Wohn-immobilien
Strukturen und Entwicklungen auf den re-gionalen und sachlichen Teilmärkten für Wohnimmobilien sind von zentraler Be-deutung für die Wohnraumversorgung. Sie haben zugleich erhebliche Auswirkungen für die Eigentums- und Vermögensbildung.
Die auf den Immobilienmärkten getroffe-nen Allokationsentscheidungen mit der da-mit verbundenen Flächeninanspruchnah-me für den Wohnungsbau selbst wie auch für die zugehörigen Ergänzungsflächen be-einflussen schließlich nachhaltig die regio-nalen und örtlichen Raum- und Siedlungs-strukturen.
Entscheidend für das Immobilienmarktge-schehen sind in diesem Zusammenhang vor allem die Entwicklungen auf dem Teil-markt für Bauland. Er kann als Basisteil-markt bezeichnet werden, auf dem die übri-gen Teilmärkte aufbauen. Dabei kommt dem Baulandmarkt beim Gesamthandels-aufkommen mit individuell nutzbaren Wohnimmobilien allerdings nur eine quan-titativ nachrangige, unmittelbar wirksame Bedeutung zu.
In den alten Ländern entfiel im Jahr 2002 auf den Teilmarkt für Wohnbaugrundstü-cke nur knapp ein Viertel aller registrierten Kauffälle (s. Abb. I 11). Er belegte damit ei-nen deutlich nachrangigen dritten Platz bei den vollzogenen Transaktionen. Weitaus umsatzträchtiger erwies sich demgegen-über der Teilmarkt für Ein- und Zweifamili-enhäuser mit einer Marktbeteiligung von gut einem Drittel (darunter freistehende Objekte gut 20 %). Noch größer, den ersten Rang im Marktgeschehen einnehmend, war der Marktanteil der Eigentumswohnungen.
Auf diese Objekte entfielen 2002 rd. zwei Fünftel der gesamten Transaktionen mit in-dividuell nutzbaren Wohnimmobilien.
In den neuen Ländern nahm 2002 der Teil-markt für Eigentumswohnungen infolge der in den letzten Jahren gravierenden Um-satzeinbrüche mit einem Kauffallanteil von nur noch 26 % nurmehr den letzten Rang im Marktgeschehen ein. Auf den hier seit längerem wesentlich stärker als in den alten Ländern ausgeprägten Baulandmarkt ent-fielen demgegenüber fast 36 % der erfassten Transaktionen. Dieser Teilmarkt belegte damit die zweite Position knapp hinter den Ein- und Zweifamilienhäusern insgesamt (darunter freistehende Objekte wie in den alten Ländern gut 20 %).
Innerhalb der jeweiligen Stadt-Umland-Gefüge ergeben sich im Einzelnen sehr charakteristische Unterschiede in der Um-satzbeteiligung der verschiedenen Sachteil-märkte. In den großen Kernstädten der al-ten wie neuen Länder nahm der Markt für Eigentumswohnungen 2002 mit Umsatzan-teilen von fast 80 bzw. gut 60 % eine domi-nante Position ein. Der Teilmarkt für Ein-und Zweifamilienhäuser war dagegen mit einer Marktbeteiligung von knapp oder rd.
einem Fünftel in den alten und neuen Län-dern deutlich nachrangig repräsentiert. Auf den Baulandmarkt entfielen sogar nur Um-satzanteile von rd. 6 % in den alten, immerhin gut 15 % in den neuen Ländern.
Umgekehrt verzeichneten die ländlichen Kreise nur vergleichsweise niedrige Markt-anteile bei den Eigentumswohnungen. Hier kam den Teilmärkten für Ein- und Zweifa-milienhäuser sowie individuell zu nutzende Baugrundstücke mit Umsatzwerten zwi-schen knapp 40 und 45 % die marktprägen-de Wirkung zu (s. Tab. I 11).
Maßgeblich für die in den einzelnen Ge-bietstypen stark unterschiedlichen Um-satzanteile der einzelnen Sachteilmärkte sind primär siedlungsstrukturelle Vorprä-gungen. Mit zunehmender städtebaulicher Verdichtung verringern sich die Möglich-keiten der Bereitstellung neuer Wohnbau-flächen.
