges. 183 78,2 Ost ges. 120 90,9 Insgesamt 303 82,8
0 10 20 30 40 50 60 70 80
verwaltungsinterne Koordinierung schwierig lange Verfahrendauer unpassende Förderprogramme Vermarktung und Image ungünstig Flächenkonkurrenz,"Grüne Wiese"
unterschiedliche Ziele Kommune-Investor unattraktive Lage unzureichende kommunale Ressourcen Altlasten fehlende Nachfrage Probleme mit Grundeigentümern
Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 © BBR Bonn 2004
West Ost Gesamt
Anteil der Städte und Gemeinden mit den genannten Hemmnissen in %
Insgesamt konnten Informationen über die Größenordnung der Wiedernutzungsaktivi-täten der letzten zehn Jahre von 344 Ge-meinden ausgewertet werden. Gemeldet wurden 1 686 Maßnahmen mit einer durch-schnittlichen Flächengröße von rund 6 ha.
Pro Gemeinde wurden durchschnittlich fünf Maßnahmen durchgeführt und rund 28 ha recycelt, wobei im Osten wesentlich mehr Fläche pro Fall oder Einwohner wiedergenutzt wurde als im Westen. Be-trachtet man nur die aktiven Gemeinden, so führten sie im Schnitt sechs Maßnahmen mit rund 35 ha durch (s. Tab. II 35).
Die befragten Gemeinden waren im letzten Jahrzehnt aktiv an der Durchführung und Finanzierung von Flächenrecycling betei-ligt. In einem Viertel der Fälle war die Pro-jektdurchführung jeweils alleinige Sache der Kommunen. Weitere 60 % der Verfah-ren erfolgten zumindest unter maßgeb-licher öffentmaßgeb-licher Mitarbeit. Zwischen Ost und West gibt es hier kaum Unterschiede.
Bei der Finanzierung des Brachenrecyc-lings waren die Kommunen im Schnitt bei über 70 % der Maßnahmen beteiligt, in ost-deutschen Gemeinden sogar bei über 85 %.
Eine reine Finanzierung aus öffentlicher Hand fand in Ost in rund 38 % der Fälle statt, demgegenüber blieb dieser Anteil in Westdeutschland mit 12 % vergleichsweise niedrig (s. Abb. II 17).
Abbildung II 17
Träger des Flächenrecyclings
Nur ein knappes Drittel aller bewerteten Städte und Gemeinden rechnet mit zusätz-lichen neuen Potenzialen zur Wiedernut-zung innerhalb der nächsten fünf Jahre. Ihr Anteil steigt mit der Gemeindegröße. Da-von schätzen aber wiederum die meisten, dass auch Brachen für gewerbliche Nach-nutzung vorhanden sein werden. In Nord-rhein-Westfalen liegt dieser Wert sogar bei 96 %. Allgemein rechnen ostdeutsche Ge-meinden eher mit zusätzlichen Wiedernut-zungspotenzialen als westdeutsche, aber in keiner Ländergruppe liegen die Erwartun-gen höher als 37 % (s. Tab. II 36). Nach der quantitativen Analyse sind rund 60 % der erwarteten Recyclingflächen für die ge-werbliche Wiedernutzung vorgesehen; am häufigsten in der Ländergruppe West mit fast 90 % und am wenigsten in Nord mit nur 30 % der Flächen.
Tabelle II 35
Wiedernutzungsflächen der vergangenen 10 Jahre nach Ländergruppen
quantitativ
Ländergruppe
Wiedernutzung
insgesamt Bereit-stellung je
Kataster-fläche m2/ha
Bereit-stellung je Einwohner m2/Einw.
Bereit-stellung je Gemeinde*
ha/Gem.
Anzahl Anzahl Maßnahmen ha
Nord 27 116 887 34,9 4,2 32,8
West 55 240 1 428 25,8 3,3 26,0
Mitte 36 145 675 27,9 3,5 18,7
Süd 53 195 1 018 26,5 2,7 19,2
West gesamt 171 696 4 007 27,9 3,3 23,4
Ost gesamt 110 990 5 691 68,6 8,3 51,7
Insgesamt 281 1 686 9 698 42,8 5,1 34,5
* nur Gemeinden mit erfolgreicher Wiedernutzung
Tabelle II 36
Zusätzlich erwartete Wiedernutzungs-potenziale in den nächsten fünf Jahren nach Gemeindegrößenklassen qualitativ
Gemeindegröße in 1000 EW
darunter für gewerbliche
Nutzung in % Gemeinden, die neue
Potenziale erwarten
Anzahl %
bis unter 10 13 19,4 92,3
10 bis unter 20 24 21,4 87,5
20 bis unter 50 57 36,1 87,7
50 bis unter 100 20 36,4 75,0
100 bis unter 200 11 55,0 81,8
200 bis unter 500 6 50,0 50,0
500 und mehr 4 100,0 75,0
West gesamt 86 29,1 83,7
Ost gesamt 49 37,1 83,7
Insgesamt 13531,5 83,7
0 20 40 60 80 100
Ost West
Gesamt
gemischt
kommunal privat
Beteiligung an der Durchführung in %
Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 © BBR Bonn 2004 0
20 40 60 80 100
Ost West
Gesamt
Anteil der jeweiligen Finanzierungsart in %
Ein Teil der Gemeinden gab zusätzlich eine Einschätzung zur Frage ab, ob das Brachen-potential zukünftig eher wachsen oder schrumpfen wird. Demnach gehen durch-schnittlich etwa 28 % von einem Anstieg des Potenzials aus, etwas mehr als ein Drit-tel rechnet mit einer Abnahme potenzieller Recyclingflächen und rund 37 % erwarten keine Änderung. Bei den Ergebnissen gab es keine markanten Unterschiede nach Länderteilen oder -gruppen sowie Gemein-degrößenklassen (s. Abb. II 18).