Im Jahr 2000 (letzte bundesweite Flächen-erhebung) wiesen z.B. die großen Kern-Abbildung I 11
Umsatzanteile (Kaufverträge) individuell nutzbarer Wohnimmobilien in den alten und neuen Ländern 2002
30,4
15,3
Bauland
Reihenhäuser / Doppelhaushälften freistehende Ein- / Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Neue Länder Alte Länder
© BBR Bonn 2004 Datenbasis: Angaben von 103 (AL) und 77 (NL) Kreisen
Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem
23,5 13,8
14,6 23,0
41,1 35,6
22,1
26,3
Tabelle I 11
Umsatzanteile (Kaufverträge) individuell nutzbarer Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002
Individuelles Wohnbauland
Fälle %
Ein- und Zwei-familienhäuser insgesamt
Fälle %
davon:
Freistehende Ein-/ Zwei-familienhäuser
Fälle %
Reihenhäuser /
Doppelhaus-hälften Fälle %
Eigentums-wohnungen
Fälle % Alte Länder
Große Kernstädte 6,1 17,6 7,5 10,1 76,3
Kleine Kernstädte 12,6 27,7 13,5 14,2 59,8
Umlandkreise 27,9 45,7 28,3 17,4 26,4
Ländliche Kreise 39,0 44,9 32,7 12,2 16,1
Insgesamt 23,0 35,9 22,1 13,8 41,1
Neue Länder
Große Kernstädte 15,3 20,8 8,2 12,6 63,9
Kleine Kernstädte 28,8 29,0 12,8 16,3 42,2
Umlandkreise 34,1 48,3 35,6 12,7 17,6
Ländliche Kreise 43,7 44,3 29,3 15,0 12,0
Insgesamt 35,6 38,1 23,6 14,6 26,3
Datenbasis: Angaben von 103 (AL) und 77 (NL) Kreisen Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem
Tabelle I 13 Durchschnittliche Grundstücksgrößen von Ein- und Zweifamilien-häusern im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002
Ein-/Zwei-familienhäuser
insgesamt m2
Freistehende Ein-/Zwei-familienhäuser
m2
Reihenhäuser/
Doppelhaus-hälften
m2 Reihenhäuser/
Doppelhaus-hälften
m2 Freistehende
Ein-/Zwei-familienhäuser
m2
Ein-/Zwei-familienhäuser insgesamt
m2
Alte Länder Neue Länder
Große Kernstädte 434 715 298 549 871 341
Kleine Kernstädte 613 1 043 329 611 883 399
Umlandkreise 719 927 381 660 712 491
Ländliche Kreise 957 1 147 392 920 1 133 498
Insgesamt 702 1 000 358 799 991 458
Anmerkung:
Bei den Grundstücksgrößen handelt es sich um Durchschnittswerte, die mangels aussagefähiger offizieller Statistiken zur Flächeninanspruchnahme im Neubau aus vorliegenden Umsatzangaben auf den Märkten mit bereits bebauten Objekten einschließlich von Altbauten abgeleitet wurden. Diese Durchschnittswerte (Fläche/Fall) spiegeln insofern nicht die tatsächlichen Verhältnisse im Neubau wider, vermögen aber wohl die grundsätzlichen Relationen in der Flächen-inanspruchnahme durch freistehende Häuser einerseits, Reihenhäuser/Doppelhaushälften andererseits zu verdeutlichen.
Datenbasis: Angabe von 207 (AL) und 84 (NL) Kreisen.
Tabelle I 12
Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche in % der Katasterfläche im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2000
Alte Länder Neue Länder
Große Kernstädte 52,9 42,0
Kleine Kernstädte 35,9 24,3
Umlandkreise 14,7 10,1
Ländliche Kreise 9,8 7,5
Insgesamt 13,8 8,9
Quelle: Flächenstatistik 2001, eigene Berechnungen
städte in den alten Ländern einen durch-schnittlichen Siedlungs- und Verkehrsflä-chenanteil von fast 53 %, diejenigen in den neuen Ländern von 42 % auf (s. Tab. I 12).
In Extremfällen erreichte der Siedlungs-und Verkehrsflächenanteil sogar Werte von bis zu über 70 % (Herne: 74,6 , Gelsenkir-chen: 73,1 %, Oberhausen: 71,7 %, MünGelsenkir-chen:
71,6 %). Disponible Flächenpotenziale für den Wohnungsbau sind entsprechend be-grenzt, zumal unter Berücksichtigung der von der Bauleitplanung zugleich zu ge-währleistenden Bereitstellung oder aber Sicherung von Bauflächen für Gewerbe und Infrastruktur, für Freizeit und Erholung so-wie für den allgemeinen ökologischen Aus-gleich.
Je knapper die zu beplanenden verfügbaren Flächenpotenziale, desto zwingender wird ein haushälterischer Umgang mit der Res-source Fläche. Diesem Erfordernis ver-stärkt durch u.a. aus der relativen Flächen-knappheit resultierende hohe Bauland-preise (s. Kap. I 1.3) wird i.d.R. auch Rech-nung getragen. In Städten und Gemeinden mit hoher städtebaulicher Verdichtung kommen so vermehrt flächen- und kosten-sparende Bauweisen zur Anwendung. Die verfügbaren Bauflächen dienen in erhöh-tem Umfang dem Geschosswohnungsbau, damit im Bereich der individuell nutzbaren Wohnimmobilien dem Bau von Eigentums-wohnungen. Im Bereich der Ein- und Zwei-familienhäuser werden wiederum in größe-rem Maße Reihenhäuser und Doppelhaus-hälften auf vergleichsweise kleinen Grund-stücken vor den wesentlich flächenauf-wendigeren freistehenden Häusern errich-tet (s. Tab. I 13).
Quelle:
BBR-Bodenmarktberichtssystem
Mit abnehmender städtebaulicher Verdich-tung werden die Zwänge eines haushälteri-schen Umgangs mit der Ressource Fläche geringer. Es bestehen wesentlich größere Potenziale für die Baulandbereitstellung, die auch genutzt werden. Dies belegen indi-rekt die vergleichsweise hohen Anteilswerte der Baugrundstücke am Gesamtumsatz in-dividuell nutzbarer Wohnimmobilien in den Umlandkreisen und noch mehr in den ländlichen Kreisen24. Größere Baulandbe-reitstellungsmöglichkeiten in Verbindung mit relativ niedrigen Baulandpreisen be-günstigen wiederum die Errichtung von Ei-genheimen, darunter auch die Errichtung der in der Bevölkerung besonders geschätz-ten freistehenden Häuser auf größeren Grundstücken. 2002 lag ihr Umsatzanteil z.B. in den ländlichen Kreisen der alten Länder bei rd. 45 % Ein- und Zweifamilien-häuser) bzw. rd. 33 % (freistehenden Häu-ser).
Erwerbsmöglichkeiten individuell nutzbarer Wohnimmobilien
Die zwischen den alten und neuen Ländern insgesamt, vor allem aber zwischen den Ge-bietstypen in den jeweiligen Stadt-Um-land-Gefügen stark differierenden, letztlich auf unterschiedlich disponible Bauland-potenziale zurückzuführenden Umsatzan-teile der einzelnen Sachteilmärkte finden ihre Entsprechung in je nach Art und Um-fang stark variierenden Erwerbsmöglich-keiten individuell nutzbarer Wohnimmobi-lien.
In den alten Ländern wurden im Jahr 2002 rein rechnerisch je 1 000 Einwohner der Al-tersgruppe der 25- bis unter 50-Jährigen25 im Durchschnitt insgesamt rd. 16 Eigen-tumsübertragungen26 vorgenommen. Davon entfielen gut drei Erwerbsvorgänge auf Bauland, sechs auf Ein- und Zweifamilien-häuser und knapp sieben auf Eigentums-wohnungen (s. Abb. I 12). Gegenüber den Verhältnissen im Jahr 2001 mit knapp 18 Er-werbsvorgängen hat sich damit der Umfang der Wohneigentumsbildung wieder um fast 12 % verringert. Rückläufig gestaltete sich insbesondere die Eigentumsübertragung bei den Eigentumswohnungen (-14,3 %) vor den Ein- und Zweifamilienhäusern(-10,4 %) und den Baugrundstücken (-8,8 %). Nach wie vor dominieren bei der Wohneigen-tumsbildung die Bestandsmärkte. 2002 wurden Eigentumswohnungen und Ein-/
Zweifamilienhäuser mit deutlichem
Ab-Abbildung I 12
Erwerbsmöglichkeiten individuell nutzbarer Wohnimmobilien in den alten und neuen Ländern 2002
stand vor individuell nutzbaren Bau-grundstücken im Verhältnis 1 zu 0,9 zu 0,5 erworben.