Abbildung II 18
Einschätzung zur Entwicklung der Brachenpotenziale
ein. Dabei steigt die Bedeutung jeweils mit zunehmender Gemeindegröße. Gleichwohl verfügen nur wenige Gemeinden über ex-plizite Beschlüsse zur vorrangigen Entwick-lung von Brachen vor der Neuausweisung.
Dies sind lediglich 29 Städte in West, darunter viele im Ruhrgebiet, sowie Regio-nen Süddeutschlands mit hohem Brachflä-chenangebot, doch eher angespannten Baulandmärkten. Auch ist nur in wenigen Fällen eine so gute Nachfrage vorhanden, dass Flächenrecycling weitgehend als
Selbstläufer betrachtet wird. Die Länder-gruppen Mitte und Süd machen hier eine Ausnahme, während dies in Ost besonders selten der Fall ist.
Befragt nach ihrer Rolle bei der Revitalisie-rung der Brachflächen sehen sich die Kom-munen in erster Linie als Initiator oder Moderator der Wiedernutzung. Auch der Zwischenerwerb von Grundstücken wird in einem Fünftel der Gemeinden als Aufgabe betrachtet. Weniger häufig werden die Auf-gaben Developer oder Investor genannt.
Allgemein sehen sich ostdeutsche Kom-munen in Bezug auf Flächenrecycling et-was mehr gefordert als westdeutsche (s.
Tab. II 37).
Aktivitäten der Kommunen zum Flächenrecycling
Beim Flächenrecycling sehen sich ostdeut-sche Kommunen etwas mehr gefordert als westdeutsche. Nachhaltigkeit bei der Flä-chenentwicklung hat für knapp zwei Drittel der Gemeinden Vorrang, in West und Ost gleichermaßen. Gleichwohl existiert eine politischer Grundsatzentscheidung zur vor-rangigen Entwicklung von Brachflächen vor Neuausweisung nur in etwa jeder zehnten Gemeinde. Nach überörtlichen Ansatzpunk-ten zur Brachflächenreaktivierung befragt, wird der Verbesserung bestehender För-derprogramme sowie den steuerlichen Anreizen und dem Risikoausgleich
(Haftungsreduktion/-ausschluss für Alt-lastenrisiken) ein hoher Stellenwert beige-messen. Flächenbörsen oder regionalem Flä-chenmanagement wird eine vergleichsweise geringere Bedeutung beigemessen.
Über 70 % der beteiligten Kommunen be-trachten die Revitalisierung von Brachflä-chen nach eigenen Angaben als vorrangige Aufgabe der Kommunalentwicklung. Einen fast ebenso hohen Stellenwert nimmt der
Grundsatz des nachhaltigen Umgangs mit der Ressource Boden in den Gemeinden
Neben dem kommunalen Engagement im engeren Sinne beeinflussen überörtliche Rahmenbedingungen oder Aktivitäten die Revitalisierung von Brachflächen. Dazu zählen etwa steuerliche Regelungen oder das Bau- und Planungsrecht, aber auch in-terkommunale Planung. Die Kommunen wurden nach ihrer Beurteilung solcher An-sätze und ihres Beitrags zur Förderung der Brachenaktivierung befragt.
Nach dieser Einschätzung bekam die Ver-besserung bestehender Förderprogramme
z.B. zur Anschubfinanzierung die höchste Tabelle II 37
Stellenwert des Flächenrecyclings in den Kommunen
Ost Positivnennungen in % gesamtins- West
Revitalisierung vorrangig 71,0 68,0 76,8 Politischer Beschluss 11,4 10,4 13,4 Grundsatz Nachhaltigkeit 62,9 62,2 64,1 Selbstläufer Flächenrecycling 13,6 19,1 2,8 Die Kommune ist
Initiator/Moderator 54,0 51,1 59,9
Zwischenerwerber 20,0 18,0 23,9
Developer 10,5 9,0 13,4
Investor 4,3 2,9 7,0
Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003 © BBR Bonn 2004 schrumpft
wächst
bleibt konstant 34,7%
28,4%
36,8%
Das Brachflächenpotenzial...