Deutlich geringer fiel die Wohneigentums-bildung in den neuen Ländern aus. Hier wurden im Jahr 2002 je 1 000 der 25- bis un-ter 50-jährigen Einwohner nur gut acht in-dividuell nutzbare Wohnimmobilien er-worben. Davon entfielen ähnlich der Situation in den alten Ländern rd. drei Käufe auf Bauland. Die Wohneigentums-bildung durch Erwerb von Ein- und Zweifa-milienhäusern (ebenfalls rd. drei Kauffälle) oder Eigentumswohnungen (nur rd. zwei Kauffälle) war dagegen vergleichsweise schwach ausgeprägt. Gegenüber dem Vor-jahr nach bereits sehr starken Einbrüchen 1998/1999 und 1999/2000 ergibt sich ein weiterer erheblicher Rückgang um über 18 %. Wie in den alten Ländern gestalteten sich die Eigentumsübertragungen in allen drei Teilmärkten rückläufig, dabei jeweils noch ausgeprägter. Betroffen waren eben-falls vor allem Eigentumswohnungen (-22,2 %), hier vor Baugrundstücken (-19,4 %) und Ein-/Zweifamilienhäusern (-16,2 %).
Regionale Unterschiede
Die im Vergleich der alten und neuen Län-der wie im Vergleich Län-der einzelnen Sachteil-märkte bereits stärker differierenden Er-werbsvorgänge erfahren bei Betrachtung der jeweiligen Stadt-Umland-Gefüge weite-re, äußerst charakteristische Ausprägun-gen.
Kauffälle/
Tsd. Einwohner (25 bis unter 50 Jahre)
Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem © BBR Bonn 2004 Datenbasis: s. Tabelle I 14
0 5 10 15 20
Wohnimmobilien insgesamt Eigentumswohnungen Ein-/ Zweifamilienhäuser
Bauland
Neue Länder Alte Länder
Die Bildung von Wohneigentum ist danach in den Kernstädten der alten Länder weit überwiegend nur mittels des Erwerbs von Eigentumswohnungen zu realisieren. Auf diesen Teilmarkt entfielen im Jahr 2002 in den großen Kernstädten über zehn (fast 70 %) von insgesamt gut 15 Erwerbsvorgän-gen, in den kleinen Kernstädten knapp neun (60 %) von hier rd. 14 Kauffällen. Ein-/
Zweifamilienhäuser, erst recht Baugrund-stücke wurden dagegen nur nachrangig er-worben (s. Tab. I 14).
In den Umlandkreisen bei absolut in etwa vergleichbaren Eigentumsübergängen er-gaben sich demgegenüber wesentlich bes-sere Wahlmöglichkeiten zwischen den ein-zelnen Teilmarktangeboten. Je 1 000 25- bis unter 50-jährige Einwohner wurden hier etwa acht Eigenheime, fast fünf Eigentums-wohnungen und immerhin gut vier Bau-grundstücke erworben. Ähnlich gestalteten sich die Erwerbschancen individuell nutz-barer Wohnimmobilien in den ländlichen Kreisen. Erhältlich waren vor allem Ein-und Zweifamilienhäuser sowie BaugrEin-und- Baugrund-stücke. Mit nur knapp drei Kauffällen war dagegen der Teilmarkt für Eigentumswoh-nungen hier nur nachrangig vertreten.
Auch in den großen Kernstädten der neuen Länder ist der Erwerb von individuell nutz-baren Wohnimmobilien, damit die Bildung von Wohneigentum, mehrheitlich nur durch Kauf von Eigentumswohnungen zu realisieren. Von hier insgesamt knapp zehn Erwerbsvorgängen entfielen etwa sechs (64 %) auf diesen Teilmarkt. Entsprechend gering war die Eigentumsbildung bei den übrigen Wohnimmobilien. Im Vergleich mit den großen Kernstädten der alten Län-der war hier aber Län-der Baulandmarkt fast doppelt besser repräsentiert.
In den übrigen Gebietstypen ergeben sich sowohl hinsichtlich der Eigentumsüber-gänge insgesamt als auch hinsichtlich der
sachteilmarktbezogenen Fallzahlen jeweils meist deutlich schlechtere Werte. Mit zwi-schen sechs bis acht Erwerbsvorgängen wurden jeweils nur etwa halb so viele Kauf-fälle wie in den Vergleichsräumen der alten Länder getätigt. Mit abnehmender städte-baulicher Verdichtung erhöhten sich dabei aber in dieser Hinsicht wiederum mit den alten Ländern vergleichbar die Wahlmög-lichkeiten zwischen den einzelnen Sachteil-märkten mit offensichtlichen Präferenzen für Baugrundstücke sowie Ein- und Zwei-familienhäuser.
Der in den Umlandkreisen und in den länd-lichen Kreisen vorrangige Erwerb von Bau-grundstücken sowie Ein- und Zweifamili-enhäusern beruht u.a. neben der Gewährleistung selbstbestimmter und übersichtlicher Wohnformen sowie allge-mein besserer Qualitäten des Wohnum-feldes27 auf mit abnehmender städtebau-licher Verdichtung deutlich sinkenden Baulandpreisen. Vergleichsweise niedrige Grundstückskosten beeinflussen nachhal-tig bei regional weithin ähnlichen Bau-werkskosten die Gesamtgestehungskos-ten von Wohnimmobilien (s. Tab. I 9 und I 10). Maßgebliche Bedeutung kommt hier-bei dem stark ausgeprägten Preisgefälle zwischen den Kernstädten und den Um-landkreisen, erst recht den ländlichen Krei-sen zu.
Mit rd. 350 war z.B. im Jahr 2002 in den großen Kernstädten der alten Länder je Quadratmeter individuell zu nutzendem Bauland das rd. dreifache des Vergleichs-wertes in den Umlandkreisen und das sogar knapp sechsfache des Wertes in den länd-lichen Kreisen zu entrichten. Diese Relatio-nen begünstigen natürlich faktisch nicht gegebene, vergleichbare Raumlagequalitä-ten unterstellt den Baulanderwerb im Umland der Agglomerationszentren sowie im ländlichen Raum ganz erheblich. Anders
Tabelle I 14 Erwerbsmöglichkeiten (Kauffälle) individuell nutzbarer Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002
Quelle:
BBR-Bodenmarktberichtssystem
Kauffälle je 1000 Einwohner der 25- bis unter 50-Jährigen
Alte Länder Neue Länder
Bauland Ein- und Zwei-
familien-häuser
Eigen-
tumswoh-nungen
gesamtIns- Bauland Ein- und Zwei-
familien-häuser
Eigen-
tumswoh-nungen
gesamt
Ins-Große Kernstädte 0,9 3,9 10,5 15,3 1,5 2,0 6,1 9,6
Kleine Kernstädte 1,5 4,1 8,5 14,1 2,4 2,4 3,4 8,2
Umlandkreise 4,1 7,6 4,8 16,5 2,0 2,8 1,0 5,8
Ländliche Kreise 6,0 7,0 2,6 15,6 3,6 3,6 1,0 8,2
Insgesamt 3,1 6,0 6,6 15,7 2,9 3,1 2,1 8,1
Datenbasis: Angaben von 157 (AL) und 78 (NL) Kreisen
als in den Kernstädten ist es in diesen Räu-men auch Bevölkerungskreisen mit gerin-gerem Einkommen möglich, sich den Wunsch nach Wohneigentum in Form eines Eigenheimes auf größerem Grund-stück (s. Tab. I 15) zu erfüllen, ohne sich übermäßig lange verschulden zu müssen.
In den alten Ländern hätte im Jahr 2002 ein Industriebeschäftigter für den Kauf eines 500 m² großen, individuell zu bebauenden Grundstücks in den besonders preisgünsti-gen ländlichen Kreisen im Durchschnitt nur gut neun Brutto-Monatseinkommen aufwenden müssen. Für ein Jahreseinkom-men von knapp 34 000 E brutto wäre ein sehr großzügig mit einem freistehenden Eigenheim zu bebauendes Grundstück von fast 650 m² zu erhalten gewesen (s.
Tab. I 16).
Ausblick
Die prinzipiell weitaus besseren Erwerbs-möglichkeiten individuell nutzbarer Bau-grundstücke und in ihrem Gefolge auch der übrigen Wohnimmobilien in den Umland-kreisen und erst recht in den ländlichen Kreisen werden wohl auch in Zukunft nach-haltig das Immobilienmarktgeschehen prä-gen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung erwartet z.B. im Rahmen seiner letzten Wohnungsprognose für die alten Länder zwischen 2000 und 2015 er-hebliche, im Wesentlichen durch Eigen-tümerhaushalte und dabei gut zur Hälfte durch Haushaltsentwicklung (Rest: Wohl-standseffekte) induzierte Wohnflächenzu-wächse von gut 12 %. Diese konzentrieren sich mit steigenden Nachfragen nach Ein-und Zweifamilienhäusern28 einerseits auf die ländlichen und verstädterten Regionen, andererseits in den Agglomerationsräumen auf die dortigen Umlandkreise und ländli-chen Kreise.29 Auch für die neuen Länder wird bei Nachfragerückgängen im Bereich der Mietwohnungen trotz sinkender Be-völkerung und sinkender Zahl der Haus-halte eine steigende Nachfrage nach vom Eigentümer selbstgenutztem Wohnraum zwischen 13 und 29 % erwartet.30 Nach den bisherigen Entwicklungen dürfte sich diese Nachfrage wie in den alten Ländern ebenfalls vornehmlich auf die Umlandkrei-se und die ländlichen KreiUmlandkrei-se konzentrieren.
Wie in den vergangenen Jahren wird also auch in näherer Zukunft die durch vergleichsweise niedrige Bauland- und nachfolgend niedrige Objektpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern gestützte eigentumsorientierte Zuwanderung31 (in den neuen Ländern abgeschwächte Ab-wanderung) in die Umlandkreise und in die ländlichen Kreise und damit deren Auf-siedelung andauern.
Tabelle I 15
Erwerbsmöglichkeiten von individuell nutzbarem Wohnbauland Fläche im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001 und 2002
Flächenumsatz in m²/1000 Einwohner (25 bis unter 50 Jahre)
Alte Länder Neue Länder
2001 2002 2001 2002
Große Kernstädte 545 517 827 967
Kleine Kernstädte 799 911 1 556 1 502
Umlandkreise 2 710 2 748 1 388 1 465
Ländliche Kreise 4 749 4 967 2 739 2 674
Insgesamt 2 142 2 196 2 048 2 041
Datenbasis: Angaben von 152 (AL) und 78 (NL) Kreisen
Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem, Bevölkerungsstatistik; eigene Berechnungen
Tabelle I 16
Erwerbsaufwand für individuell nutzbares Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2002
Alte Länder
Große Kernstädte 145 41,4
Kleine Kernstädte 223 26,9
Umlandkreise 352 17,1
Ländliche Kreise 647 9,3
Insgesamt 374 16,1
Neue Länder
Große Kernstädte 286 21,0
Kleine Kernstädte 394 15,2
Umlandkreise 616 9,7
Ländliche Kreise 532 11,3
Insgesamt 466 12,9
Je Bruttojahres-einkommen zu
erwerbendes Bauland in m²
Für den Erwerb eines
Baugrund-stücks von 500 m²
aufzuwen-dende Monats-einkommen
Datenbasis: Angaben von 150 (AL) und 82 (NL) Kreisen Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem, Statistik des
produzierenden Gewerbes, eigene Berechnungen
Auch in den Umlandkreisen waren die Ver-hältnisse von Aufwand und Ertrag mit rd.
17 aufzuwendenden Monatseinkommen je 500 m² Bauland rsp. Erwerb von rd. 350 m² Bauland für ein Jahreseinkommen noch vergleichsweise vertretbar. Ungleich auf-wendiger gestaltete sich demgegenüber der Baulanderwerb in den kleinen, erst recht den großen Kernstädten. In letzteren hätte ein Industriebeschäftigter 2002 rd. 41 Mo-natseinkommen für den Erwerb eines hin-sichtlich des Flächenumfanges vergleich-baren Wohnbaugrundstückes von 500 m² aufbringen müssen.
(1)Zur Aussagekraft der verwendeten Datenquellen Kauf-wertestatistik und BBR-Bodenmarktberichtssystem s.
Übersicht zu den Qualifikationen im Anhang
(2)Das in den Ländlichen Kreisen der neuen Länder im Ver-gleich mit den dortigen Umlandkreisen überdurchschnitt-lich hohe Preisniveau (48 gegenüber 41/m²) beruht im Wesentlichen auf einer nach der BBR-Typisierung vorzu-nehmenden, den faktischen Verhältnissen nur unvollkom-men Rechnung tragenden Zuordnung sämtlicher Land-kreise im unmittelbaren Umfeld von Berlin zu diesem Gebietstyp. Faktisch gehören jedoch wesentliche Anteile dieser Kreise (Berliner Speckgürtel) an sich zu den Umlandkreisen. Der Obere Gutachterausschuss im Land Brandenburg differenziert deshalb auf der Grundlage verfügbarer Gemeindedaten sach-gerechter in einen engeren Verflechtungsraum (= Umlandkreise im eigent-lichen Sinn) und in einen äußeren Entwicklungsraum (= ländliche Kreise).
In den Umlandkreisen ist Wohnbauland i.d.R. wesentlich teurer als in den ländlichen Kreisen. Im engeren Verflech-tungsraum gemäß der Brandenburger Gebietstypisierung waren so im Jahr 2002 für baureifes Wohnbauland mit durchschnittlich 75/m² auch über 2,7fach höhere Preise zu entrichten als im äußeren Entwicklungsraum mit 28/
m². Diese Unterschiede können bei der gegebenen Daten-lage (das BBR verfügt nur über Kreisdatensätze) und der grundlegenden BBR-Gebietstypisierung (Zuordnung der Berliner Umlandkreise einschließlich der jeweiligen engeren Verflechtungsraumanteile zu den ländlichen Krei-se) nicht sachgerecht berücksichtigt werden. Im Ergebnis führt dies dazu, dass bei der vorgenommenen Mittelwert-bildung die Wohnbaulandpreise in den ländlichen Kreisen der neuen Länder insgesamt überschätzt, diejenigen der Umlandkreise dagegen unterschätzt worden sind. Im Grundsatz gilt diese Aussage auch für die Angaben zu den Umsätzen.
(3)Soweit nicht anders vermerkt, werden den folgenden Aus-führungen jeweils die Angaben der Gutachterausschüsse zugrundegelegt.
(4)Alte Länder: 216 Kreise, Flächenrepräsentanz 61 %; Neue Länder: 98 Kreise, Flächenrepräsentanz: 85 %
(5)Im Jahr 2001 waren in den Umlandkreisen der neuen Län-der noch Kauffallanteilüberschüsse von rd. 3 % (Gutach-terdaten) festzustellen.
(6)Deutscher Städtetag: Blitzumfrage 2004 zu den Entwick-lungstendenzen des Immobilienmarktes
(7)Diese Bewertung wird gestützt durch Erfolgsmeldungen der Bausparkassen. So haben z.B. die LBS-Immobilienge-sellschaften nach eigenem Bekunden im Jahr 2003 um 6 % gestiegene Vermittlungs-Ergebnisse bei Baugrunds-tücken für private Einzel-Bauherren erzielt (s. Bundesge-schäftsstelle Landesbausparkassen: Presse-Information Nr. 3, Berlin, 17.2.2004)
(8)Unterstellt wird ein kausaler Zusammenhang zwischen der Anzahl der Baugenehmigungen und der Anzahl der im Be-zugsjahr neuerworbenen Baugrundstücke als Maß für die Umsatzentwicklung. Der Umfang der im Bezugsjahr neu-erworbenen Baugrundstücke für die nach Erwerb unmittelbar eine Baugenehmigung beantragt wird, ist allerdings bei der gegebenen Datenlage nicht quantifizier-bar. Zu vermuten ist sogar, dass das Gros der erteilten Baugenehmigungen sich auf in früheren Jahren erworbe-ne Baugrundstücke bezieht, auf deerworbe-nen nunmehr nach zwischenzeitlich gesicherter Finanzierung die seit länge-rem angestrebte Bebauung vollzogen werden soll.
Anmerkungen
(9)Die im Folgenden angegebenen Jahreswerte für 2003 beruhen auf einer Hochrechnung, der die amtlichen Monatsdaten für Januar bis November 2003 zugrundelie-gen.
(10)Diese Auffassung wird u.a. vom Statistischen Bundesamt (IZ aktuell vom 6.6.2003) und von Institut für Städtebau, Berlin (IZ aktuell vom 22.9.2003) vertreten. Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), Berlin geht von Vorzieheffekten bei den Bauinvestitionen aus, die allerdings s. E. nicht zu einer durchgreifenden Erholung im Bausektor führen wird, sondern den bis dahin wirksamen Abwärtstrend allenfalls leicht abfedern wird (IZ aktuell vom 7.7.2003).
(11)Die im Jahr 2003 erteilten Baugenehmigungen werden z.T.
erst in den folgenden Jahren realisiert.
(12)Siehe Ausführungen im BBR Bauland- und Immobilien-marktbericht, Ausgabe 2001, S. 22
(13)Ohne Werte für die Stadtstaaten und Baden-Württemberg
(14)Statistisches Bundesamt: Daten zur volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung
(15)Nach Angaben der GfK Gesellschaft für Marktforschung, Nürnberg, betrug die Kaufkraft je Einwohner im Jahr 2002 in den alten Ländern ohne Berlin-West umgerechnet gut 17 000, in den neuen Ländern einschl. Gesamt-Berlin dagegen nur knapp 14 000.
(16)Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen: Presse-Information Nr. 3, Berlin 17.2.2004
(17)Immobilienmarkt Niedersachsen: Trend zum freistehen-den Einfamilienhaus. In: IZ aktuell vom 1.7.2003 (18)Die Bayern zieht es ins gebrauchte Eigenheim. In:
IZ aktuell vom 4.8.2003
(19)Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen: Presse-Information Nr. 3, Berlin 17.2.2004
(20)Wohnungsmarkt in Deutschland: Die Nachfrage ver-schiebt sich. In: IZ aktuell vom 10.6.2003
(21)BHW erklärt 2004 zum Jahr der Gebrauchtimmobilie. In:
IZ aktuell vom 27.11.2003
(22)Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen: Presse-information Nr. 3, Berlin, 17.2.2004
(23)IZ aktuell, Infodienst der Immobilienzeitung vom 10.3.2004, Wohnungsmarkt NRW: Uneinheitliche Entwick-lung
(24)In den jeweiligen Umsatzanteilen sind nicht allein neu be-reitgestellte, sondern auch in früheren Jahren erworbene, nicht mehr benötigte oder zu Kapitalisierungszwecken wieder veräußerte Grundstücke enthalten. Dennoch kann der Umsatzanteil als indirektes Maß für die Neubereitstel-lung gedeutet werden, findet sich doch die Mischung von effektiv neu bereitgestellten und alterworbenen, wieder veräußerten Baugrundstücken wenn auch hinsichtlich der jeweiligen Anteilswerte sicher differierend in allen Raumeinheiten.
(25)Die Altersgruppen der 25- bis unter 50-Jährigen umfasst das Gros der potenziellen Wohneigentumserwerber. Das durchschnittliche Ersterwerbsalter beträgt in Deutschland ca. 38 Jahre (s. Hemmnisse der Wohneigentumsbildung.
Forschungsbericht im Auftrag des Bundesamtes für Bau-wesen und Raumordnung. = Forschungen, Heft 106.
Bonn 2001).
(26)In den vorgenommenen Berechnungen werden die regist-rierten Kauffälle individuell nutzbarer Wohnimmobilien (also Angebote, die auch Käufer fanden das Gesamtan-gebot an Wohnimmobilien dürfte höher sein) im Sinn von Objekten gedeutet, die uneingeschränkt für die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum zu Verfügung stehen.
Dies trifft aber nur bedingt zu. Zu rechnen ist bei allen Ob-jekten, insbesondere den bebauten Grundstücken, und hier wiederum speziell den Eigentumswohnungen, mit ei-nem nicht quantifizierbaren Anteil von Erwerbsvorgängen, die allein der Kapitalsicherung von Anliegern dienen sol-len. Diese Erwerbsvorgänge die Objekte werden i.d.R.
vermietet fallen für die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum zunächst aus.
(27)Siehe u.a. IMU-Institut für Medienforschung und Urbanis-tik: Raus aus der Stadt? Untersuchung der Motive von Fortzügen aus München in das Umland 19982000 (Hrsg.: Landeshauptstadt München). München 2002 (28)Der Rat der Immobilienweisen rechnet z.B. in seinem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2004 (IZ Immo-bilienZeitung Verlagsgesellschaft, Wiesbaden 2004) bis zum Jahr 2005 mit einem nachfragebedingten Neubaube-darf von jährlich netto 110 000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, der sich sukzessive bis zum Jahr 2020 auf etwa 17 000 Wohnungen reduzieren soll.
(29)Waltersbacher, Mathias: Entwicklung der Wohnflächen-nachfrage in den alten Ländern bis 2015. In: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) Wohnungsprog-nose 2015, Berichte Bd. 10, Bonn 2001, S. 116 (30)Iwanow, Irene; Schmidt, Ralf: Szenarien zur Wohnflächen-nachfrageentwicklung bis 2015 in den ostdeutschen Län-dern und Berlin. In: Bundesamt für Bauwesen und Raum-ordnung (Hrsg.) Wohnungsprognose 2015, Berichte Bd. 10. Bonn 2001, S. 1740
(31)Die Aufsiedelung der Umlandbereiche der Siedlungszen-tren, die sogenannte Suburbanisation, erfolgt nicht aus-schließlich im Hinblick auf bessere Möglichkeiten der Wohneigentumsbildung. Nach neueren Studien ist die Mehrzahl der aus den Kernstädten Abwandernden nach dem Umzug Mieter (s. empirica: Stadtentwicklung und Demographie in Hamburg. Möglichkeiten der Struktur-beeinflussung durch Städtebau und Wohnungsbau (Hrsg.: Freie und Hansestadt Hamburg/Bausparkasse Schwäbisch Hall AG). Juni 2000 sowie IMU-Institut für Medienforschung und Urbanistik: Raus aus der Stadt? Un-tersuchung der Motive von Fortzügen aus München in das Umland 19982000 (Hrsg.: Landeshauptstadt München).
München 2002)